Tribunal: TJDFT
Processo: 0712784-03.2022.8.07.0009
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-03-27
Data de publicação: 2023-04-11

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RELAÇÃO CIVIL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR POR DÉBITOS ANTERIORES AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pelo autor (Condomínio) em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a ré (Promitente compradora) a pagar-lhe a quantia de R$ 4.151,47, a título de taxas condominiais em atraso, limitadas ao período posterior à assinatura do contrato de promessa de compra e venda.
2. O Condomínio recorrente pugna pela procedência total do pleito inicial, aduzindo que, como adquirente, a recorrida deveria responder pelos débitos condominiais, ainda que anteriores à aquisição da unidade.
3. A ré, ora recorrida, teve sua revelia decretada e, intimada via DJE, não apresentou recurso (art. 346 do CPC).
4. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”.
5. O art. 1.334 do CC, por sua vez, ao dispor acerca das cláusulas obrigatórias da convenção condominial, dentre elas o valor e modo de pagamento das contribuições condominiais, prevê, em seu §2o, que: “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”.
6. As despesas condominiais possuem natureza de obrigações propter rem, de modo que aquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel ou é titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), tendo estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, responde pelo seu pagamento.
7. Nesse contexto, o promitente comprador responde pelas dívidas anteriores à assinatura do contrato de promessa de compra e venda, que, levado à registro no Cartório de Registro de Imóveis, lhe transfere o direito real à aquisição do imóvel. Aliás, independentemente do registro do compromisso, firmada a relação jurídica material com o bem, tem-se constituída a sua responsabilidade. Essa responsabilidade, sem prejuízo de eventual direito de regresso, abrange os débitos condominiais anteriores à aquisição.
8. É pacífica, nesse sentido, a jurisprudência do c. STJ, que já decidiu, em sede de recurso repetitivo, que: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.).
9. Colhe-se, ainda: "É assente nesta Corte que, em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva" (AgInt no AREsp 1.015.212/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 02/08/2018).
10. O documento ID 43485100 demonstra a relação jurídica material havida entre as partes. Por sua vez, a planilha de ID 43485101 discrimina a totalidade dos débitos condominiais constituídos em relação à unidade adquirida pela ré.
11. Tais os fundamentos, à míngua de qualquer oposição da ré quanto aos valores (tendo sido devidamente citada – ID 43485713), deve ser acolhida a referida planilha para que a ré responda por todas as despesas condominiais relativas à unidade sobre a qual detém titularidade sobre aspectos da propriedade.
12. Assim, deve ser dado provimento ao recurso para que a ré seja condenada a pagar à parte autora a quantia de R$ 13.864,32 (treze mil e oitocentos e sessenta e quatro reais e trinta e dois centavos), monetariamente corrigida a partir do vencimento e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, assim como as despesas condominiais que vencerem no curso do processo até a satisfação da obrigação.
13. Recurso conhecido e provido nos termos anteriores.
14. Sem custas processuais ou honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RELAÇÃO CIVIL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR POR DÉBITOS ANTERIORES AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pelo autor (Condomínio) em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a ré (Promitente compradora) a pagar-lhe a quantia de R$ 4.151,47, a título de taxas condominiais em atraso, limitadas ao período posterior à assinatura do contrato de promessa de compra e venda.
2. O Condomínio recorrente pugna pela procedência total do pleito inicial, aduzindo que, como adquirente, a recorrida deveria responder pelos débitos condominiais, ainda que anteriores à aquisição da unidade.
3. A ré, ora recorrida, teve sua revelia decretada e, intimada via DJE, não apresentou recurso (art. 346 do CPC).
4. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”.
5. O art. 1.334 do CC, por sua vez, ao dispor acerca das cláusulas obrigatórias da convenção condominial, dentre elas o valor e modo de pagamento das contribuições condominiais, prevê, em seu §2o, que: “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”.
6. As despesas condominiais possuem natureza de obrigações propter rem, de modo que aquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel ou é titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), tendo estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, responde pelo seu pagamento.
7. Nesse contexto, o promitente comprador responde pelas dívidas anteriores à assinatura do contrato de promessa de compra e venda, que, levado à registro no Cartório de Registro de Imóveis, lhe transfere o direito real à aquisição do imóvel. Aliás, independentemente do registro do compromisso, firmada a relação jurídica material com o bem, tem-se constituída a sua responsabilidade. Essa responsabilidade, sem prejuízo de eventual direito de regresso, abrange os débitos condominiais anteriores à aquisição.
8. É pacífica, nesse sentido, a jurisprudência do c. STJ, que já decidiu, em sede de recurso repetitivo, que: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.).
9. Colhe-se, ainda: "É assente nesta Corte que, em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva" (AgInt no AREsp 1.015.212/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 02/08/2018).
10. O documento ID 43485100 demonstra a relação jurídica material havida entre as partes. Por sua vez, a planilha de ID 43485101 discrimina a totalidade dos débitos condominiais constituídos em relação à unidade adquirida pela ré.
11. Tais os fundamentos, à míngua de qualquer oposição da ré quanto aos valores (tendo sido devidamente citada – ID 43485713), deve ser acolhida a referida planilha para que a ré responda por todas as despesas condominiais relativas à unidade sobre a qual detém titularidade sobre aspectos da propriedade.
12. Assim, deve ser dado provimento ao recurso para que a ré seja condenada a pagar à parte autora a quantia de R$ 13.864,32 (treze mil e oitocentos e sessenta e quatro reais e trinta e dois centavos), monetariamente corrigida a partir do vencimento e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, assim como as despesas condominiais que vencerem no curso do processo até a satisfação da obrigação.
13. Recurso conhecido e provido nos termos anteriores.
14. Sem custas processuais ou honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.