Tribunal: TJDFT
Processo: 0738501-75.2021.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-10-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0738501-75.2021.8.07.0001 RECORRENTE: HELDER RODRIGUES ZECH MELO RECORRIDOS: BRB BANCO DE BRASÍLIA S.A., IVANA CALDEIRA DE OLIVEIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO ENTRE PARTICULARES. CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA QUITAÇÃO PARCIAL DO PREÇO. RECUSA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ATO ILÍCITO INEXISTENTE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. PAGAMENTO DE SINAL. CONVENÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. CULPA DO COMPRADOR. PERDA DO SINAL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. 1. São distintas as relações jurídicas mantidas entre autor e os requeridos, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel foi celebrado entre particulares, sendo regido pelas normas inseridas no Código Civil, ao passo que a relação que vincula o autor ao banco está submetida às normas do CDC, nos termos da Súmula n. 297 do Superior Tribunal de Justiça – STJ. 2. Os elementos de convencimento carreados aos autos demonstram que o autor apenas tinha um crédito sujeito à aprovação, caso fossem atendidas as condições estabelecidas pelo banco. Porém, esses requisitos não foram integralmente preenchidos, razão pela qual o financiamento não foi concedido. 3. Sem a comprovação de que a não concessão do financiamento por parte do banco tenha decorrido de uma falha na prestação do serviço bancário, afasta-se a existência de ato ilícito e, por conseguinte, o dever de reparação por danos material e moral assentados no mesmo fundamento. 4. As arras confirmatórias e dadas como sinal, constituem a importância em dinheiro ou outro bem móvel, dada por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do negócio jurídico, a fim de torná-lo obrigatório, garantindo o cumprimento da obrigação assumida (arras confirmatórias); ou na prefixação das perdas e danos, no caso de desistência, assegurando, para cada contraente, o direito de arrependimento (arras penitenciais). 5. Se o promitente-comprador deu causa à resolução do contrato, é legítima a retenção das arras pela promitente-vendedora, quando expressamente ajustado no negócio jurídico. 6. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O recorrente sustenta que o acórdão recorrido negou vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, por ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 125, 417, 418, 419, 420 e 884, todos do Código Civil, defendendo o cabimento da indenização por dano material resultante da retenção de arras confirmatórias dadas como princípio de pagamento, sob pena de restar configurado enriquecimento sem causa; c) artigos 6o do Código de Defesa do Consumidor e 186 do Código Civil, porque deveria ter condenado o banco recorrido a indenizar o dano moral decorrente da negativa de crédito imobiliário após ser firmado compromisso de compra e venda com terceiro. Em relação ao tema do item “b” supra, aponta divergência jurisprudencial com julgado da Corte Superior. Requer no ID 50218709 – Pág. 1 que as futuras publicações sejam realizadas em nome das advogadas ANGÉLICA VITORIANO CORDEIRO DE ANDRADE (OAB/PB 23.929-B) e TALITA DUARTE COSTA (OAB/DF 54.553). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto às alegadas ofensas aos artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do CPC. Isso porque, de acordo com a Corte Superior, não configura ausência de fundamentação nem negativa de prestação jurisdicional, quando o julgador dirimir “a controvérsia tal qual lhe fora apresentada, em decisão devidamente fundamentada, sendo a irresignação da recorrente evidentemente limitada ao fato de estar diante de decisão contrária a seus interesses, o que não viabiliza o referido recurso declaratório”. (AgInt no REsp n. 2.035.101/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 16/8/2023). Melhor sorte não colhem as teses de contrariedades aos artigos 6o do CDC, 125, 186, 417, 418, 419, 420 e 884, todos do CCB, pois a turma julgadora fez as seguintes considerações no ID 47096014 – Págs. 5/9 sobre os alegados danos materiais e morais, verbis: O acervo fático-probatório carreado