Tribunal: TJDFT
Processo: 0734236-30.2021.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-08-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO ESPECIAL (1711) PROCESSO: 0734236-30.2021.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME RECORRIDO: CHRISTIAN GERARDO RAMOS VELOZ DECISÃO Trata-se de agravo interno interposto por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA – ME (ID 48661608) contra decisão desta Presidência (ID 46745208) que negou seguimento ao recurso especial da ora agravante, considerando a conformidade do acórdão combatido com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.746.072 (Tema 1.076). Sustenta que o paradigma acima mencionado foi aplicado de forma equivocada ao caso concreto, porquanto os honorários advocatícios deveriam ter sido fixados sobre o proveito econômico obtido, e não sobre o valor atribuído à causa, como fez o Órgão julgador. Para tanto, argumenta haver distinção entre a matéria debatida nos autos e uma adjudicação compulsória ordinária, “pois o imóvel que se busca adjudicação já era de propriedade do Requerente, com a falta apenas do requisito formal de escrituração após sua regularização”. Afirma, também, que o cerne da controvérsia diz respeito à obrigação de pagar a importância de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais), antes da expedição do documento de escritura, exigibilidade que restou afastada no caso concreto e, ainda, que não houve qualquer debate a respeito da mudança de situação fática do imóvel em questão. Pugna pela reforma da decisão agravada, para que seja dado seguimento ao recurso especial. Contrarrazões à ID 49331018. A insurgência merece acolhida, razão pela qual, em juízo de retratação (artigo 1021, § 2o, do CPC), revogo a decisão de ID 46745208, e passo ao juízo de admissibilidade. I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BELVEDERE GREEN. REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. DECRETO DISTRITAL N. 41.185/2020. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. RECUSA INJUSTA. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. EXTINÇÃO. DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DIREITO À ADJUDICAÇÃO. RECONHECIMENTO. 1. Tem interesse de agir para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória a parte que, ante a recusa indevida do vendedor a outorgar a escritura definitiva do imóvel por ela adquirido e quitado, necessita do provimento jurisdicional para que o domínio do bem seja transferido para seu nome. 2. A adjudicação compulsória da propriedade de um bem de raiz está prevista no art. 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador, titular de direito real, o direito de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer a adjudicação do imóvel. 3. Faz jus à adjudicação compulsória do imóvel, o comprador que pagou o preço estipulado no contrato de cessão dos direitos possessórios sobre a unidade imobiliária inserida, à época, em parcelamento irregular do solo, cuja condição suspensiva para outorga da escritura pública definitiva desapareceu pela regularização fundiária do loteamento. 4. A exigência de “taxa de transferência” para outorga da escritura definitiva, cobrada a título de ressarcimento das despesas com as quais arcou o empreendedor para implantação de infraestrutura e regularização do loteamento, não impede a adjudicação do imóvel, se não há previsão no contrato celebrado entre as partes de que o comprador deveria arcar com aludidos custos. 5. O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro (STF, ARE 1.294.969, Tema 1.124, em repercussão geral). Assim, o recolhimento, ou não, do ITBI não impede o reconhecimento do direito à escritura definitiva, pois sua quitação somente deverá ser demonstrada quando do pedido de registro do título, no cartório imobiliário respectivo. 6. Não se sustenta a alegação da vendedora, de não ser possível a adjudicação compulsória por terem sido alienados ao comprador apenas direitos possessórios e não de propriedade, se, na época da transação, não era possível a transferência do domínio, considerando que se tratava de loteamento irregular. 7. A Lei Complementar Distrital 440/2002, em seu art. 2o, parágrafo único, confere ao representante legal do condomínio apenas a legitimidade para instaurar, administrativamente, o processo de regularização, não carreando a ele qualquer responsabilidade pelo custeio dos atos correspondentes e de implantação de infraestrutura no loteamento. 