Tribunal: TJDFT
Processo: 0728266-49.2021.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-06-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0728266-49.2021.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME RECORRIDOS: GLAUCIA MENDES DE ANDRADE, RODRIGO DE ANDRADE MENDES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CIVIL. COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM FASE DE REGULARIZAÇÃO. EXIGÊNCIA DE PAGAMENTO DE TAXAS NÃO PREVISTAS NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRELIMINAR AFASTADA. 1. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel assim, evidente o interesse processual dos Apelados, razão pela qual afasto a preliminar de falta de interesse processual aduzida pela Apelante. 2. A Apelante vendeu o imóvel pelo preço por ela mesma fixado, anunciando que ele estava com Processo de Regularização em curso perante os órgãos do Distrito Federal. Ou seja, a regularidade estava incluída no preço anunciado e nas expectativas dos compradores, ao contrário do que pretende fazer crer a empresa Apelante. As despesas com a regularização do loteamento não constaram no contrato assinado pelas partes como condição à adjudicação pretendida pelos Apelados, tampouco a taxa de transferência. Assim, a sentença que determinou a adjudicação compulsória do imóvel deve ser mantida. 3. Negou-se provimento ao recurso. Unânime. Opostos embargos de declaração pela recorrida, a turma julgadora decidiu: "ACOLHO EM PARTE os embargos declaratórios, apenas para esclarecer que o valor dos honorários deve ser contabilizado sobre o valor controvertido pelas partes de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais – valor das supostas despesas de regularização) e não sobre o valor do imóvel” (ID 43350334). A recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 113, §1o, inciso I, 1.417 e 1.418, todos do Código Civil, afirmando a inadequação da via eleita, ao argumento de que a ação de adjudicação compulsória não comportaria a discussão da legitimidade da cobrança do custo da regularização, ressaltando que não teria havido negativa imotivada, uma vez que, ao realizar as obras, a insurgente teria ficado diante de justa expectativa de ressarcimento pelos valores despendidos. Alega, ainda, ofensa aos artigos 85, §2o, do Código de Processo Civil e 113, §1o, inciso I, do Código Civil, sem, contudo, demonstrar as razões pelas quais entende que a decisão hostilizada violou referidas normas legais. Em sede de contrarrazões, a parte recorrida pleiteia a majoração dos honorários advocatícios. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir no que diz respeito à suposta ofensa ao artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não há violação do art. 535 do CPC/1973 (art. 1.022 do CPC/2015) quando o Tribunal a quo se manifesta clara e fundamentadamente acerca dos pontos indispensáveis para o desate da controvérsia, apreciando-a (art. 165 do CPC/1973 e art. 489 do CPC/2015), apontando as razões de seu convencimento, ainda que de forma contrária aos interesses da parte, como verificado na hipótese” (AgInt no AREsp n. 2.148.058/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante ao indicado malferimento aos artigos 1.417 e 1.418, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora concluiu que: Consignadas essas premissas, verifico que os direitos e obrigações incidentes sobre o Lote n. 14, Conjunto 30, Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, localizado na Fazenda Taboquinha/DF, matrícula n. 167.801, do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, foram alienados ao Sr. Geraldo Albano Safe Carneiro, o qual os cedeu ao Sr. Wagner Eduardo de Carvalho, que assim o fez em favor da Sra. Ana Conceição Queiroz de Carvalho, a qual, por sua vez, os transferiu aos autores, em 25.5.2015 (IDs n. 100090207 a 100090209). Frise-se, nesse particular, que a ré subscreveu, na condição de anuente, todas as cessões de direitos relativas ao imóvel em análise, inclusive aquela outorgada aos autores (IDs n. 100090207 a 100090209), não tendo se desincumbido de coligir aos autos a contratação originária, ônus que lhe incumbia, conforme oportunamente declinado por este Juízo no ID n. 108426599. Uma vez quitadas as obrigações autorais, deveria a ré ter lavrado, juntamente com os autores, a respectiva escritura pública de compra e venda, para fins de registro no Ofício de Registro de Imóveis competente. A ré, por sua vez, suscitou a impossibilidade de fazê-lo, sob o argumento de que os autores não efetuaram o pagamento do imposto de transmissão intervivos e da taxa de transferência, para fins de escrituração, previstos no contrato, além das despesas de regularização do