aos autos demonstra que o autor apenas tinha um crédito sujeito à aprovação, segundo as condições estabelecidas pela instituição financeiras, as quais não foram, integralmente, atendidas, razão pela qual o financiamento não foi concedido. Nesse particular, cumpre transcrever o excerto da sentença, em que o magistrado, acertadamente, afastou a responsabilidade do BRB, ao destacar, in verbis (ID. 41732908): “Em relação à responsabilidade do réu BRB pelos danos experimentados pelo autor, em que pese a argumentação de que a instituição financeira gerou falsa expectativa ao sinalizar a concessão do crédito, o documento de ID 107404477 não comprova a liberação do crédito, pois constou a informação de que a contratação estava disponível na agência. Sendo assim, havia a necessidade do contato do correntista para a verificação do preenchimento dos requisitos para a efetivação do empréstimo e aporte da quantia em conta. O mesmo ocorreu quanto ao documento de ID 107404478, pois foi consignado que o autor/correntista deveria consultar as condições para a liberação do crédito, não sendo esta automática. Registre-se que as mensagens eletrônicas trocadas entre o autor e o preposto do Banco, ID107405101, tratou da liberação do aplicativo para realização de operações bancárias, não se podendo extrair daquelas mensagens que o financiamento havia sido aprovado.”. Logo, não merece reproche a sentença, uma vez que não restou demonstrada a prática de conduta ilícita por parte do banco, quanto à alegada falha na prestação dos serviços bancários relativos a não concessão do financiamento imobiliário. Considerando que a pretensão reparatória pelos danos material e moral está assentada na falha na prestação de serviços, é forçoso rechaçá-la, porque deixou-se de comprovar a existência do ato ilícito que lhe serviu de fundamento. Com relação às arras, a pretensão recursal também não merece prosperar. Isso porque o pagamento do sinal – assim como o contrato em sua integralidade – não estava sujeito a qualquer condição suspensiva. Da leitura do contrato promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre autor a requerida IVANA CALDEIRA DE OLIVEIRA, não é possível inferir que os valores pactuados, tanto a título de arras, como aqueles a serem financiados, foram estabelecidos como condição suspensiva, qual seja, a concessão do financiamento imobiliário por parte do BRB. Neste particular, cumpre transcrever os termos pactuados na Cláusula Segunda do contrato, que estabeleceu a forma de pagamento do imóvel (ID. 41732815): “CLÁUSULA SEGUNDA: Que assim sendo, vem ela VENDEDORA, pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, prometerem como de fato e na verdade prometido têm, vender o dito imóvel ao COMPRADOR e este por sua vez, se obriga e se compromete a compra-lo pelo preço certo e ajustado de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) que serão pagos da seguinte forma: a) R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), a título de sinal e princípio de pagamento, no ato da assinatura deste instrumento, através de transferência bancária na conta corrente n. 01003536-8, agência 1724, do Banco Santander. b) R$ 216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais) através de financiamento bancário e recursos próprios, no registro da escritura pública definitiva de compra e venda.”. Impende assinalar que a menção de que o valor principal seria pago “através de financiamento bancário” não tinha, como de fato não tem, o condão de sujeitar o pagamento a uma condição suspensiva. A toda evidência, o negócio jurídico relativo à promessa de compra e venda do imóvel foi efetivado e gerou os efeitos pretendidos pelas partes contratantes, sem que se sujeitasse o pagamento a qualquer condição superveniente ou dependente de ação de terceiro, ou seja, a celebração do contrato de financiamento bancário. Tanto assim que a Cláusula Oitava do contrato inclui as arras confirmatórias, ao destacar que o “presente instrumento é regido pelos artigos 417 a 420 (DAS ARRAS OU SINAL), da Lei 10.406 de 10/01/2002, estabelecido em 10% do valor do contrato, que as partes declaram ter pleno e total conhecimento.” (ID. 41732815 – pág. 02). As arras constituem a importância em dinheiro ou outro bem móvel, dada