8. Inexiste discussão sobre a legalidade, ou não, da “taxa de transferência”. A pretensão se dirige à adjudicação compulsória do bem, sendo possível que eventual direito do empreendedor ao ressarcimento das despesas para regularização do condomínio seja aferido em ação própria. 9. Mantém-se os honorários sucumbenciais fixados na sentença em 12% sobre o valor da causa, se a ação revela certo grau de complexidade e se verificada a necessidade de maior dispêndio de tempo pelo advogado para o enfrentamento das teses apresentadas na contestação. 10. Não se altera a base de cálculo utilizada para arbitramento dos honorários, que deve incidir, na hipótese, sobre o valor da causa, e não, sobre suposto proveito econômico obtido, quando o pedido do autor é de adjudicação compulsória e não de afastamento da exigência da cobrança da taxa de R$ 11.900,00, cujo valor seria, na compreensão da ré, o proveito econômico obtido pelo autor. 11. Recurso conhecido e não provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, porque o custo de regularização do lote é parte integrante da promessa de compra e venda e, consequentemente, o seu não pagamento impede a adjudicação compulsória; b) artigo 85, §2o, do CPC, afirmando que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados com base no proveito econômico e não sobre o valor da causa. Em contrarrazões, os recorridos requerem a majoração dos honorários de sucumbência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não deve ser admitido quanto à indicada contrariedade aos artigos 1.417 e 1.418, ambos do CCB, pois a turma julgadora fez as seguintes considerações no ID 40200895 – Págs. 5, 6 e 8 acerca da viabilidade da adjudicação compulsória, verbis: No que importa para o deslinde da controvérsia, a questão relativa à Escritura Pública definitiva de compra e venda do imóvel foi definida pelas partes na Cláusula Quarta do contrato, que estabelece que sua outorga se daria após a regularização do condomínio, trinta dias após o recolhimento do Imposto de Transmissão pelo autor. A propósito, confira-se o teor da citada cláusula (ID 35367089, p. 1): CLÁUSULA QUARTA – Das obrigações da Promitente Vendedora: Parágrafo Primeiro: Vender ao Promitente Comprador, a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraçada de quaisquer ônus. Obs.: A Escritura Pública será outorgada após a regularização do Condomínio. Parágrafo Segundo: Interlagos Agropecuária e Comércio Ltda, Outorgará a competente Escritura Pública de Compra e Venda ao Promitente Comprador no prazo de 30 (trinta) dias após o recolhimento pelo Promitente Comprador, do Imposto de Transmissão, INTER – VIVOS, no órgão competente do Governo do Distrito Federal, ou transferir direitos, vantagens e obrigações, indicados pelo Promitente Comprador, desde que em dia com suas obrigações, inclusive taxas de Condomínio e taxas extras devidamente aprovadas em assembleias, e mediante o pagamento de uma taxa de Transferência, correspondente na data, em favor da Promitente anuente. (Negrito no original. Sublinhamos) Assim, no caso, para que o autor/apelado obtivesse a escritura definitiva do imóvel em epígrafe, deveria ele atender a três requisitos: a existência de contrato irretratável de compra e venda (Código Civil, art. 1.417 e Lei 6.766/79, art. 25), o pagamento do preço e a regularização do loteamento. O preço foi pago, conforme reconhecido na Cláusula Quinta do ajuste (ID 35367089, p. 1), o loteamento foi registrado (ID 35367090) e consta da Cláusula Oitava que o contrato é de caráter irrevogável e irretratável. Quanto ao ITBI, conforme consignado na sentença, seu fato gerador é a efetiva transmissão da propriedade pelo registro do título translativo junto ao Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, entendimento que está em consonância com o decidido pelo c. STF, no julgamento do ARE 1.294.969, Tema 1.124, em repercussão geral, no sentido de que o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Dessa forma, o recolhimento, ou não, do ITBI não impede o reconhecimento do direito à escritura, pois sua quitação somente deverá ser demonstrada quando do pedido de registro do título, no cartório imobiliário respectivo. Assim, ainda que o autor tivesse recolhido o citado imposto, antes do ajuizamento desta ação, a ré não teria outorgado a escritura definitiva do imóvel, uma vez que condiciona o ato ao pagamento de uma taxa de transferência, no valor de R$ 11.900,00, cobrada do autor a título de ressarcimento