Tribunal: TJDFT
Processo: 0723120-33.2022.8.07.0020
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-11-13
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA - NULIDADE DE CLÁUSULA DE REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO - IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER - PARCELAMENTO IRREGULAR DE LOTE - TAXA CONDOMINIAL DEVIDA POR CADA UNIDADE CRIADA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Tendo em vista que o recorrente é cadastrado nos sistemas do TJDFT para receber intimações eletrônicas, revogo a decisão em que fora negado seguimento ao recurso (ID 50274689) e admito seu regular processamento diante de sua tempestividade.
2. Cuida-se de recurso inominado interposto pela parte requerida contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores para declarar a nulidade parcial do art. 78 do Regimento Interno do Condomínio da Chácara 183 apenas quanto à cobrança de indenização retroativa à criação do condomínio, em virtude do desmembramento irregular do lote, ficando ressalvado o direito do réu cobrar as taxas ordinárias e extraordinárias aplicáveis ao lote de terreno de qualquer dos moradores (cedente e cessionário), de forma solidária, considerado em sua totalidade e não por desmembramento realizado, e julgou improcedente o pedido contraposto de cobrança formulado pelo recorrente.
3. Em suas razões o recorrente defende a validade da cláusula 78 do regimento interno do condomínio ao argumento que restou aprovada por assembleia, regularmente convocada, com a finalidade de coibir parcelamentos irregulares de lotes dentro do condomínio. Argumenta que ocorreu a prescrição para anulação ou revogação de qualquer dispositivo do regimento interno, pois já se passaram mais de 10 anos de sua vigência. Entende que a indenização é devida e vem ao encontro com a disponibilidade de serviços a serem prestados à nova unidade. Pede a reforma da sentença para que os pedidos contidos na petição inicial sejam julgados improcedentes e que o pedido contraposto seja julgado procedente.
4. A preliminar de prescrição arguida pelo recorrente não pode prosperar posto que os autores pretendem a declaração de nulidade de cláusula inserida no regimento interno do condomínio e, por certo, qualquer disposição que contrarie o ordenamento jurídico é nula e insuscetível de produzir efeitos jurídicos, podendo ser declarada a nulidade a qualquer tempo, sem se sujeitar aos prazos prescricionais. PRELIMINAR REJEITADA.
5. O parcelamento de solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições contidas na Lei 6.766/79. No caso em apreço, o desmembramento de um lote em dois, sem observar o módulo legal, constitui parcelamento irregular do solo urbano.
6. O instrumento de cessão de direitos firmado pelos autores (ID 50076852), em 17/09/2021, prevê o fracionamento do lote em questão e, em que pese ter sido realizado sem amparo legal, não pode constituir óbice à exigência das taxas condominiais ou associativas. De qualquer sorte, a cobrança retroativa da taxa nos termos pretendidos pelo recorrente não pode subsistir.
7. O regimento interno do condomínio, aprovado por assembleia geral ordinária, é expressão da autonomia privada e vincula juridicamente os condôminos ao cumprimento de suas disposições.
8. Na hipótese dos autos, o art. 78 do Regimento Interno do Condomínio (ID 50076850) prevê que os proprietários de lotes de 800 metros que resolverem dividir a propriedade em dois lotes de 400 metros deverão indenizar o condomínio em todas as taxas condominiais e taxas extras retroativamente a data da constituição do condomínio em 20/01/2002.
9. Ao contrário do consignado na r. sentença, entendo que o proprietário de um terreno de condomínio, ao promover seu fracionamento, criando novas unidades, faz surgir a possibilidade de incidir sobre estas cobranças relativas à manutenção do condomínio porquanto cada unidade tem a responsabilidade de colaborar para as despesas comuns do condomínio, não podendo ser considerado apenas o lote em sua extensão original.
10. Nos termos art. 12, da Lei no 4.591, de 16/12/1964, “cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio”. Já o parágrafo primeiro deste artigo dispõe que “salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”
11. No mesmo sentido, os artigos 1.336, inciso I, e 1358-A, §§1oe 2o, do Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
“Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes
I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística”.
