Tribunal: TJDFT
Processo: 0716838-36.2022.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-03-01
Data de publicação: 2023-03-16

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FRAÇÃO DA UNIDADE. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MODIFICAÇÃO POSTERIOR DA INCORPORAÇÃO. EXPANSÃO DO EMPREENDIMENTO. DIMINUIÇÃO DA ÁREA COMUM E DA FRAÇÃO IDEAL DAS UNIDADES EXISTENTES. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DOS INTERESSADOS. RESCISÃO CONTRATUAL CABÍVEL. APLICAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA. PEDIDO GENÉRICO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL E DE FUNDAMENTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO DO PEDIDO. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA (ADSTRIÇÃO). LIMITES OBJETIVOS DA LIDE. RESPEITO AO CONTRADITÓRIO E À INÉRCIA DA JURISDIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade, pois o apelante impugnou os fundamentos da sentença, registrou seu inconformismo com a decisão e explicitou a razão pelo qual deve ser reformada. Preliminar rejeitada.
2. A resolução da controvérsia atrai aplicação simultânea - diálogo das fontes - de diferentes diplomas legais, particularmente do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor-CDC e da Lei 4.591/64 (incorporação imobiliária).
3. A Lei 4.591/64 prevê que, quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, é vedado alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV).
4. Se, na venda de um imóvel, se determinar a respectiva área e esta não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e, não sendo possível, o de reclamar a solução do contrato ou abatimento proporcional do preço (art. 500 do CC). Ainda que o dispositivo seja aplicável à compra e venda ad mensuram – não ad corpus – é possível sua incidência quando a discrepância nas dimensões do imóvel decorre de ato posterior à celebração do negócio jurídico.
5. A boa-fé objetiva - lealdade e transparência - é diretriz hermenêutica necessária para análise de hipótese de rescisão contratual, particularmente para verificar o adimplemento sob perspectiva funcional do instituto. Ou seja, é necessário examinar se o adimplemento é útil ao credor, em face das circunstâncias e finalidade do negócio jurídico. A boa-fé e a probidade devem ser observadas em todas as fases contratuais, inclusive após a entrega do bem.
6. Na hipótese, foi adotado o regime de incorporação imobiliária para a construção de edificação vertical para fins de resort com dez blocos. As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração da unidade imobiliária, em regime de multipropriedade. Posteriormente, houve a retificação da incorporação. A área privativa não foi alterada. Todavia, houve evidente diminuição da área comum, da área global e da fração ideal que pertence aos multiproprietários.
7. Não há comprovação de que os interessados – proprietários das unidades – estavam de acordo com a modificação do projeto. A alteração também não foi realizada por exigência legal, mas com o propósito de expandir o empreendimento. Portanto, há clara violação à disposição da Lei 4.591/64 e à boa-fé objetiva, o que admite a rescisão do contrato por culpa do empreendedor. Não há, portanto, incidência de multa em desfavor da compradora. A modificação do projeto inicial, com a inclusão de novas unidades e diminuição da área comum atribuída a cada unidade isolada, interfere no direito real adquirido. Além disso, pode ensejar o trânsito de maior número de pessoas nas áreas comuns e, por consequência, na diminuição do conforto dos usuários.
8. Dispõe o art. 319, III e IV, do Código de Processo Civil - CPC que a petição inicial indicará: o fato e os fundamentos jurídicos do pedido; o pedido com as suas especificações. O autor deve indicar não apenas os fatos, mas as consequências jurídicas pretendidas (causa de pedir remota). O pedido deve ser certo e determinado (arts. 322 e 324 do CPC). O requerente deve indicar de forma clara e precisa sua pretensão, o que define os limites objetivos da lide. A precisão é necessária porque é com base na petição inicial que o réu exerce o contraditório. Se o autor não deixa clara sua pretensão, o acolhimento de pedido impreciso prejudica o direito de defesa da parte contrária.
9. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado (art. 492 do CPC). O dispositivo consagra, na atual sistemática processual, o princípio da congruência – ou da adstrição. A atuação judicial deve respeitar os limites objetivos propostos pelas partes: é nula a sentença que os extrapola. É ultra petita o provimento no qual o magistrado concede além do que foi pleiteado e extra petita aquele que concede algo diverso do que foi pedido.
10. No caso, a autora requer na petição inicial a incidência de multa contratual. Todavia, no contrato celebrado entre as partes há apenas cláusula que estipula retenção de valores, caso o contrato seja rescindido por inadimplemento ou por culpa do comprador. A requerente não menciona a natureza da multa contratual que pretende ver aplicada nem a cláusula contratual em que se baseia. Não formula pedido de inversão de cláusula penal. A simples menção do pedido de aplicação de multa contratual é demasiadamente genérica. Por não haver penalidade contratual específica em favor da compradora, em caso de rescisão, a inversão da cláusula penal pelo juízo, de ofício, violaria o princípio da congruência, do contraditório e da inércia da jurisdição. Ademais, a pretensão de inversão da cláusula penal contratual enseja inovação recursal e supressão de instância.