pelas despesas para a regularização fundiária do loteamento, conforme comunicado da ré entregue à administração do condomínio, do seguinte teor (ID 35367094, p. 10): (...) Necessário dar conhecimento aos condôminos que esta empresa cobrará por unidade autônoma o valor de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) a título de ressarcimento de despesas, custos de serviços e obras relacionadas às questões ambientais e de regularização, visando a assinatura das competentes escrituras públicas de compra e venda individuais para transferência no registro imobiliário, devendo cada condômino arcar também com as taxas e impostos para a escrituração e registro. Dar ciência também que a empresa aceita o pagamento do valor em 05 parcelas mensais e iguais. (Negrito no original) Em relação a essa taxa de transferência, alega a ré/apelante que fere o princípio pacta sunt servanda e o da vedação ao enriquecimento ilícito pretender o autor/comprador a transferência do domínio não adquirido, e sem arcar com os custos da regularização, que seriam ressarcidos pelo pagamento da citada taxa. Ocorre que, na hipótese, não há previsão contratual de que o autor/apelado tenha que arcar com o ressarcimento de despesas por serviços para implantação de toda infraestrutura e regularização do condomínio, cuja obrigação, nos termos do art. 1.358-A, § 3o do Código Civil, é da ré/apelante, como forma de possibilitar o cumprimento da obrigação que assumiu perante o comprador. Ademais, muito embora conste da parte final da Cláusula Quarta, de forma imprecisa, que a outorga se daria mediante o pagamento de taxa de transferência, o contrato não especifica sua natureza, tampouco fixa seu valor, o que atenta contra o princípio da boa-fé e torna, por tais razões, e sem a anuência do autor, ilegítima a exigência de seu prévio pagamento para outorga da escritura definitiva. Ressalte-se que a legalidade, ou não, da cobrança da aludida taxa de transferência, não está sendo discutida nesta ação, razão pela qual eventual direito da ré/apelante a ressarcimento por despesas por ela assumidas para a regularização do condomínio, ante eventual assunção de tal compromisso pelos condôminos, em assembleias, poderá ser objeto de ação própria. De outra parte, não se sustenta a alegação da ré/apelante, de que não é possível a adjudicação compulsória por terem sido alienados ao autor apenas direitos possessórios e não de propriedade, uma vez que, à época da transação, não era possível a transferência do domínio, considerando que se tratava de parcelamento irregular do solo. Entretanto, com a regularização e a individualização da matrícula surge o domínio e, comprovado o pagamento do preço e o desaparecimento da condição suspensiva para a outorga da escritura definitiva, nada há que suporte a recusa da ré ao cumprimento de sua obrigação para com o autor. Ainda, ao contrário do afirmado pela ré, a Lei Complementar Distrital 440/2002, em seu art. 2o, parágrafo único, confere ao representante legal do condomínio, apenas a legitimidade para instaurar, administrativamente, o processo de regularização, não carreando a ele qualquer responsabilidade pelo custeio dos atos correspondentes e de implantação de infraestrutura. Desse modo, é relevante registrar que, enquanto detenha legitimidade para deflagrar o aludido processo, o representante legal não pode assumir obrigações em nome dos condôminos e tampouco o ato por ele praticado perante a Administração tem o condão de alterar o avençado entre as partes contratantes, de forma a afastar o direito incontestável do autor/apelado à obtenção da escritura definitiva do imóvel, sob o argumento da ré de que seria necessário, para tanto, o ressarcimento das já mencionadas despesas. (...) Assim, na hipótese, cumpridas pelo autor todas as obrigações que assumiu no contrato de cessão de direitos, faz ele jus à adjudicação compulsória do imóvel. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, é indispensável reapreciar cláusulas contratuais e o acervo fático-probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Tampouco merece trânsito o apelo no tocante à suposta violação ao artigo 85, §2o, do CPC. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Determino, por fim, que as publicações relativas à recorrente sejam feitas exclusivamente em nome dos advogados BRYAN PHILLIP DE JONGH MARTINS, OAB/DF 71.015, MARCO AURÉLO ALVES DE OLMIRA, OAB/DF 5.948, conforme requerido em ID. 45901570. Julgo prejudicado o agravo de ID 48661606. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO ESPECIAL (1711) PROCESSO: 0734236-30.2021.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME RECORRIDO: CHRISTIAN GERARDO RAMOS VELOZ DECISÃO Trata-se de agravo interno interposto por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA – ME (ID 48661608) contra decisão desta Presidência (ID 46745208) que negou seguimento ao recurso especial da ora agravante, considerando a conformidade do acórdão combatido com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.746.072 (Tema 1.076). Sustenta que o paradigma acima mencionado foi aplicado de forma equivocada ao caso concreto, porquanto os honorários advocatícios deveriam ter sido fixados sobre o proveito econômico obtido, e não sobre o valor atribuído à causa, como fez o Órgão julgador. Para tanto, argumenta haver distinção entre a matéria debatida nos autos e uma adjudicação compulsória ordinária, “pois o imóvel que se busca adjudicação já era de propriedade do Requerente, com a falta apenas do requisito formal de escrituração após sua regularização”. Afirma, também, que o cerne da controvérsia diz respeito à obrigação de pagar a importância de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais), antes da expedição do documento de escritura, exigibilidade que restou afastada no caso concreto e, ainda, que não houve qualquer debate a respeito da mudança de situação fática do imóvel em questão. Pugna pela reforma da decisão agravada, para que seja dado seguimento ao recurso especial. Contrarrazões à ID 49331018. A insurgência merece acolhida, razão pela qual, em juízo de retratação (artigo 1021, § 2o, do CPC), revogo a decisão de ID 46745208, e passo ao juízo de admissibilidade. I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BELVEDERE GREEN. REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. DECRETO DISTRITAL N. 41.185/2020. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. RECUSA INJUSTA. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. EXTINÇÃO. DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DIREITO À ADJUDICAÇÃO. RECONHECIMENTO. 1. Tem interesse de agir para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória a parte que, ante a recusa indevida do vendedor a outorgar a escritura definitiva do imóvel por ela adquirido e quitado, necessita do provimento jurisdicional para que o domínio do bem seja transferido para seu nome. 2. A adjudicação compulsória da propriedade de um bem de raiz está prevista no art. 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador, titular de direito real, o direito de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer a adjudicação do imóvel. 3. Faz jus à adjudicação compulsória do imóvel, o comprador que pagou o preço estipulado no contrato de cessão dos direitos possessórios sobre a unidade imobiliária inserida, à época, em parcelamento irregular do solo, cuja condição suspensiva para outorga da escritura pública definitiva desapareceu pela regularização fundiária do loteamento. 4. A exigência de “taxa de transferência” para outorga da escritura definitiva, cobrada a título de ressarcimento das despesas com as quais arcou o empreendedor para implantação de infraestrutura e regularização do loteamento, não impede a adjudicação do imóvel, se não há previsão no contrato celebrado entre as partes de que o comprador deveria arcar com aludidos custos. 5. O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro (STF, ARE 1.294.969, Tema 1.124, em repercussão geral). Assim, o recolhimento, ou não, do ITBI não impede o reconhecimento do direito à escritura definitiva, pois sua quitação somente deverá ser demonstrada quando do pedido de registro do título, no cartório imobiliário respectivo. 6. Não se sustenta a alegação da vendedora, de não ser possível a adjudicação compulsória por terem sido alienados ao comprador apenas direitos possessórios e não de propriedade, se, na época da transação, não era possível a transferência do domínio, considerando que se tratava de loteamento irregular. 7. A Lei Complementar Distrital 440/2002, em seu art. 2o, parágrafo único, confere ao representante legal do condomínio apenas a legitimidade para instaurar, administrativamente, o processo de regularização, não carreando a ele qualquer responsabilidade pelo custeio dos atos correspondentes e de implantação de infraestrutura no loteamento. 