12. O proprietário de fração de lote de terreno não pode usar do direito de propriedade para se imiscuir de pagar a taxa condominial relativa as unidades que possui. Em assim sendo, a previsão de cobrança da taxa de condomínio em razão da divisão do lote promovida pelos autores deve ser admitida, inclusive em razão das peculiaridades fáticas observadas em muitos condomínios existentes no Distrito Federal, a partir do fracionamento ou da constituição de nova unidade. 13. Como bem consignado na sentença, “(...) o fato de a cessão de direitos não impedir o condomínio de cobrar as taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias dos possuidores, não significa que é legítima a cobrança de “indenização” retroativa há mais de duas décadas, conforme previsto no art. 78 do Regimento Interno do Condomínio requerido”. Isso porque antes de ocorrer o desmembramento prático do lote, que só foi levado a efeito em setembro de 2021 (ID 50076852), não se pode imputar ao cessionário a cobrança pretérita por serviços que foram usufruídos pela unidade original, especialmente diante da ausência de comprovação por parte do condomínio de que sofreu algum prejuízo ou de que teve despesas decorrentes deste desmembramento.
14. Admitir a cobrança das taxas condominiais de forma retroativa acarretaria o enriquecimento ilícito do condomínio, pois haveria dupla cobrança de encargos ordinários ou extraordinários que já foram adimplidos pela cedente do lote ao longo do tempo, independentemente da cessão de direito irregular levada a efeito pelos autores no ano de 2021.
15. Com efeito, reputo que a sentença merece reforma tão somente quanto à impossibilidade de cobrança das taxas de condomínio de cada unidade que surgiu após o desmembramento pois, levado a efeito o fracionamento do terreno, deverá recair sobre os proprietários das novas unidades a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial em igual condições com os demais proprietários.
16. É de se notar, ainda, que os autores deveriam ter conhecimento da possibilidade de cobrança de duas taxas de condomínio na hipótese de parcelamento do lote, vez que o regimento interno é anterior ao instrumento de cessão de direitos firmado entre eles. Além disso, com o parcelamento do lote é de se admitir que os proprietários sejam alcançados pelas obrigações condominiais criadas, pois se tornam beneficiários dos serviços oferecidos e das obras desenvolvidas nas áreas comuns, devendo concorrer para o seu custeio de igualitária.
17. A sentença merece ser parcialmente reformada tão somente para se admitir a cobrança das obrigações condominiais de cada um dos autores, de forma individualizada, após o desmembramento do lote, ocorrida em setembro de 2021. Mantidos os demais termos da sentença.
18. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA, E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO, nos termos do item anterior.
19. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
20. Sem custas adicionais e sem condenação em honorários advocatícios à ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA - NULIDADE DE CLÁUSULA DE REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO - IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER - PARCELAMENTO IRREGULAR DE LOTE - TAXA CONDOMINIAL DEVIDA POR CADA UNIDADE CRIADA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Tendo em vista que o recorrente é cadastrado nos sistemas do TJDFT para receber intimações eletrônicas, revogo a decisão em que fora negado seguimento ao recurso (ID 50274689) e admito seu regular processamento diante de sua tempestividade.
2. Cuida-se de recurso inominado interposto pela parte requerida contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores para declarar a nulidade parcial do art. 78 do Regimento Interno do Condomínio da Chácara 183 apenas quanto à cobrança de indenização retroativa à criação do condomínio, em virtude do desmembramento irregular do lote, ficando ressalvado o direito do réu cobrar as taxas ordinárias e extraordinárias aplicáveis ao lote de terreno de qualquer dos moradores (cedente e cessionário), de forma solidária, considerado em sua totalidade e não por desmembramento realizado, e julgou improcedente o pedido contraposto de cobrança formulado pelo recorrente.
3. Em suas razões o recorrente defende a validade da cláusula 78 do regimento interno do condomínio ao argumento que restou aprovada por assembleia, regularmente convocada, com a finalidade de coibir parcelamentos irregulares de lotes dentro do condomínio. Argumenta que ocorreu a prescrição para anulação ou revogação de qualquer dispositivo do regimento interno, pois já se passaram mais de 10 anos de sua vigência. Entende que a indenização é devida e vem ao encontro com a disponibilidade de serviços a serem prestados à nova unidade. Pede a reforma da sentença para que os pedidos contidos na petição inicial sejam julgados improcedentes e que o pedido contraposto seja julgado procedente.
4. A preliminar de prescrição arguida pelo recorrente não pode prosperar posto que os autores pretendem a declaração de nulidade de cláusula inserida no regimento interno do condomínio e, por certo, qualquer disposição que contrarie o ordenamento jurídico é nula e insuscetível de produzir efeitos jurídicos, podendo ser declarada a nulidade a qualquer tempo, sem se sujeitar aos prazos prescricionais. PRELIMINAR REJEITADA.
