Tribunal: TJDFT
Processo: 0705008-43.2022.8.07.0011
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-08-14
Data de publicação: 2023-09-18

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA (MULTIPROPRIEDADE). INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. ATRASO CONFIGURADO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. EXTRAPOLAÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. NÃO CONHECIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Trata-se de ação ajuizada com pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel concernente à aquisição de cotas de 01 (uma) unidade habitacional do empreendimento “JARDIM DA LAGOA CONDO-RESORT”, em que o autor pediu: a) decretação da rescisão contratual em razão do atraso na entrega do empreendimento; b) condenação da ré à obrigação de lhe restituir a quantia de R$ 28.008,00 vertido ao empreendimento que não foi completamente entregue na data pactuada; c) condenação da ré ao pagamento da multa contratual.
3. Recurso inominado (ID 47604660) interposto pela ré contra a sentença que julgou procedente o pedido autoral para: a) decretar a rescisão contratual, sem ônus para o autor; b) condenar a ré a pagar ao autor o valor de R$ 28.008,00, com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, além da multa de 2% sobre o montante a devolver.
4. Nas razões recursais, a recorrente tece argumentação acerca da ausência de inadimplemento contratual por atraso na entrega das obras aduzindo que os prazos previstos em contrato foram cumpridos. Pugna pela inaplicabilidade do Código e Defesa do Consumidor ante a justificativa de que o imóvel foi adquirido para investimento. Assevera que o recorrido usufruiu do empreendimento, bem como o alugou a terceiros por vários anos consecutivos. No mérito, se insurge acerca: a) da impossibilidade de devolução da totalidade do valor pago, por entender que contratualmente o percentual a ser retido é de 10% (dez por cento) do valor do contrato, a título de multa contratual; b) subsidiariamente, pugna pela retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos; c) impossibilidade de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem; d) possibilidade de retenção da taxa de fruição pela utilização do imóvel pelo adquirente; e) não incidência de multa contratual sob a alegação de culpa exclusiva do autor pelo desfazimento contratual; f) termo da incidência de juros a partir do trânsito em julgado.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC.
6. A relação jurídica existente entre as partes foi demonstrada pela juntada do instrumento particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária (multipropriedade), situada no empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, Município de Caldas Novas, Estado de Goiás (ID 47604130).
7. O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
8. O Juízo de Primeiro Grau ressaltou que o prazo de prorrogação de 180 dias para a entrega da obra é contado em dias corridos, sendo a contagem em dias úteis abusiva, pois viola o disposto no art. 51, inciso IV, CDC. No entanto, mesmo com a contagem em dias úteis, a parte de lazer não estava concluída.
9. Nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor, em seu Art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
10. A rescisão contratual que teve como causa determinante a inobservância pela empresa promitente-vendedora do prazo contratualmente estabelecido para entrega da obra enseja a devolução de todas as importâncias pagas pelo promitente-comprador em cumprimento às obrigações pecuniárias ajustadas. A devolução de todos os valores pagos pelo promitente-comprador é medida que se impõe como consequência lógica pela frustração do negócio jurídico de natureza patrimonial que firmou com a requerida, afinal, a não concretização do objeto do contrato leva, como não poderia deixar de ser, à rescisão do contrato com retorno das partes ao estado em que se encontravam antes do ajuste. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
11. Na forma dos artigos 51, inciso IV e 53 do CDC, as cláusulas contratuais que estipulam perdas superiores a 10% (dez por cento) sobre o importe total do valor pago, pois aptas a ensejarem enriquecimento ilícito.
12. Comissão de corretagem. O Superior Tribunal de Justiça já firmou jurisprudência vinculante sobre o tema: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1599511 / SP 2016/0129715-8 Relator (a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO). Assim, ainda que a alteração legislativa promovida pela Lei n. 13.786/2018 permita a retenção da integralidade da comissão de corretagem, deve-se analisar a validade da cláusula a luz do direito à informação garantido ao consumidor. No caso, o valor pago a título de sinal (ID 47604130) não é claro acerca do valor cobrado a título de comissão de corretagem. Pelos percentuais previstos no contrato, não é possível diferenciar o valor pago pela cota imobiliária e a comissão de corretagem. Assim, o valor retido a título de comissão de corretagem deve ser restituído ao autor.
13. Indenização pela fruição do imóvel. De acordo com os autos, o recorrente não se manifestou acerca da indenização em sede de contestação (ID 47604153), se insurgindo apenas em grau recursal. A inclusão de novos argumentos configura inovação recursal, sendo vedado à Turma Recursal analisá-los em sede de Recurso Inominado, porquanto não apreciados na sentença, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, ao se restar caracterizada a supressão de instância.
14. O Código Civil estabelece que as perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, o que abrange juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional. O termo inicial, por sua vez, encontra-se delimitado pela própria lei: Contam-se os juros de mora desde a citação inicial. Arts. 404 e 405 do Código Civil.
15. Recurso parcialmente conhecido e improvido.
16. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.
