Tribunal: TJDFT
Processo: 0706294-38.2022.8.07.0017
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-04-10
Data de publicação: 2023-04-24

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – REAJUSTE – COBRANÇA INDEVIDA – OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA LEALDADE E DA BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Com apoio no art. 99, § 3o, do Código de Processo Civil, defiro a gratuidade de justiça em favor da recorrente.
2. Trata-se de ação de rescisão de contrato de locação residencial cumulada com perdas e danos. A autora (locadora) informa que no curso da vigência de contrato de locação por tempo indeterminado, a locatária (requerida) devolveu o imóvel à locadora sem a antecedência prevista contratualmente e sem os reparos materiais necessários aos danos ocasionados pelo aluguel durante aproximadamente dois anos; teria deixado de pagar o aluguel referente ao mês de julho de 2022. Informa também a autora que deixou de cobrar os reajustes anuais no período da locação. Assim, ajuizou esta ação em que pediu a condenação da requerida ao pagamento: a) do aluguel referente ao mês de julho/2022, R$ 850,00; b) valores apurados de reajuste contratual R$ 3.854,07; c) Multa por Rescisão contratual (3 aluguéis), R$ 2.550,00 e d) perda da Caução por descumprimento do contrato R$ 850,00.
3. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos para: i) declarar a perda de R$ 850,00, a título de caução, em favor da requerente; (ii) condenar a parte requerida a pagar à parte requerente o valor de R$ 3.854,07 pelo reajuste do valor da locação no período de vigência do contrato, além de R$ 850,00, referente ao mês de julho, a título de danos materiais.
4. O inconformismo recursal é unicamente da ré e, exclusivamente, quanto à condenação ao pagamento dos valores correspondentes ao reajuste do valor do aluguel (R$ 3.854,07). Assiste razão à recorrente.
5. Nos termos do art. 373, I e II do CPC, incumbe ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito e ao réu, a prova de fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito vindicado. Narra a autora que a locação em debate se iniciou em 18/08/2020, a princípio pelo prazo de seis meses (término em 18/02/2021), mas que teria sido prorrogada por tempo indeterminado. Diz também que ao comunicar a inquilina em 15/08/2022 sobre sua intenção em vender o apartamento, esta última se precipitou e deixou o imóvel em 22/08/2022, pretendendo o encerramento do negócio.
6. A autora cita a cláusula 4a do contrato, que prevê: “(...) O aluguel mensal será reajustado a cada 12(Doze) meses, e/ou até mesmo em períodos inferiores ao avençado neste contrato, se a Lei vier a permitir, pela variação do IGPM/FGV, em conformidade com o que determina a legislação vigente. (...)” e diz que jamais recebeu tais valores da requerida, motivo pelo qual pede sua condenação para pagamento.
7. É incontroversa a existência da cláusula em tela (ID Num. 44640813 - Pág. 2). De outro giro, apesar de devidamente intimada na origem (decisão de ID Num. 44640854 - Pág. 1), a locadora não comprovou que “após a vigência do prazo inicial de 06 (seis) meses, a parte autora teria comunicado - por qualquer meio idôneo - sobre a necessidade de reajuste do valor do aluguel por meio de índice previamente constante, com indicação precisa do valor reajustado”. Ou seja, não há nos autos a prova de que o reajuste previsto contratualmente tenha sido exigido ou cobrado da inquilina.
8. No sentido contrário disso, tem-se dois áudios carreados aos autos, ID Num 44640269 - Anexo (PTT 20220818 WA0014) e ID 44640786 - Anexo (PTT 20220818 WA0054) em que a própria autora confessa que, atendendo a pedido da inquilina, deixou de aumentar o valor do aluguel, o que a impede de agora, pleitear o recebimento daqueles valores. Desta mesma gravação, se extrai que a intenção comprovadamente manifestada pela autora para aplicação de reajuste já se deu no ano de 2022. Isso, inclusive, é o que consta da petição subscrita pela própria autora no ID Num. 44640859: “[...] Com relação ao reajuste do valor do aluguel, a autora considerou a dificuldade financeira da ré em razão da crise em que o país se encontrava com a COVID-21 e deixou de aumentar o valor cobrado pelo aluguel desde o período da celebração do contrato em 18/08/2020 e somente em 29/06/2022 foi que a autora fez a comunicação por meio de conversa via WhatsApp, abaixo transcrita de que a partir de agosto de 2022 iria cobrar o valor do aluguel já incluindo o reajuste previsto em contrato [...]”. Grifo nosso.
9. Não se deve esquecer que o princípio da boa-fé objetiva exige uma conduta mais cooperativa e colaborativa entre as partes negociantes, visando concretizar os fins do contrato (dever de lealdade e boa-fé). A corroborar tal entendimento, o conteúdo do art. 422 do Código Civil que dispõe: “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
10. Por conseguinte, a pretensão da autora que, em momento anterior, havia, deliberadamente, dispensado a aplicação do reajuste do valor do aluguel, agora buscar reavê-lo judicialmente não se coaduna com o princípio da boa-fé objetiva, motivo pelo qual seu pedido, neste particular, merece ser indeferido e a sentença modificada.
11. Nesse cenário, pelas razões acima expendidas, impõe-se a reforma parcial da sentença para dela excluir a condenação da ré ao pagamento da quantia referente ao reajuste citado.
12. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
Para reformar parcialmente a sentença para dela decotar a condenação da ré ao pagamento de R$ 3.854,07. Permanecem inalterados os demais termos do julgado.