5. O parcelamento de solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições contidas na Lei 6.766/79. No caso em apreço, o desmembramento de um lote em dois, sem observar o módulo legal, constitui parcelamento irregular do solo urbano.
6. O instrumento de cessão de direitos firmado pelos autores (ID 50076852), em 17/09/2021, prevê o fracionamento do lote em questão e, em que pese ter sido realizado sem amparo legal, não pode constituir óbice à exigência das taxas condominiais ou associativas. De qualquer sorte, a cobrança retroativa da taxa nos termos pretendidos pelo recorrente não pode subsistir.
7. O regimento interno do condomínio, aprovado por assembleia geral ordinária, é expressão da autonomia privada e vincula juridicamente os condôminos ao cumprimento de suas disposições.
8. Na hipótese dos autos, o art. 78 do Regimento Interno do Condomínio (ID 50076850) prevê que os proprietários de lotes de 800 metros que resolverem dividir a propriedade em dois lotes de 400 metros deverão indenizar o condomínio em todas as taxas condominiais e taxas extras retroativamente a data da constituição do condomínio em 20/01/2002.
9. Ao contrário do consignado na r. sentença, entendo que o proprietário de um terreno de condomínio, ao promover seu fracionamento, criando novas unidades, faz surgir a possibilidade de incidir sobre estas cobranças relativas à manutenção do condomínio porquanto cada unidade tem a responsabilidade de colaborar para as despesas comuns do condomínio, não podendo ser considerado apenas o lote em sua extensão original.
10. Nos termos art. 12, da Lei no 4.591, de 16/12/1964, “cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio”. Já o parágrafo primeiro deste artigo dispõe que “salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”
11. No mesmo sentido, os artigos 1.336, inciso I, e 1358-A, §§1oe 2o, do Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
“Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes
I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística”.
12. O proprietário de fração de lote de terreno não pode usar do direito de propriedade para se imiscuir de pagar a taxa condominial relativa as unidades que possui. Em assim sendo, a previsão de cobrança da taxa de condomínio em razão da divisão do lote promovida pelos autores deve ser admitida, inclusive em razão das peculiaridades fáticas observadas em muitos condomínios existentes no Distrito Federal, a partir do fracionamento ou da constituição de nova unidade. 13. Como bem consignado na sentença, “(...) o fato de a cessão de direitos não impedir o condomínio de cobrar as taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias dos possuidores, não significa que é legítima a cobrança de “indenização” retroativa há mais de duas décadas, conforme previsto no art. 78 do Regimento Interno do Condomínio requerido”. Isso porque antes de ocorrer o desmembramento prático do lote, que só foi levado a efeito em setembro de 2021 (ID 50076852), não se pode imputar ao cessionário a cobrança pretérita por serviços que foram usufruídos pela unidade original, especialmente diante da ausência de comprovação por parte do condomínio de que sofreu algum prejuízo ou de que teve despesas decorrentes deste desmembramento.
14. Admitir a cobrança das taxas condominiais de forma retroativa acarretaria o enriquecimento ilícito do condomínio, pois haveria dupla cobrança de encargos ordinários ou extraordinários que já foram adimplidos pela cedente do lote ao longo do tempo, independentemente da cessão de direito irregular levada a efeito pelos autores no ano de 2021.
15. Com efeito, reputo que a sentença merece reforma tão somente quanto à impossibilidade de cobrança das taxas de condomínio de cada unidade que surgiu após o desmembramento pois, levado a efeito o fracionamento do terreno, deverá recair sobre os proprietários das novas unidades a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial em igual condições com os demais proprietários.
16. É de se notar, ainda, que os autores deveriam ter conhecimento da possibilidade de cobrança de duas taxas de condomínio na hipótese de parcelamento do lote, vez que o regimento interno é anterior ao instrumento de cessão de direitos firmado entre eles. Além disso, com o parcelamento do lote é de se admitir que os proprietários sejam alcançados pelas obrigações condominiais criadas, pois se tornam beneficiários dos serviços oferecidos e das obras desenvolvidas nas áreas comuns, devendo concorrer para o seu custeio de igualitária.
17. A sentença merece ser parcialmente reformada tão somente para se admitir a cobrança das obrigações condominiais de cada um dos autores, de forma individualizada, após o desmembramento do lote, ocorrida em setembro de 2021. Mantidos os demais termos da sentença.
18. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA, E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO, nos termos do item anterior.
19. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
20. Sem custas adicionais e sem condenação em honorários advocatícios à ausência de recorrente vencido.