Tribunal: TJDFT
Processo: 0022571-68.2015.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-03-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0022571-68.2015.8.07.0001 RECORRENTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA, PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRÇÕES S/A., MRV PRIME TOP TAGUATINGA II INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, MRV PRIME TOP TAGUATINGA INCORPORAÇÕES LTDA. RECORRIDOS: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO EMPREENDIMENTO TOP LIFE TAGUATINGA - ASSPTOP, MINISTÉRIO PÚBLICO DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. PREJUDICIAL. PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. TAXA SATI/ADMINISTRAÇÃO. ITBI ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE METRAGEM. RETENÇÃO DE VALORES. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS DE OBRA. O Ministério Público tem legitimidade para a defesa não só dos direitos difusos ou coletivos stricto sensu, mas também dos direitos individuais homogêneos, ainda que disponíveis. O art. 34 do Código de Defesa do Consumidor confere responsabilidade solidária a todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do serviço. O ressarcimento decorrente de responsabilidade contratual, consistente na devolução de valores pagos em razão de rescisão contratual possui prazo prescricional de 10 anos estabelecido na regra geral do artigo 205 do Código Civil. O c. Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento do recurso repetitivo n.°1.599.511/SP, fundamentou ser abusiva a cobrança de taxa SATI/Administração. A jurisprudência consolidada do c. Superior Tribunal de Justiça definiu que é abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos antes da efetiva entrega do imóvel A existência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, com especificação expressa da metragem das unidades habitacionais a serem construídas, gera legítima expectativa no consumidor de receber o imóvel contratado com as dimensões apontadas. Nos moldes da súmula 543 do STJ, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. O c. Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que em casos de imóveis novos, os adquirentes somente se tornam responsáveis pelos ônus advindos do uso do referido bem a partir do efetivo recebimento das chaves, momento em que assumem a posse de fato. A construtora, responsável pelo atraso na entrega da obra e, portanto, da expedição extemporânea do habite-se, deve arcar com os juros da obra a partir da data em que descumpriu a sua obrigação contratual. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos: a) artigos 128, 286 e 461, todos do Código de Processo Civil/1973, 141, 322, 324, 329, incisos I e II, 490 e 492, todos do Código de Processo Civil/2015, sustentando que os limites objetivos da lide foram definidos na petição inicial, sendo vedado ao juiz conhecer de questões não suscitadas pelas partes, razão pela qual a ação só alcança os consumidores que eram associados da primeira recorrida no momento da sua propositura; b) artigos 3o do CPC/1973, 17 do CPC/2015 e 127 da Constituição Federal, argumentando que a presente ação coletiva não preenche os requisitos legais para seu ajuizamento, pois discute direitos individuais, patrimoniais e disponíveis que, em sua quase totalidade, já foram objeto de ações individuais propostas pelos adquirentes de unidades imobiliárias no empreendimento em debate, o que afasta o requisito do interesse de agir; c) artigos 332 e 489, inciso VI, ambos do CPC/2015, asseverando que a lide deveria ter sido extinta em relação a diversos pedidos, uma vez que restaram prejudicados, tendo em vista que a Lei 13.786/2018 tratou especificamente de regular (i) o prazo de entrega para a compra e venda de imóvel; (ii) a legalidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e; (iii) fixar os parâmetros para indenização nos casos de rescisão e atraso de obra. Afirma que os pedidos são objeto dos Temas Repetitivos do STJ 938, 970, 971 e 996; d) artigo 28, §2o, do Código de Defesa do Consumidor, arguindo a ilegitimidade passiva das recorrentes, sob o fundamento de que, se tratando de responsabilidade subsidiária, a demanda deveria ter sido ajuizada apenas contra o devedor principal; e) artigos 489, inciso VI, do CPC/2015 e 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, por entender que o acórdão impugnado, ao aplicar o prazo prescricional de 10 (dez) anos para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ao caso concreto, ofendeu o Tema 938 dos recursos especiais repetitivos do STJ (REsp 1.599.511/SP), que fixou o prazo trienal. Nesse sentido, apontam, ainda, divergência jurisprudencial com julgado do TJMG; f) artigo 489, inciso VI, do CPC/2015, sob o argumento de que não houve cobrança de taxa SATI, mas sim de taxas por serviços específicos de despachante e de organização de documentação do cliente, as quais são expressamente autorizadas no referido Tema 938; g) artigos 304, 346, inciso III, e 884, todos do Código Civil, suscitando a responsabilidade do promitente comprador pelo recolhimento do ITBI, impondo-se a restituição do vendedor quanto aos valores despendidos a este título, sob pena de enriquecimento sem causa do adquirente do imóvel; h) artigo 