Tribunal: TJDFT
Processo: 0700680-83.2021.8.07.0018
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-11-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700680-83.2021.8.07.0018 RECORRENTE: NAJA PARTICIPAÇÕES LTDA RECORRIDA: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TERRACAP. LICITAÇÃO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INICIATIVA DO COMPRADOR. DIFICULDADES FINANCEIRAS DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Em se tratando de compra e venda de imóvel por meio de licitação pública com alienação fiduciária, aplicáveis a Lei n. 8.666/93 e a Lei n. 9.514/97. 2. No caso, o edital de licitação estabeleceu a adoção do sistema de alienação fiduciária como garantia do financiamento e, tal como a escritura pública de compra e venda, não previu cláusula de arrependimento ou resilição unilateral por ato do particular. 3. A previsão do item n° 79 do edital se aplica às hipóteses de rescisão nas quais ambas as partes têm interesse no desfazimento do contrato firmado, de acordo com a previsão do art. 79, inc. II, e §1o, da Lei n. 8.666/93, não podendo ser interpretada isoladamente em relação ao conteúdo editalício e arguida para fins de resolução unilateral do contrato, por parte do devedor inadimplente. 4. A escritura de compra e venda com alienação fiduciária garante à Terracap as prerrogativas previstas na Lei n. 9.514/97. Não há fundamento jurídico que ampare a rescisão unilateral do contrato firmado e a restituição dos valores pagos. 5. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Honorários invertidos. A recorrente sustenta que o acórdão recorrido contrariou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 11, 489, §1o, incisos I, III e IV, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, inciso II, todos do Código de Processo Civil, por ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 41 e 79, inciso III, ambos da Lei 8.666/1993, 420, 421, 422, 884 e 885, todos do Código Civil, e 27, §§ 4o e 5o, da Lei 9.514/1997, porque o item 79 e a cláusula VIII do edital preveem expressamente o distrato e a rescisão contratual, bem como a retenção dos valores pagos a título de sinal. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto às alegadas ofensas aos artigos 11, 489, §1o, incisos I, III e IV, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, inciso II, todos do CPC. Isso porque, de acordo com a Corte Superior, não configura ausência de fundamentação nem negativa de prestação jurisdicional, quando o julgador dirimir “a controvérsia tal qual lhe fora apresentada, em decisão devidamente fundamentada, sendo a irresignação da recorrente evidentemente limitada ao fato de estar diante de decisão contrária a seus interesses, o que não viabiliza o referido recurso declaratório”. (AgInt no REsp n. 2.035.101/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 16/8/2023). Melhor sorte não colhem as defendidas ofensas aos artigos 41 e 79, inciso III, ambos da Lei 8.666/1993, 420, 421, 422, 884 e 885, todos do CCB, e 27, §§ 4o e 5o, da Lei 9.514/1997, porquanto a turma julgadora assim se pronunciou no ID 40557506 – Págs. 7/9 e 11 sobre a inviabilidade da rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia decorrente de licitação realizada pela TERRACAP, verbis: Conforme se afere dos autos, o imóvel objeto do contrato em discussão foi adquirido por meio de licitação pública, nos termos do Edital no 10/2013 da Terracap. No que tange à Lei no 9.514/1997, que regula a instituição da garantia fiduciária, verifica-se não haver previsão de distrato unilateral nos contratos, sendo prevista a alienação fiduciária do bem imóvel como garantia do credor nas hipóteses de inadimplemento do devedor. Nesse caso, consolida-se a propriedade do imóvel nas mãos do credor e promove-se a venda do bem em leilão a fim de que seja quitada a dívida. Vejamos: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. [...] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Em relação à Lei n° 8.666/93, também não há previsão alguma que permita a rescisão unilateral pelo particular nas hipóteses de contrato público com celebração de escritura pública de compra e venda em caráter irrevogável e irretratável com garantia de alienação fiduciária de imóvel. Afastando-se, nessas circunstâncias, a aplicação do art. 79, inc. III. No caso, o edital estabeleceu, no item 34, a adoção do sistema de alienação fiduciária como garantia do financiamento (ID n° 28191178 - Pág. 15). Em relação aos itens n° 72 a 79, que tratam da escritura pública de compra e venda, o edital disciplina os procedimentos a serem adotados para execução das garantias, nos termos da legislação específica. Tais condições previstas no edital de convocação foram ratificadas na escritura de compra e venda. Acrescente-se que as partes estabeleceram explicitamente o caráter irrevogável e irrenunciável da compra e venda celebrada, nos