Tribunal: TJDFT
Processo: 0704889-94.2022.8.07.0007
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-04-10
Data de publicação: 2023-04-20

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS.CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. AUSÊNCIA DO LAUDO DE VISTORIA DO IMÓVEL. ENCARGOS DA LOCAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Inicialmente, rejeita-se a preliminar de nulidade de sentença. Muito embora o juízo a quo não tenha reconhecido expressamente a preclusão da apresentação de resposta ao pedido contraposto (ID 42334978), não se utilizou de quaisquer de seus argumentos para fundamentar o acolhimento parcial do pedido contraposto, senão vejamos: “Em relação ao pedido contraposto, torna-se inviável acolher integralmente o pleito da requerida acerca da restituição dos valores elencados na planilha de id's n. 128681394 - Pág. 19/20. É que não obstante a previsão do inc. X do art. 22 da Lei 8.245/91, não se mostra crível que após longos anos de contrato a locatária venha questionar o pagamento dessas despesas extraordinárias relacionadas ao condomínio, mormente quando se trata de questão controvertida nos autos. A demonstração do comportamento reiterado de ambas as partes no sentido de pagar e receber os valores alusivos tanto à taxa condominial extraordinária como a cota parte do IPTU, obsta que qualquer das partes venha a Juízo, posteriormente, reclamar a legalidade desses pagamentos, tendo em vista a necessidade de observância do princípio da vedação do abuso de direito e do comportamento contraditório. Não se pode olvidar que não há nos autos qualquer outro documento que demonstrasse o inconformismo da locatária em realizar os pagamentos aqui controvertidos, certo de que caberia a ela questionar o locatário a respeito desses pagamentos que, doravante, entende como indevidos e/ou em última instância a buscar os meios judiciais cabíveis para reaver esses numerários. Cabe enfatizar que a possibilidade da existência de um contrato de locação verbal não afasta a necessidade de um mínimo de provas que evidenciem o ajuste entre as partes. Na hipótese dos autos, as próprias partes reconhecem em suas versões a ausência de um contrato escrito e formal dispondo acerca da obrigação assumida por cada um dos contratantes (id’s n. 128681394 - Pág. 17 e 135049491 - Pág. 1). Logo, não havendo provas suficientes para amparar o direito vindicado por cada um em temas específicos como a obrigação de restituir o imóvel no estado em que recebeu, pagamento da cota parte do IPTU e despesas extraordinárias do condomínio, não se mostra possível o seu acolhimento. Considerando, no entanto, que o distrato entre as partes ocorreu no mês de janeiro/2022, fato incontroverso, e principalmente a manifestação do autor na petição de id n. 131488208, acolho parcialmente o pedido contraposto no sentido de condenar o autor/locador a restituir os valores pagos pela ré/locatária após essa data (contas de água e luz - id n. 128685297 - Pág. 1/4) e os valores alusivos ao fundo de reserva limitado à data retroativa até maio de 2019, nos termos do art. 206, §3o, inciso I do Código Civil, conforme fundamentação supra”.
2. In casu, a parte insurgente não se desincumbiu de comprovar a existência de dano processual, razão pela qual não lhe assiste a referida alegação de nulidade.
3. Outrossim, verifica-se que a presunção relativa de veracidade foi afastada no caso concreto, uma vez que o julgador, à evidência do que consta nos autos, não se convenceu integralmente do direito alegado pela parte ré em sede de pedido contraposto.
4. Prescrição: O prazo de prescrição da pretensão de cobrança dos aluguéis e encargos acessórios da locação é o previsto no art. 206, § 3o do I do Código Civil (prazo trienal). De rigor reconhecer, portanto, que se encontra prescrito o direito da locatária à cobrança dos valores que entende ter quitado indevidamente até a data de maio de 2019, porquanto já decorrido o prazo prescricional trienal quando protocolou a contestação c/ pedido contraposto, o que se deu em 21/06/2022.
5. No tocante ao mérito, a relação jurídica estabelecida entre as partes é incontroversa, tendo como objeto o aluguel do imóvel indicado na inicial. Alega o autor, ora recorrido, que a ré (recorrente) descumpriu a obrigação de entregar o imóvel, objeto do contrato de locação, nas mesmas condições em que lhe foi entregue. Requer, então, que a requerida seja condenada a lhe pagar o valor de R$ 3.670,00, correspondente à soma dos orçamentos realizados e necessários para realizar a reforma do imóvel.
6. A ré, em contestação, ampara sua defesa na inexistência dos laudos de vistoria inicial e final do imóvel "para a apuração de possíveis danos e estragos causados pela locatária". Pugnou pela improcedência do pedido e apresentou pedido contraposto para que o autor fosse condenado a ressarcir valores alusivos a despesas extraordinárias do condomínio, fundo de reserva, água, energia e cota do IPTU.
