Tribunal: TJDFT
Processo: 0734321-34.2022.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-06-26
Data de publicação: 2023-07-05

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. LEI No 8.245/1991. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. ÔNUS DA PROVA DE QUEM ALEGA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que condenou os réus, solidariamente, a pagarem o valor de R$ 550,00, a título de aluguel, e de R$ 1.237,50 referente a multa contratual, totalizando o valor de R$ 1.787,50 (um mil, setecentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).
2. Nas razões de recurso, a parte autora/recorrente reitera os argumentos trazidos na inicial, postulando que sejam deferidos os seguintes pedidos: i) aluguéis referentes aos meses de setembro, outubro, novembro e dezembro de 2019, totalizando o valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais); ii) multa contratual pela rescisão antecipada no valor de R$ 1.650,00 (um mil, seiscentos e cinquenta reais); iii) IPTU/TLP referente a 03 (três) parcelas do ano de 2019, totalizando o valor de R$ 850,47 (oitocentos e cinquenta reais e quarenta e sete centavos); iv) ressarcimento com as despesas para pintura do imóvel, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
3. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido (ID. 47415720). Contrarrazões apresentadas (ID. 47415723) requerendo a manutenção do julgado.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela Lei de Locações e pelo Código Civil. Cinge-se a controvérsia em aferir a data da devolução do imóvel; valor da multa contratual e, se remanesceram dívidas de responsabilidade dos inquilinos pelo período.
5. Na hipótese, as partes firmaram contrato de locação de imóvel, pelo período de 12 meses, com início em 27/06/2019 (ID. 128724278). A parte autora/recorrente postula o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de setembro a dezembro de 2019. Lado outro, os recorridos afirmam que tais aluguéis não são devidos porque desocuparam o imóvel em 30/08/2019, e para tanto juntaram contrato de prestação de serviço com transportadora, datado em 30/08/2019 (ID. 138367534), e recibo de pagamento de pintura, datado em 04/09/2019 (ID. 138367536).
6. Nesse ponto, importante destacar que a parte autora/recorrente afirma que o contrato da mudança não comprova sua realização, pois não exterioriza onde estavam os imóveis objetos do contrato, mas apenas o local da entrega. Todavia, consta o endereço da contratante abaixo do seu nome, o que indica que os móveis foram coletados no local. Ademais, conforme destacado em sentença, a parte autora/recorrente não se desincumbiu do ônus de provar a ocupação do imóvel até dezembro de 2019. Desse modo, ante a ausência de outros elementos de prova, correta a sentença ao dispor que a data de desocupação a ser considerada é aquela informada pelos requeridos, qual seja, 04/09/2019, motivo pelo qual devem ser considerados indevidos os aluguéis de outubro, novembro e dezembro de 2019.
7. Quanto ao valor da multa contratual pela rescisão antecipada do contrato, verifica-se que a cláusula décima do contrato de locação (ID 128724278) estipulava multa igual a 03 (três) vezes o valor do aluguel. Todavia, o art. 4o da Lei no 8.245/91 estabelece que a multa para a hipótese de devolução antecipada do imóvel locado deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Além disso, o art. 413 do Código Civil exige a redução equitativa, pelo juiz, do valor da cláusula penal pactuada quando a obrigação principal for cumprida apenas em parte ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo.
8. Assim, em observância a proporcionalidade do cumprimento do contrato (art. 4o, Lei no 8.245/91) e adotando-se o critério da redução equitativa (art. 413, Código Civil), considera-se adequada e proporcional a redução do valor da multa contratual ao período que restava para o término do vínculo contratual. Na hipótese, o tempo restante de locação era de 9 meses, o que equivaleria à multa de R$ 1.237,50, portanto irretocável a sentença. Nesse sentido, colaciona-se os seguintes julgados: 3. Havendo previsão contratual, é devida a multa pela rescisão antecipada requerida pelo locatário. Ademais, no caso, o cálculo foi feito proporcionalmente aos meses faltantes para o termo final ordinário do contrato, não havendo reparos a fazer, relativamente ao valor cobrado. 4. Os aluguéis são devidos até a efetiva entrega das chaves, não sendo cabível limitá-los até a data de saída do imóvel sem a comprovação da mora do locador em receber as chaves que teriam alegadamente sido disponibilizadas verbalmente. 5. Apelo não provido.” (Acórdão 1297198, 07110710420198070007, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 29/10/2020, publicado no DJE: 12/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada. - grifei); APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONHECIMENTO PARCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. LOCAÇÃO. IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. MULTA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. LOCATÁRIO. REDUZIDA E PROPORCIONAL AO PERÍODO RESTANTE. ABUSIVIDADE. EXCESSIVADE. DESPROPORCIONALIDADE. INEXISTENTES. 1. Não se conhece de matéria, fundamentação ou causa de pedir que não foi prévia e manifestamente apreciada pelo Juízo a quo no âmbito da decisão recorrida, objeto do recurso, por constituir evidente inovação recursal e acarretar violação ao duplo grau de jurisdição. 2. O art. 4o da Lei no 8.245/91 estabelece que a multa para a hipótese de devolução antecipada do imóvel locado deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. 3. Inexiste ilegalidade, abusividade, excessividade e/ou desproporcionalidade a ensejar a redução de multa fixada, de forma livre e espontânea pelos contratantes, em valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, de forma reduzida e proporcional ao termo restante previsto para o cumprimento do prazo contratual, em atenção aos ditames legais, e que resultou em importância inferior a 10% dos valores totais que seriam devidos até o término do prazo pactuado (Acórdão 1358759, 07070628020208070001, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 28/7/2021, publicado no DJE: 9/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei)
9. No que tange ao pedido de pagamento de despesas com IPTU, verifica-se que a parte autora/recorrente pleiteou o pagamento referente a 3 parcelas do ano de 2019, mas juntou aos autos o boleto de IPTU de 2020, com vencimento em 18/05/2020 (ID. 47415353). Assim, é de se rejeitar a pretensão de condenação no pagamento do IPTU tendo em vista que o documento juntado não condiz com o pedido e o período em que o imóvel estava locado.
