Tribunal: TJDFT
Processo: 0716428-44.2023.8.07.0000
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-07-05
Data de publicação: 2023-07-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. ARBITRAMENTO. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. RAZOABILIDADE NA NEGOCIAÇÃO E RACIONALIDADE ECONÔMICA. MÉDIA ENTRE OS VALORES INDICADOS PELAS PARTES. REFORMA DA DECISÃO COMBATIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apesar de a Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato) deixar clara a autonomia dos contratantes em convencionar os valores dos aluguéis pactuados - reajustes de acordo com as cláusulas avençadas, ou, por demanda judicial, decorridos três anos de sua vigência (artigos 17, 18 e 19) -, tais disposições devem se compatibilizar com atuais diretrizes legislativas no sentido de mitigar a concepção de liberdade contratual absoluta em prol da prevalência dos fins sociais, a exemplo da Lei no 13.784/2019 (intitulada Declaração de Direitos de Liberdade Econômica), que, a despeito de estabelecer proteção à livre iniciativa e ao livre exercício da atividade econômica (art. 1o), estabelecendo intervenção mínima nos contratos, implementou alterações no § 1o do artigo 113 do Código Civil determinando a interpretação dos negócios jurídicos em prol da razoabilidade na negociação entre partes e racionalidade econômica.
2. Na espécie, diante das particularidades do caso, verifica-se que o acúmulo do IGPM de 62,72% em apenas três anos (2019 a 2022) destoa dos demais índices capazes de aferir a perda inflacionária no período, estando, inclusive, distante do cenário econômico vivenciado à época da escolha desse indicador para reajuste contratual, não sendo razoável que o locador se aproveite de parâmetro pactuado antes da pandemia para rentabilizar decréscimo patrimonial desencadeado pela desvalorização dos aluguéis dos imóveis da região a partir de 2020. Nesse contexto, sobressai clara desproporção econômica na possibilidade de a agravada utilizar locação vigente para recompor, de maneira abrupta, desvalorização de receita desencadeada pela crise sanitária, de modo que a depreciação dos aluguéis, a partir de 2020, deve, em tese, ser diluída gradativamente, não sendo viável a prevalência de cláusula contratual que beneficie unilateralmente uma das partes, até que o efetivo equilíbrio seja aferido por ocasião da ação revisional.
3. Assim, como não é possível, na espécie, deduzir, antes da efetiva instrução processual, perspectivas mínimas sobre o montante final a ser arbitrado a título de aluguel, mostra razoável utilizar a média entre os valores indicados pelas partes na fixação do montante provisório, porquanto designa quantia moderada, a qual poderá, ao final da lide, ser compensada em caso de improcedência do pedido ou fixação de valor distinto. Precedentes.
4. Recurso conhecido e parcialmente provido a fim de reformar a r. decisão vergastada, para deferir, em parte, liminar requerida na inicial da ação revisional de aluguel, determinando-se a fixação do aluguel provisório referente ao contrato de locação celebrado entre as partes.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. ARBITRAMENTO. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. RAZOABILIDADE NA NEGOCIAÇÃO E RACIONALIDADE ECONÔMICA. MÉDIA ENTRE OS VALORES INDICADOS PELAS PARTES. REFORMA DA DECISÃO COMBATIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apesar de a Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato) deixar clara a autonomia dos contratantes em convencionar os valores dos aluguéis pactuados - reajustes de acordo com as cláusulas avençadas, ou, por demanda judicial, decorridos três anos de sua vigência (artigos 17, 18 e 19) -, tais disposições devem se compatibilizar com atuais diretrizes legislativas no sentido de mitigar a concepção de liberdade contratual absoluta em prol da prevalência dos fins sociais, a exemplo da Lei no 13.784/2019 (intitulada Declaração de Direitos de Liberdade Econômica), que, a despeito de estabelecer proteção à livre iniciativa e ao livre exercício da atividade econômica (art. 1o), estabelecendo intervenção mínima nos contratos, implementou alterações no § 1o do artigo 113 do Código Civil determinando a interpretação dos negócios jurídicos em prol da razoabilidade na negociação entre partes e racionalidade econômica.
2. Na espécie, diante das particularidades do caso, verifica-se que o acúmulo do IGPM de 62,72% em apenas três anos (2019 a 2022) destoa dos demais índices capazes de aferir a perda inflacionária no período, estando, inclusive, distante do cenário econômico vivenciado à época da escolha desse indicador para reajuste contratual, não sendo razoável que o locador se aproveite de parâmetro pactuado antes da pandemia para rentabilizar decréscimo patrimonial desencadeado pela desvalorização dos aluguéis dos imóveis da região a partir de 2020. Nesse contexto, sobressai clara desproporção econômica na possibilidade de a agravada utilizar locação vigente para recompor, de maneira abrupta, desvalorização de receita desencadeada pela crise sanitária, de modo que a depreciação dos aluguéis, a partir de 2020, deve, em tese, ser diluída gradativamente, não sendo viável a prevalência de cláusula contratual que beneficie unilateralmente uma das partes, até que o efetivo equilíbrio seja aferido por ocasião da ação revisional.
3. Assim, como não é possível, na espécie, deduzir, antes da efetiva instrução processual, perspectivas mínimas sobre o montante final a ser arbitrado a título de aluguel, mostra razoável utilizar a média entre os valores indicados pelas partes na fixação do montante provisório, porquanto designa quantia moderada, a qual poderá, ao final da lide, ser compensada em caso de improcedência do pedido ou fixação de valor distinto. Precedentes.
4. Recurso conhecido e parcialmente provido a fim de reformar a r. decisão vergastada, para deferir, em parte, liminar requerida na inicial da ação revisional de aluguel, determinando-se a fixação do aluguel provisório referente ao contrato de locação celebrado entre as partes.