Tribunal: TJDFT
Processo: 0704426-98.2021.8.07.0004
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-02-06
Data de publicação: 2023-02-16

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 DO STJ). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para: DECLARAR a nulidade da cláusula 8a, inciso III, do Contrato de Promessa de Compra e Venda de ID89856126, que prevê a perda das arras confirmatórias cumulativamente com a cláusula penal e, por consequência, CONDENAR a empresa demandada a RESTITUIR ao autor o valor de R$ 9.371,70 (nove mil trezentos e setenta e um reais e setenta centavos), acrescidos de correção monetária (INPC/IBGE) a partir de cada desembolso e juros a contar da citação, permanecendo retidos em favor da empresa demandada o valor de R$ 1.041,30 (mil e quarenta e um reais e trinta centavos), correspondentes à cláusula penal compensatória firmada na cláusula 8a, III, do contrato de Promessa de Compra e Venda, delimitada ao montante efetivamente pago pelo promitente comprador, incluído o sinal de pagamento. Em seu recurso, a parte recorrente sustenta a possibilidade de retenção dos valores adimplidos a título de intermediação imobiliária, ante a existência de relação jurídica com empresa terceirizada responsável pela comercialização. Aduz que os valores pagos inicialmente se referem à comissão de corretagem. Pede a majoração do percentual de retenção para 25%, pois a rescisão foi motivada pelo comprador. Por fim, afirma que a incidência de juros deve ser a partir do trânsito em julgado, e não da citação. Requer o provimento do recurso e a improcedência dos pedidos iniciais.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 41231662). Preparo juntado no ID 41231665. Contrarrazões apresentadas (ID 41231671).
3. Trata-se de relação de consumo, aplicando-se as regras constantes do Código de Defesa do Consumidor, visto que a recorrente é fornecedora de serviço, cujo destinatário final é o recorrido consumidor, conforme previsto nos artigos 2o e 3o da Lei no 8.079, de 11 de setembro de 1990 - Código de Defesa do Consumidor.
4. O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e o art. 413 do Código Civil admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, quando abusivas ou excessivamente onerosas, como é o caso em tela.
5. Ocorrendo rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por desistência do promitente-comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela construtora do valor recebido pelo imóvel, retendo a multa prevista na cláusula penal. Ademais, o promitente comprador tem o direito de arrependimento, podendo rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde que fixada multa por descumprimento em patamar razoável que não importe prejuízo considerável às partes, bem como de obter a devolução de percentual das parcelas pagas.
6. As arras ou sinal integram a fase de formação da relação jurídica obrigacional e não a fase de execução da avença e, entre outras, possuem a função de antecipação do pagamento, devendo ser computadas na prestação devida, se forem de mesma natureza, ou restituídas, se de natureza diversa, nos termos do art. 417 do CC. Perfectibilizado o contrato, ainda que posteriormente rescindido, desaparece a função das arras, seja confirmatória ou penitencial, passando a integrar o montante do valor a ser restituído. Assim, a cobrança da comissão de corretagem somente é possível se houver expressa menção da atribuição de responsabilidade no contrato e desde que haja referência ao seu valor, de forma separada do montante total, o que não foi realizado no presente caso (ID 32478613 - Pág. 6 e ID 32478694).
7. No caso dos autos, a retenção pleiteada pelo recorrente, a título de multa contratual, do equivalente a 25% dos valores efetivamente pagos pela parte autora se mostra excessiva, tendo em vista que a parte ré não demonstrou prejuízo concreto. Ademais, uma vez desfeita a negociação, permanece a unidade imobiliária em poder da construtora, que será novamente colocada à venda, com valor atualizado de mercado.
8. Com isso, na hipótese, a retenção de percentual superior a 10% sobre o valor do contrato mostra-se abusiva e excessivamente onerosa, o que autoriza a sua revisão judicial. Obedecidos os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor deve ser o percentual aplicado, acertadamente consignado em sentença, por ser suficiente para indenizar a recorrente por eventuais prejuízos oriundos da rescisão contratual, sobretudo considerando-se que o imóvel volta a integrar o patrimônio da recorrente e será novamente disponibilizado à venda.
9. Por fim, no que toca à incidência dos juros moratórios, em que pese a determinação do art. 405 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça (Resp 1.740.911/DF - Tema 1002) firmou entendimento segundo o qual nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, nos casos em que a desconstituição do negócio jurídico ocorrer por iniciativa do promitente comprador, que pretende a restituição dos valores pagos de modo diverso do contratualmente convencionado em cláusula penal, os juros de mora devem ser computados a partir da data do trânsito em julgado. Assim, aplica-se ao caso o entendimento do Tema 1002 do STJ, devendo os juros de mora incidir a partir do trânsito em julgado.
