Tribunal: TJDFT
Processo: 0038323-72.2014.8.07.0015
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-05-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0038323-72.2014.8.07.0015 RECORRENTE: DOMINIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCOES LTDA - ME RECORRIDO: ALFRAM ROBERTO RODRIGUES DE ALBUQUERQUE, ALUISIO DIAS DE OLIVEIRA, ANA ALVES DA SILVA COELHO, ANDERSON XAVIER DE ARAUJO, ANTOVILA LIMA DA SILVA, APCOR - ASSOCIACAO DOS PROMITENTES COMPRADORES DO EDIFICIO COLISEUM, AUTONOMIA SERVICOS E INFORMATICA LTDA - ME, BENIVALDO DA SILVA SANTOS, CARLOS ANTONIO DA SILVA, COMISSAO DE REPRESENTANTES DO EDIFICIO COLISEUM RESIDENCE, CONCEICAO ALVES PEREIRA, EGIMILA PEREIRA GONCALVES, ELAINE BARBOZA DOS SANTOS BARDAWIL, ELIANE DOS SANTOS, FABIANA OLIVEIRA BORGES, FABRICIO AYRES SIQUEIRA, GILDA MOREIRA DOS SANTOS, IRAPUAN CONTREIRA PADILHA, JOAO DE SALES ANDRADE, JOAO FERREIRA DOS SANTOS, JOAO MIRANDA FRANCO, JOSE DO PATROCINIO FILHO, JOSE PACHECO FILHO, MARCOS ANTONIO DE SOUZA, MARCOS AURELIO LOPES DE SOUSA, MARIA BASTOS MARTINS, MARIA BETANIA MOTA PINTO, MARIA CECILIA PEREIRA ALEXANDRE, MARIA TEREZINHA DE SOUZA LAMAS, MARIA VALDIVINA DE SOUZA, MARIANY MATOS DOS SANTOS, MONICA VIEIRA DE PROENCA, PAULA FRASSINETTI PEIXOTO LEAL, RADAM NAKAI NUNES, RAIMUNDA RODRIGUES, REINALDO BARBOZA DOS SANTOS, RENATO GOMES FERREIRA, RICARDO PAIAO DE OLIVEIRA, ROBERTO CARLOS DA ROCHA, ROBERTO GILSON CARDOSO DE OLIVEIRA, RUY CARLOS PEREIRA, SERGIO DA ROSA SANTOS, TERESINHA DE FATIMA ATHAYDE FERREIRA, WALLACE FERREIRA MELLO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO COLISEUM RESIDENCE. FALÊNCIA DA INCORPORADORA. CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO POR COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS PROMITENTES-COMPRADORES DE UNIDADES. POSSIBILIDADE. ART. 43, INCISO III, DA LEI N.o 4.591/64. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. SIMILITUDE FÁTICA COM A FALÊNCIA DA ENCOL. 1. Consoante decidido no AGI n.o 2013002011299-5, “em que pese a incorporação não ter sido registrada [Coliseum Residence], ela existe de fato, e deve ser considerada, em atenção à boa-fé que rege os contratos realizados pelos adquirentes/consumidores”. 2. Se a incorporação foi iniciada no ano de 2003, não se aplicam ao caso as alterações feitas à Lei no 4.951/64 pela Lei no 10.931/2004, que criou o instituto do patrimônio de afetação. 3. Segundo a jurisprudência do STJ, firmada em casos de falência de incorporadoras responsáveis por empreendimento constituídos antes do advendo da Lei n.o 10.931/2004, como no caso da falência da Encol, replicada em precedentes dos mais diversos Tribunais do país, é possível a destituição da incorporada e a continuidade do empreendimento por comissão criada pelos promitentes-compradores, em decorrência de leitura do art. 43, incisos III e VI, e 49, da Lei n.o 4.591/64, associada ao princípio da função social dos contratos de incorporação imobiliária. 4. A interpretação da legislação de regência no sentido de que, a partir da entrada em vigor da Lei n.o 10.931/2004, passaram a coexistir dois regimes opostos e excludentes, um para os empreendimentos em que o incorporador optou por constituir patrimônio de afetação (em que se autoriza a continuidade do empreendimento por associação instituída pelos promitentes compradores) e outro para os casos em que não houve escolha pela constituição de patrimônio de afetação (em que se impõe a integração do acervo patrimonial do empreendimento à massa falida), merece revisão. A criação do instituto do patrimônio de afetação teve por objetivo conferir maior proteção e segurança jurídica aos adquirentes de unidades em incorporações imobiliárias, diante da imensa repercussão social do caso da falência da Encol, que culminou por prejudicar milhares de adquirentes de unidades em empreendimentos edilícios, não tendo havido revogação parcial do preceito do art. 43, inciso III, da Lei n.o 4.591/64. Logo, pode ocorrer a destituição do incorporador e continuidade do empreendimento pelos promitentes compradores, ainda que o empreendedor não tenha feito a escolha por constituir patrimônio de afetação. Essa é a interpretação mais adequada à norma do art. 5o, da LINDB, que dispõe que “na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”. 