8. Inexiste discussão sobre a legalidade, ou não, da “taxa de transferência”. A pretensão se dirige à adjudicação compulsória do bem, sendo possível que eventual direito do empreendedor ao ressarcimento das despesas para regularização do condomínio seja aferido em ação própria. 9. Mantém-se os honorários sucumbenciais fixados na sentença em 12% sobre o valor da causa, se a ação revela certo grau de complexidade e se verificada a necessidade de maior dispêndio de tempo pelo advogado para o enfrentamento das teses apresentadas na contestação. 10. Não se altera a base de cálculo utilizada para arbitramento dos honorários, que deve incidir, na hipótese, sobre o valor da causa, e não, sobre suposto proveito econômico obtido, quando o pedido do autor é de adjudicação compulsória e não de afastamento da exigência da cobrança da taxa de R$ 11.900,00, cujo valor seria, na compreensão da ré, o proveito econômico obtido pelo autor. 11. Recurso conhecido e não provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, porque o custo de regularização do lote é parte integrante da promessa de compra e venda e, consequentemente, o seu não pagamento impede a adjudicação compulsória; b) artigo 85, §2o, do CPC, afirmando que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados com base no proveito econômico e não sobre o valor da causa. Em contrarrazões, os recorridos requerem a majoração dos honorários de sucumbência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não deve ser admitido quanto à indicada contrariedade aos artigos 1.417 e 1.418, ambos do CCB, pois a turma julgadora fez as seguintes considerações no ID 40200895 – Págs. 5, 6 e 8 acerca da viabilidade da adjudicação compulsória, verbis: No que importa para o deslinde da controvérsia, a questão relativa à Escritura Pública definitiva de compra e venda do imóvel foi definida pelas partes na Cláusula Quarta do contrato, que estabelece que sua outorga se daria após a regularização do condomínio, trinta dias após o recolhimento do Imposto de Transmissão pelo autor. A propósito, confira-se o teor da citada cláusula (ID 35367089, p. 1): CLÁUSULA QUARTA – Das obrigações da Promitente Vendedora: Parágrafo Primeiro: Vender ao Promitente Comprador, a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraçada de quaisquer ônus. Obs.: A Escritura Pública será outorgada após a regularização do Condomínio. Parágrafo Segundo: Interlagos Agropecuária e Comércio Ltda, Outorgará a competente Escritura Pública de Compra e Venda ao Promitente Comprador no prazo de 30 (trinta) dias após o recolhimento pelo Promitente Comprador, do Imposto de Transmissão, INTER – VIVOS, no órgão competente do Governo do Distrito Federal, ou transferir direitos, vantagens e obrigações, indicados pelo Promitente Comprador, desde que em dia com suas obrigações, inclusive taxas de Condomínio e taxas extras devidamente aprovadas em assembleias, e mediante o pagamento de uma taxa de Transferência, correspondente na data, em favor da Promitente anuente. (Negrito no original. Sublinhamos) Assim, no caso, para que o autor/apelado obtivesse a escritura definitiva do imóvel em epígrafe, deveria ele atender a três requisitos: a existência de contrato irretratável de compra e venda (Código Civil, art. 1.417 e Lei 6.766/79, art. 25), o pagamento do preço e a regularização do loteamento. O preço foi pago, conforme reconhecido na Cláusula Quinta do ajuste (ID 35367089, p. 1), o loteamento foi registrado (ID 35367090) e consta da Cláusula Oitava que o contrato é de caráter irrevogável e irretratável. Quanto ao ITBI, conforme consignado na sentença, seu fato gerador é a efetiva transmissão da propriedade pelo registro do título translativo junto ao Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, entendimento que está em consonância com o decidido pelo c. STF, no julgamento do ARE 1.294.969, Tema 1.124, em repercussão geral, no sentido de que o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Dessa forma, o recolhimento, ou não, do ITBI não impede o reconhecimento do direito à escritura, pois sua quitação somente deverá ser demonstrada quando do pedido de registro do título, no cartório imobiliário respectivo. Assim, ainda que o autor tivesse recolhido o citado imposto, antes do ajuizamento desta ação, a ré não teria outorgado a escritura definitiva do imóvel, uma vez que condiciona o ato ao pagamento de uma taxa de transferência, no valor de R$ 11.900,00, cobrada do autor a título de ressarcimento pelas despesas para a regularização fundiária do loteamento, conforme