7. A sentença objurgada julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelo autor para condenar o requerido ao pagamento da quantia de R$ 1.835,00, corrigida monetariamente a contar do ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora desde a citação e parcialmente procedente o pedido contraposto para: 1) condenar o autor/locador a restituir à ré/locatária o valor total de R$ 288,29, referente às despesas/encargos locatícios (água e energia) após a data de janeiro/2022, corrigida monetariamente pelo INPC desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; e 2) condenar o autor a pagar à ré o valor de R$ 648,48, referente ao fundo de reserva desde junho de 2019 até janeiro de 2022, corrigido monetariamente pelo INPC desde o ajuizamento desta demanda e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
8. A relação existente entre as partes deriva de contrato de locação verbal, cuja destinação seria a moradia da ré. O locador alega que, ao final da relação, constatou o estado de depreciação deixado pela locatária, o que lhe onerou em R$3.670,00 para fins de reparo do imóvel.
9. Nos termos do art. 23, III, da Lei n. 8.245/1991, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Engloba-se no referido dispositivo a obrigação de devolver o bem locado com pintura nas mesmas cores e padrões em que recebido.
10. Malgrado tenha sido juntado aos autos apenas foto do estado que o imóvel se encontrava quando da sua devolução pela locatária (ID 42334275, página 2), sem o correspondente laudo de vistoria prévia, não foi feita qualquer ressalva pela locatária após a cobrança pelo reparo do imóvel (troca de mensagens- ID 42334275, página 2). Outrossim, ainda que os orçamentos apresentados não estejam em nome do locador e com endereço diverso do imóvel locado, o valor constante da condenação (R$ 1.835,00) é compatível com o valor a ser despendido para fazer frente aos reparos no imóvel (mão-de-obra e materiais), conforme a imagem constante da inicial (ID 42334275, página 2).
11. Consoante bem lançado na sentença, não é crível que a parte requerida tenha alugado o imóvel nas mesmas condições precárias em que restituiu anos após.
12. IPTU e Taxas de condomínio: Inexistente qualquer cláusula escrita no tocante aos encargos de locação (contrato verbal), o fato da locatária ter pago durante um longo período, sem qualquer objeção, as parcelas atinentes ao IPTU e taxas extraordinárias de condomínio, indica a convenção entre as partes de que tais encargos seriam de responsabilidade da parte locatária.
13. Tais os fundamentos, não merece reforma a sentença.
14. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Improvido.
15. Custas processuais remanescentes pela recorrente sucumbente. Deixo de condenar em honorários advocatícios, pois não foram apresentadas contrarrazões (art. 55 da Lei n.o 9.099/95).
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS.CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. AUSÊNCIA DO LAUDO DE VISTORIA DO IMÓVEL. ENCARGOS DA LOCAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Inicialmente, rejeita-se a preliminar de nulidade de sentença. Muito embora o juízo a quo não tenha reconhecido expressamente a preclusão da apresentação de resposta ao pedido contraposto (ID 42334978), não se utilizou de quaisquer de seus argumentos para fundamentar o acolhimento parcial do pedido contraposto, senão vejamos: “Em relação ao pedido contraposto, torna-se inviável acolher integralmente o pleito da requerida acerca da restituição dos valores elencados na planilha de id's n. 128681394 - Pág. 19/20. É que não obstante a previsão do inc. X do art. 22 da Lei 8.245/91, não se mostra crível que após longos anos de contrato a locatária venha questionar o pagamento dessas despesas extraordinárias relacionadas ao condomínio, mormente quando se trata de questão controvertida nos autos. A demonstração do comportamento reiterado de ambas as partes no sentido de pagar e receber os valores alusivos tanto à taxa condominial extraordinária como a cota parte do IPTU, obsta que qualquer das partes venha a Juízo, posteriormente, reclamar a legalidade desses pagamentos, tendo em vista a necessidade de observância do princípio da vedação do abuso de direito e do comportamento contraditório. Não se pode olvidar que não há nos autos qualquer outro documento que demonstrasse o inconformismo da locatária em realizar os pagamentos aqui controvertidos, certo de que caberia a ela questionar o locatário a respeito desses pagamentos que, doravante, entende como indevidos e/ou em última instância a buscar os meios judiciais cabíveis para reaver esses numerários. Cabe enfatizar que a possibilidade da existência de um contrato de locação verbal não afasta a necessidade de um mínimo de provas que evidenciem o ajuste entre as partes. Na hipótese dos autos, as próprias partes reconhecem em suas versões a ausência de um contrato escrito e formal dispondo acerca da obrigação assumida por cada um dos contratantes (id’s n. 128681394 - Pág. 17 e 135049491 - Pág. 1). Logo, não havendo provas suficientes para amparar o direito vindicado por cada um em temas específicos como a obrigação de restituir o imóvel no estado em que recebeu, pagamento da cota parte do IPTU e despesas extraordinárias do condomínio, não se mostra possível o seu acolhimento. Considerando, no entanto, que o distrato entre as partes ocorreu no mês de janeiro/2022, fato incontroverso, e principalmente a manifestação do autor na petição de id n. 131488208, acolho parcialmente o pedido contraposto no sentido de condenar o autor/locador a restituir os valores pagos pela ré/locatária após essa data (contas de água e luz - id n. 128685297 - Pág. 1/4) e os valores alusivos ao fundo de reserva limitado à data retroativa até maio de 2019, nos termos do art. 206, §3o, inciso I do Código Civil, conforme fundamentação supra”.