13. Nos termos do art. 55 da lei no 9.099/95, sem condenação em honorários advocatícios, dada a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – REAJUSTE – COBRANÇA INDEVIDA – OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA LEALDADE E DA BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Com apoio no art. 99, § 3o, do Código de Processo Civil, defiro a gratuidade de justiça em favor da recorrente.
2. Trata-se de ação de rescisão de contrato de locação residencial cumulada com perdas e danos. A autora (locadora) informa que no curso da vigência de contrato de locação por tempo indeterminado, a locatária (requerida) devolveu o imóvel à locadora sem a antecedência prevista contratualmente e sem os reparos materiais necessários aos danos ocasionados pelo aluguel durante aproximadamente dois anos; teria deixado de pagar o aluguel referente ao mês de julho de 2022. Informa também a autora que deixou de cobrar os reajustes anuais no período da locação. Assim, ajuizou esta ação em que pediu a condenação da requerida ao pagamento: a) do aluguel referente ao mês de julho/2022, R$ 850,00; b) valores apurados de reajuste contratual R$ 3.854,07; c) Multa por Rescisão contratual (3 aluguéis), R$ 2.550,00 e d) perda da Caução por descumprimento do contrato R$ 850,00.
3. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos para: i) declarar a perda de R$ 850,00, a título de caução, em favor da requerente; (ii) condenar a parte requerida a pagar à parte requerente o valor de R$ 3.854,07 pelo reajuste do valor da locação no período de vigência do contrato, além de R$ 850,00, referente ao mês de julho, a título de danos materiais.
4. O inconformismo recursal é unicamente da ré e, exclusivamente, quanto à condenação ao pagamento dos valores correspondentes ao reajuste do valor do aluguel (R$ 3.854,07). Assiste razão à recorrente.
5. Nos termos do art. 373, I e II do CPC, incumbe ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito e ao réu, a prova de fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito vindicado. Narra a autora que a locação em debate se iniciou em 18/08/2020, a princípio pelo prazo de seis meses (término em 18/02/2021), mas que teria sido prorrogada por tempo indeterminado. Diz também que ao comunicar a inquilina em 15/08/2022 sobre sua intenção em vender o apartamento, esta última se precipitou e deixou o imóvel em 22/08/2022, pretendendo o encerramento do negócio.
6. A autora cita a cláusula 4a do contrato, que prevê: “(...) O aluguel mensal será reajustado a cada 12(Doze) meses, e/ou até mesmo em períodos inferiores ao avençado neste contrato, se a Lei vier a permitir, pela variação do IGPM/FGV, em conformidade com o que determina a legislação vigente. (...)” e diz que jamais recebeu tais valores da requerida, motivo pelo qual pede sua condenação para pagamento.
7. É incontroversa a existência da cláusula em tela (ID Num. 44640813 - Pág. 2). De outro giro, apesar de devidamente intimada na origem (decisão de ID Num. 44640854 - Pág. 1), a locadora não comprovou que “após a vigência do prazo inicial de 06 (seis) meses, a parte autora teria comunicado - por qualquer meio idôneo - sobre a necessidade de reajuste do valor do aluguel por meio de índice previamente constante, com indicação precisa do valor reajustado”. Ou seja, não há nos autos a prova de que o reajuste previsto contratualmente tenha sido exigido ou cobrado da inquilina.
8. No sentido contrário disso, tem-se dois áudios carreados aos autos, ID Num 44640269 - Anexo (PTT 20220818 WA0014) e ID 44640786 - Anexo (PTT 20220818 WA0054) em que a própria autora confessa que, atendendo a pedido da inquilina, deixou de aumentar o valor do aluguel, o que a impede de agora, pleitear o recebimento daqueles valores. Desta mesma gravação, se extrai que a intenção comprovadamente manifestada pela autora para aplicação de reajuste já se deu no ano de 2022. Isso, inclusive, é o que consta da petição subscrita pela própria autora no ID Num. 44640859: “[...] Com relação ao reajuste do valor do aluguel, a autora considerou a dificuldade financeira da ré em razão da crise em que o país se encontrava com a COVID-21 e deixou de aumentar o valor cobrado pelo aluguel desde o período da celebração do contrato em 18/08/2020 e somente em 29/06/2022 foi que a autora fez a comunicação por meio de conversa via WhatsApp, abaixo transcrita de que a partir de agosto de 2022 iria cobrar o valor do aluguel já incluindo o reajuste previsto em contrato [...]”. Grifo nosso.
9. Não se deve esquecer que o princípio da boa-fé objetiva exige uma conduta mais cooperativa e colaborativa entre as partes negociantes, visando concretizar os fins do contrato (dever de lealdade e boa-fé). A corroborar tal entendimento, o conteúdo do art. 422 do Código Civil que dispõe: “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
10. Por conseguinte, a pretensão da autora que, em momento anterior, havia, deliberadamente, dispensado a aplicação do reajuste do valor do aluguel, agora buscar reavê-lo judicialmente não se coaduna com o princípio da boa-fé objetiva, motivo pelo qual seu pedido, neste particular, merece ser indeferido e a sentença modificada.
11. Nesse cenário, pelas razões acima expendidas, impõe-se a reforma parcial da sentença para dela excluir a condenação da ré ao pagamento da quantia referente ao reajuste citado.
12. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
Para reformar parcialmente a sentença para dela decotar a condenação da ré ao pagamento de R$ 3.854,07. Permanecem inalterados os demais termos do julgado.
13. Nos termos do art. 55 da lei no 9.099/95, sem condenação em honorários advocatícios, dada a ausência de recorrente vencido.