por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do negócio jurídico, a fim de torná-lo obrigatório, garantindo seu fiel cumprimento (arras confirmatórias), ou de prefixar perdas e danos, no caso de desistência, assegurando, para cada contraente, o direito de arrependimento (arras penitenciais). São pagas de forma antecipada justamente para evitar o descumprimento do contrato. Assim dispõe o art. 418 do Código Civil: “Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”. In casu, o contrato foi expresso quanto à impossibilidade de arrependimento das partes, conforme sobressai da Cláusula Sétima, a seguir transcrita, in verbis (ID. 41732815 – pág. 02): “CLÁSULA SÉTIMA: O presente contrato é feito entre as partes contratantes, por si, seus herdeiros e sucessores, em caráter irrevogável e irretratável, desde que as obrigações aqui assumidas estejam totalmente cumpridas e satisfeitas, obrigando-se estas mesmas partes a manterem este instrumento para sempre bom, firme e valioso e a VENDEDORA a responder pelos riscos da evicção de direitos, se e quando chamada for à autora, em qualquer tempo e época”. Desse modo, não há dúvida de que pagamento inicial ocorreu como arras confirmatórias. (...) Em estrita observância aos termos pactuados e à vontade livremente manifestada pelas partes, o valor desembolsado inicialmente pelo autor, na qualidade de promitente comprador, representou início de pagamento e execução do contrato de promessa de compra e venda, razão pela qual não há que se falar em devolução. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, é indispensável reapreciar cláusulas do contrato celebrado entre as partes e o acervo fático e probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Acrescente-se que os óbices ditados pelos enunciados epigrafados também se aplicam ao apelo fundamentado na divergência interpretativa (AgInt no AREsp n. 1.809.939/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 22/6/2023). Por fim, determino que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome das advogadas ANGÉLICA VITORIANO CORDEIRO DE ANDRADE (OAB/PB 23.929-B) e TALITA DUARTE COSTA (OAB/DF 54.553). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0738501-75.2021.8.07.0001 RECORRENTE: HELDER RODRIGUES ZECH MELO RECORRIDOS: BRB BANCO DE BRASÍLIA S.A., IVANA CALDEIRA DE OLIVEIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO ENTRE PARTICULARES. CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA QUITAÇÃO PARCIAL DO PREÇO. RECUSA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ATO ILÍCITO INEXISTENTE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. PAGAMENTO DE SINAL. CONVENÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. CULPA DO COMPRADOR. PERDA DO SINAL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. 1. São distintas as relações jurídicas mantidas entre autor e os requeridos, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel foi celebrado entre particulares, sendo regido pelas normas inseridas no Código Civil, ao passo que a relação que vincula o autor ao banco está submetida às normas do CDC, nos termos da Súmula n. 297 do Superior Tribunal de Justiça – STJ. 2. Os elementos de convencimento carreados aos autos demonstram que o autor apenas tinha um crédito sujeito à aprovação, caso fossem atendidas as condições estabelecidas pelo banco. Porém, esses requisitos não foram integralmente preenchidos, razão pela qual o financiamento não foi concedido. 3. Sem a comprovação de que a não concessão do financiamento por parte do banco tenha decorrido de uma falha na prestação do serviço bancário, afasta-se a existência de ato ilícito e, por conseguinte, o dever de reparação por danos material e moral assentados no mesmo fundamento. 4. As arras confirmatórias e dadas como sinal, constituem a importância em dinheiro ou outro bem móvel, dada por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do negócio jurídico, a fim de torná-lo obrigatório, garantindo o cumprimento da obrigação assumida (arras confirmatórias); ou na prefixação das perdas e danos, no caso de desistência, assegurando, para cada contraente, o direito de arrependimento (arras penitenciais). 