Tribunal: TJDFT
Processo: 0711235-32.2020.8.07.0007
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-09-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711235-32.2020.8.07.0007 RECORRENTE: COLORADO CONSTRUÇÃO LTDA - EPP RECORRIDO: SAULO JOSÉ DE OLIVEIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO DO AUTOR. DIALETICIDADE ATENDIDA. RECURSO CONHECIDO. APELAÇÃO DA RÉ. CAPÍTULO DA SENTENÇA FAVORÁVEL. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PEDIDO DE REVOGAÇÃO. REQUISITOS NÃO ATENDIDOS. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESOLUÇÃO MANTIDA. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO EQUITATIVA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES INADIMPLIDAS. PEDIDO INCOMPATÍVEL COM A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. I. Deve ser conhecida a apelação que atende à dialeticidade recursal exigida no artigo 1.010, incisos II a IV, do Código de Processo Civil. II. Não se conhece do recurso, por ausência de interesse, na parte em que impugna capítulo da sentença que vai ao encontro da pretensão do recorrente, nos termos do artigo 996 do Código de Processo Civil. III. Em conformidade com o artigo 100 do Código de Processo Civil, a revogação da gratuidade de justiça pressupõe a demonstração, por meio de fatos e provas, que não subsistem os motivos para a manutenção do benefício legal. IV. Pactuada cláusula resolutiva expressa e demonstrado o inadimplemento, a resolução do contrato depois da notificação do adquirente encontra amparo nos artigos 474 do Código Civil e 54, § 2o, do Código de Defesa do Consumidor. V. A legislação consumerista admite e convive com o instituto da cláusula penal, porém sanções que expandem para o campo do abuso e do desequilíbrio colidem com os preceitos de ordem pública abrigados nos artigos 6o, incisos IV e V, 51, inciso IV e § 1o, e 53, caput, da Lei 8.078/1990. VI. A retenção de 15% dos valores pagos pelo adquirente, ao mesmo tempo em que o penaliza pelo descumprimento do contrato, possibilita ao alienante o ressarcimento dos potenciais prejuízos sofridos, máxime porque, ante o efeito retroativo da resolução, ele permanece com o imóvel negociado e é favorecido com a respectiva valorização. VII. De acordo com a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 1.740.911/DF, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” VIII. A restituição das prestações pagas deve ser corrigida monetariamente desde cada desembolso. IX. De acordo com a inteligência do artigo 475 do Código Civil, o contratante lesado que opta pela via resolutória não pode exigir o pagamento das prestações inadimplidas, presente o efeito retroativo da resolução. XI. Apelação do Autor conhecida e desprovida. Apelação da Ré parcialmente conhecida e provida em parte. Após, a turma julgadora, analisando os embargos de declaração opostos pela recorrente, decidiu (ID 47113349): ISTO POSTO, conheço e dou provimento aos embargos de declaração para sanar o erro apontado, a fim de que conste no dispositivo do voto condutor do acórdão: ISTO POSTO: I - Conheço e nego provimento à apelação interposta pelo Autor. II - Conheço parcialmente e dou parcial provimento à apelação interposta pela Ré para majorar o percentual de retenção para 15% e fixar como termo inicial dos juros de mora a data do trânsito em julgado, bem como para condenar o Autor ao pagamento do IPTU e das taxas condominiais vencidos até julho de 2020. Autor e Ré arcarão com o pagamento das custas e dos honorários advocatícios na proporção de 40% e 60%, respectivamente, observada a gratuidade de justiça concedida ao primeiro. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 67-A, inciso II, da Lei 4.591/64, alterado pela Lei 13.786/2018, sustentando que, diante da desconsideração da cláusula contratual que estipula a retenção de 40% (quarenta por cento) dos valores pagos, se impõe que seja adotado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas adimplidas, sob o argumento de que na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer referido percentual; b) artigo 475 do Código Civil, requerendo a condenação do recorrido ao pagamento das parcelas vencidas no período de janeiro a junho de 2020 porque, conforme previsão contratual, o desistente comprador é obrigado a pagar o valor devido, acrescido dos encargos moratórios, enquanto vigente o referido contrato. Alternativamente, considerando a opção da recorrente pela resolução contratual, pugna pela condenação à restituição das parcelas vencidas dos meses de janeiro a março de 2020. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 67-A, inciso II, da Lei 4.591/64, alterado pela Lei 13.786/2018, e 475 do Código Civil, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, e a apreciação das teses recursais demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos ou nova interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp n. 1.491.910/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023). Isto porque, “na hipótese, a modificação do entendimento do acórdão recorrido acerca da resolução do contrato e do percentual de retenção dos valores pagos demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ)” (AgInt no AREsp n. 1.972.133/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 24/10/2022). De semelhante teor: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA No 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula (...) 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). (...) 