Tribunal: TJDFT
Processo: 0701268-91.2019.8.07.0008
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-08-24
Data de publicação: 2023-09-08

Ementa:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. LEGITIMIDADE. POLO ATIVO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL. TAXAS INADIMPLIDAS. OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO CONDOMÍNIO. PREVISÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RATIFICAÇÃO EM ASSEMBLEIA. LEGITIMIDADE RECONHECIDA. PRELIMINAR AFASTADA. PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DE COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. MÉRITO PROPRIAMENTE DITO. COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TEMAS 882/STJ E 492/STF. DISTINGUISHING. DISTINÇÃO. TESES JURÍDICAS. INAPLICABILIDADE. CASO CONCRETO. PARCELAMENTO IRREGULAR. CONSTITUIÇÃO DE ASSOCIAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE TAXAS. ANUÊNCIA PRÉVIA. REVERSÃO. BENFEITORIAS E VALORIZAÇÃO PARA CONDÔMINO. COBRANÇA LEGÍTIMA. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. PRETENSÃO. COBRANÇA ANTERIOR. ADVENTO DA LEI 13.465/17.
1. A legitimidade é a pertinência subjetiva para ação, compondo-se a assunção do polo processual ativo no interesse jurídico final pelo reconhecimento ou satisfação de pretensão que esteja amparada no ordenamento jurídico. O exame do caderno processual legitima a composição do polo ativo para ação de cobrança pelo condomínio, observada, especialmente, as disposições constantes da convenção condominial quanto aos seus deveres e direitos perante os condôminos, dentre eles, a instituição, administração e cobrança das taxas condominiais.
2. A pretensão de cobrança de taxas condominiais submete-se ao prazo de 5 (cinco) anos previsto no artigo 206, §5o, I, do Código Civil. STJ sob a sistemática dos recursos repetitivos e precedentes TJDFT.
3. A aplicação dos precedentes vinculantes não é automática. Deriva de um confronto das teses jurídicas formuladas com os contornos fáticos de submissão da controvérsia instaurada pelas partes ao caso concreto, elegendo-se, a partir de então, a viabilidade jurídica do adequado enquadramento da discussão aos contornos dos comandos estabelecidos nos precedentes vinculantes. Precedentes STJ.
4. A análise do caderno processual indica que a parte ré é proprietária de lote no condomínio, fato incontroverso nos autos, cuja convenção condominial estipula expressamente a deliberação pela instituição da contribuição destinada à manutenção das áreas comuns do condomínio, tais como limpeza, manutenção, serviço de portaria e vigilância e coleta de lixo, cobrança que foi ratificada, em diversas oportunidades, pelas assembleias gerais ordinárias anuais realizadas pelo condomínio.
5. Os recursos paradigmáticos que amparam teses jurídicas formuladas nos Temas 882/STJ e 492/STF referem-se à associação voluntária de proprietários de imóveis em bairro aberto, hipótese que não se amolda a situação fática dos autos, tendo em conta que se trata de um condomínio particular irregular com acesso restrito e controlado, fato que é confirmado pela documentação acostada aos autos e que demonstra as estruturas mantidas pelo condomínio para a segurança das propriedades internas e de seus moradores. Precedentes TJDFT.
6. Na espécie, deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática consolidada e que deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos 54, inciso IV; artigo 1.333; e artigo 1.336, inciso I, todos do Código Civil.
7. É dever do possuidor do imóvel em condomínio contribuir com o rateio regular das despesas condominiais estabelecidas previamente em assembleia devidamente instalada, cujos gastos revertem em facilidades, utilidades e valorização imobiliária em prol de todos os moradores, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino que usufrui de todos os benefícios e não assume com seus ônus.
8. Não se aplica ao caso a limitação estabelecida em sentença para a cobrança das taxas condominiais somente após o advento da Lei 13.465/17. Isso porque a premissa da ‘não associação’ para a incidência da restrição ao marco da Lei 13.465/2017 é inaplicável no presente caso na medida em que, conforme demonstrado nos autos, a parte ré anuiu com a cobrança da contribuição condominial e foi diretamente beneficiada pelas melhorias realizadas no condomínio, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa.