loteamento. Decerto, a cláusula quarta do contrato de ID n. 100090207 condicionou a outorga da escritura definitiva ao recolhimento do imposto de transmissão intervivos, nos seguintes termos: CLÁUSULA QUARTA – Das obrigações do Promitente Vendedor: (...) Parágrafo Segundo: (...) Outorgar a Competente Escritura Pública de Compra e Venda ao Promitente Comprador no prazo de 30 (trinta) dias após o recolhimento pelo promitente comprador, do Imposto de Transmissão, INTER-VIVOS, no órgão competente do Governo do Distrito Federal (...) É de se registrar, por oportuno, que as despesas com a regularização do loteamento não constaram no contrato em análise como condição à adjudicação pretendida pelos autores, tampouco a taxa de transferência. Admitir entendimento em contrário implicaria violação ao princípio do pacta sunt servanda, de modo que a pretensão posta está condicionada tão somente ao recolhimento do imposto de transmissão intervivos. Em outras palavras, a ausência de custeio, pelos autores, das despesas com a regularização do loteamento e da taxa de transferência não representa óbice à adjudicação pretendida, não obstante possam ser objeto de discussão em demanda autônoma. No que tange à taxa de transferência do imóvel, além de não estar prevista nos contratos em análise, trata-se de cobrança sem amparo legal, desproporcional e incompatível com a finalidade a que se destina, qual seja, o custeio de eventuais despesas com a transferência do bem. Vale dizer, o consumidor não pode ser compelido a pagar por algo que não corresponda a uma vantagem patrimonial concreta, não se tolerando que o fornecedor obtenha recursos mediante imposições unilaterais não amparadas na prestação de bens ou serviços (Acórdão 1260600, 00302918620158070001, Relator: James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJE: 5/8/2020). Tal convenção representa vantagem manifestamente excessiva em favor da ré, a revestir-lhe de nulidade, na forma dos artigos 39, V e 51, IV e § 1o, do Código de Defesa do Consumidor: ..... Nesse sentido, é o entendimento perfilhado por este Egrégio Tribunal de Justiça. Confira-se: .... Com relação ao recolhimento do imposto de transmissão, o Supremo Tribunal Federal fixou a seguinte tese no ARE n. 1.294.969, afetado à sistemática da Repercussão Geral (Tema 1.124): o fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Não sendo possível exigir o recolhimento do ITBI antes do registro de transferência no Ofício de Registro de Imóveis, tem-se que tal obrigação, imposta aos autores, deve ser diferida à adjudicação pretendida. Não obstante, os autores demonstraram no ID n. 120271889 a quitação do referido imposto, em conformidade com a exigência defendida pela ré. Deste modo, ante a abusividade da taxa de transferência cobrada pela ré, a ausência de previsão contratual para o custeio das despesas de regularização do loteamento e a inexigibilidade de recolhimento prévio do ITBI, frise-se, já quitado in casu, inexiste óbice ao acolhimento da pretensão autoral. O artigo 501 do Código de Processo Civil, nesse contexto, estabelece que na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, quando transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. Cabível, portanto, a consecução da pretensão posta na expedição de ofício, com a respectiva carta de adjudicação, ao Cartório de Registro de Imóveis competente, para a promoção da anotação de transferência da propriedade para o nome dos autores (ID 41358496). Nesse passo, infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostados aos autos, providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o recurso no que diz respeito à mencionada contrariedade aos artigos 85, §2o, do Código de Processo Civil e 113, §1o, inciso I, do Código Civil, porque a parte deixar de demonstrar qualquer vício no acórdão que consista a alegada ofensa ao citado dispositivo indicado, atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal: “II - Evidencia-se a deficiência na fundamentação recursal quando o recorrente não indica qual dispositivo de lei federal teria sido violado, bem como não desenvolve argumentação a fim de demonstrar em que consiste a ofensa aos dispositivos tidos por violados. III - A via estreita do recurso especial exige a demonstração inequívoca da ofensa ao dispositivo mencionado nas razões do recurso, bem como a sua particularização, a fim de possibilitar exame em conjunto com o decidido nos autos, sendo certo que a falta de indicação dos dispositivos infraconstitucionais, tidos como violados, caracteriza deficiência de fundamentação, fazendo incidir, por analogia, o disposto no enunciado n. 284 da Súmula do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." (AgInt no AREsp n. 2.208.287/GO, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0728266-49.2021.