5. Cumpridos os requisitos previstos no art. 43, inciso VI, da Lei n.o 4.591/64, há que se reconhecer o direito de a associação e seus associados, por meio de comissão por eles instituída, concluírem as obras do empreendimento, inclusive de alienar os estoques de unidades restantes ainda não comercializadas e as unidades daqueles que não aderiram à associação. No tocante às unidades daqueles que não aderiram à associação, a comissão de representantes deverá observar o procedimento previsto no art. 63, da Lei n.o 4.591/64, para a venda. Além disso, eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, deve ser entregue à massa falida. 6. Apelo parcialmente provido. A parte recorrente alega, em síntese, violação aos artigos 31-A, 31-B, 31-F, 43, inciso VI, todos da Lei 4.951/64 e 119, inciso IX, da Lei 11.101/05, tecendo considerações de que não houve o registro de incorporação no CRI e que a incorporação não foi iniciada em 2003, devendo ser presumido que o seu início ocorreu em 2005, após a aquisição do terreno. Acrescenta que a constituição do patrimônio de afetação é uma faculdade conferida pela lei à empresa incorporadora (nos termos do artigo 31- A, caput, da Lei 4.591/64) e, caso opte por constituí-lo, deverá fazê-lo através de averbação junto ao Registro de Imóveis. Ressalta que no caso dos autos a incorporação não foi averbada no CRI, assim como os contratos de compra e venda firmados entre o incorporador e os recorridos. Assim, conferir efeito erga omnes a contratos que não foram averbados no CRI competente é negar vigência ao que expressamente dispõe a Lei no 4.591/64. Defende que para que haja a adjudicação compulsória do imóvel pelos adquirentes é imprescindível a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel. Nesse aspecto, aponta divergência jurisprudencial com julgado do STJ. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 31-A, 31-B, 31-F, 43, inciso VI, todos da Lei 4.951/64 e 119, inciso IX, da Lei 11.101/05 e ao invocado dissenso pretoriano. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, no sentido de que para que haja a adjudicação compulsória do imóvel pelos adquirentes é imprescindível a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Além disso, o dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. III - Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0038323-72.2014.8.07.0015 RECORRENTE: DOMINIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCOES LTDA - ME RECORRIDO: ALFRAM ROBERTO RODRIGUES DE ALBUQUERQUE, ALUISIO DIAS DE OLIVEIRA, ANA ALVES DA SILVA COELHO, ANDERSON XAVIER DE ARAUJO, ANTOVILA LIMA DA SILVA, APCOR - ASSOCIACAO DOS PROMITENTES COMPRADORES DO EDIFICIO COLISEUM, AUTONOMIA SERVICOS E INFORMATICA LTDA - ME, BENIVALDO DA SILVA SANTOS, CARLOS ANTONIO DA SILVA, COMISSAO DE REPRESENTANTES DO EDIFICIO COLISEUM RESIDENCE, CONCEICAO ALVES PEREIRA, EGIMILA PEREIRA GONCALVES, ELAINE BARBOZA DOS SANTOS BARDAWIL, ELIANE DOS SANTOS, FABIANA OLIVEIRA BORGES, FABRICIO AYRES SIQUEIRA, GILDA MOREIRA DOS SANTOS, IRAPUAN CONTREIRA PADILHA, JOAO DE SALES ANDRADE, JOAO FERREIRA DOS SANTOS, JOAO MIRANDA FRANCO, JOSE DO PATROCINIO FILHO, JOSE PACHECO FILHO, MARCOS ANTONIO DE SOUZA, MARCOS AURELIO LOPES DE SOUSA, MARIA BASTOS MARTINS, MARIA BETANIA MOTA PINTO, MARIA CECILIA PEREIRA ALEXANDRE, MARIA TEREZINHA DE SOUZA LAMAS, MARIA VALDIVINA DE SOUZA, MARIANY MATOS DOS SANTOS, MONICA VIEIRA DE PROENCA, PAULA FRASSINETTI PEIXOTO LEAL, RADAM NAKAI NUNES, RAIMUNDA RODRIGUES, REINALDO BARBOZA DOS SANTOS, RENATO GOMES FERREIRA, RICARDO PAIAO DE OLIVEIRA, ROBERTO CARLOS DA ROCHA, ROBERTO GILSON CARDOSO DE OLIVEIRA, RUY CARLOS PEREIRA, SERGIO DA ROSA SANTOS, TERESINHA DE FATIMA ATHAYDE FERREIRA, WALLACE FERREIRA MELLO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO COLISEUM RESIDENCE. FALÊNCIA DA INCORPORADORA. CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO POR COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS PROMITENTES-COMPRADORES DE UNIDADES. POSSIBILIDADE. ART. 43, INCISO III, DA LEI N.o 4.591/64. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. SIMILITUDE FÁTICA COM A FALÊNCIA DA ENCOL. 1. Consoante decidido no AGI n.o 2013002011299-5, “em que pese a incorporação não ter sido registrada [Coliseum Residence], ela existe de fato, e deve ser considerada, em atenção à boa-fé que rege os contratos realizados pelos adquirentes/consumidores”. 