17. A ementa servirá de acordão, conforme art. 46 da referida lei.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA (MULTIPROPRIEDADE). INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. ATRASO CONFIGURADO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. EXTRAPOLAÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. NÃO CONHECIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Trata-se de ação ajuizada com pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel concernente à aquisição de cotas de 01 (uma) unidade habitacional do empreendimento “JARDIM DA LAGOA CONDO-RESORT”, em que o autor pediu: a) decretação da rescisão contratual em razão do atraso na entrega do empreendimento; b) condenação da ré à obrigação de lhe restituir a quantia de R$ 28.008,00 vertido ao empreendimento que não foi completamente entregue na data pactuada; c) condenação da ré ao pagamento da multa contratual.
3. Recurso inominado (ID 47604660) interposto pela ré contra a sentença que julgou procedente o pedido autoral para: a) decretar a rescisão contratual, sem ônus para o autor; b) condenar a ré a pagar ao autor o valor de R$ 28.008,00, com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, além da multa de 2% sobre o montante a devolver.
4. Nas razões recursais, a recorrente tece argumentação acerca da ausência de inadimplemento contratual por atraso na entrega das obras aduzindo que os prazos previstos em contrato foram cumpridos. Pugna pela inaplicabilidade do Código e Defesa do Consumidor ante a justificativa de que o imóvel foi adquirido para investimento. Assevera que o recorrido usufruiu do empreendimento, bem como o alugou a terceiros por vários anos consecutivos. No mérito, se insurge acerca: a) da impossibilidade de devolução da totalidade do valor pago, por entender que contratualmente o percentual a ser retido é de 10% (dez por cento) do valor do contrato, a título de multa contratual; b) subsidiariamente, pugna pela retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos; c) impossibilidade de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem; d) possibilidade de retenção da taxa de fruição pela utilização do imóvel pelo adquirente; e) não incidência de multa contratual sob a alegação de culpa exclusiva do autor pelo desfazimento contratual; f) termo da incidência de juros a partir do trânsito em julgado.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC.
6. A relação jurídica existente entre as partes foi demonstrada pela juntada do instrumento particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária (multipropriedade), situada no empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, Município de Caldas Novas, Estado de Goiás (ID 47604130).
7. O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
8. O Juízo de Primeiro Grau ressaltou que o prazo de prorrogação de 180 dias para a entrega da obra é contado em dias corridos, sendo a contagem em dias úteis abusiva, pois viola o disposto no art. 51, inciso IV, CDC. No entanto, mesmo com a contagem em dias úteis, a parte de lazer não estava concluída.
9. Nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor, em seu Art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
10. A rescisão contratual que teve como causa determinante a inobservância pela empresa promitente-vendedora do prazo contratualmente estabelecido para entrega da obra enseja a devolução de todas as importâncias pagas pelo promitente-comprador em cumprimento às obrigações pecuniárias ajustadas. A devolução de todos os valores pagos pelo promitente-comprador é medida que se impõe como consequência lógica pela frustração do negócio jurídico de natureza patrimonial que firmou com a requerida, afinal, a não concretização do objeto do contrato leva, como não poderia deixar de ser, à rescisão do contrato com retorno das partes ao estado em que se encontravam antes do ajuste. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
11. Na forma dos artigos 51, inciso IV e 53 do CDC, as cláusulas contratuais que estipulam perdas superiores a 10% (dez por cento) sobre o importe total do valor pago, pois aptas a ensejarem enriquecimento ilícito.
12. Comissão de corretagem. O Superior Tribunal de Justiça já firmou jurisprudência vinculante sobre o tema: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1599511 / SP 2016/0129715-8 Relator (a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO). Assim, ainda que a alteração legislativa promovida pela Lei n. 13.786/2018 permita a retenção da integralidade da comissão de corretagem, deve-se analisar a validade da cláusula a luz do direito à informação garantido ao consumidor. No caso, o valor pago a título de sinal (ID 47604130) não é claro acerca do valor cobrado a título de comissão de corretagem. Pelos percentuais previstos no contrato, não é possível diferenciar o valor pago pela cota imobiliária e a comissão de corretagem. Assim, o valor retido a título de comissão de corretagem deve ser restituído ao autor.
13. Indenização pela fruição do imóvel. De acordo com os autos, o recorrente não se manifestou acerca da indenização em sede de contestação (ID 47604153), se insurgindo apenas em grau recursal. A inclusão de novos argumentos configura inovação recursal, sendo vedado à Turma Recursal analisá-los em sede de Recurso Inominado, porquanto não apreciados na sentença, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, ao se restar caracterizada a supressão de instância.
14. O Código Civil estabelece que as perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, o que abrange juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional. O termo inicial, por sua vez, encontra-se delimitado pela própria lei: Contam-se os juros de mora desde a citação inicial. Arts. 404 e 405 do Código Civil.
15. Recurso parcialmente conhecido e improvido.
16. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.
17. A ementa servirá de acordão, conforme art. 46 da referida lei.