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME RECORRIDOS: GLAUCIA MENDES DE ANDRADE, RODRIGO DE ANDRADE MENDES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CIVIL. COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM FASE DE REGULARIZAÇÃO. EXIGÊNCIA DE PAGAMENTO DE TAXAS NÃO PREVISTAS NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRELIMINAR AFASTADA. 1. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel assim, evidente o interesse processual dos Apelados, razão pela qual afasto a preliminar de falta de interesse processual aduzida pela Apelante. 2. A Apelante vendeu o imóvel pelo preço por ela mesma fixado, anunciando que ele estava com Processo de Regularização em curso perante os órgãos do Distrito Federal. Ou seja, a regularidade estava incluída no preço anunciado e nas expectativas dos compradores, ao contrário do que pretende fazer crer a empresa Apelante. As despesas com a regularização do loteamento não constaram no contrato assinado pelas partes como condição à adjudicação pretendida pelos Apelados, tampouco a taxa de transferência. Assim, a sentença que determinou a adjudicação compulsória do imóvel deve ser mantida. 3. Negou-se provimento ao recurso. Unânime. Opostos embargos de declaração pela recorrida, a turma julgadora decidiu: "ACOLHO EM PARTE os embargos declaratórios, apenas para esclarecer que o valor dos honorários deve ser contabilizado sobre o valor controvertido pelas partes de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais – valor das supostas despesas de regularização) e não sobre o valor do imóvel” (ID 43350334). A recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 113, §1o, inciso I, 1.417 e 1.418, todos do Código Civil, afirmando a inadequação da via eleita, ao argumento de que a ação de adjudicação compulsória não comportaria a discussão da legitimidade da cobrança do custo da regularização, ressaltando que não teria havido negativa imotivada, uma vez que, ao realizar as obras, a insurgente teria ficado diante de justa expectativa de ressarcimento pelos valores despendidos. Alega, ainda, ofensa aos artigos 85, §2o, do Código de Processo Civil e 113, §1o, inciso I, do Código Civil, sem, contudo, demonstrar as razões pelas quais entende que a decisão hostilizada violou referidas normas legais. Em sede de contrarrazões, a parte recorrida pleiteia a majoração dos honorários advocatícios. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir no que diz respeito à suposta ofensa ao artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não há violação do art. 535 do CPC/1973 (art. 1.022 do CPC/2015) quando o Tribunal a quo se manifesta clara e fundamentadamente acerca dos pontos indispensáveis para o desate da controvérsia, apreciando-a (art. 165 do CPC/1973 e art. 489 do CPC/2015), apontando as razões de seu convencimento, ainda que de forma contrária aos interesses da parte, como verificado na hipótese” (AgInt no AREsp n. 2.148.058/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante ao indicado malferimento aos artigos 1.417 e 1.418, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora concluiu que: Consignadas essas premissas, verifico que os direitos e obrigações incidentes sobre o Lote n. 14, Conjunto 30, Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, localizado na Fazenda Taboquinha/DF, matrícula n. 167.801, do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, foram alienados ao Sr. Geraldo Albano Safe Carneiro, o qual os cedeu ao Sr. Wagner Eduardo de Carvalho, que assim o fez em favor da Sra. Ana Conceição Queiroz de Carvalho, a qual, por sua vez, os transferiu aos autores, em 25.5.2015 (IDs n. 100090207 a 100090209). Frise-se, nesse particular, que a ré subscreveu, na condição de anuente, todas as cessões de direitos relativas ao imóvel em análise, inclusive aquela outorgada aos autores (IDs n. 100090207 a 100090209), não tendo se desincumbido de coligir aos autos a contratação originária, ônus que lhe incumbia, conforme oportunamente declinado por este Juízo no ID n. 108426599. Uma vez quitadas as obrigações autorais, deveria a ré ter lavrado, juntamente com os autores, a respectiva escritura pública de compra e venda, para fins de registro no Ofício de Registro de Imóveis competente. A ré, por sua vez, suscitou a impossibilidade de fazê-lo, sob o argumento de que os autores não efetuaram o pagamento do imposto de transmissão intervivos e da taxa de transferência, para fins de escrituração, previstos no contrato, além das despesas de regularização do loteamento. Decerto, a cláusula quarta do contrato de ID n. 100090207 condicionou a