10. Em relação a cobrança de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a título de pagamento das despesas para deixar o imóvel nas mesmas condições em que fora alugado, não há nos autos nenhum comparativo de como o imóvel fora entregue aos recorridos e o estado posterior da devolução. Ainda, nota-se que o recibo (ID. 128724279), juntado pela parte autora/recorrente, não especifica o local que o serviço de pintura foi realizado, não sendo possível concluir que foi realizado na quitinete, objeto da lide. Destaca-se, por fim, que na audiência de instrução e julgamento, a testemunha, Sr. Francinaldo, afirmou que realizou serviços de pintura no imóvel. Portanto, não merece prosperar a alegação da recorrente que teve despesas para realizar pinturas no imóvel, sem prova suficiente para refutar aquelas já constantes nos autos. Assim, entende-se correta a exclusão da obrigação desse pagamento pelos recorridos uma vez que a recorrente não se desincumbiu do seu ônus probatório, nos termos do art. 373, II, do CPC.
11. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida na integralidade.
12. Condeno a parte recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. LEI No 8.245/1991. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. ÔNUS DA PROVA DE QUEM ALEGA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que condenou os réus, solidariamente, a pagarem o valor de R$ 550,00, a título de aluguel, e de R$ 1.237,50 referente a multa contratual, totalizando o valor de R$ 1.787,50 (um mil, setecentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).
2. Nas razões de recurso, a parte autora/recorrente reitera os argumentos trazidos na inicial, postulando que sejam deferidos os seguintes pedidos: i) aluguéis referentes aos meses de setembro, outubro, novembro e dezembro de 2019, totalizando o valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais); ii) multa contratual pela rescisão antecipada no valor de R$ 1.650,00 (um mil, seiscentos e cinquenta reais); iii) IPTU/TLP referente a 03 (três) parcelas do ano de 2019, totalizando o valor de R$ 850,47 (oitocentos e cinquenta reais e quarenta e sete centavos); iv) ressarcimento com as despesas para pintura do imóvel, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
3. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido (ID. 47415720). Contrarrazões apresentadas (ID. 47415723) requerendo a manutenção do julgado.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela Lei de Locações e pelo Código Civil. Cinge-se a controvérsia em aferir a data da devolução do imóvel; valor da multa contratual e, se remanesceram dívidas de responsabilidade dos inquilinos pelo período.
5. Na hipótese, as partes firmaram contrato de locação de imóvel, pelo período de 12 meses, com início em 27/06/2019 (ID. 128724278). A parte autora/recorrente postula o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de setembro a dezembro de 2019. Lado outro, os recorridos afirmam que tais aluguéis não são devidos porque desocuparam o imóvel em 30/08/2019, e para tanto juntaram contrato de prestação de serviço com transportadora, datado em 30/08/2019 (ID. 138367534), e recibo de pagamento de pintura, datado em 04/09/2019 (ID. 138367536).
6. Nesse ponto, importante destacar que a parte autora/recorrente afirma que o contrato da mudança não comprova sua realização, pois não exterioriza onde estavam os imóveis objetos do contrato, mas apenas o local da entrega. Todavia, consta o endereço da contratante abaixo do seu nome, o que indica que os móveis foram coletados no local. Ademais, conforme destacado em sentença, a parte autora/recorrente não se desincumbiu do ônus de provar a ocupação do imóvel até dezembro de 2019. Desse modo, ante a ausência de outros elementos de prova, correta a sentença ao dispor que a data de desocupação a ser considerada é aquela informada pelos requeridos, qual seja, 04/09/2019, motivo pelo qual devem ser considerados indevidos os aluguéis de outubro, novembro e dezembro de 2019.
