Tribunal: TJDFT
Processo: 0726094-69.2023.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-10-18
Data de publicação: 2023-11-06

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESP 1.891.498/SP, TEMA REPETITIVO No 1.095. RESOLUÇÃO PAUTADA PELA LEGISLAÇÃO ESPECIAL. PRESSUPOSTO. CONTRATO LEVADO A REGISTRO CARTORÁRIO (LEI No 9.514/97). CONDIÇÃO NÃO ULTIMADA. INAPLICABILIDADE DA LEI ESPECIAL. APREENSÃO COMO SIMPLES CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RELAÇÃO JURÍDICA DE NATUREZA CONSUMERISTA. PREÇO. PAGAMENTO PARCELADO. FINANCIAMENTO PELA VENDEDORA. ADQUIRENTE. DESISTÊNCIA. MANIFESTAÇÃO. EFEITOS DA MORA. PREVENÇÃO. OBRIGAÇÕES PERTINENTES À OPÇÃO. PRESERVAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPATÓRIA. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS. ELISÃO DOS EFEITOS DA MORA. VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO E PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. OCORRÊNCIA (CPC, ARTS. 300 e 303). AGRAVO PROVIDO.
1. De conformidade com o entendimento estratificado sobre a matéria pela Corte Superior de Justiça por ocasião do julgamento do Resp no 1891498/SP, realizado em sede de julgamento de recurso repetitivo, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório, não submete-se ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser ultimada segundo a lei especial que trata da garantia (Tema 1.095), inclusive porque o aperfeiçoamento e a eficácia da constituição de direito real de garantia incidente sobre coisa imóvel demanda formal especial e averbação no álbum imobiliário.
2. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei no 9.514/97, arts. 22 e 23), daí defluindo que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda.
3. Qualificada a relação de consumo entre as partes contratantes de avença de promessa de compra e venda de imóvel, afigura-se possível a resolução contratual por ato de vontade do consumidor, autorizando-se, por conseguinte, em sede tutela de urgência, a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e das despesas com IPTU do imóvel e a suspensão dos efeitos da mora, não se afigurando razoável aguardar a tramitação do processo, com o consequente pagamento das prestações que se vencerem no curso da demanda, para somente ao final, em sede de sentença, proclamar uma situação que, de fato, já estava consolidada desde o início do feito.
4. Como corolário da resolução antecipada do contrato de promessa de compra e venda que se aperfeiçoará ante a manifestação que exteriorizara, conquanto pendente de modulação as causas e os efeitos do distrato, em ambiente de tutela provisória deve ser prevenido que ao comprador, considerando que não se consolidará a compra e venda concertada cujo preço deveria ser solvido em parcelas ante o financiamento fomentado pela própria vendedora, continue sendo imputadas as obrigações que lhe restaram debitadas pelo instrumento contratual, ressalvada a delimitação dos efeitos da opção e incidência de eventuais disposições penais.
5. Agravo conhecido e provido. Unânime.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESP 1.891.498/SP, TEMA REPETITIVO No 1.095. RESOLUÇÃO PAUTADA PELA LEGISLAÇÃO ESPECIAL. PRESSUPOSTO. CONTRATO LEVADO A REGISTRO CARTORÁRIO (LEI No 9.514/97). CONDIÇÃO NÃO ULTIMADA. INAPLICABILIDADE DA LEI ESPECIAL. APREENSÃO COMO SIMPLES CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RELAÇÃO JURÍDICA DE NATUREZA CONSUMERISTA. PREÇO. PAGAMENTO PARCELADO. FINANCIAMENTO PELA VENDEDORA. ADQUIRENTE. DESISTÊNCIA. MANIFESTAÇÃO. EFEITOS DA MORA. PREVENÇÃO. OBRIGAÇÕES PERTINENTES À OPÇÃO. PRESERVAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPATÓRIA. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS. ELISÃO DOS EFEITOS DA MORA. VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO E PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. OCORRÊNCIA (CPC, ARTS. 300 e 303). AGRAVO PROVIDO.
1. De conformidade com o entendimento estratificado sobre a matéria pela Corte Superior de Justiça por ocasião do julgamento do Resp no 1891498/SP, realizado em sede de julgamento de recurso repetitivo, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório, não submete-se ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser ultimada segundo a lei especial que trata da garantia (Tema 1.095), inclusive porque o aperfeiçoamento e a eficácia da constituição de direito real de garantia incidente sobre coisa imóvel demanda formal especial e averbação no álbum imobiliário.
2. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei no 9.514/97, arts. 22 e 23), daí defluindo que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda.
3. Qualificada a relação de consumo entre as partes contratantes de avença de promessa de compra e venda de imóvel, afigura-se possível a resolução contratual por ato de vontade do consumidor, autorizando-se, por conseguinte, em sede tutela de urgência, a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e das despesas com IPTU do imóvel e a suspensão dos efeitos da mora, não se afigurando razoável aguardar a tramitação do processo, com o consequente pagamento das prestações que se vencerem no curso da demanda, para somente ao final, em sede de sentença, proclamar uma situação que, de fato, já estava consolidada desde o início do feito.
4. Como corolário da resolução antecipada do contrato de promessa de compra e venda que se aperfeiçoará ante a manifestação que exteriorizara, conquanto pendente de modulação as causas e os efeitos do distrato, em ambiente de tutela provisória deve ser prevenido que ao comprador, considerando que não se consolidará a compra e venda concertada cujo preço deveria ser solvido em parcelas ante o financiamento fomentado pela própria vendedora, continue sendo imputadas as obrigações que lhe restaram debitadas pelo instrumento contratual, ressalvada a delimitação dos efeitos da opção e incidência de eventuais disposições penais.
5. Agravo conhecido e provido. Unânime.