500, §1o, do Código Civil, defendendo que a cláusula contratual de tolerância de metragem, ao prever diferença de até 3% (três) por cento) da área total do bem, atende à exigência legal; i) artigo 35-A, inciso VI, da Lei 13.786/2018, alegando não ser nula a cláusula contratual que autoriza, no caso de rescisão unilateral imotivada, a retenção de valores tendo como base o valor do contrato, pois a redação da referida cláusula foi chancelada pelo Ministério Público, por ser resultado de Termo de Ajustamento de Conduta; j) artigo 43-A, da Lei 4.591/1964, ponderando que a cláusula contratual que prevê a relativização do prazo de entrega do imóvel com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, está em conformidade com a nova legislação (Lei 13.786/2018); k) artigo 8o do Código de Processo Civil/2015, insurgindo-se contra a condenação das recorrentes a publicarem o dispositivo da sentença em seu sítio eletrônico, por se tratar de medida desproporcional e desarrazoada que sequer atinge a maior eficiência para publicização dos efeitos da decisão. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 128, 286 e 461, todos do CPC/1973, 141, 322, 324, 329, incisos I e II, 490 e 492, todos do CPC/2015, porque referidos dispositivos de lei não foram objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que: “é incabível o exame de tese não exposta em momento oportuno e invocada apenas em recursos posteriores, pois configura indevida inovação recursal. A ausência de enfrentamento pelo Tribunal de origem da matéria trazida à discussão no apelo extremo impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, nos termos da Súmula 211 do STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.998.068/SP, relator Ministro Marco Buzzi, DJe de 2/12/2022). Também não deve ser admitido o apelo especial em relação ao aludido malferimento aos artigos 3o do CPC/1973, 17 do CPC/2015 e 28, §2o, do CDC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: “A presente ação civil pública foi originalmente movida pela ASSPTOP – Associação dos Proprietários do Empreendimento Top Life Taguatinga, sendo que a sua titularidade foi assumida posteriormente pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios – MPDFT. A legitimidade de tal substituição processual foi reconhecida por meio do acórdão constante do ID 11187706, o qual transitou em julgado, ficando superado, portanto, o presente ponto. O Ministério Público tem legitimidade para a defesa não só dos direitos difusos ou coletivos stricto sensu, mas também dos direitos individuais homogêneos, ainda que disponíveis. No particular, os adquirentes de unidades imobiliárias das apelantes assinaram contratos de promessa de compra e venda com diversas cláusulas consideradas abusivas aos direitos dos consumidores pelo parquet, o que denota questão de relevância social, haja vista a quantidade de imóveis colocados à venda por meio dos referidos contratos”. E prosseguiu concluindo: “As empresas requeridas são responsáveis pela incorporação e edificação das unidades imobiliárias. Assim, além de se admitir a aplicação da teoria da aparência, a demanda há de ser analisada conforme o art. 34 do Código de Defesa do Consumidor[1], o qual confere responsabilidade solidária a todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do serviço. As pessoas jurídicas relacionadas a incorporação, construção, administração e venda dos imóveis adquiridos pelos consumidores fazem parte da cadeia de fornecimento do produto, possuindo, assim, legitimidade passiva na demanda” (ID 354883928). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pelas recorrentes, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. No tocante à aventada afronta ao artigo 127 da Carta Magna , não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior é assente no sentido de que “Com efeito, "não compete a esta Corte Superior a análise de suposta violação de dispositivos constitucionais, ainda que para efeito de prequestionamento, sob pena de usurpação da competência reservada ao Supremo Tribunal Federal, ex vi art. 102, III, da Constituição da República" (AgInt no AREsp n. 2.203.568/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/12/2022, DJe de 7/12/2022). Melhor sorte não colhe o inconformismo do recurso no que se refere à mencionada contrariedade aos artigos 332 do CPC/2015, 500, §1o, do CC, 35-A, inciso VI, da Lei 13.786/2018, e artigo 43-A, da Lei 4.591/1964, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ” (AgInt no REsp n. 2.022.722/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 5/12/2022). Tampouco reúne condições de transitar o apelo lastreado na alegada transgressão ao artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, bem como em relação ao indicado dissenso pretoriano, uma vez que o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ. A propósito, confiram-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. JULGAMENTO FORA DOS LIMITES DA LIDE. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 282 E 356 DO STF. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. CONFORMIDADE ENTRE O ARESTO IMPUGNADO E O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. (...) 