9. Preliminar de ilegitimidade ativa para cobrança rejeitada.
10.Apelação da parte autora conhecida e provida; e apelo adesivo da parte ré conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. LEGITIMIDADE. POLO ATIVO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL. TAXAS INADIMPLIDAS. OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO CONDOMÍNIO. PREVISÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RATIFICAÇÃO EM ASSEMBLEIA. LEGITIMIDADE RECONHECIDA. PRELIMINAR AFASTADA. PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DE COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. MÉRITO PROPRIAMENTE DITO. COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TEMAS 882/STJ E 492/STF. DISTINGUISHING. DISTINÇÃO. TESES JURÍDICAS. INAPLICABILIDADE. CASO CONCRETO. PARCELAMENTO IRREGULAR. CONSTITUIÇÃO DE ASSOCIAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE TAXAS. ANUÊNCIA PRÉVIA. REVERSÃO. BENFEITORIAS E VALORIZAÇÃO PARA CONDÔMINO. COBRANÇA LEGÍTIMA. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. PRETENSÃO. COBRANÇA ANTERIOR. ADVENTO DA LEI 13.465/17.
1. A legitimidade é a pertinência subjetiva para ação, compondo-se a assunção do polo processual ativo no interesse jurídico final pelo reconhecimento ou satisfação de pretensão que esteja amparada no ordenamento jurídico. O exame do caderno processual legitima a composição do polo ativo para ação de cobrança pelo condomínio, observada, especialmente, as disposições constantes da convenção condominial quanto aos seus deveres e direitos perante os condôminos, dentre eles, a instituição, administração e cobrança das taxas condominiais.
2. A pretensão de cobrança de taxas condominiais submete-se ao prazo de 5 (cinco) anos previsto no artigo 206, §5o, I, do Código Civil. STJ sob a sistemática dos recursos repetitivos e precedentes TJDFT.
3. A aplicação dos precedentes vinculantes não é automática. Deriva de um confronto das teses jurídicas formuladas com os contornos fáticos de submissão da controvérsia instaurada pelas partes ao caso concreto, elegendo-se, a partir de então, a viabilidade jurídica do adequado enquadramento da discussão aos contornos dos comandos estabelecidos nos precedentes vinculantes. Precedentes STJ.
4. A análise do caderno processual indica que a parte ré é proprietária de lote no condomínio, fato incontroverso nos autos, cuja convenção condominial estipula expressamente a deliberação pela instituição da contribuição destinada à manutenção das áreas comuns do condomínio, tais como limpeza, manutenção, serviço de portaria e vigilância e coleta de lixo, cobrança que foi ratificada, em diversas oportunidades, pelas assembleias gerais ordinárias anuais realizadas pelo condomínio.
5. Os recursos paradigmáticos que amparam teses jurídicas formuladas nos Temas 882/STJ e 492/STF referem-se à associação voluntária de proprietários de imóveis em bairro aberto, hipótese que não se amolda a situação fática dos autos, tendo em conta que se trata de um condomínio particular irregular com acesso restrito e controlado, fato que é confirmado pela documentação acostada aos autos e que demonstra as estruturas mantidas pelo condomínio para a segurança das propriedades internas e de seus moradores. Precedentes TJDFT.
6. Na espécie, deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática consolidada e que deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos 54, inciso IV; artigo 1.333; e artigo 1.336, inciso I, todos do Código Civil.
7. É dever do possuidor do imóvel em condomínio contribuir com o rateio regular das despesas condominiais estabelecidas previamente em assembleia devidamente instalada, cujos gastos revertem em facilidades, utilidades e valorização imobiliária em prol de todos os moradores, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino que usufrui de todos os benefícios e não assume com seus ônus.
8. Não se aplica ao caso a limitação estabelecida em sentença para a cobrança das taxas condominiais somente após o advento da Lei 13.465/17. Isso porque a premissa da ‘não associação’ para a incidência da restrição ao marco da Lei 13.465/2017 é inaplicável no presente caso na medida em que, conforme demonstrado nos autos, a parte ré anuiu com a cobrança da contribuição condominial e foi diretamente beneficiada pelas melhorias realizadas no condomínio, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa.
9. Preliminar de ilegitimidade ativa para cobrança rejeitada.
10.Apelação da parte autora conhecida e provida; e apelo adesivo da parte ré conhecido e desprovido.