Tribunal: TJDFT
Processo: 0004443-15.2016.8.07.0017
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-03-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0004443-15.2016.8.07.0017 RECORRENTE: MARCO AURELINO DOS PASSOS COSTA, ROMIRIA MIGUEL DE CARVALHO COSTA RECORRIDO: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto por MARCO AURELINO DOS PASSOS COSTA E OUTRA contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, que concluiu (ID 37192361): (...) Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram “Proposta de Reserva de Unidade Residencial n. 07025”, por ordem da CODHAB (id 29660233), na qual a cláusula 20 prevê, em termos assim expressos: 20. A Unidade Imobiliária objeto desta proposta será concluída até a data prevista na página 1(um), admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, independente de qualquer condição, e por tempo indeterminado em caso de atraso nas liberações pelo Banco do Brasil dos valores previstos no Cronograma Físico Financeiro da obra, esclarecendo-se que este cronograma deverá ser aprovado pelo BANCO DO BRASIL. (Negritado) No dizer de Orlando Gomes, proposta “é a firme declaração receptícia de vontade dirigida à pessoa com a qual pretende alguém celebrar um contrato, ou ato público” (GOMES, Orlando. Contrato. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 65) O tema é tratado no artigo 427 do Código Civil: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.” A proposta exige a presença de dois requisitos essenciais à sua obrigatoriedade: a) que seja completa, apresentando os elementos necessários à conclusão do negócio, além da intenção do proponente, do objeto, do preço ou valor, etc., de tal forma que apenas ficará faltando a aceitação para nascer o contrato; e b) que apresente a intenção de se obrigar, em caso de sua aceitação, porque, por si só, a proposta não gera o contrato. Contendo a proposta os elementos essenciais do contrato, a aceitação de tal proposição o aperfeiçoará, de forma que vinculará também o aceitante. Destarte, a “Proposta de Reserva de Unidade” enceta direitos e obrigações, com menção expressa da empresa apelada José Celso Gontijo Engenharia S/A e dos apelantes, e previsão das condições estabelecidas, mormente para aprovação do financiamento imobiliário junto à instituição bancária, requisito indispensável para manutenção do negócio, confira: Declara(m) o(s) COMPRADOR(ES) que estão devidamente cientificados de todas a condições abaixo descritas, inclusive quanto à necessidade de manutenção do perfil econômico para fins de possibilidade de concretização do negócio, via financiamento bancário, vez que, caso seja negado, a presente proposta será imediatamente recusada, sem notificação prévia, e a unidade escolhida será disponibilizada para outro comprador. Negritado Nessa toada, verifica-se a aceitação da Proposta de Reserva de Unidade Residencial pelos apelantes, visto que firmado o posterior contrato de financiamento necessário ao aperfeiçoamento da compra e venda. Portanto, presente na proposta devidamente aceita cláusula de prazo de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, a previsão deve ser observada pelos contratantes, não havendo falar em substituição dos seus termos pelo contrato de mútuo firmado com o banco. No caso em comento, em que pese não haver a assinatura dos apelantes na referida proposta, não houve insurgência quanto sua higidez, vez que os recorrentes apenas apontam a “substituição” de seus termos pelo contrato de financiamento firmado posteriormente (id 34113836), alegação que não merece guarida. Deveras, não se pode olvidar haver interdependência entre os contratos, inclusive porque a “Proposta de Reserva de Unidade”, além de ter sido aceita pelos apelantes, demanda aprovação do contrato de financiamento junto ao Banco do Brasil, requisito indispensável para garantir ao comprador a obtenção do bem imóvel escolhido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996), sob a sistemática dos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe de 27/9/2019). Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao Órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0004443-15.2016.8.07.0017 RECORRENTE: MARCO AURELINO DOS PASSOS COSTA, ROMIRIA MIGUEL DE CARVALHO COSTA RECORRIDO: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto por MARCO AURELINO DOS PASSOS COSTA E OUTRA contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, que concluiu (ID 37192361): (...) Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram “Proposta de Reserva de Unidade Residencial n. 07025”, por ordem da CODHAB (id 29660233), na qual a cláusula 20 prevê, em termos assim expressos: 20. A Unidade Imobiliária objeto desta proposta será concluída até a data prevista na página 1(um), admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, independente de qualquer condição, e por tempo indeterminado em caso de atraso nas liberações pelo Banco do Brasil dos valores previstos no Cronograma Físico Financeiro da obra, esclarecendo-se que este cronograma deverá ser aprovado pelo BANCO DO BRASIL. (Negritado) No dizer de Orlando Gomes, proposta “é a firme declaração receptícia de vontade dirigida à pessoa com a qual pretende alguém celebrar um contrato, ou ato público” (GOMES, Orlando. Contrato. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 65) O tema é tratado no artigo 427 do Código Civil: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.” A proposta exige a presença de dois requisitos essenciais à sua obrigatoriedade: a) que seja completa, apresentando os elementos necessários à conclusão do negócio, além da intenção do proponente, do objeto, do preço ou valor, etc., de tal forma que apenas ficará faltando a aceitação para nascer o contrato; e b) que apresente a intenção de se obrigar, em caso de sua aceitação, porque, por si só, a proposta não gera o contrato. Contendo a proposta os elementos essenciais do contrato, a aceitação de tal proposição o aperfeiçoará, de forma que vinculará também o aceitante. Destarte, a “Proposta de Reserva de Unidade” enceta direitos e obrigações, com menção expressa da empresa apelada José Celso Gontijo Engenharia S/A e dos apelantes, e previsão das condições estabelecidas, mormente para aprovação do financiamento imobiliário junto à instituição bancária, requisito indispensável para manutenção do negócio, confira: Declara(m) o(s) COMPRADOR(ES) que estão devidamente cientificados de todas a condições abaixo descritas, inclusive quanto à necessidade de manutenção do perfil econômico para fins de possibilidade de concretização do negócio, via financiamento bancário, vez que, caso seja negado, a presente proposta será imediatamente recusada, sem notificação prévia, e a unidade escolhida será disponibilizada para outro comprador. Negritado Nessa toada, verifica-se a aceitação da Proposta de Reserva de Unidade Residencial pelos apelantes, visto que firmado o posterior contrato de financiamento necessário ao aperfeiçoamento da compra e venda. Portanto, presente na proposta devidamente aceita cláusula de prazo de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, a previsão deve ser observada pelos contratantes, não havendo falar em substituição dos seus termos pelo contrato de mútuo firmado com o banco. No caso em comento, em que pese não haver a assinatura dos apelantes na referida proposta, não houve insurgência quanto sua higidez, vez que os recorrentes apenas apontam a “substituição” de seus termos pelo contrato de financiamento firmado posteriormente (id 34113836), alegação que não merece guarida. Deveras, não se pode olvidar haver interdependência entre os contratos, inclusive porque a “Proposta de Reserva de Unidade”, além de ter sido aceita pelos apelantes, demanda aprovação do contrato de financiamento junto ao Banco do Brasil, requisito indispensável para garantir ao comprador a obtenção do bem imóvel escolhido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996), sob a sistemática dos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe de 27/9/2019). Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao Órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019