Tribunal: TJDFT
Processo: 0037008-17.2015.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-06-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0037008-17.2015.8.07.0001 RECORRENTE: MANIFESTO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A RECORRIDO: JOSÉ MOREIRA DA SILVA RIBEIRO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. DANOS MATERIAIS. LUCRO CESSANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A presente hipótese consiste em examinar se é possível a desconstituição do negócio jurídico celebrado entre as partes, bem como averiguar as consequências da extinção do negócio em exame. 2. No caso, observa-se que a promitente vendedora foi responsável pelo inadimplemento do negócio jurídico, o que torna possível o acolhimento do pedido, formulado pela demandante, de resolução do negócio jurídico, com o subsequente retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação, sendo necessária, com efeito, a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo consumidor. 3. Não se afigura admissível a retenção de 10% (dez por cento) do valor do objeto do negócio jurídico em favor da promitente vendedora, sobretudo em virtude da ausência de causa, atribuída ao consumidor, pelo inadimplemento do negócio, circunstância necessária para a aplicação da cláusula penal prevista no contrato. 4. Os encargos condominiais constituem obrigação propter rem (inerente à coisa) cuja responsabilidade pelo pagamento é atribuição conferida ao proprietário da unidade imobiliária ou ao titular dos atributos inerentes ao domínio, desde que seja estabelecida relação jurídica substancial com o Condomínio. 4.1. No caso observa-se que não existem provas a respeito da imissão do promitente comprador na posse do bem, tampouco de que o Condomínio obteve ciência inequívoca a respeito da alegada situação jurídica. Logo, não subsistem dúvidas em relação à responsabilidade da promitente vendedora pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves do imóvel. 5. Uma vez que o inadimplemento do negócio jurídico não decorreu do atraso na entrega do imóvel pela promitente vendedora, não se mostra admissível a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos materiais ao demandante. Assim, a hipotética possibilidade de obtenção de renda com a utilização de determinado bem não se mostra suficiente para a demonstração do efetivo prejuízo, com o intuito de embasar a condenação da parte adversa em ressarcimento por lucros cessantes. 6. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721-DF e no 1.631.485-DF (Tema 971), Relator Ministro Luís Felipe Salomão, fixou a tese segundo a qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 7. Os valores a serem restituídos ao consumidor deverão ser corrigidos monetariamente a partir da data do desembolso, com a utilização do INCC, até a expedição da “Carta de Habite-se”, momento a partir do qual será aplicado o IGP-M, índices expressamente adotados no contrato. 8. Apelações conhecidas e parcialmente providas. A recorrente alega que o acórdão impugnado contrariou os seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 395 e 492, ambos do CPC, asseverando que o valor do débito deve ser corrigido monetariamente somente pelo INPC, excluindo-se o IGP-M. Aduz que restou comprovado que o recorrido desistiu de concluir o contrato de compra e venda por outros motivos, que não dizem respeito à insurgente, devendo, por essa razão, ser afastada a multa, sob pena de violação do princípio pacta sunt servanda. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial da Corte Superior: “A respeito da apontada violação [...] 1.022, I e II, do CPC/2015, não se vislumbra pertinência na alegação, tendo o julgador dirimido a controvérsia tal qual lhe fora apresentada, em decisão devidamente fundamentada, sendo a irresignação da recorrente evidentemente limitada ao fato de estar diante de decisão contrária a seus interesses, o que não viabiliza o referido recurso declaratório” (AgInt no AREsp n. 1.835.802/SP, relator Ministro Francisco Falcão, DJe de 16/2/2023). No mesmo sentido, confiram-se, entre outros, o AgInt no AREsp n. 2.037.871/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, DJe de 16/2/2023, e a decisão proferida no AREsp 2.262.455, relator Ministro Herman Benjamin, DJe de 2/3/2023. Tampouco merece subir o apelo especial no que tange ao indicado malferimento aos artigos 395 e 492, ambos do CPC, porquanto a turma julgadora, após detida análise dos elementos contratuais e fático-probatórios dos autos, assim se manifestou: “Com efeito diante do contexto probatório dos autos (Id. 9140159, fls. 49-81) é possível observar que, de fato, o demandante tentou obter financiamento para o pagamento do restante do débito, sem que, no entanto, as irregularidades apontadas pelas instituições financeiras fossem sanadas pela sociedade empresária ré Manifesto Construções e Incorporações S/A. A conduta da promitente vendedora revela o descumprimento do negócio jurídico em questão, por impossibilitar o consumidor, ora recorrente, de obter financiamento bancário para o pagamento da totalidade do débito [...] No caso, portanto, observa-se que a sociedade anônima ré foi responsável pelo inadimplemento do negócio