Tribunal: TJDFT
Processo: 0703805-43.2022.8.07.0012
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-08-23
Data de publicação: 2023-09-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DESVANTAGEM EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual com devolução de valores, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com o retorno ao estado anterior, condenando a ré a restituir 90% dos valores pagos. 1.1. Nesta sede recursal, a requerida alega que se aplica ao caso a Lei n. 13.786/18, que incluiu o art. 67-A na Lei n. 4.591/64 e possibilitou a retenção de até 50% dos valores pagos, e que a comissão de corretagem não deve ser devolvida, pois destinada a terceiro. Alega que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado e que os ônus de sucumbência devem ser fixados exclusivamente em desfavor da autora.
2. No caso, a autora formalizou contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e pretende a sua rescisão. 2.1. O regime de multipropriedade se caracteriza por um regime condominial em que cada um dos condôminos é proprietário de um mesmo imóvel por período de tempo. Assim, cada um destes condôminos tem o direito de exercer, anualmente, por tempo certo, de forma alternada e exclusiva, todos direitos intrínsecos ao domínio. 2.2. Pretendendo a rescisão imotivada da avença, verifica-se que a culpa pela rescisão do contrato é da parte requerente, que não mais possui interesse na manutenção do ajuste. 2.3. O entendimento firmado pelo STJ na Súmula 543 ressalta que a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve ser parcial. 2.4. No que se refere ao percentual de retenção dos valores pagos pelo imóvel, o contrato informa, em cláusula penal compensatória (cláusula 7a), que caberá a retenção do percentual de 50% dos valores pagos, em razão de a incorporação do empreendimento estar submetida ao patrimônio de afetação, nos termos do artigo 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64. 2.5. Contudo, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, a incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 2.6. Dessa forma, admite-se a redução da retenção prevista no percentual de 50% dos valores pagos pela autora a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor.
3. O art. 413, segunda parte, do Código Civil, possibilita ao Juízo a redução equitativa da penalidade, acaso a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 3.1. Outrossim, o percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 3.2. Precedente: “(...) A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes (...) 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 3.3. No particular, o percentual de 10% estabelecido pela sentença recorrida, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude de esta ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-los posteriormente. 3.4. Do mesmo modo, a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem também se revela abusiva, uma vez que a cláusula penal visa somente ressarcir a parte ré das despesas com o contrato. 3.5. A partir da rescisão da avença, o imóvel poderá ser objeto de nova alienação, sendo novamente recebido o pagamento de comissão de corretagem, afastando-se, assim, possível enriquecimento sem causa da requerida.
4. Em consonância com o decidido no IRDR no 2016.00.2.048748-4, a incidência dos juros de mora nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda ajuizada pelo comprador se dá a partir da citação. 4.1. Tratando-se de relação contratual, dispõe o art. 405 do CC que "contam-se os juros de mora desde a citação inicial", sendo que o art. 240 do CPC estabelece que "a citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constituição em mora o devedor, ressalvado o disposto nos artigos. 397 e 398 da Lei n.o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
5. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 11%, sobre o valor atualizado da causa ((R$ 12.203,11), na forma do art. 85, § 11, do CPC.
6. Apelo improvido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DESVANTAGEM EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual com devolução de valores, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com o retorno ao estado anterior, condenando a ré a restituir 90% dos valores pagos. 1.1. Nesta sede recursal, a requerida alega que se aplica ao caso a Lei n. 13.786/18, que incluiu o art. 67-A na Lei n. 4.591/64 e possibilitou a retenção de até 50% dos valores pagos, e que a comissão de corretagem não deve ser devolvida, pois destinada a terceiro. Alega que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado e que os ônus de sucumbência devem ser fixados exclusivamente em desfavor da autora.
2. No caso, a autora formalizou contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e pretende a sua rescisão. 2.1. O regime de multipropriedade se caracteriza por um regime condominial em que cada um dos condôminos é proprietário de um mesmo imóvel por período de tempo. Assim, cada um destes condôminos tem o direito de exercer, anualmente, por tempo certo, de forma alternada e exclusiva, todos direitos intrínsecos ao domínio. 2.2. Pretendendo a rescisão imotivada da avença, verifica-se que a culpa pela rescisão do contrato é da parte requerente, que não mais possui interesse na manutenção do ajuste. 2.3. O entendimento firmado pelo STJ na Súmula 543 ressalta que a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve ser parcial. 2.4. No que se refere ao percentual de retenção dos valores pagos pelo imóvel, o contrato informa, em cláusula penal compensatória (cláusula 7a), que caberá a retenção do percentual de 50% dos valores pagos, em razão de a incorporação do empreendimento estar submetida ao patrimônio de afetação, nos termos do artigo 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64. 2.5. Contudo, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, a incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 2.6. Dessa forma, admite-se a redução da retenção prevista no percentual de 50% dos valores pagos pela autora a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor.
3. O art. 413, segunda parte, do Código Civil, possibilita ao Juízo a redução equitativa da penalidade, acaso a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 3.1. Outrossim, o percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 3.2. Precedente: “(...) A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes (...) 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 3.3. No particular, o percentual de 10% estabelecido pela sentença recorrida, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude de esta ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-los posteriormente. 3.4. Do mesmo modo, a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem também se revela abusiva, uma vez que a cláusula penal visa somente ressarcir a parte ré das despesas com o contrato. 3.5. A partir da rescisão da avença, o imóvel poderá ser objeto de nova alienação, sendo novamente recebido o pagamento de comissão de corretagem, afastando-se, assim, possível enriquecimento sem causa da requerida.
4. Em consonância com o decidido no IRDR no 2016.00.2.048748-4, a incidência dos juros de mora nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda ajuizada pelo comprador se dá a partir da citação. 4.1. Tratando-se de relação contratual, dispõe o art. 405 do CC que "contam-se os juros de mora desde a citação inicial", sendo que o art. 240 do CPC estabelece que "a citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constituição em mora o devedor, ressalvado o disposto nos artigos. 397 e 398 da Lei n.o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
5. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 11%, sobre o valor atualizado da causa ((R$ 12.203,11), na forma do art. 85, § 11, do CPC.
6. Apelo improvido.