Tribunal: TJDFT
Processo: 0706541-40.2022.8.07.0010
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-05-19
Data de publicação: 2023-05-31

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO A PEDIDO DO ADQUIRENTE. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. RETENÇÃO DE 50% DA QUANTIA PAGA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. PERCENTUAL DERIVADO DE LEI E AJUSTADO ENTRE AS PARTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela 1a ré/recorrente (NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A) para reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos: "a) decretar a resolução do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de uma Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade no empreendimento denominado “Praias do Lago Eco Resort”, firmado entre as partes, quanto ao que deverá a parte Requerida se abster de realizar cobranças; b) condenar as Requeridas, NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA. e WAM NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., a restituírem ao Autor, MARCO RODRIGO VIEIRA SILVA, a quantia de R$18.288,65 (dezoito mil, duzentos e oitenta e oito reais e sessenta e cinco centavos), que será corrigida pelo INPC a partir da data desta sentença e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado".
3. Conforme exposto na inicial, em 01.01.2017 as partes ajustaram promessa de compra e venda de imóvel, em regime de multipropriedade, da unidade G205/20, cujo preço pactuado teria sido de R$ 39.600,96 (trinta e nove mil e seiscentos reais e noventa e seis centavos), bem como a importância de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa reais) a título de comissão de corretagem. Relata que, no dia 28.12.2020, a partes teriam realizado distrato do referido ajuste e pactuado um novo contrato. Na citada avença, estipulou-se o preço de R$ 40.039,86 (quarenta mil e trinta e noves reais e oitenta e seis centavos). Narra o recorrido que o crédito do primeiro contrato, de R$ 16.778,16 (dezesseis mil, setecentos e setenta e oito reais e dezesseis centavos), seria deduzido, gerando-se, assim, um saldo residual de R$ 23.261,70 (vinte e três mil duzentos e sessenta e um reais e setenta centavos) a ser pago por meio de 53 (cinquenta e três) parcelas mensais e reajustáveis no valor de R$ 438,90 (quatrocentos e trinta e oito reais e noventa centavos) com vencimento a partir de 10.01.2021. Em razão do encerramento de sua relação de emprego, o recorrido, sem ter recursos para cumprir a obrigação assumida, solicitou o distrato, não tendo obtido solução pelas empresas contratadas.
4. O Juízo de primeiro grau fixou o percentual de retenção em 10% (dez por cento) da quantia paga. Assim, considerando que o recorrido efetuou o pagamento de R$ 20.320,72 (vinte mil trezentos e vinte reais e setenta e dois centavos), determinou a restituição de R$ 18.288,65 (dezoito mil duzentos e oitenta e oito reais e sessenta e cinco centavos).
5. Nas razões recursais, a recorrente sustenta que o contrato foi entabulado após a vigência da Lei no 13.786/2018, razão pela qual incidiria o dispositivo previsto no artigo 67-A da Lei no 4.591/64. Assim, defende que não há abusividade na cláusula que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) do pagamento a título de cláusula penal, o que ensejaria a devolução ao recorrido de R$ 10.160,36 (dez mil cento e sessenta reais e trinta e seis centavos).
6. Contrarrazões ao ID 44996769.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a lide ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
8. Da aplicação da Lei no 13.786/2018. No caso, incidem as disposições do artigo 67-A, uma vez que as partes livremente pactuaram o contrato de ID 44996590 em 29.12.2020, tendo, assim, renunciado ao regime jurídico no qual se fundava o contrato de ID 44996578, ora firmado em 01.01.2017 e que foi objeto de distrato. O citado artigo 67-A assim dispõe: "Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga".
9. Por sua vez, o § 5o do artigo 67-A prevê que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, "o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga". Com base nesse dispositivo legal, a recorrente defende a manutenção da retenção do percentual de 50% da quantia paga.
10. Da análise do contrato então vigente (ID 44996590 - Pág. 2), verifico que o referido documento expressamente estabelece como regime de incorporação o patrimônio de afetação, de modo que se aplicam as disposições do § 5o do artigo 67-A. Dessa forma, ainda que se trate de percentual considerável de retenção da quantia paga, tal disposição possui amparo legal, de modo que, no caso, não há abusividade, pois a cláusula livremente ajustada entre as partes deriva de permissivo legal. Logo, deverá a recorrente, bem como a 2a e 3a rés devolverem ao recorrido a quantia de R$ 10.366,36 (dez mil trezentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos), tendo em vista a legalidade do percentual de 50% (cinquenta por cento) de retenção da quantia paga. Precedente: (Acórdão 1292823, 07194339220198070007, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no DJE: 28/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
11. Conheço do recurso e lhe dou provimento. Sentença reformada para reduzir a quantia a ser restituída ao autor/recorrido para R$ 10.366,36 (dez mil trezentos e sessenta e seis reais e trinta e seis centavos). Mantidas as demais disposições.