10. RECURSO CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada apenas para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado. Custas pagas e sem honorários advocatícios, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 DO STJ). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para: DECLARAR a nulidade da cláusula 8a, inciso III, do Contrato de Promessa de Compra e Venda de ID89856126, que prevê a perda das arras confirmatórias cumulativamente com a cláusula penal e, por consequência, CONDENAR a empresa demandada a RESTITUIR ao autor o valor de R$ 9.371,70 (nove mil trezentos e setenta e um reais e setenta centavos), acrescidos de correção monetária (INPC/IBGE) a partir de cada desembolso e juros a contar da citação, permanecendo retidos em favor da empresa demandada o valor de R$ 1.041,30 (mil e quarenta e um reais e trinta centavos), correspondentes à cláusula penal compensatória firmada na cláusula 8a, III, do contrato de Promessa de Compra e Venda, delimitada ao montante efetivamente pago pelo promitente comprador, incluído o sinal de pagamento. Em seu recurso, a parte recorrente sustenta a possibilidade de retenção dos valores adimplidos a título de intermediação imobiliária, ante a existência de relação jurídica com empresa terceirizada responsável pela comercialização. Aduz que os valores pagos inicialmente se referem à comissão de corretagem. Pede a majoração do percentual de retenção para 25%, pois a rescisão foi motivada pelo comprador. Por fim, afirma que a incidência de juros deve ser a partir do trânsito em julgado, e não da citação. Requer o provimento do recurso e a improcedência dos pedidos iniciais.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 41231662). Preparo juntado no ID 41231665. Contrarrazões apresentadas (ID 41231671).
3. Trata-se de relação de consumo, aplicando-se as regras constantes do Código de Defesa do Consumidor, visto que a recorrente é fornecedora de serviço, cujo destinatário final é o recorrido consumidor, conforme previsto nos artigos 2o e 3o da Lei no 8.079, de 11 de setembro de 1990 - Código de Defesa do Consumidor.
4. O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e o art. 413 do Código Civil admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, quando abusivas ou excessivamente onerosas, como é o caso em tela.
5. Ocorrendo rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por desistência do promitente-comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela construtora do valor recebido pelo imóvel, retendo a multa prevista na cláusula penal. Ademais, o promitente comprador tem o direito de arrependimento, podendo rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde que fixada multa por descumprimento em patamar razoável que não importe prejuízo considerável às partes, bem como de obter a devolução de percentual das parcelas pagas.
6. As arras ou sinal integram a fase de formação da relação jurídica obrigacional e não a fase de execução da avença e, entre outras, possuem a função de antecipação do pagamento, devendo ser computadas na prestação devida, se forem de mesma natureza, ou restituídas, se de natureza diversa, nos termos do art. 417 do CC. Perfectibilizado o contrato, ainda que posteriormente rescindido, desaparece a função das arras, seja confirmatória ou penitencial, passando a integrar o montante do valor a ser restituído. Assim, a cobrança da comissão de corretagem somente é possível se houver expressa menção da atribuição de responsabilidade no contrato e desde que haja referência ao seu valor, de forma separada do montante total, o que não foi realizado no presente caso (ID 32478613 - Pág. 6 e ID 32478694).
7. No caso dos autos, a retenção pleiteada pelo recorrente, a título de multa contratual, do equivalente a 25% dos valores efetivamente pagos pela parte autora se mostra excessiva, tendo em vista que a parte ré não demonstrou prejuízo concreto. Ademais, uma vez desfeita a negociação, permanece a unidade imobiliária em poder da construtora, que será novamente colocada à venda, com valor atualizado de mercado.
8. Com isso, na hipótese, a retenção de percentual superior a 10% sobre o valor do contrato mostra-se abusiva e excessivamente onerosa, o que autoriza a sua revisão judicial. Obedecidos os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor deve ser o percentual aplicado, acertadamente consignado em sentença, por ser suficiente para indenizar a recorrente por eventuais prejuízos oriundos da rescisão contratual, sobretudo considerando-se que o imóvel volta a integrar o patrimônio da recorrente e será novamente disponibilizado à venda.
9. Por fim, no que toca à incidência dos juros moratórios, em que pese a determinação do art. 405 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça (Resp 1.740.911/DF - Tema 1002) firmou entendimento segundo o qual nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, nos casos em que a desconstituição do negócio jurídico ocorrer por iniciativa do promitente comprador, que pretende a restituição dos valores pagos de modo diverso do contratualmente convencionado em cláusula penal, os juros de mora devem ser computados a partir da data do trânsito em julgado. Assim, aplica-se ao caso o entendimento do Tema 1002 do STJ, devendo os juros de mora incidir a partir do trânsito em julgado.
10. RECURSO CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada apenas para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado. Custas pagas e sem honorários advocatícios, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei 9.099/95.