Tribunal: TJDFT
Processo: 0701867-91.2023.8.07.0007
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-12-11
Data de publicação: 2024-01-22

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AVARIAS NO IMÓVEL. LAUDO DE VISTORIA. AUSÊNCIA DE ASSINATURA DO LOCATÁRIO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO CONTRATADO. MÁ ADMINISTRAÇÃO POR FALTA DE DILIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA. RESSARCIMENTO DEVIDO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Taguatinga que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a parte ré a pagar ao autor pelo ressarcimento da quantia paga a título de reforma do imóvel e do valor referente à condenação em honorários sucumbenciais.
2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de indenização por danos materiais. Narrou que celebrou contrato de prestação de serviços para locação e administração de imóvel com garantia parcial e de serviços de assessoria jurídica junto à empresa ré. Afirmou que, após o encerramento do contrato por iniciativa do inquilino, o imóvel objeto do contrato necessitava de reparos, conforme termos de vistoria. Alegou que houve falhas na prestação de serviços, com os termos de vistoria incompletos (sem assinatura do locatário), necessidades de reparos não realizados no imóvel e a ausência de propositura de ação pela assessoria jurídica para reparação dos danos. Sustentou que arcou com as despesas dos reparos e que ação somente foi ajuizada após interpelação, posteriormente julgada improcedente, além de arcar com os ônus da sucumbência. Por conta desses fatos, requereu a condenação da ré ao ressarcimento em danos materiais, no valor de R$ 4.932,51 (quatro mil e novecentos e trinta e dois reais e cinquenta e um centavos).
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 52384145). Foram ofertadas contrarrazões (ID 52384148).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise da responsabilidade da imobiliária por danos materiais causados ao autor em decorrência de alegado inadimplemento contratual.
5. Em suas razões recursais, a ré suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva, haja vista que não há no contrato qualquer previsão de que a imobiliária seja a responsável por toda e qualquer inadimplência do locatário. No mérito, aduziu que não houve falha na prestação dos serviços de administração, uma vez que o contrato não imputa a sua responsabilidade pelo adimplemento de encargos acessórios ou mesmo pendências de vistorias, se limitando a garantia do valor de (03) três aluguéis, e que os débitos decorrentes do contrato de aluguel foram encaminhados rapidamente para cobrança por meio de propositura de ações judiciais. Alegou que a vistoria do imóvel foi realizada por empresa terceirizada e especializada no ramo, sem vínculo com a imobiliária, e que o locatório não assinou o documento por não concordar. Sustentou que não há se falar em condenação ao ressarcimento de honorários sucumbenciais, tendo em vista que não houve omissão ou falha na prestação de serviços de administração, além de não ficar demonstrado que o autor efetivamente pagou pelos honorários. Requereu a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.
6. Pela Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional que almeja. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. A relação jurídica entre uma fornecedora de serviços de gestão imobiliária e o locador, destinatário final do serviço, proprietário do imóvel posto em locação, é de consumo, de acordo com o previsto nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. Precedente: Acórdão: 1713601. Processo 0704317-26.2022.8.07.0012. Data de Julgamento: 07/06/2023. 7a Turma Cível. Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA. Publicado no DJE: 30/06/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.
8. O contrato firmado entre as partes tinha por objeto “prestação de serviços para locação e administração de imóvel com garantia parcial” (ID 52383597), o que revela relação jurídica típica de mandato, cuja responsabilidade deve se dar mediante apuração de culpa (arts. 653 e seguintes do Código Civil).
9. Analisado o conjunto probatório acostado ao feito, observa-se que o autor, por meio dos documentos juntados com a petição inicial, em especial os termos de vistoria, demostrou que o inquilino não entregou o imóvel nas condições em que o recebeu.
10. Por outro lado, a imobiliária ré não logrou comprovar que não houve falha na prestação dos serviços de administração (art. 373, II, do CPC), uma vez que, por ocasião da devolução do imóvel por ela locado, é de sua responsabilidade vistoriar o imóvel antes e após a saída do inquilino, bem como designar o respectivo vistoriador (Cláusula 11.1 e 11.2 do contrato - ID 52383597 – pág. 6).
11. In casu, o autor acostou o laudo de vistoria de entrada, com assinatura das partes e a descrição detalhada do imóvel (ID 52383598). Por sua vez, o termo de restituição de chaves consta assinatura do locatário (ID 52383600), mas os termos de vistoria de saída juntados aos autos, com anotações e indicações de reparos a serem feitos, foram produzidos unilateralmente pela empresa especializada contratada pela própria imobiliária, não constando a assinatura do locatário (ID 52383599 e 52383601). Ademais, não há nos autos qualquer prova de que o locatário foi informado acerca das vistorias.
12. Resta devidamente comprovado nos autos, que a recorrente agiu, no contrato de locação, como mandatário e sobre ele recai os ditames do art. 667 do Código Civil, ou seja, deve aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa. Assim, era dever da recorrente adotar as providências cabíveis para realização das vistorias, dando ciência ao locatário, para fins de evitar prejuízos.
13. Ademais, a displicência dos termos de vistoria ocasionou prejuízos ao autor na compensação pelos danos no imóvel, além da condenação em honorários sucumbenciais, considerando que tal dispêndio possui nexo de causalidade com a conduta da recorrente, conforme bem observado pelo juízo originário (ID 52383606 e 52384111).
14. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recurso não provido.
15. Condenado a recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AVARIAS NO IMÓVEL. LAUDO DE VISTORIA. AUSÊNCIA DE ASSINATURA DO LOCATÁRIO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO CONTRATADO. MÁ ADMINISTRAÇÃO POR FALTA DE DILIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA. RESSARCIMENTO DEVIDO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Taguatinga que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a parte ré a pagar ao autor pelo ressarcimento da quantia paga a título de reforma do imóvel e do valor referente à condenação em honorários sucumbenciais.
2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de indenização por danos materiais. Narrou que celebrou contrato de prestação de serviços para locação e administração de imóvel com garantia parcial e de serviços de assessoria jurídica junto à empresa ré. Afirmou que, após o encerramento do contrato por iniciativa do inquilino, o imóvel objeto do contrato necessitava de reparos, conforme termos de vistoria. Alegou que houve falhas na prestação de serviços, com os termos de vistoria incompletos (sem assinatura do locatário), necessidades de reparos não realizados no imóvel e a ausência de propositura de ação pela assessoria jurídica para reparação dos danos. Sustentou que arcou com as despesas dos reparos e que ação somente foi ajuizada após interpelação, posteriormente julgada improcedente, além de arcar com os ônus da sucumbência. Por conta desses fatos, requereu a condenação da ré ao ressarcimento em danos materiais, no valor de R$ 4.932,51 (quatro mil e novecentos e trinta e dois reais e cinquenta e um centavos).
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 52384145). Foram ofertadas contrarrazões (ID 52384148).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise da responsabilidade da imobiliária por danos materiais causados ao autor em decorrência de alegado inadimplemento contratual.
5. Em suas razões recursais, a ré suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva, haja vista que não há no contrato qualquer previsão de que a imobiliária seja a responsável por toda e qualquer inadimplência do locatário. No mérito, aduziu que não houve falha na prestação dos serviços de administração, uma vez que o contrato não imputa a sua responsabilidade pelo adimplemento de encargos acessórios ou mesmo pendências de vistorias, se limitando a garantia do valor de (03) três aluguéis, e que os débitos decorrentes do contrato de aluguel foram encaminhados rapidamente para cobrança por meio de propositura de ações judiciais. Alegou que a vistoria do imóvel foi realizada por empresa terceirizada e especializada no ramo, sem vínculo com a imobiliária, e que o locatório não assinou o documento por não concordar. Sustentou que não há se falar em condenação ao ressarcimento de honorários sucumbenciais, tendo em vista que não houve omissão ou falha na prestação de serviços de administração, além de não ficar demonstrado que o autor efetivamente pagou pelos honorários. Requereu a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.
6. Pela Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional que almeja. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. A relação jurídica entre uma fornecedora de serviços de gestão imobiliária e o locador, destinatário final do serviço, proprietário do imóvel posto em locação, é de consumo, de acordo com o previsto nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. Precedente: Acórdão: 1713601. Processo 0704317-26.2022.8.07.0012. Data de Julgamento: 07/06/2023. 7a Turma Cível. Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA. Publicado no DJE: 30/06/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.
8. O contrato firmado entre as partes tinha por objeto “prestação de serviços para locação e administração de imóvel com garantia parcial” (ID 52383597), o que revela relação jurídica típica de mandato, cuja responsabilidade deve se dar mediante apuração de culpa (arts. 653 e seguintes do Código Civil).
9. Analisado o conjunto probatório acostado ao feito, observa-se que o autor, por meio dos documentos juntados com a petição inicial, em especial os termos de vistoria, demostrou que o inquilino não entregou o imóvel nas condições em que o recebeu.
10. Por outro lado, a imobiliária ré não logrou comprovar que não houve falha na prestação dos serviços de administração (art. 373, II, do CPC), uma vez que, por ocasião da devolução do imóvel por ela locado, é de sua responsabilidade vistoriar o imóvel antes e após a saída do inquilino, bem como designar o respectivo vistoriador (Cláusula 11.1 e 11.2 do contrato - ID 52383597 – pág. 6).
11. In casu, o autor acostou o laudo de vistoria de entrada, com assinatura das partes e a descrição detalhada do imóvel (ID 52383598). Por sua vez, o termo de restituição de chaves consta assinatura do locatário (ID 52383600), mas os termos de vistoria de saída juntados aos autos, com anotações e indicações de reparos a serem feitos, foram produzidos unilateralmente pela empresa especializada contratada pela própria imobiliária, não constando a assinatura do locatário (ID 52383599 e 52383601). Ademais, não há nos autos qualquer prova de que o locatário foi informado acerca das vistorias.
12. Resta devidamente comprovado nos autos, que a recorrente agiu, no contrato de locação, como mandatário e sobre ele recai os ditames do art. 667 do Código Civil, ou seja, deve aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa. Assim, era dever da recorrente adotar as providências cabíveis para realização das vistorias, dando ciência ao locatário, para fins de evitar prejuízos.
13. Ademais, a displicência dos termos de vistoria ocasionou prejuízos ao autor na compensação pelos danos no imóvel, além da condenação em honorários sucumbenciais, considerando que tal dispêndio possui nexo de causalidade com a conduta da recorrente, conforme bem observado pelo juízo originário (ID 52383606 e 52384111).
14. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recurso não provido.
15. Condenado a recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.