5. Se o promitente-comprador deu causa à resolução do contrato, é legítima a retenção das arras pela promitente-vendedora, quando expressamente ajustado no negócio jurídico. 6. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O recorrente sustenta que o acórdão recorrido negou vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, por ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 125, 417, 418, 419, 420 e 884, todos do Código Civil, defendendo o cabimento da indenização por dano material resultante da retenção de arras confirmatórias dadas como princípio de pagamento, sob pena de restar configurado enriquecimento sem causa; c) artigos 6o do Código de Defesa do Consumidor e 186 do Código Civil, porque deveria ter condenado o banco recorrido a indenizar o dano moral decorrente da negativa de crédito imobiliário após ser firmado compromisso de compra e venda com terceiro. Em relação ao tema do item “b” supra, aponta divergência jurisprudencial com julgado da Corte Superior. Requer no ID 50218709 – Pág. 1 que as futuras publicações sejam realizadas em nome das advogadas ANGÉLICA VITORIANO CORDEIRO DE ANDRADE (OAB/PB 23.929-B) e TALITA DUARTE COSTA (OAB/DF 54.553). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto às alegadas ofensas aos artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do CPC. Isso porque, de acordo com a Corte Superior, não configura ausência de fundamentação nem negativa de prestação jurisdicional, quando o julgador dirimir “a controvérsia tal qual lhe fora apresentada, em decisão devidamente fundamentada, sendo a irresignação da recorrente evidentemente limitada ao fato de estar diante de decisão contrária a seus interesses, o que não viabiliza o referido recurso declaratório”. (AgInt no REsp n. 2.035.101/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 16/8/2023). Melhor sorte não colhem as teses de contrariedades aos artigos 6o do CDC, 125, 186, 417, 418, 419, 420 e 884, todos do CCB, pois a turma julgadora fez as seguintes considerações no ID 47096014 – Págs. 5/9 sobre os alegados danos materiais e morais, verbis: O acervo fático-probatório carreado aos autos demonstra que o autor apenas tinha um crédito sujeito à aprovação, segundo as condições estabelecidas pela instituição financeiras, as quais não foram, integralmente, atendidas, razão pela qual o financiamento não foi concedido. Nesse particular, cumpre transcrever o excerto da sentença, em que o magistrado, acertadamente, afastou a responsabilidade do BRB, ao destacar, in verbis (ID. 41732908): “Em relação à responsabilidade do réu BRB pelos danos experimentados pelo autor, em que pese a argumentação de que a instituição financeira gerou falsa expectativa ao sinalizar a concessão do crédito, o documento de ID 107404477 não comprova a liberação do crédito, pois constou a informação de que a contratação estava disponível na agência. Sendo assim, havia a necessidade do contato do correntista para a verificação do preenchimento dos requisitos para a efetivação do empréstimo e aporte da quantia em conta. O mesmo ocorreu quanto ao documento de ID 107404478, pois foi consignado que o autor/correntista deveria consultar as condições para a liberação do crédito, não sendo esta automática. Registre-se que as mensagens eletrônicas trocadas entre o autor e o preposto do Banco, ID107405101, tratou da liberação do aplicativo para realização de operações bancárias, não se podendo extrair daquelas mensagens que o financiamento havia sido aprovado.”. Logo, não merece reproche a sentença, uma vez que não restou demonstrada a prática de conduta ilícita por parte do banco, quanto à alegada falha na prestação dos serviços bancários relativos a não concessão do financiamento imobiliário. Considerando que a pretensão reparatória pelos danos material e moral está assentada na falha na prestação de serviços, é forçoso rechaçá-la, porque deixou-se de comprovar a existência do ato ilícito que lhe serviu de fundamento. Com relação às arras, a pretensão recursal também não merece prosperar. Isso porque o pagamento do sinal – assim como o contrato em sua integralidade – não estava sujeito a qualquer condição suspensiva. Da leitura do contrato promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre autor a requerida IVANA CALDEIRA DE OLIVEIRA, não é possível inferir que os valores