Tribunal: TJDFT
Processo: 0701728-03.2023.8.07.0020
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-11-16
Data de publicação: 2023-12-01

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Cuida-se de apelação interposta pela Associação de Promitentes Compradores do Residencial Monalisa contra sentença que, em ação de conhecimento, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar a ré ao pagamento de multa por inadimplemento contratual. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por lucros cessantes e de reparação por danos morais.
2. Extrai-se dos autos que, em 14/7/2021, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel em construção, referente ao apartamento n. 902 e à vaga de garagem n. 34 do Residencial Monalisa, e que, apesar de o prazo final de entrega da unidade imobiliária ter se encerrado em 30/6/2022 – já com a contagem do prazo de tolerância de 6 (seis) meses –, o demandante só foi imitido na posse do imóvel na data de 6/10/2022, conforme termo de vistoria e entrega das chaves acostado ao processo.
3. Na espécie, incumbia à parte ré comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, na forma do art. 373, II, do CPC, por meio da demonstração de evento imprevisível e inevitável hábil a caracterizar caso fortuito e, por conseguinte, afastar sua responsabilização pela mora na entrega da obra. No entanto, observa-se do exame dos autos que a requerida não foi capaz de se desincumbir do ônus probatório que lhe cabia.
4. É certo que, ao celebrar o referido negócio jurídico com a parte autora (em 14/7/2021), a parte ré já possuía ciência dos prováveis obstáculos enfrentados em razão da pandemia. A despeito disso, estabeleceu como prazo final de entrega do empreendimento a data de 31/12/2021, ou, de 30/6/2022 (quando contabilizado o prazo de tolerância), gerando no comprador demandante a legítima expectativa de que o imóvel seria finalizado e entregue até a referida data.
5. As Escrituras Públicas acostadas ao feito – referentes ao desabastecimento de piso cerâmico e à redução do número de funcionários da construtora – não são, por si sós, capazes de justificar o atraso na conclusão e entrega da obra. Isso porque não comprovam que a mora da ré decorreu, efetivamente, da falta de materiais e da escassez de mão de obra durante o período da pandemia, mormente quando não anexado aos autos o plano de execução do empreendimento, com o cronograma da construção e o tempo de duração das suas fases.
6. Ainda que se considerasse estarem comprovadas as alegações da ré, a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça já se consolidou no sentido de que a escassez de insumos ou de mão de obra não configura justificativa apta a afastar o inadimplemento decorrente do atraso nas obras no ramo da construção civil, sob justificativa de caso fortuito ou força maior, porquanto o prazo estipulado para a construção deve abranger eventuais imprevistos, que constituem riscos inerentes à atividade exercida pela pessoa jurídica.
7. Se, no caso específico dos autos, a tese recursal de atraso na execução das obras em razão da paralisação decorrente da pandemia da Covid-19 não passou de meras alegações genéricas e abstratas, sem qualquer amparo nos elementos de prova coligidos aos autos, afigura-se comprovada a mora da associação ré na entrega do empreendimento adquirido pelo autor.
8. Assim, escorreita a r. sentença, na medida em que condenou a apelante ao pagamento de multa por inadimplemento contratual no importe de R$ 7.875 (sete mil oitocentos e setenta e cinco reais), com esteio na cláusula quarta do contrato, e em valor proporcional ao período de atraso na entrega da obra, qual seja, 3 (três) meses.
9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários Majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Cuida-se de apelação interposta pela Associação de Promitentes Compradores do Residencial Monalisa contra sentença que, em ação de conhecimento, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar a ré ao pagamento de multa por inadimplemento contratual. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por lucros cessantes e de reparação por danos morais.
2. Extrai-se dos autos que, em 14/7/2021, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel em construção, referente ao apartamento n. 902 e à vaga de garagem n. 34 do Residencial Monalisa, e que, apesar de o prazo final de entrega da unidade imobiliária ter se encerrado em 30/6/2022 – já com a contagem do prazo de tolerância de 6 (seis) meses –, o demandante só foi imitido na posse do imóvel na data de 6/10/2022, conforme termo de vistoria e entrega das chaves acostado ao processo.
3. Na espécie, incumbia à parte ré comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, na forma do art. 373, II, do CPC, por meio da demonstração de evento imprevisível e inevitável hábil a caracterizar caso fortuito e, por conseguinte, afastar sua responsabilização pela mora na entrega da obra. No entanto, observa-se do exame dos autos que a requerida não foi capaz de se desincumbir do ônus probatório que lhe cabia.
4. É certo que, ao celebrar o referido negócio jurídico com a parte autora (em 14/7/2021), a parte ré já possuía ciência dos prováveis obstáculos enfrentados em razão da pandemia. A despeito disso, estabeleceu como prazo final de entrega do empreendimento a data de 31/12/2021, ou, de 30/6/2022 (quando contabilizado o prazo de tolerância), gerando no comprador demandante a legítima expectativa de que o imóvel seria finalizado e entregue até a referida data.
5. As Escrituras Públicas acostadas ao feito – referentes ao desabastecimento de piso cerâmico e à redução do número de funcionários da construtora – não são, por si sós, capazes de justificar o atraso na conclusão e entrega da obra. Isso porque não comprovam que a mora da ré decorreu, efetivamente, da falta de materiais e da escassez de mão de obra durante o período da pandemia, mormente quando não anexado aos autos o plano de execução do empreendimento, com o cronograma da construção e o tempo de duração das suas fases.
6. Ainda que se considerasse estarem comprovadas as alegações da ré, a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça já se consolidou no sentido de que a escassez de insumos ou de mão de obra não configura justificativa apta a afastar o inadimplemento decorrente do atraso nas obras no ramo da construção civil, sob justificativa de caso fortuito ou força maior, porquanto o prazo estipulado para a construção deve abranger eventuais imprevistos, que constituem riscos inerentes à atividade exercida pela pessoa jurídica.
7. Se, no caso específico dos autos, a tese recursal de atraso na execução das obras em razão da paralisação decorrente da pandemia da Covid-19 não passou de meras alegações genéricas e abstratas, sem qualquer amparo nos elementos de prova coligidos aos autos, afigura-se comprovada a mora da associação ré na entrega do empreendimento adquirido pelo autor.
8. Assim, escorreita a r. sentença, na medida em que condenou a apelante ao pagamento de multa por inadimplemento contratual no importe de R$ 7.875 (sete mil oitocentos e setenta e cinco reais), com esteio na cláusula quarta do contrato, e em valor proporcional ao período de atraso na entrega da obra, qual seja, 3 (três) meses.
9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários Majorados.