2. Se a incorporação foi iniciada no ano de 2003, não se aplicam ao caso as alterações feitas à Lei no 4.951/64 pela Lei no 10.931/2004, que criou o instituto do patrimônio de afetação. 3. Segundo a jurisprudência do STJ, firmada em casos de falência de incorporadoras responsáveis por empreendimento constituídos antes do advendo da Lei n.o 10.931/2004, como no caso da falência da Encol, replicada em precedentes dos mais diversos Tribunais do país, é possível a destituição da incorporada e a continuidade do empreendimento por comissão criada pelos promitentes-compradores, em decorrência de leitura do art. 43, incisos III e VI, e 49, da Lei n.o 4.591/64, associada ao princípio da função social dos contratos de incorporação imobiliária. 4. A interpretação da legislação de regência no sentido de que, a partir da entrada em vigor da Lei n.o 10.931/2004, passaram a coexistir dois regimes opostos e excludentes, um para os empreendimentos em que o incorporador optou por constituir patrimônio de afetação (em que se autoriza a continuidade do empreendimento por associação instituída pelos promitentes compradores) e outro para os casos em que não houve escolha pela constituição de patrimônio de afetação (em que se impõe a integração do acervo patrimonial do empreendimento à massa falida), merece revisão. A criação do instituto do patrimônio de afetação teve por objetivo conferir maior proteção e segurança jurídica aos adquirentes de unidades em incorporações imobiliárias, diante da imensa repercussão social do caso da falência da Encol, que culminou por prejudicar milhares de adquirentes de unidades em empreendimentos edilícios, não tendo havido revogação parcial do preceito do art. 43, inciso III, da Lei n.o 4.591/64. Logo, pode ocorrer a destituição do incorporador e continuidade do empreendimento pelos promitentes compradores, ainda que o empreendedor não tenha feito a escolha por constituir patrimônio de afetação. Essa é a interpretação mais adequada à norma do art. 5o, da LINDB, que dispõe que “na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”. 5. Cumpridos os requisitos previstos no art. 43, inciso VI, da Lei n.o 4.591/64, há que se reconhecer o direito de a associação e seus associados, por meio de comissão por eles instituída, concluírem as obras do empreendimento, inclusive de alienar os estoques de unidades restantes ainda não comercializadas e as unidades daqueles que não aderiram à associação. No tocante às unidades daqueles que não aderiram à associação, a comissão de representantes deverá observar o procedimento previsto no art. 63, da Lei n.o 4.591/64, para a venda. Além disso, eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, deve ser entregue à massa falida. 6. Apelo parcialmente provido. A parte recorrente alega, em síntese, violação aos artigos 31-A, 31-B, 31-F, 43, inciso VI, todos da Lei 4.951/64 e 119, inciso IX, da Lei 11.101/05, tecendo considerações de que não houve o registro de incorporação no CRI e que a incorporação não foi iniciada em 2003, devendo ser presumido que o seu início ocorreu em 2005, após a aquisição do terreno. Acrescenta que a constituição do patrimônio de afetação é uma faculdade conferida pela lei à empresa incorporadora (nos termos do artigo 31- A, caput, da Lei 4.591/64) e, caso opte por constituí-lo, deverá fazê-lo através de averbação junto ao Registro de Imóveis. Ressalta que no caso dos autos a incorporação não foi averbada no CRI, assim como os contratos de compra e venda firmados entre o incorporador e os recorridos. Assim, conferir efeito erga omnes a contratos que não foram averbados no CRI competente é negar vigência ao que expressamente dispõe a Lei no 4.591/64. Defende que para que haja a adjudicação compulsória do imóvel pelos adquirentes é imprescindível a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel. Nesse aspecto, aponta divergência jurisprudencial com julgado do STJ. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 31-A, 31-B, 31-F, 43, inciso VI, todos da Lei 4.951/64 e 119, inciso IX, da Lei 11.101/05 e ao invocado dissenso pretoriano. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, no sentido de que para que haja a adjudicação compulsória do imóvel pelos adquirentes é imprescindível a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Além disso, o dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. III - Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028