comunicado da ré entregue à administração do condomínio, do seguinte teor (ID 35367094, p. 10): (...) Necessário dar conhecimento aos condôminos que esta empresa cobrará por unidade autônoma o valor de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) a título de ressarcimento de despesas, custos de serviços e obras relacionadas às questões ambientais e de regularização, visando a assinatura das competentes escrituras públicas de compra e venda individuais para transferência no registro imobiliário, devendo cada condômino arcar também com as taxas e impostos para a escrituração e registro. Dar ciência também que a empresa aceita o pagamento do valor em 05 parcelas mensais e iguais. (Negrito no original) Em relação a essa taxa de transferência, alega a ré/apelante que fere o princípio pacta sunt servanda e o da vedação ao enriquecimento ilícito pretender o autor/comprador a transferência do domínio não adquirido, e sem arcar com os custos da regularização, que seriam ressarcidos pelo pagamento da citada taxa. Ocorre que, na hipótese, não há previsão contratual de que o autor/apelado tenha que arcar com o ressarcimento de despesas por serviços para implantação de toda infraestrutura e regularização do condomínio, cuja obrigação, nos termos do art. 1.358-A, § 3o do Código Civil, é da ré/apelante, como forma de possibilitar o cumprimento da obrigação que assumiu perante o comprador. Ademais, muito embora conste da parte final da Cláusula Quarta, de forma imprecisa, que a outorga se daria mediante o pagamento de taxa de transferência, o contrato não especifica sua natureza, tampouco fixa seu valor, o que atenta contra o princípio da boa-fé e torna, por tais razões, e sem a anuência do autor, ilegítima a exigência de seu prévio pagamento para outorga da escritura definitiva. Ressalte-se que a legalidade, ou não, da cobrança da aludida taxa de transferência, não está sendo discutida nesta ação, razão pela qual eventual direito da ré/apelante a ressarcimento por despesas por ela assumidas para a regularização do condomínio, ante eventual assunção de tal compromisso pelos condôminos, em assembleias, poderá ser objeto de ação própria. De outra parte, não se sustenta a alegação da ré/apelante, de que não é possível a adjudicação compulsória por terem sido alienados ao autor apenas direitos possessórios e não de propriedade, uma vez que, à época da transação, não era possível a transferência do domínio, considerando que se tratava de parcelamento irregular do solo. Entretanto, com a regularização e a individualização da matrícula surge o domínio e, comprovado o pagamento do preço e o desaparecimento da condição suspensiva para a outorga da escritura definitiva, nada há que suporte a recusa da ré ao cumprimento de sua obrigação para com o autor. Ainda, ao contrário do afirmado pela ré, a Lei Complementar Distrital 440/2002, em seu art. 2o, parágrafo único, confere ao representante legal do condomínio, apenas a legitimidade para instaurar, administrativamente, o processo de regularização, não carreando a ele qualquer responsabilidade pelo custeio dos atos correspondentes e de implantação de infraestrutura. Desse modo, é relevante registrar que, enquanto detenha legitimidade para deflagrar o aludido processo, o representante legal não pode assumir obrigações em nome dos condôminos e tampouco o ato por ele praticado perante a Administração tem o condão de alterar o avençado entre as partes contratantes, de forma a afastar o direito incontestável do autor/apelado à obtenção da escritura definitiva do imóvel, sob o argumento da ré de que seria necessário, para tanto, o ressarcimento das já mencionadas despesas. (...) Assim, na hipótese, cumpridas pelo autor todas as obrigações que assumiu no contrato de cessão de direitos, faz ele jus à adjudicação compulsória do imóvel. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, é indispensável reapreciar cláusulas contratuais e o acervo fático-probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Tampouco merece trânsito o apelo no tocante à suposta violação ao artigo 85, §2o, do CPC. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Determino, por fim, que as publicações relativas à recorrente sejam feitas exclusivamente em nome dos advogados BRYAN PHILLIP DE JONGH MARTINS, OAB/DF 71.015, MARCO AURÉLO ALVES DE OLMIRA, OAB/DF 5.948, conforme requerido em ID. 45901570. Julgo prejudicado o agravo de ID 48661606. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029