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3o, IV, do CC/2002. Precedentes. (...) (AgInt no AREsp n. 2.159.012/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/10/2022, DJe de 3/11/2022). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DANO MORAL. COMPROVAÇÃO. VALOR. INDENIZAÇÃO. REVISÃO. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA No 568/STJ. (...) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.974.518/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 26/8/2022). Assim, “A Súmula n. 83 do STJ aplica-se aos recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea "c" quanto na alínea "a" do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp n. 1.544.832/MA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 5/12/2022). De igual sorte, inviável o prosseguimento do apelo no que tange ao ventilado malferimento ao artigo 489, inciso VI, do CPC/2015 e às teses recursais da letra "f' do relatório acima, uma vez que não houve arguição de ausência de fundamentação. Assim: “É deficiente a fundamentação do recurso especial quando houver incompatibilidade entre a tese sustentada e o comando normativo contido no dispositivo legal apontado como descumprido, caracterizando, dessa maneira, a ausência de fundamentação jurídica e legal, conforme previsto na Súmula no 284 do STF” (AgInt no AREsp n. 2.148.964/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 11/11/2022). Ademais, incide o enunciado 211 da Súmula do STJ nesse aspecto. A propósito: “Não comporta conhecimento o recurso especial quanto à alegada afronta do art. 489, § 1o, incisos III, IV e VI, do CPC, visto que a Corte de origem não emitiu juízo de valor sobre o indigitado normativo. Incidência da Súmula n. 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo" (AgInt no AREsp n. 1.824.265/RS, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 15/12/2022, DJe de 20/12/2022). O recurso ainda não deve lograr êxito quanto à tese de transgressão aos artigos 304, 346, inciso III, e 884, todos do CC, pois está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, no sentido de que “assumindo para si a formalização da escritura pública dos compradores que optassem pelo financiamento bancário, competia as rés, em tempo oportuno, efetivar o recolhimento tempestivo do ITBI, não sendo lícito, assim, por desídia sua, repassar aos consumidores os acréscimos decorres da mora que estes não deram causa” (ID 35483928), é indispensável reapreciar cláusulas contratuais e o acervo fático-probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, o apelo descabe transitar lastreado na ofensa ao artigo 8o do CPC/2015, porque, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pelas recorrentes, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0022571-68.2015.8.07.0001 RECORRENTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA, PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRÇÕES S/A., MRV PRIME TOP TAGUATINGA II INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, MRV PRIME TOP TAGUATINGA INCORPORAÇÕES LTDA. RECORRIDOS: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO EMPREENDIMENTO TOP LIFE TAGUATINGA - ASSPTOP, MINISTÉRIO PÚBLICO DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. PREJUDICIAL. PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. TAXA SATI/ADMINISTRAÇÃO. ITBI ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE METRAGEM. RETENÇÃO DE VALORES. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS DE OBRA. O Ministério Público tem legitimidade para a defesa não só dos direitos difusos ou coletivos stricto sensu, mas também dos direitos individuais homogêneos, ainda que disponíveis. O art. 34 do Código de Defesa do Consumidor confere responsabilidade solidária a todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do serviço. O ressarcimento decorrente de responsabilidade contratual, consistente na devolução de valores pagos em razão de rescisão contratual possui prazo prescricional de 10 anos estabelecido na regra geral do artigo 205 do Código Civil. O c. Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento do recurso repetitivo n.°1.599.511/SP, fundamentou ser abusiva a cobrança de taxa SATI/Administração. A jurisprudência consolidada do c. Superior Tribunal de Justiça definiu que é abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos antes da efetiva entrega do imóvel A existência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, com especificação expressa da metragem das unidades habitacionais a serem construídas, gera legítima expectativa no consumidor de receber o imóvel contratado com as dimensões apontadas. Nos moldes da súmula 543 do STJ, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. O c. Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que em casos de imóveis novos, os adquirentes somente se tornam responsáveis pelos ônus advindos do uso do referido bem a partir do efetivo recebimento das chaves, momento em que assumem a posse de fato. A construtora, responsável pelo atraso na entrega da obra e, portanto, da expedição extemporânea do habite-se, deve arcar com os juros da obra a partir da data em que descumpriu a sua obrigação contratual. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos: a) artigos 128, 286 e 461, todos do Código de Processo Civil/1973, 141, 322, 324, 329, incisos I e II, 490 e 492, todos do Código de Processo Civil/2015, sustentando que os limites objetivos da lide foram definidos na petição inicial, sendo vedado ao juiz conhecer de questões não suscitadas pelas partes, razão pela qual a ação só alcança os consumidores que eram associados da primeira recorrida no momento da sua propositura; b) artigos 3o do CPC/1973, 17 do CPC/2015 e 127 da Constituição Federal, argumentando que a presente ação coletiva não preenche os requisitos legais para seu ajuizamento, pois discute direitos individuais, patrimoniais e disponíveis que, em sua quase totalidade, já foram objeto de ações individuais propostas pelos adquirentes de unidades imobiliárias no empreendimento em debate, o que afasta o requisito do interesse de agir; c) artigos 332 e 489, inciso VI, ambos do CPC/2015, asseverando que a lide deveria ter sido extinta em relação a diversos pedidos, uma vez que restaram prejudicados, tendo em vista que a Lei 13.786/2018 tratou especificamente de regular (i) o prazo de entrega para a compra e venda de imóvel; (ii) a legalidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e; (iii) fixar os parâmetros para indenização nos casos de rescisão e atraso de obra. Afirma que os pedidos são objeto dos Temas Repetitivos do STJ 938, 970, 971 e 996; d) artigo 28, §2o, do Código de Defesa do Consumidor, arguindo a ilegitimidade passiva das recorrentes, sob o fundamento de que, se tratando de responsabilidade subsidiária, a demanda deveria ter sido ajuizada apenas contra o devedor principal; e) artigos 489, inciso VI, do CPC/2015 e 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, por entender que o acórdão impugnado, ao aplicar o prazo prescricional de 10 (dez) anos para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ao caso concreto, ofendeu o Tema 938 dos recursos especiais repetitivos do STJ (REsp 1.599.511/SP), que fixou o prazo trienal. Nesse sentido, apontam, ainda, divergência jurisprudencial com julgado do TJMG; f) artigo 489, inciso VI, do CPC/2015, sob o argumento de que não houve cobrança de taxa SATI, mas sim de taxas por serviços específicos de despachante e de organização de documentação do cliente, as quais são expressamente autorizadas no referido Tema 938; g) artigos 304, 346, inciso III, e 884, todos do Código Civil, suscitando a responsabilidade do promitente comprador pelo recolhimento do ITBI, impondo-se a restituição do vendedor quanto aos valores despendidos a este título, sob pena de enriquecimento sem causa do adquirente do imóvel; h) artigo 500, §1o, do Código Civil, defendendo que a cláusula contratual de tolerância de metragem, ao prever diferença de até 3% (três) por cento) da área total do bem, atende à exigência legal; i) artigo 35-A, inciso VI, da Lei 13.786/2018, alegando não ser nula a cláusula contratual que autoriza, no caso de rescisão unilateral imotivada, a retenção de valores tendo como base o valor do contrato, pois a redação da referida cláusula foi chancelada pelo Ministério Público, por ser resultado de Termo de Ajustamento de Conduta; j) artigo 43-A, da Lei 4.591/1964, ponderando que a cláusula contratual que prevê a relativização do prazo de entrega do imóvel com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, está em conformidade com a nova legislação (Lei 13.786/2018); k) artigo 8o do Código de Processo Civil/2015, insurgindo-se contra a condenação das recorrentes a publicarem o dispositivo da sentença em seu sítio eletrônico, por se tratar de medida desproporcional e desarrazoada que sequer atinge a maior eficiência para publicização dos efeitos da decisão. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 128, 286 e 461, todos do CPC/1973, 141, 322, 324, 329, incisos I e II, 490 e 492, todos do CPC/2015, porque referidos dispositivos de lei não foram objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que: “é incabível o exame de tese não exposta em momento oportuno e invocada apenas em recursos posteriores, pois configura indevida inovação recursal. A ausência de enfrentamento pelo Tribunal de origem da matéria trazida à discussão no apelo extremo impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, nos termos da Súmula 211 do STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.998.068/SP, relator Ministro Marco Buzzi, DJe de 2/12/2022). Também não deve ser admitido o apelo especial em relação ao aludido malferimento aos artigos 3o do CPC/1973, 17 do CPC/2015 e 28, §2o, do CDC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: “A presente ação civil pública foi originalmente movida pela ASSPTOP – Associação dos Proprietários do Empreendimento Top Life Taguatinga, sendo que a sua titularidade foi assumida posteriormente pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios – MPDFT. A legitimidade de tal substituição processual foi reconhecida por meio do acórdão constante do ID 11187706, o qual transitou em julgado, ficando superado, portanto, o presente ponto. O Ministério Público tem legitimidade para a defesa não só dos direitos difusos ou coletivos stricto sensu, mas também dos direitos individuais homogêneos, ainda que disponíveis. No particular, os adquirentes de unidades imobiliárias das apelantes assinaram contratos de promessa de