11. Recursos conhecidos e não providos. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FRAÇÃO DA UNIDADE. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MODIFICAÇÃO POSTERIOR DA INCORPORAÇÃO. EXPANSÃO DO EMPREENDIMENTO. DIMINUIÇÃO DA ÁREA COMUM E DA FRAÇÃO IDEAL DAS UNIDADES EXISTENTES. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DOS INTERESSADOS. RESCISÃO CONTRATUAL CABÍVEL. APLICAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA. PEDIDO GENÉRICO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL E DE FUNDAMENTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO DO PEDIDO. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA (ADSTRIÇÃO). LIMITES OBJETIVOS DA LIDE. RESPEITO AO CONTRADITÓRIO E À INÉRCIA DA JURISDIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade, pois o apelante impugnou os fundamentos da sentença, registrou seu inconformismo com a decisão e explicitou a razão pelo qual deve ser reformada. Preliminar rejeitada.
2. A resolução da controvérsia atrai aplicação simultânea - diálogo das fontes - de diferentes diplomas legais, particularmente do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor-CDC e da Lei 4.591/64 (incorporação imobiliária).
3. A Lei 4.591/64 prevê que, quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, é vedado alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV).
4. Se, na venda de um imóvel, se determinar a respectiva área e esta não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e, não sendo possível, o de reclamar a solução do contrato ou abatimento proporcional do preço (art. 500 do CC). Ainda que o dispositivo seja aplicável à compra e venda ad mensuram – não ad corpus – é possível sua incidência quando a discrepância nas dimensões do imóvel decorre de ato posterior à celebração do negócio jurídico.
5. A boa-fé objetiva - lealdade e transparência - é diretriz hermenêutica necessária para análise de hipótese de rescisão contratual, particularmente para verificar o adimplemento sob perspectiva funcional do instituto. Ou seja, é necessário examinar se o adimplemento é útil ao credor, em face das circunstâncias e finalidade do negócio jurídico. A boa-fé e a probidade devem ser observadas em todas as fases contratuais, inclusive após a entrega do bem.
6. Na hipótese, foi adotado o regime de incorporação imobiliária para a construção de edificação vertical para fins de resort com dez blocos. As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração da unidade imobiliária, em regime de multipropriedade. Posteriormente, houve a retificação da incorporação. A área privativa não foi alterada. Todavia, houve evidente diminuição da área comum, da área global e da fração ideal que pertence aos multiproprietários.
7. Não há comprovação de que os interessados – proprietários das unidades – estavam de acordo com a modificação do projeto. A alteração também não foi realizada por exigência legal, mas com o propósito de expandir o empreendimento. Portanto, há clara violação à disposição da Lei 4.591/64 e à boa-fé objetiva, o que admite a rescisão do contrato por culpa do empreendedor. Não há, portanto, incidência de multa em desfavor da compradora. A modificação do projeto inicial, com a inclusão de novas unidades e diminuição da área comum atribuída a cada unidade isolada, interfere no direito real adquirido. Além disso, pode ensejar o trânsito de maior número de pessoas nas áreas comuns e, por consequência, na diminuição do conforto dos usuários.
8. Dispõe o art. 319, III e IV, do Código de Processo Civil - CPC que a petição inicial indicará: o fato e os fundamentos jurídicos do pedido; o pedido com as suas especificações. O autor deve indicar não apenas os fatos, mas as consequências jurídicas pretendidas (causa de pedir remota). O pedido deve ser certo e determinado (arts. 322 e 324 do CPC). O requerente deve indicar de forma clara e precisa sua pretensão, o que define os limites objetivos da lide. A precisão é necessária porque é com base na petição inicial que o réu exerce o contraditório. Se o autor não deixa clara sua pretensão, o acolhimento de pedido impreciso prejudica o direito de defesa da parte contrária.
9. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado (art. 492 do CPC). O dispositivo consagra, na atual sistemática processual, o princípio da congruência – ou da adstrição. A atuação judicial deve respeitar os limites objetivos propostos pelas partes: é nula a sentença que os extrapola. É ultra petita o provimento no qual o magistrado concede além do que foi pleiteado e extra petita aquele que concede algo diverso do que foi pedido.
10. No caso, a autora requer na petição inicial a incidência de multa contratual. Todavia, no contrato celebrado entre as partes há apenas cláusula que estipula retenção de valores, caso o contrato seja rescindido por inadimplemento ou por culpa do comprador. A requerente não menciona a natureza da multa contratual que pretende ver aplicada nem a cláusula contratual em que se baseia. Não formula pedido de inversão de cláusula penal. A simples menção do pedido de aplicação de multa contratual é demasiadamente genérica. Por não haver penalidade contratual específica em favor da compradora, em caso de rescisão, a inversão da cláusula penal pelo juízo, de ofício, violaria o princípio da congruência, do contraditório e da inércia da jurisdição. Ademais, a pretensão de inversão da cláusula penal contratual enseja inovação recursal e supressão de instância.
11. Recursos conhecidos e não providos. Honorários majorados.