2. In casu, a parte insurgente não se desincumbiu de comprovar a existência de dano processual, razão pela qual não lhe assiste a referida alegação de nulidade.
3. Outrossim, verifica-se que a presunção relativa de veracidade foi afastada no caso concreto, uma vez que o julgador, à evidência do que consta nos autos, não se convenceu integralmente do direito alegado pela parte ré em sede de pedido contraposto.
4. Prescrição: O prazo de prescrição da pretensão de cobrança dos aluguéis e encargos acessórios da locação é o previsto no art. 206, § 3o do I do Código Civil (prazo trienal). De rigor reconhecer, portanto, que se encontra prescrito o direito da locatária à cobrança dos valores que entende ter quitado indevidamente até a data de maio de 2019, porquanto já decorrido o prazo prescricional trienal quando protocolou a contestação c/ pedido contraposto, o que se deu em 21/06/2022.
5. No tocante ao mérito, a relação jurídica estabelecida entre as partes é incontroversa, tendo como objeto o aluguel do imóvel indicado na inicial. Alega o autor, ora recorrido, que a ré (recorrente) descumpriu a obrigação de entregar o imóvel, objeto do contrato de locação, nas mesmas condições em que lhe foi entregue. Requer, então, que a requerida seja condenada a lhe pagar o valor de R$ 3.670,00, correspondente à soma dos orçamentos realizados e necessários para realizar a reforma do imóvel.
6. A ré, em contestação, ampara sua defesa na inexistência dos laudos de vistoria inicial e final do imóvel "para a apuração de possíveis danos e estragos causados pela locatária". Pugnou pela improcedência do pedido e apresentou pedido contraposto para que o autor fosse condenado a ressarcir valores alusivos a despesas extraordinárias do condomínio, fundo de reserva, água, energia e cota do IPTU.
7. A sentença objurgada julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelo autor para condenar o requerido ao pagamento da quantia de R$ 1.835,00, corrigida monetariamente a contar do ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora desde a citação e parcialmente procedente o pedido contraposto para: 1) condenar o autor/locador a restituir à ré/locatária o valor total de R$ 288,29, referente às despesas/encargos locatícios (água e energia) após a data de janeiro/2022, corrigida monetariamente pelo INPC desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; e 2) condenar o autor a pagar à ré o valor de R$ 648,48, referente ao fundo de reserva desde junho de 2019 até janeiro de 2022, corrigido monetariamente pelo INPC desde o ajuizamento desta demanda e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
8. A relação existente entre as partes deriva de contrato de locação verbal, cuja destinação seria a moradia da ré. O locador alega que, ao final da relação, constatou o estado de depreciação deixado pela locatária, o que lhe onerou em R$3.670,00 para fins de reparo do imóvel.
9. Nos termos do art. 23, III, da Lei n. 8.245/1991, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Engloba-se no referido dispositivo a obrigação de devolver o bem locado com pintura nas mesmas cores e padrões em que recebido.
10. Malgrado tenha sido juntado aos autos apenas foto do estado que o imóvel se encontrava quando da sua devolução pela locatária (ID 42334275, página 2), sem o correspondente laudo de vistoria prévia, não foi feita qualquer ressalva pela locatária após a cobrança pelo reparo do imóvel (troca de mensagens- ID 42334275, página 2). Outrossim, ainda que os orçamentos apresentados não estejam em nome do locador e com endereço diverso do imóvel locado, o valor constante da condenação (R$ 1.835,00) é compatível com o valor a ser despendido para fazer frente aos reparos no imóvel (mão-de-obra e materiais), conforme a imagem constante da inicial (ID 42334275, página 2).
11. Consoante bem lançado na sentença, não é crível que a parte requerida tenha alugado o imóvel nas mesmas condições precárias em que restituiu anos após.
12. IPTU e Taxas de condomínio: Inexistente qualquer cláusula escrita no tocante aos encargos de locação (contrato verbal), o fato da locatária ter pago durante um longo período, sem qualquer objeção, as parcelas atinentes ao IPTU e taxas extraordinárias de condomínio, indica a convenção entre as partes de que tais encargos seriam de responsabilidade da parte locatária.
13. Tais os fundamentos, não merece reforma a sentença.
14. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Improvido.
15. Custas processuais remanescentes pela recorrente sucumbente. Deixo de condenar em honorários advocatícios, pois não foram apresentadas contrarrazões (art. 55 da Lei n.o 9.099/95).
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.