Tribunal: TJDFT
Processo: 0706592-66.2022.8.07.0005
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-07-27
Data de publicação: 2023-08-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESISTÊNCIA DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS PAGAMENTOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SUJEITA AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. VIOLAÇÃO A DIREITOS DO CONSUMIDOR (ART. 51, INCISO IV, DO CDC). SENTENÇA MANTIDA.
1. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez presentes os seus elementos: a pessoa jurídica apelante, atuante no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadra-se no conceito de fornecedor do art. 3o do CDC, e o postulante se revela consumidora, visto que é destinatária final da unidade imobiliária adquirida.
2. Na hipótese em que o consumidor enseja a resolução de promessa de compra e venda de imóvel, é devida a restituição parcial dos valores pagos ao vendedor construtor / incorporador, nos termos sedimentados do enunciado n. 543 da Súmula do STJ.
3. O contrato foi formalizado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. Essa lei colmatou a lacuna do direito positivo para incorporar-lhe diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo col. Superior Tribunal de Justiça, e passou-se a adotar o percentual 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (arts. 67-A, inciso I e §5o).
4. Apesar de constar singelamente que a incorporação imobiliária seguirá o regime protetivo da afetação do patrimônio no resumo contratual, o réu não se desincumbiu de demonstrar a constituição do patrimônio de afetação, que se perfaz com a averbação do seu termo de opção no competente ofício de Registro de Imóveis (art. 31-B da Lei n. 4.591/64).
5. A constituição do patrimônio de afetação é opcional, é instituída “a critério do incorporador” (art. 31-A, “caput”, da Lei 4591/64). Desse modo, para se considerar o regime de regras legais invocadas pelo recorrente, exige-se comprovação idônea, sobretudo para justificar uma retenção maior dos pagamentos até então vertidos pelo consumidor.
6. O consumidor receberia de volta pouco mais de 23% (vinte e três por cento) do que desembolsou ao fornecedor, o que se revela desproporcional, abusivo e o posiciona em situação desfavorável e desequilibrada (art. 51, inciso IV, do CDC). A potencial violação aos direitos do consumidor somente poderia ser ponderada se se contrapusesse a uma situação legal excepcional, a exemplo da possibilidade de se reter até a metade dos pagamentos em caso de resilição contratual nas incorporações submetidas ao regime da afetação patrimonial, e essa circunstância precisa estar bem evidenciada nos autos.
7. Apelo conhecido e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESISTÊNCIA DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS PAGAMENTOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SUJEITA AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. VIOLAÇÃO A DIREITOS DO CONSUMIDOR (ART. 51, INCISO IV, DO CDC). SENTENÇA MANTIDA.
1. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez presentes os seus elementos: a pessoa jurídica apelante, atuante no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadra-se no conceito de fornecedor do art. 3o do CDC, e o postulante se revela consumidora, visto que é destinatária final da unidade imobiliária adquirida.
2. Na hipótese em que o consumidor enseja a resolução de promessa de compra e venda de imóvel, é devida a restituição parcial dos valores pagos ao vendedor construtor / incorporador, nos termos sedimentados do enunciado n. 543 da Súmula do STJ.
3. O contrato foi formalizado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. Essa lei colmatou a lacuna do direito positivo para incorporar-lhe diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo col. Superior Tribunal de Justiça, e passou-se a adotar o percentual 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (arts. 67-A, inciso I e §5o).
4. Apesar de constar singelamente que a incorporação imobiliária seguirá o regime protetivo da afetação do patrimônio no resumo contratual, o réu não se desincumbiu de demonstrar a constituição do patrimônio de afetação, que se perfaz com a averbação do seu termo de opção no competente ofício de Registro de Imóveis (art. 31-B da Lei n. 4.591/64).
5. A constituição do patrimônio de afetação é opcional, é instituída “a critério do incorporador” (art. 31-A, “caput”, da Lei 4591/64). Desse modo, para se considerar o regime de regras legais invocadas pelo recorrente, exige-se comprovação idônea, sobretudo para justificar uma retenção maior dos pagamentos até então vertidos pelo consumidor.
6. O consumidor receberia de volta pouco mais de 23% (vinte e três por cento) do que desembolsou ao fornecedor, o que se revela desproporcional, abusivo e o posiciona em situação desfavorável e desequilibrada (art. 51, inciso IV, do CDC). A potencial violação aos direitos do consumidor somente poderia ser ponderada se se contrapusesse a uma situação legal excepcional, a exemplo da possibilidade de se reter até a metade dos pagamentos em caso de resilição contratual nas incorporações submetidas ao regime da afetação patrimonial, e essa circunstância precisa estar bem evidenciada nos autos.
7. Apelo conhecido e não provido.