jurídico, o que torna possível o acolhimento da pretensão do demandante de obter a resolução do negócio jurídico. Logo mostra-se necessário o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação, sendo necessária, com efeito, a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo consumidor [...] Por essa razão, aliás, não se afigura admissível a retenção de 10% (dez por cento) do montante do objeto do negócio jurídico em favor da sociedade anônima referida, sobretudo em virtude da ausência de culpa do consumidor pelo inadimplemento do negócio, circunstância necessária para a aplicação da cláusula penal prevista no contrato referido no Id. 9140159, fl. 8 (cláusula 5.2) [...] No caso em exame, a previsão contratual de multa apenas para o caso de inadimplemento do consumidor estabelece vantagem excessiva da fornecedora em relação aos compradores. A referida cláusula, portanto, mostra-se incompatível com a boa-fé objetiva, a equidade e o equilíbrio contratual, princípios que devem nortear as relações negociais consumeristas, nos termos do art. 51, inc. IV, e § 1o, do CDC. Por essa razão deve ser invertida a eficácia da multa compensatória de 10% (dez por cento), prevista na cláusula 5.2 do contrato, para aplicá-la à fornecedora, e, assim, restabelecer o equilíbrio entre as partes contratantes [...] Finalmente, convém destacar que a correção monetária consiste em mera reposição do valor da moeda, reflexo da inflação do período. Ademais é certo que o índice deverá ser aplicado a partir da data do pagamento dos valores desembolsados pelo autor [...] Em relação ao índice de correção monetária aplicado, observa-se que a cláusula 3.1 do contrato referido no Id. 9140159, fl. 6, assim previu: “3.1 Visando assegurar a manutenção do equilíbrio econômico e financeiro do presente Contrato, as parcelas indicadas no item IV do Preâmbulo serão atualizadas até a data do respectivo pagamento pro rata die, da seguinte forma: (a) a partir da data de assinatura do Contrato e até a data da concessão do “Habite-se” do Edifício, pelo Índice Nacional de Custo de Construção – INCC, Coluna 35, da Revista Conjuntura Econômica, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas; (b) após a concessão do “Habite-se” do Edifício, pelo IGP-M – Índice Geral de Preços – Coluna 7 – da Revista Conjuntura Econômica, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas.” Nesse contexto mostra-se possível a utilização do INCC, expressamente previsto no contrato, como índice de correção monetária a ser aplicado até a expedição da “Carta de Habite-se”, momento a partir do qual será aplicado o IGP-M” (ID. 35305194). Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0037008-17.2015.8.07.0001 RECORRENTE: MANIFESTO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A RECORRIDO: JOSÉ MOREIRA DA SILVA RIBEIRO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. DANOS MATERIAIS. LUCRO CESSANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A presente hipótese consiste em examinar se é possível a desconstituição do negócio jurídico celebrado entre as partes, bem como averiguar as consequências da extinção do negócio em exame. 2. No caso, observa-se que a promitente vendedora foi responsável pelo inadimplemento do negócio jurídico, o que torna possível o acolhimento do pedido, formulado pela demandante, de resolução do negócio jurídico, com o subsequente retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação, sendo necessária, com efeito, a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo consumidor. 3. Não se afigura admissível a retenção de 10% (dez por cento) do valor do objeto do negócio jurídico em favor da promitente vendedora, sobretudo em virtude da ausência de causa, atribuída ao consumidor, pelo inadimplemento do negócio, circunstância necessária para a aplicação da cláusula penal prevista no contrato. 4. Os encargos condominiais constituem obrigação propter rem (inerente à coisa) cuja responsabilidade pelo pagamento é atribuição conferida ao proprietário da unidade imobiliária ou ao titular dos atributos inerentes ao domínio, desde que seja estabelecida relação jurídica substancial com o Condomínio. 4.1. No caso observa-se que não existem provas a respeito da imissão do promitente comprador na posse do bem, tampouco de que o Condomínio obteve ciência inequívoca a respeito da alegada situação jurídica. Logo, não subsistem dúvidas em relação à responsabilidade da promitente vendedora pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves do imóvel. 5. Uma vez que o inadimplemento do negócio jurídico não decorreu do atraso na entrega do imóvel pela promitente vendedora, não se mostra admissível a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos materiais ao demandante. Assim, a hipotética possibilidade de obtenção de renda com a utilização de determinado bem não se mostra suficiente para a demonstração do efetivo prejuízo, com o intuito de embasar a condenação da parte adversa em ressarcimento por lucros cessantes. 6. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721-DF e no 1.631.485-DF (Tema 971), Relator Ministro Luís Felipe Salomão, fixou a tese segundo a qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 7. Os valores a serem restituídos ao consumidor deverão ser corrigidos monetariamente a partir da data do desembolso, com a utilização do INCC, até a expedição da “Carta de Habite-se”, momento a partir do qual será aplicado o IGP-M, índices expressamente adotados no contrato. 8. Apelações conhecidas e parcialmente providas. A recorrente alega que o acórdão impugnado contrariou os seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 395 e 492, ambos do CPC, asseverando que o valor do débito deve ser corrigido monetariamente somente pelo INPC, excluindo-se o IGP-M. Aduz que restou comprovado que o recorrido desistiu de concluir o contrato de compra e venda por outros motivos, que não dizem respeito à insurgente, devendo, por essa razão, ser afastada a multa, sob pena de violação do princípio pacta sunt servanda. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial da Corte Superior: “A respeito da apontada violação [...] 1.022, I e II, do CPC/2015, não se vislumbra pertinência na alegação, tendo o julgador dirimido a controvérsia tal qual lhe fora apresentada, em decisão devidamente fundamentada, sendo a irresignação da recorrente evidentemente limitada ao fato de estar diante de decisão contrária a seus interesses, o que não viabiliza o referido recurso declaratório” (AgInt no AREsp n. 1.835.802/SP, relator Ministro Francisco Falcão, DJe de 16/2/2023). No mesmo sentido, confiram-se, entre outros, o AgInt no AREsp n. 2.037.871/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, DJe de 16/2/2023, e a decisão proferida no AREsp 2.262.455, relator Ministro Herman Benjamin, DJe de 2/3/2023. Tampouco merece subir o apelo especial no que tange ao indicado malferimento aos artigos 395 e 492, ambos do CPC, porquanto a turma julgadora, após detida análise dos elementos contratuais e fático-probatórios dos autos, assim se manifestou: “Com efeito diante do contexto probatório dos autos (Id. 9140159, fls. 49-81) é possível observar que, de fato, o demandante tentou obter financiamento para o pagamento do restante do débito, sem que, no entanto, as irregularidades apontadas pelas instituições financeiras fossem sanadas pela sociedade empresária ré Manifesto Construções e Incorporações S/A. A conduta da promitente vendedora revela o descumprimento do negócio jurídico em questão, por impossibilitar o consumidor, ora recorrente, de obter financiamento bancário para o pagamento da totalidade do débito [...] No caso, portanto, observa-se que a sociedade anônima ré foi responsável pelo inadimplemento do negócio jurídico, o que torna possível o acolhimento da pretensão do demandante de obter a resolução do negócio jurídico. Logo mostra-se necessário o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação, sendo necessária, com efeito, a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo consumidor [...] Por essa razão, aliás, não se afigura admissível a retenção de 10% (dez por cento) do montante do objeto do negócio jurídico em favor da sociedade anônima referida, sobretudo em virtude da ausência de culpa do consumidor pelo inadimplemento do negócio, circunstância necessária para a aplicação da cláusula penal prevista no contrato referido no Id. 9140159, fl. 8 (cláusula 5.2) [...] No caso em exame, a previsão contratual de multa apenas para o caso de inadimplemento do consumidor estabelece vantagem excessiva da fornecedora em relação aos compradores. A referida cláusula, portanto, mostra-se incompatível com a boa-fé objetiva, a equidade e o equilíbrio contratual, princípios que devem nortear as relações negociais consumeristas, nos termos do art. 51, inc. IV, e § 1o, do CDC. Por essa razão deve ser invertida a eficácia da multa compensatória de 10% (dez por cento), prevista na cláusula 5.2 do contrato, para aplicá-la à fornecedora, e, assim, restabelecer o equilíbrio entre as partes contratantes [...] Finalmente, convém destacar que a correção monetária consiste em mera reposição do valor da moeda, reflexo da inflação do período. Ademais é certo que o índice deverá ser aplicado a partir da data do pagamento dos valores desembolsados pelo autor [...] Em relação ao índice de correção monetária aplicado, observa-se que a cláusula 3.1 do contrato referido no Id. 9140159, fl. 6, assim previu: “3.1 Visando assegurar a manutenção do equilíbrio econômico e financeiro do presente Contrato, as parcelas indicadas no item IV do Preâmbulo serão atualizadas até a data do respectivo pagamento pro rata die, da seguinte forma: (a) a partir da data de assinatura do Contrato e até a data da concessão do “Habite-se” do Edifício, pelo Índice Nacional de Custo de Construção – INCC, Coluna 35, da Revista Conjuntura Econômica, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas; (b) após a concessão do “Habite-se” do Edifício, pelo IGP-M – Índice Geral de Preços – Coluna 7 – da Revista Conjuntura Econômica, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas.” Nesse contexto mostra-se possível a utilização do INCC, expressamente previsto no contrato, como índice de correção monetária a ser aplicado até a expedição da “Carta de Habite-se”, momento a partir do qual será aplicado o IGP-M” (ID. 35305194). Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016