Tribunal: TJDFT
Processo: 0706320-50.2023.8.07.0001
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-11-23
Data de publicação: 2024-01-22

Ementa:
PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE DEZ POR CENTO (10%) DO VALOR PAGO. RETENÇÃO A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE MENÇÃO NO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. VALOR MUITO SUPERIOR AOS FRUTOS CIVIS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.
1. O promitente-comprador pode rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando se arrepender da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Assim, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste.
2. Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória deve incidir, tão somente, sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível a sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC.
3. Considerando que a cláusula penal já tem entre seus objetivos compensar custos com a comissão de vendedores, bem como que o contrato não especificou qualquer valor devido a este título, incabível a retenção por ocasião da resolução do contrato, consoante entendimento consolidado pelo colendo STJ por ocasião do julgamento do REsp 1.747.307/SP (Tema 938).
4. Se o imóvel estiver na posse dos promitentes-compradores durante a vigência do contrato, a taxa de fruição é devida. Contudo, o valor a ser descontado deve ser calculado pro rata die, observando-se os dias em que os promitentes-compradores efetivamente usufruíram o imóvel.
5. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído ao promitente-comprador, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por sua iniciativa - de acordo com o entendimento uniformizado pelo colendo STJ, no julgamento do REsp no 1.740.911/DF - Tema 1.002, sob o rito dos repetitivos -, devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.
6. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE DEZ POR CENTO (10%) DO VALOR PAGO. RETENÇÃO A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE MENÇÃO NO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. VALOR MUITO SUPERIOR AOS FRUTOS CIVIS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.
1. O promitente-comprador pode rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando se arrepender da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Assim, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste.
2. Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória deve incidir, tão somente, sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível a sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC.
3. Considerando que a cláusula penal já tem entre seus objetivos compensar custos com a comissão de vendedores, bem como que o contrato não especificou qualquer valor devido a este título, incabível a retenção por ocasião da resolução do contrato, consoante entendimento consolidado pelo colendo STJ por ocasião do julgamento do REsp 1.747.307/SP (Tema 938).
4. Se o imóvel estiver na posse dos promitentes-compradores durante a vigência do contrato, a taxa de fruição é devida. Contudo, o valor a ser descontado deve ser calculado pro rata die, observando-se os dias em que os promitentes-compradores efetivamente usufruíram o imóvel.
5. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído ao promitente-comprador, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por sua iniciativa - de acordo com o entendimento uniformizado pelo colendo STJ, no julgamento do REsp no 1.740.911/DF - Tema 1.002, sob o rito dos repetitivos -, devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.
6. Apelo parcialmente provido.