termos da cláusula XLIV da escritura pública de compra e venda (ID n° 28191178 - Pág. 20). Dessa forma, aduz-se que o edital de licitação e a respectiva escritura pública não previram cláusula de arrependimento ou resilição unilateral, por ato do particular. Nesse raciocínio, não podemos dizer que o item 79 do edital (ID n° 28191178 - Pág. 18) não previu hipótese de rescisão do contrato. Tal entendimento tornaria axiomaticamente sem efeito a previsão do item 78 do mesmo documento, o qual estabelece que: “As garantias contratadas abrangem os terrenos, as acessões, os melhoramentos, as construções e instalações que lhe forem acrescidos e vigorarão pelo prazo necessário à quitação do imóvel e de seus respectivos encargos, inclusive reajuste monetário, assim permanecendo até que o comprador cumpra integralmente todas as demais obrigações contratuais e legais vinculadas à compra do imóvel”. Percebe-se, pois, que o item no 79 do edital versa, em verdade, sobre a compensação decorrente da previsão do § 8o do art. 27 da Lei n. 9.514/97, a qual estipula que é do devedor fiduciante a obrigação pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam, ou venham a recair, sobre o imóvel cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que este vier a ser imitido na posse. Confira-se: "Em caso de rescisão do Contrato, serão compensados, das parcelas a serem eventualmente devolvidas pela Terracap, os valores de tributos, taxas, multas, preços públicos e demais obrigações acessórias que incidirem sobre o imóvel até a data da efetiva imissão da Terracap na posse." Ante o exposto, a disposição do item 79 do Edital remete à hipótese de rescisão contratual amigável – quando ambas as partes têm interesse no desfazimento do contrato firmado. Nesse caso, ficaria a parte apelante obrigada à restituição integral dos valores recebidos, menos tributos, multas, preços públicos. Em se tratando de alienação de bem imóvel mediante licitação pública, com garantia de alienação fiduciária, e que não existe cláusula prevista no edital ou na escritura de compra e venda que permita o desfazimento do negócio unilateralmente, deve ser reconhecida a incompatibilidade da resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia decorrente de licitação realizada pela TERRACAP. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, é indispensável reapreciar cláusulas do edital e dos instrumentos negociais celebrados entre as partes, bem como o acervo fático e probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700680-83.2021.8.07.0018 RECORRENTE: NAJA PARTICIPAÇÕES LTDA RECORRIDA: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TERRACAP. LICITAÇÃO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INICIATIVA DO COMPRADOR. DIFICULDADES FINANCEIRAS DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Em se tratando de compra e venda de imóvel por meio de licitação pública com alienação fiduciária, aplicáveis a Lei n. 8.666/93 e a Lei n. 9.514/97. 2. No caso, o edital de licitação estabeleceu a adoção do sistema de alienação fiduciária como garantia do financiamento e, tal como a escritura pública de compra e venda, não previu cláusula de arrependimento ou resilição unilateral por ato do particular. 3. A previsão do item n° 79 do edital se aplica às hipóteses de rescisão nas quais ambas as partes têm interesse no desfazimento do contrato firmado, de acordo com a previsão do art. 79, inc. II, e §1o, da Lei n. 8.666/93, não podendo ser interpretada isoladamente em relação ao conteúdo editalício e arguida para fins de resolução unilateral do contrato, por parte do devedor inadimplente. 4. A escritura de compra e venda com alienação fiduciária garante à Terracap as prerrogativas previstas na Lei n. 9.514/97. Não há fundamento jurídico que ampare a rescisão unilateral do contrato firmado e a restituição dos valores pagos. 5. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Honorários invertidos. A recorrente sustenta que o acórdão recorrido contrariou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 11, 489, §1o, incisos I, III e IV, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, inciso II, todos do Código de Processo Civil, por ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 41 e 79, inciso III, ambos da Lei 8.666/1993, 420, 421, 422, 884 e 885, todos do Código Civil, e 27, §§ 4o e 5o, da Lei 9.514/1997, porque o item 79 e a cláusula VIII do edital preveem expressamente o distrato e a rescisão contratual, bem como a retenção dos valores pagos a título de sinal. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto às alegadas ofensas aos artigos 11, 489, §1o, incisos I, III e IV, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, inciso II, todos do CPC. Isso porque, de acordo com a Corte Superior, não configura ausência de fundamentação nem negativa de prestação jurisdicional, quando o julgador dirimir “a controvérsia tal qual lhe fora apresentada, em decisão devidamente fundamentada, sendo a irresignação da recorrente evidentemente limitada ao fato de estar diante de decisão contrária a seus interesses, o que não viabiliza o referido recurso declaratório”. (AgInt no REsp n. 2.035.101/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 16/8/2023). Melhor sorte não colhem as defendidas ofensas aos artigos 41 e 79, inciso III, ambos da Lei 8.666/1993, 420, 421, 422, 884 e 885, todos do CCB, e 27, §§ 4o e 5o, da Lei 9.514/1997, porquanto a turma julgadora assim se pronunciou no ID 40557506 – Págs. 7/9 e 11 sobre a inviabilidade da rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia decorrente de licitação realizada pela TERRACAP, verbis: Conforme se afere dos autos, o imóvel objeto do contrato em discussão foi adquirido por meio de licitação pública, nos termos do Edital no 10/2013 da Terracap. No que tange à Lei no 9.514/1997, que regula a instituição da garantia fiduciária, verifica-se não haver previsão de distrato unilateral nos contratos, sendo prevista a alienação fiduciária do bem imóvel como garantia do credor nas hipóteses de inadimplemento do devedor. Nesse caso, consolida-se a propriedade do imóvel nas mãos do credor e promove-se a venda do bem em leilão a fim de que seja quitada a dívida. Vejamos: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. [...] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Em relação à Lei n° 8.666/93, também não há previsão alguma que permita a rescisão unilateral pelo particular nas hipóteses de contrato público com celebração de escritura pública de compra e venda em caráter irrevogável e irretratável com garantia de alienação fiduciária de imóvel. Afastando-se, nessas circunstâncias, a aplicação do art. 79, inc. III. No caso, o edital estabeleceu, no item 34, a adoção do sistema de alienação fiduciária como garantia do financiamento (ID n° 28191178 - Pág. 15). Em relação aos itens n° 72 a 79, que tratam da escritura pública de compra e venda, o edital disciplina os procedimentos a serem adotados para execução das garantias, nos termos da legislação específica. Tais condições previstas no edital de convocação foram ratificadas na escritura de compra e venda. Acrescente-se que as partes estabeleceram explicitamente o caráter irrevogável e irrenunciável da compra e venda celebrada, nos termos da cláusula XLIV da escritura pública de compra e venda (ID n° 28191178 - Pág. 20). Dessa forma, aduz-se que o edital de licitação e a respectiva escritura pública não previram cláusula de arrependimento ou resilição unilateral, por ato do particular. Nesse raciocínio, não podemos dizer que o item 79 do edital (ID n° 28191178 - Pág. 18) não previu hipótese de rescisão do contrato. Tal entendimento tornaria axiomaticamente sem efeito a previsão do item 78 do mesmo documento, o qual estabelece que: “As garantias contratadas abrangem os terrenos, as acessões, os melhoramentos, as construções e instalações que lhe forem acrescidos e vigorarão pelo prazo necessário à quitação do imóvel e de seus respectivos encargos, inclusive reajuste monetário, assim permanecendo até que o comprador cumpra integralmente todas as demais obrigações contratuais e legais vinculadas à compra do imóvel”. Percebe-se, pois, que o item no 79 do edital versa, em verdade, sobre a compensação decorrente da previsão do § 8o do art. 27 da Lei n. 9.514/97, a qual estipula que é do devedor fiduciante a obrigação pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam, ou venham a recair, sobre o imóvel cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que este vier a ser imitido na posse. Confira-se: "Em caso de rescisão do Contrato, serão compensados, das parcelas a serem eventualmente devolvidas pela Terracap, os valores de tributos, taxas, multas, preços públicos e demais obrigações acessórias que incidirem sobre o imóvel até a data da efetiva imissão da Terracap na posse." Ante o exposto, a disposição do item 79 do Edital remete à hipótese de rescisão contratual amigável – quando ambas as partes têm interesse no desfazimento do contrato firmado. Nesse caso, ficaria a parte apelante obrigada à restituição integral dos valores recebidos, menos tributos, multas, preços públicos. Em se tratando de alienação de bem imóvel mediante licitação pública, com garantia de alienação fiduciária, e que não existe cláusula prevista no edital ou na escritura de compra e venda que permita o desfazimento do negócio unilateralmente, deve ser reconhecida a incompatibilidade da resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia decorrente de licitação realizada pela TERRACAP. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, é indispensável reapreciar cláusulas do edital e dos instrumentos negociais celebrados entre as partes, bem como o acervo fático e probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015