12. Sem condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099, de 26.09.1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO A PEDIDO DO ADQUIRENTE. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. RETENÇÃO DE 50% DA QUANTIA PAGA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. PERCENTUAL DERIVADO DE LEI E AJUSTADO ENTRE AS PARTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela 1a ré/recorrente (NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A) para reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos: "a) decretar a resolução do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de uma Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade no empreendimento denominado “Praias do Lago Eco Resort”, firmado entre as partes, quanto ao que deverá a parte Requerida se abster de realizar cobranças; b) condenar as Requeridas, NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA. e WAM NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., a restituírem ao Autor, MARCO RODRIGO VIEIRA SILVA, a quantia de R$18.288,65 (dezoito mil, duzentos e oitenta e oito reais e sessenta e cinco centavos), que será corrigida pelo INPC a partir da data desta sentença e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado".
3. Conforme exposto na inicial, em 01.01.2017 as partes ajustaram promessa de compra e venda de imóvel, em regime de multipropriedade, da unidade G205/20, cujo preço pactuado teria sido de R$ 39.600,96 (trinta e nove mil e seiscentos reais e noventa e seis centavos), bem como a importância de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa reais) a título de comissão de corretagem. Relata que, no dia 28.12.2020, a partes teriam realizado distrato do referido ajuste e pactuado um novo contrato. Na citada avença, estipulou-se o preço de R$ 40.039,86 (quarenta mil e trinta e noves reais e oitenta e seis centavos). Narra o recorrido que o crédito do primeiro contrato, de R$ 16.778,16 (dezesseis mil, setecentos e setenta e oito reais e dezesseis centavos), seria deduzido, gerando-se, assim, um saldo residual de R$ 23.261,70 (vinte e três mil duzentos e sessenta e um reais e setenta centavos) a ser pago por meio de 53 (cinquenta e três) parcelas mensais e reajustáveis no valor de R$ 438,90 (quatrocentos e trinta e oito reais e noventa centavos) com vencimento a partir de 10.01.2021. Em razão do encerramento de sua relação de emprego, o recorrido, sem ter recursos para cumprir a obrigação assumida, solicitou o distrato, não tendo obtido solução pelas empresas contratadas.
4. O Juízo de primeiro grau fixou o percentual de retenção em 10% (dez por cento) da quantia paga. Assim, considerando que o recorrido efetuou o pagamento de R$ 20.320,72 (vinte mil trezentos e vinte reais e setenta e dois centavos), determinou a restituição de R$ 18.288,65 (dezoito mil duzentos e oitenta e oito reais e sessenta e cinco centavos).
5. Nas razões recursais, a recorrente sustenta que o contrato foi entabulado após a vigência da Lei no 13.786/2018, razão pela qual incidiria o dispositivo previsto no artigo 67-A da Lei no 4.591/64. Assim, defende que não há abusividade na cláusula que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) do pagamento a título de cláusula penal, o que ensejaria a devolução ao recorrido de R$ 10.160,36 (dez mil cento e sessenta reais e trinta e seis centavos).
6. Contrarrazões ao ID 44996769.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a lide ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
8. Da aplicação da Lei no 13.786/2018. No caso, incidem as disposições do artigo 67-A, uma vez que as partes livremente pactuaram o contrato de ID 44996590 em 29.12.2020, tendo, assim, renunciado ao regime jurídico no qual se fundava o contrato de ID 44996578, ora firmado em 01.01.2017 e que foi objeto de distrato. O citado artigo 67-A assim dispõe: "Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga".
9. Por sua vez, o § 5o do artigo 67-A prevê que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, "o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga". Com base nesse dispositivo legal, a recorrente defende a manutenção da retenção do percentual de 50% da quantia paga.
10. Da análise do contrato então vigente (ID 44996590 - Pág. 2), verifico que o referido documento expressamente estabelece como regime de incorporação o patrimônio de afetação, de modo que se aplicam as disposições do § 5o do artigo 67-A. Dessa forma, ainda que se trate de percentual considerável de retenção da quantia paga, tal disposição possui amparo legal, de modo que, no caso, não há abusividade, pois a cláusula livremente ajustada entre as partes deriva de permissivo legal. Logo, deverá a recorrente, bem como a 2a e 3a rés devolverem ao recorrido a quantia de R$ 10.366,36 (dez mil trezentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos), tendo em vista a legalidade do percentual de 50% (cinquenta por cento) de retenção da quantia paga. Precedente: (Acórdão 1292823, 07194339220198070007, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no DJE: 28/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
11. Conheço do recurso e lhe dou provimento. Sentença reformada para reduzir a quantia a ser restituída ao autor/recorrido para R$ 10.366,36 (dez mil trezentos e sessenta e seis reais e trinta e seis centavos). Mantidas as demais disposições.
12. Sem condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099, de 26.09.1995.