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711235-32.2020.8.07.0007 RECORRENTE: COLORADO CONSTRUÇÃO LTDA - EPP RECORRIDO: SAULO JOSÉ DE OLIVEIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO DO AUTOR. DIALETICIDADE ATENDIDA. RECURSO CONHECIDO. APELAÇÃO DA RÉ. CAPÍTULO DA SENTENÇA FAVORÁVEL. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PEDIDO DE REVOGAÇÃO. REQUISITOS NÃO ATENDIDOS. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESOLUÇÃO MANTIDA. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO EQUITATIVA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES INADIMPLIDAS. PEDIDO INCOMPATÍVEL COM A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. I. Deve ser conhecida a apelação que atende à dialeticidade recursal exigida no artigo 1.010, incisos II a IV, do Código de Processo Civil. II. Não se conhece do recurso, por ausência de interesse, na parte em que impugna capítulo da sentença que vai ao encontro da pretensão do recorrente, nos termos do artigo 996 do Código de Processo Civil. III. Em conformidade com o artigo 100 do Código de Processo Civil, a revogação da gratuidade de justiça pressupõe a demonstração, por meio de fatos e provas, que não subsistem os motivos para a manutenção do benefício legal. IV. Pactuada cláusula resolutiva expressa e demonstrado o inadimplemento, a resolução do contrato depois da notificação do adquirente encontra amparo nos artigos 474 do Código Civil e 54, § 2o, do Código de Defesa do Consumidor. V. A legislação consumerista admite e convive com o instituto da cláusula penal, porém sanções que expandem para o campo do abuso e do desequilíbrio colidem com os preceitos de ordem pública abrigados nos artigos 6o, incisos IV e V, 51, inciso IV e § 1o, e 53, caput, da Lei 8.078/1990. VI. A retenção de 15% dos valores pagos pelo adquirente, ao mesmo tempo em que o penaliza pelo descumprimento do contrato, possibilita ao alienante o ressarcimento dos potenciais prejuízos sofridos, máxime porque, ante o efeito retroativo da resolução, ele permanece com o imóvel negociado e é favorecido com a respectiva valorização. VII. De acordo com a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 1.740.911/DF, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” VIII. A restituição das prestações pagas deve ser corrigida monetariamente desde cada desembolso. IX. De acordo com a inteligência do artigo 475 do Código Civil, o contratante lesado que opta pela via resolutória não pode exigir o pagamento das prestações inadimplidas, presente o efeito retroativo da resolução. XI. Apelação do Autor conhecida e desprovida. Apelação da Ré parcialmente conhecida e provida em parte. Após, a turma julgadora, analisando os embargos de declaração opostos pela recorrente, decidiu (ID 47113349): ISTO POSTO, conheço e dou provimento aos embargos de declaração para sanar o erro apontado, a fim de que conste no dispositivo do voto condutor do acórdão: ISTO POSTO: I - Conheço e nego provimento à apelação interposta pelo Autor. II - Conheço parcialmente e dou parcial provimento à apelação interposta pela Ré para majorar o percentual de retenção para 15% e fixar como termo inicial dos juros de mora a data do trânsito em julgado, bem como para condenar o Autor ao pagamento do IPTU e das taxas condominiais vencidos até julho de 2020. Autor e Ré arcarão com o pagamento das custas e dos honorários advocatícios na proporção de 40% e 60%, respectivamente, observada a gratuidade de justiça concedida ao primeiro. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 67-A, inciso II, da Lei 4.591/64, alterado pela Lei 13.786/2018, sustentando que, diante da desconsideração da cláusula contratual que estipula a retenção de 40% (quarenta por cento) dos valores pagos, se impõe que seja adotado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas adimplidas, sob o argumento de que na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer referido percentual; b) artigo 475 do Código Civil, requerendo a condenação do recorrido ao pagamento das parcelas vencidas no período de janeiro a junho de 2020 porque, conforme previsão contratual, o desistente comprador é obrigado a pagar o valor devido, acrescido dos encargos moratórios, enquanto vigente o referido contrato. Alternativamente, considerando a opção da recorrente pela resolução contratual, pugna pela condenação à restituição das parcelas vencidas dos meses de janeiro a março de 2020. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 67-A, inciso II, da Lei 4.591/64, alterado pela Lei 13.786/2018, e 475 do Código Civil, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, e a apreciação das teses recursais demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos ou nova interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp n. 1.491.910/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023). Isto porque, “na hipótese, a modificação do entendimento do acórdão recorrido acerca da resolução do contrato e do percentual de retenção dos valores pagos demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ)” (AgInt no AREsp n. 1.972.133/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 24/10/2022). De semelhante teor: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA No 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula (...) 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). (...) 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025