outorga da escritura definitiva ao recolhimento do imposto de transmissão intervivos, nos seguintes termos: CLÁUSULA QUARTA – Das obrigações do Promitente Vendedor: (...) Parágrafo Segundo: (...) Outorgar a Competente Escritura Pública de Compra e Venda ao Promitente Comprador no prazo de 30 (trinta) dias após o recolhimento pelo promitente comprador, do Imposto de Transmissão, INTER-VIVOS, no órgão competente do Governo do Distrito Federal (...) É de se registrar, por oportuno, que as despesas com a regularização do loteamento não constaram no contrato em análise como condição à adjudicação pretendida pelos autores, tampouco a taxa de transferência. Admitir entendimento em contrário implicaria violação ao princípio do pacta sunt servanda, de modo que a pretensão posta está condicionada tão somente ao recolhimento do imposto de transmissão intervivos. Em outras palavras, a ausência de custeio, pelos autores, das despesas com a regularização do loteamento e da taxa de transferência não representa óbice à adjudicação pretendida, não obstante possam ser objeto de discussão em demanda autônoma. No que tange à taxa de transferência do imóvel, além de não estar prevista nos contratos em análise, trata-se de cobrança sem amparo legal, desproporcional e incompatível com a finalidade a que se destina, qual seja, o custeio de eventuais despesas com a transferência do bem. Vale dizer, o consumidor não pode ser compelido a pagar por algo que não corresponda a uma vantagem patrimonial concreta, não se tolerando que o fornecedor obtenha recursos mediante imposições unilaterais não amparadas na prestação de bens ou serviços (Acórdão 1260600, 00302918620158070001, Relator: James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJE: 5/8/2020). Tal convenção representa vantagem manifestamente excessiva em favor da ré, a revestir-lhe de nulidade, na forma dos artigos 39, V e 51, IV e § 1o, do Código de Defesa do Consumidor: ..... Nesse sentido, é o entendimento perfilhado por este Egrégio Tribunal de Justiça. Confira-se: .... Com relação ao recolhimento do imposto de transmissão, o Supremo Tribunal Federal fixou a seguinte tese no ARE n. 1.294.969, afetado à sistemática da Repercussão Geral (Tema 1.124): o fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Não sendo possível exigir o recolhimento do ITBI antes do registro de transferência no Ofício de Registro de Imóveis, tem-se que tal obrigação, imposta aos autores, deve ser diferida à adjudicação pretendida. Não obstante, os autores demonstraram no ID n. 120271889 a quitação do referido imposto, em conformidade com a exigência defendida pela ré. Deste modo, ante a abusividade da taxa de transferência cobrada pela ré, a ausência de previsão contratual para o custeio das despesas de regularização do loteamento e a inexigibilidade de recolhimento prévio do ITBI, frise-se, já quitado in casu, inexiste óbice ao acolhimento da pretensão autoral. O artigo 501 do Código de Processo Civil, nesse contexto, estabelece que na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, quando transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. Cabível, portanto, a consecução da pretensão posta na expedição de ofício, com a respectiva carta de adjudicação, ao Cartório de Registro de Imóveis competente, para a promoção da anotação de transferência da propriedade para o nome dos autores (ID 41358496). Nesse passo, infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostados aos autos, providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o recurso no que diz respeito à mencionada contrariedade aos artigos 85, §2o, do Código de Processo Civil e 113, §1o, inciso I, do Código Civil, porque a parte deixar de demonstrar qualquer vício no acórdão que consista a alegada ofensa ao citado dispositivo indicado, atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal: “II - Evidencia-se a deficiência na fundamentação recursal quando o recorrente não indica qual dispositivo de lei federal teria sido violado, bem como não desenvolve argumentação a fim de demonstrar em que consiste a ofensa aos dispositivos tidos por violados. III - A via estreita do recurso especial exige a demonstração inequívoca da ofensa ao dispositivo mencionado nas razões do recurso, bem como a sua particularização, a fim de possibilitar exame em conjunto com o decidido nos autos, sendo certo que a falta de indicação dos dispositivos infraconstitucionais, tidos como violados, caracteriza deficiência de fundamentação, fazendo incidir, por analogia, o disposto no enunciado n. 284 da Súmula do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." (AgInt no AREsp n. 2.208.287/GO, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023