7. Quanto ao valor da multa contratual pela rescisão antecipada do contrato, verifica-se que a cláusula décima do contrato de locação (ID 128724278) estipulava multa igual a 03 (três) vezes o valor do aluguel. Todavia, o art. 4o da Lei no 8.245/91 estabelece que a multa para a hipótese de devolução antecipada do imóvel locado deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Além disso, o art. 413 do Código Civil exige a redução equitativa, pelo juiz, do valor da cláusula penal pactuada quando a obrigação principal for cumprida apenas em parte ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo.
8. Assim, em observância a proporcionalidade do cumprimento do contrato (art. 4o, Lei no 8.245/91) e adotando-se o critério da redução equitativa (art. 413, Código Civil), considera-se adequada e proporcional a redução do valor da multa contratual ao período que restava para o término do vínculo contratual. Na hipótese, o tempo restante de locação era de 9 meses, o que equivaleria à multa de R$ 1.237,50, portanto irretocável a sentença. Nesse sentido, colaciona-se os seguintes julgados: 3. Havendo previsão contratual, é devida a multa pela rescisão antecipada requerida pelo locatário. Ademais, no caso, o cálculo foi feito proporcionalmente aos meses faltantes para o termo final ordinário do contrato, não havendo reparos a fazer, relativamente ao valor cobrado. 4. Os aluguéis são devidos até a efetiva entrega das chaves, não sendo cabível limitá-los até a data de saída do imóvel sem a comprovação da mora do locador em receber as chaves que teriam alegadamente sido disponibilizadas verbalmente. 5. Apelo não provido.” (Acórdão 1297198, 07110710420198070007, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 29/10/2020, publicado no DJE: 12/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada. - grifei); APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONHECIMENTO PARCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. LOCAÇÃO. IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. MULTA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. LOCATÁRIO. REDUZIDA E PROPORCIONAL AO PERÍODO RESTANTE. ABUSIVIDADE. EXCESSIVADE. DESPROPORCIONALIDADE. INEXISTENTES. 1. Não se conhece de matéria, fundamentação ou causa de pedir que não foi prévia e manifestamente apreciada pelo Juízo a quo no âmbito da decisão recorrida, objeto do recurso, por constituir evidente inovação recursal e acarretar violação ao duplo grau de jurisdição. 2. O art. 4o da Lei no 8.245/91 estabelece que a multa para a hipótese de devolução antecipada do imóvel locado deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. 3. Inexiste ilegalidade, abusividade, excessividade e/ou desproporcionalidade a ensejar a redução de multa fixada, de forma livre e espontânea pelos contratantes, em valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, de forma reduzida e proporcional ao termo restante previsto para o cumprimento do prazo contratual, em atenção aos ditames legais, e que resultou em importância inferior a 10% dos valores totais que seriam devidos até o término do prazo pactuado (Acórdão 1358759, 07070628020208070001, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 28/7/2021, publicado no DJE: 9/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei)
9. No que tange ao pedido de pagamento de despesas com IPTU, verifica-se que a parte autora/recorrente pleiteou o pagamento referente a 3 parcelas do ano de 2019, mas juntou aos autos o boleto de IPTU de 2020, com vencimento em 18/05/2020 (ID. 47415353). Assim, é de se rejeitar a pretensão de condenação no pagamento do IPTU tendo em vista que o documento juntado não condiz com o pedido e o período em que o imóvel estava locado.
10. Em relação a cobrança de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a título de pagamento das despesas para deixar o imóvel nas mesmas condições em que fora alugado, não há nos autos nenhum comparativo de como o imóvel fora entregue aos recorridos e o estado posterior da devolução. Ainda, nota-se que o recibo (ID. 128724279), juntado pela parte autora/recorrente, não especifica o local que o serviço de pintura foi realizado, não sendo possível concluir que foi realizado na quitinete, objeto da lide. Destaca-se, por fim, que na audiência de instrução e julgamento, a testemunha, Sr. Francinaldo, afirmou que realizou serviços de pintura no imóvel. Portanto, não merece prosperar a alegação da recorrente que teve despesas para realizar pinturas no imóvel, sem prova suficiente para refutar aquelas já constantes nos autos. Assim, entende-se correta a exclusão da obrigação desse pagamento pelos recorridos uma vez que a recorrente não se desincumbiu do seu ônus probatório, nos termos do art. 373, II, do CPC.
11. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida na integralidade.
12. Condeno a parte recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.