Tribunal: TJDFT
Processo: 0723566-93.2022.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-09-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0723566-93.2022.8.07.0001 RECORRENTE: APUA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: HUGO FABRICIO GOMES DE ALMEIDA, CONDOMÍNIO HORIZONTAL ÁGUAS DO CERRADO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. TERRENO. CONDOMÍNIO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRADOR. RETENÇÃO. 25% DO VALOR PAGO. TAXA FRUIÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. PAGAMENTO. TAXA CONDOMINIAL E IPTU. SUCUMBÊNCIA. RECÍPROCA. NÃO PROPORCIONAL. 1. Ante a preclusão lógica operada com o recolhimento do preparo recursal, indefere-se o pedido de gratuidade de justiça. 2. No caso de resolução de compra e venda de imóvel por culpa do comprador é legítima a retenção do percentual de 10% a 25% do valor das prestações pagas. Precedentes do STJ. 3. Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito. 4. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. 5. A Lei no 13.874/2019 instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, estabelecendo garantias de livre mercado e alterando vários dispositivos legais, dentre eles o Código Civil, cujo art. 421 passou a prever que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e excepcional da revisão de seus dispositivos. Embora a lei seja posterior ao ajuste, seus princípios são atemporais. 6. Na rescisão contratual de compra e venda de lotes/terrenos, por iniciativa do comprador, em que não haja edificação, é incabível a cobrança da taxa de fruição do bem diante da ausência de enriquecimento do adquirente ou empobrecimento do vendedor. Precedentes STJ. 7. O comprador deverá arcar com as taxas condominiais e o IPTU nos ajustes de compra e venda de lote em condomínio, mesmo antes da edificação/construção no terreno adquirido. 8. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. (CPC, art. 86). 9. Recursos conhecidos. Apelação do autor não provida. Apelação da ré parcialmente provida. O recorrente alega violação aos artigos 67-A, § 2o, inciso III, da Lei 4.591/1964, defendendo que não há diferenciação entre lotes edificados e não edificados para fins de dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos aos promitentes compradores do imóvel. No aspecto, apresenta a existência de divergência jurisprudencial, colacionando julgado do TJSP para demonstrá-la. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna pela majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 67-A, § 2o, inciso III, da Lei 4.591/1964, bem como em relação ao dissídio interpretativo. A respeito, tem-se que o acórdão impugnado está em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, de modo a atrair a incidência do enunciado 83 da Súmula do STJ, o qual se aplica às alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 2116429/RS, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 20/4/2023). Confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA No 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula no 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido (AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 30/6/2023). Por derradeiro, quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A005

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0723566-93.2022.8.07.0001 RECORRENTE: APUA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: HUGO FABRICIO GOMES DE ALMEIDA, CONDOMÍNIO HORIZONTAL ÁGUAS DO CERRADO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. TERRENO. CONDOMÍNIO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRADOR. RETENÇÃO. 25% DO VALOR PAGO. TAXA FRUIÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. PAGAMENTO. TAXA CONDOMINIAL E IPTU. SUCUMBÊNCIA. RECÍPROCA. NÃO PROPORCIONAL. 1. Ante a preclusão lógica operada com o recolhimento do preparo recursal, indefere-se o pedido de gratuidade de justiça. 2. No caso de resolução de compra e venda de imóvel por culpa do comprador é legítima a retenção do percentual de 10% a 25% do valor das prestações pagas. Precedentes do STJ. 3. Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito. 4. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. 5. A Lei no 13.874/2019 instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, estabelecendo garantias de livre mercado e alterando vários dispositivos legais, dentre eles o Código Civil, cujo art. 421 passou a prever que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e excepcional da revisão de seus dispositivos. Embora a lei seja posterior ao ajuste, seus princípios são atemporais. 6. Na rescisão contratual de compra e venda de lotes/terrenos, por iniciativa do comprador, em que não haja edificação, é incabível a cobrança da taxa de fruição do bem diante da ausência de enriquecimento do adquirente ou empobrecimento do vendedor. Precedentes STJ. 7. O comprador deverá arcar com as taxas condominiais e o IPTU nos ajustes de compra e venda de lote em condomínio, mesmo antes da edificação/construção no terreno adquirido. 8. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. (CPC, art. 86). 9. Recursos conhecidos. Apelação do autor não provida. Apelação da ré parcialmente provida. O recorrente alega violação aos artigos 67-A, § 2o, inciso III, da Lei 4.591/1964, defendendo que não há diferenciação entre lotes edificados e não edificados para fins de dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos aos promitentes compradores do imóvel. No aspecto, apresenta a existência de divergência jurisprudencial, colacionando julgado do TJSP para demonstrá-la. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna pela majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 67-A, § 2o, inciso III, da Lei 4.591/1964, bem como em relação ao dissídio interpretativo. A respeito, tem-se que o acórdão impugnado está em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, de modo a atrair a incidência do enunciado 83 da Súmula do STJ, o qual se aplica às alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 2116429/RS, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 20/4/2023). Confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA No 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula no 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido (AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 30/6/2023). Por derradeiro, quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A005