Tribunal: TJDFT
Processo: 0706306-73.2022.8.07.0010
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-08-23
Data de publicação: 2023-09-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS. RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO 25%. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. PAGAMENTO DE IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. SEM COMPROVAÇÃO DA DATA DE IMISSÃO NA POSSE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESPROPORÇÃO.
1. No caso, não se aplicam as normas da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). O contrato foi celebrado em 2016, antes da vigência da referida norma. Precedentes.
2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça - STJ).
3. O STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% dos valores pagos pelo promitente comprador. Na hipótese, correta a sentença que fixou o valor de 25% da quantia paga pelo consumidor.
4. Em tese, é possível fixar taxa de fruição, mas é necessário analisar as demais cláusulas do contrato para evitar dupla cobrança e enriquecimento sem justa causa do fornecedor. No caso, até em face da ausência de elementos quanto à real fruição do imóvel, as perdas e danos devem ser limitadas a 25% dos valores pagos. Em outros termos, a compensação mensal de 0,5% sobre o valor integral do negócio possui a mesma finalidade da prevista no item V da cláusula sétima, ou seja, reparar os prejuízos suportados com a resilição unilateral do contrato.
5. A cláusula contratual por meio da qual foi feita a transferência da responsabilidade pelo pagamento dos impostos relativos à posse do bem é plenamente válida, daí porque devem ser descontados do valor a ser restituído ao autor o montante relativo ao IPTU e as despesas condominiais referente ao período no qual a consumidora estava na posse dos imóveis. O acervo probatório não demonstra em que momento o imóvel esteve à disposição da consumidora, o que impossibilita a fixação de termo inicial de assunção de responsabilidade pelos débitos fiscais e condominiais inadimplidos. A construtora não se desincumbiu do ônus de prova fato modificativo do direito da consumidora (art. 373, II do CPC).
6. Estabelece o art. 86 do Código de Processo Civil (CPC) que se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Os pedidos com repercussão econômica estão relacionados à redução do valor da cláusula penal. O pedido da consumidora foi no sentido de reduzir o percentual de 30% para 10%. Ocorre que o juízo entendeu por diminuir para 25% e pronunciou a prescrição da comissão de corretagem. Houve desacerto entre a redução da cláusula penal (de 30% para 25%) e a proporção da sucumbência fixada (75% ao advogado da consumidora e 25% ao advogado da construtora). É necessária a inversão do percentual para adequação aos termos da sentença.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários sem redistribuição por força de sucumbência mínima.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS. RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO 25%. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. PAGAMENTO DE IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. SEM COMPROVAÇÃO DA DATA DE IMISSÃO NA POSSE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESPROPORÇÃO.
1. No caso, não se aplicam as normas da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). O contrato foi celebrado em 2016, antes da vigência da referida norma. Precedentes.
2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça - STJ).
3. O STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% dos valores pagos pelo promitente comprador. Na hipótese, correta a sentença que fixou o valor de 25% da quantia paga pelo consumidor.
4. Em tese, é possível fixar taxa de fruição, mas é necessário analisar as demais cláusulas do contrato para evitar dupla cobrança e enriquecimento sem justa causa do fornecedor. No caso, até em face da ausência de elementos quanto à real fruição do imóvel, as perdas e danos devem ser limitadas a 25% dos valores pagos. Em outros termos, a compensação mensal de 0,5% sobre o valor integral do negócio possui a mesma finalidade da prevista no item V da cláusula sétima, ou seja, reparar os prejuízos suportados com a resilição unilateral do contrato.
5. A cláusula contratual por meio da qual foi feita a transferência da responsabilidade pelo pagamento dos impostos relativos à posse do bem é plenamente válida, daí porque devem ser descontados do valor a ser restituído ao autor o montante relativo ao IPTU e as despesas condominiais referente ao período no qual a consumidora estava na posse dos imóveis. O acervo probatório não demonstra em que momento o imóvel esteve à disposição da consumidora, o que impossibilita a fixação de termo inicial de assunção de responsabilidade pelos débitos fiscais e condominiais inadimplidos. A construtora não se desincumbiu do ônus de prova fato modificativo do direito da consumidora (art. 373, II do CPC).
6. Estabelece o art. 86 do Código de Processo Civil (CPC) que se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Os pedidos com repercussão econômica estão relacionados à redução do valor da cláusula penal. O pedido da consumidora foi no sentido de reduzir o percentual de 30% para 10%. Ocorre que o juízo entendeu por diminuir para 25% e pronunciou a prescrição da comissão de corretagem. Houve desacerto entre a redução da cláusula penal (de 30% para 25%) e a proporção da sucumbência fixada (75% ao advogado da consumidora e 25% ao advogado da construtora). É necessária a inversão do percentual para adequação aos termos da sentença.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários sem redistribuição por força de sucumbência mínima.