compra e venda com diversas cláusulas consideradas abusivas aos direitos dos consumidores pelo parquet, o que denota questão de relevância social, haja vista a quantidade de imóveis colocados à venda por meio dos referidos contratos”. E prosseguiu concluindo: “As empresas requeridas são responsáveis pela incorporação e edificação das unidades imobiliárias. Assim, além de se admitir a aplicação da teoria da aparência, a demanda há de ser analisada conforme o art. 34 do Código de Defesa do Consumidor[1], o qual confere responsabilidade solidária a todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do serviço. As pessoas jurídicas relacionadas a incorporação, construção, administração e venda dos imóveis adquiridos pelos consumidores fazem parte da cadeia de fornecimento do produto, possuindo, assim, legitimidade passiva na demanda” (ID 354883928). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pelas recorrentes, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. No tocante à aventada afronta ao artigo 127 da Carta Magna , não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior é assente no sentido de que “Com efeito, "não compete a esta Corte Superior a análise de suposta violação de dispositivos constitucionais, ainda que para efeito de prequestionamento, sob pena de usurpação da competência reservada ao Supremo Tribunal Federal, ex vi art. 102, III, da Constituição da República" (AgInt no AREsp n. 2.203.568/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/12/2022, DJe de 7/12/2022). Melhor sorte não colhe o inconformismo do recurso no que se refere à mencionada contrariedade aos artigos 332 do CPC/2015, 500, §1o, do CC, 35-A, inciso VI, da Lei 13.786/2018, e artigo 43-A, da Lei 4.591/1964, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ” (AgInt no REsp n. 2.022.722/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 5/12/2022). Tampouco reúne condições de transitar o apelo lastreado na alegada transgressão ao artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, bem como em relação ao indicado dissenso pretoriano, uma vez que o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ. A propósito, confiram-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. JULGAMENTO FORA DOS LIMITES DA LIDE. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 282 E 356 DO STF. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. CONFORMIDADE ENTRE O ARESTO IMPUGNADO E O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. (...) 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3o, IV, do CC/2002. Precedentes. (...) (AgInt no AREsp n. 2.159.012/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/10/2022, DJe de 3/11/2022). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DANO MORAL. COMPROVAÇÃO. VALOR. INDENIZAÇÃO. REVISÃO. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA No 568/STJ. (...) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.974.518/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 26/8/2022). Assim, “A Súmula n. 83 do STJ aplica-se aos recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea "c" quanto na alínea "a" do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp n. 1.544.832/MA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 5/12/2022). De igual sorte, inviável o prosseguimento do apelo no que tange ao ventilado malferimento ao artigo 489, inciso VI, do CPC/2015 e às teses recursais da letra "f' do relatório acima, uma vez que não houve arguição de ausência de fundamentação. Assim: “É deficiente a fundamentação do recurso especial quando houver incompatibilidade entre a tese sustentada e o comando normativo contido no dispositivo legal apontado como descumprido, caracterizando, dessa maneira, a ausência de fundamentação jurídica e legal, conforme previsto na Súmula no 284 do STF” (AgInt no AREsp n. 2.148.964/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 11/11/2022). Ademais, incide o enunciado 211 da Súmula do STJ nesse aspecto. A propósito: “Não comporta conhecimento o recurso especial quanto à alegada afronta do art. 489, § 1o, incisos III, IV e VI, do CPC, visto que a Corte de origem não emitiu juízo de valor sobre o indigitado normativo. Incidência da Súmula n. 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo" (AgInt no AREsp n. 1.824.265/RS, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 15/12/2022, DJe de 20/12/2022). O recurso ainda não deve lograr êxito quanto à tese de transgressão aos artigos 304, 346, inciso III, e 884, todos do CC, pois está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, no sentido de que “assumindo para si a formalização da escritura pública dos compradores que optassem pelo financiamento bancário, competia as rés, em tempo oportuno, efetivar o recolhimento tempestivo do ITBI, não sendo lícito, assim, por desídia sua, repassar aos consumidores os acréscimos decorres da mora que estes não deram causa” (ID 35483928), é indispensável reapreciar cláusulas contratuais e o acervo fático-probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, o apelo descabe transitar lastreado na ofensa ao artigo 8o do CPC/2015, porque, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pelas recorrentes, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025