pactuados, tanto a título de arras, como aqueles a serem financiados, foram estabelecidos como condição suspensiva, qual seja, a concessão do financiamento imobiliário por parte do BRB. Neste particular, cumpre transcrever os termos pactuados na Cláusula Segunda do contrato, que estabeleceu a forma de pagamento do imóvel (ID. 41732815): “CLÁUSULA SEGUNDA: Que assim sendo, vem ela VENDEDORA, pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, prometerem como de fato e na verdade prometido têm, vender o dito imóvel ao COMPRADOR e este por sua vez, se obriga e se compromete a compra-lo pelo preço certo e ajustado de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) que serão pagos da seguinte forma: a) R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), a título de sinal e princípio de pagamento, no ato da assinatura deste instrumento, através de transferência bancária na conta corrente n. 01003536-8, agência 1724, do Banco Santander. b) R$ 216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais) através de financiamento bancário e recursos próprios, no registro da escritura pública definitiva de compra e venda.”. Impende assinalar que a menção de que o valor principal seria pago “através de financiamento bancário” não tinha, como de fato não tem, o condão de sujeitar o pagamento a uma condição suspensiva. A toda evidência, o negócio jurídico relativo à promessa de compra e venda do imóvel foi efetivado e gerou os efeitos pretendidos pelas partes contratantes, sem que se sujeitasse o pagamento a qualquer condição superveniente ou dependente de ação de terceiro, ou seja, a celebração do contrato de financiamento bancário. Tanto assim que a Cláusula Oitava do contrato inclui as arras confirmatórias, ao destacar que o “presente instrumento é regido pelos artigos 417 a 420 (DAS ARRAS OU SINAL), da Lei 10.406 de 10/01/2002, estabelecido em 10% do valor do contrato, que as partes declaram ter pleno e total conhecimento.” (ID. 41732815 – pág. 02). As arras constituem a importância em dinheiro ou outro bem móvel, dada por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do negócio jurídico, a fim de torná-lo obrigatório, garantindo seu fiel cumprimento (arras confirmatórias), ou de prefixar perdas e danos, no caso de desistência, assegurando, para cada contraente, o direito de arrependimento (arras penitenciais). São pagas de forma antecipada justamente para evitar o descumprimento do contrato. Assim dispõe o art. 418 do Código Civil: “Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”. In casu, o contrato foi expresso quanto à impossibilidade de arrependimento das partes, conforme sobressai da Cláusula Sétima, a seguir transcrita, in verbis (ID. 41732815 – pág. 02): “CLÁSULA SÉTIMA: O presente contrato é feito entre as partes contratantes, por si, seus herdeiros e sucessores, em caráter irrevogável e irretratável, desde que as obrigações aqui assumidas estejam totalmente cumpridas e satisfeitas, obrigando-se estas mesmas partes a manterem este instrumento para sempre bom, firme e valioso e a VENDEDORA a responder pelos riscos da evicção de direitos, se e quando chamada for à autora, em qualquer tempo e época”. Desse modo, não há dúvida de que pagamento inicial ocorreu como arras confirmatórias. (...) Em estrita observância aos termos pactuados e à vontade livremente manifestada pelas partes, o valor desembolsado inicialmente pelo autor, na qualidade de promitente comprador, representou início de pagamento e execução do contrato de promessa de compra e venda, razão pela qual não há que se falar em devolução. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, é indispensável reapreciar cláusulas do contrato celebrado entre as partes e o acervo fático e probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Acrescente-se que os óbices ditados pelos enunciados epigrafados também se aplicam ao apelo fundamentado na divergência interpretativa (AgInt no AREsp n. 1.809.939/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 22/6/2023). Por fim, determino que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome das advogadas ANGÉLICA VITORIANO CORDEIRO DE ANDRADE (OAB/PB 23.929-B) e TALITA DUARTE COSTA (OAB/DF 54.553). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015