Tribunal: TJDFT
Processo: 0713833-06.2022.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-08-10
Data de publicação: 2023-08-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO DE OFÍCIO. VALOR DO ATO JURÍDICO. CADEIA DE NEGÓCIOS JURÍDICOS SUCESSIVOS. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS. APLICAÇÃO DO ARTIGO 292, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM A REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO NO PRAZO DE TRINTA DIAS. CONDIÇÃO IMPLEMENTADA. QUITAÇÃO DO PREÇO INTEGRAL. DIREITOS RELATIVOS AO IMÓVEL TRANSMITIDOS. COBRANÇA DE PAGAMENTO DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. EXIGÊNCIA ABUSIVA. RECUSA INJUSTIFICADA. SUPRIMENTO DE VONTADE NECESSÁRIO E ÚTIL. ADEQUAÇÃO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA ESSENCIALMENTE DECLARATÓRIA. VALOR DA CAUSA INAPLICÁVEL. ARBITRAMENTO EQUITATIVO CABÍVEL. ARTIGO 85, § 8o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
1. O artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil preceitua que o valor da causa em ação que tenha por objeto a existência, a validade, o cumprimento a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão do ato jurídico, será o valor do ato ou de sua parte controvertida. 1.1. O ato jurídico a ser praticado diz respeito à realização da compra e venda, negócio definitivo, tão somente para que possa ocorrer a transmissão de propriedade no registro imobiliário. 1.2. O valor da última promessa de compra e venda celebrada pelos promissários compradores, na cadeia de negócios sucessivamente realizadas a partir do primeiro negócio, corresponde ao do ato jurídico que pretendem obter a realização, em que a quantia de R$ 11.900,00 corresponde à exação imposta pela promitente vendedora para que possa ocorrer a transmissão de propriedade no registro imobiliário, não se referindo ao preço da aquisição do imóvel. 1.3. O valor da promessa de compra e venda a ser considerado não é o originário, pois o negócio primitivo não foi realizado com os atuais promissários compradores, mas com terceiros que sucessivamente transmitiram os direitos relativos à primitiva promessa de compra e venda mediante preços distintos, tudo com a anuência da promitente vendedora, que interveio nos negócios. 1.4. Adequada a correção de ofício empreendida na sentença com fulcro no artigo 292, § 3o, do Código de Processo Civil, pois a indicação do valor venal para fins de cálculo de IPTU não encontra fundamento no artigo 292, inciso II, do mesmo Código, quando o instrumento contratual consigna montante diverso na realização do negócio.
2. O direito do promissário comprador à adjudicação do imóvel está regulado no Título IX do Livro III – Do Direito das Coisas, nos artigos 1.147 e 1.418 do Código Civil. 2.1. Segundo a Cláusula Sétima da promessa de compra e venda, a promitente vendedora imitiu o promissário comprador no uso, gozo e posse do imóvel, ressaltando que poderia cercar a área de utilização exclusiva e nela construir, transmitindo de imediato não apenas a posse, mas também direitos inerentes ao domínio, como o uso e gozo, possibilitando o exercício, na forma do artigo 1.228 do Código Civil, no que fosse possível de imediato, tendo ficado apenas a transferência da propriedade condicionada à regularização do empreendimento condominial, uma vez que indispensável a transcrição da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente. 2.2. Não houve a transcrição da promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis do imóvel competente pela inexistência de matrícula à época em que o negócio foi celebrado, pois apenas com a regularização do condomínio foram abertas matrículas para as unidades autônomas. 2.3. A situação de o imóvel encontrar-se irregular pela ausência de matrícula para transferência do direito de propriedade não obsta o reconhecimento da validade e da eficácia da transmissão de direitos entre as partes pelo negócio realizado, tendo em vista a manifestação livre de vontade, sua obrigatoriedade e o dever de se conduzirem consoante a boa-fé na promessa de compra e venda. 2.4. Sem a transcrição, no registro imobiliário, não seria possível exigir a observância por terceiro que não soubesse, por qualquer meio, da existência da promessa de compra e venda, mas, em relação às partes vinculadas ao negócio, o cumprimento da avença é comportamento exigido e esperado, consoante a boa-fé, tendo em vista o conhecimento inequívoco sobre o teor do negócio celebrado, em que direitos referentes ao imóvel e à posse foram efetivados e definitivamente transmitidos sem que fosse estipulada cláusula de arrependimento e tendo ocorrido a quitação integral do preço. 2.5. A condição estipulada para a realização do negócio definitivo - a regularização do empreendimento condominial pelo Decreto Distrital n. 41.185, de 11/09/2020, encontra-se implementada, tendo em vista a superveniente abertura de matrícula do imóvel no Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal em 19/01/2021. 2.6. O fato superveniente relativo à regularização do imóvel tornou inequívoco que os promissários compradores têm direito à celebração do negócio definitivo, a compra e venda, cuja finalidade é apenas a transcrição no registro imobiliário para fins de aquisição da propriedade, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. 2.7. A alegação de inexistência de direito real de aquisição pela falta de transcrição da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente não se sustenta e não impede o reconhecimento do direito do promissário comprador à adjudicação compulsória do bem imóvel, na forma do artigo 1.418 do Código Civil, quando exigida diretamente do promitente vendedor, consoante a orientação do enunciado n. 95 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal e o verbete sumular n. 239 do Superior Tribunal de Justiça, o qual é de observância obrigatória pelos juízes e tribunais nos termos do artigo 927, inciso IV, do Código de Processo Civil.
3. Na promessa de compra e venda, não houve estipulação de condição ao prévio pagamento de despesas futuras com regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura para assinatura da escritura de compra e venda. 3.1. Há previsão, na Cláusula Quarta, parágrafo segundo, de pagamento do imposto de transmissão inter vivos, das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias e de taxa de transferência para a recorrente para a lavratura da escritura de compra e venda, mas não consta que a promitente vendedora providenciaria diretamente a lavratura da escritura pública de compra e venda no cartório de notas competente e a transcrição no registro imobiliário competente. 3.2. O ressarcimento das despesas cartorárias com a lavratura da escritura e o registro, que seriam arcadas pela promitente vendedora com a realização desses atos, se ela os assumisse e pagasse, se justificaria, sendo que o valor seria facilmente comprovável, tendo em vista a fixação pelo Tribunal de Justiça em ato próprio a que se dá publicidade, contudo a exação com base nessa cláusula não diz respeito à tais despesas. 3.3. A promitente vendedora cobra dos condôminos despesas que assumiu com a regularização do Condomínio Belvedere Green e com a execução de obras de infraestrutura, sendo que a exigência de pagamento das despesas realizadas, por falta de previsão expressa na promessa de compra e venda, não pode ser feita, pois a estipulação unilateral dessa nova condição para a outorga das escrituras públicas de compra e venda das unidades autônomas é abusiva, sendo inexigíveis as quantias de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente à regularização do condomínio, exceto infraestrutura, e de R$ 25.236,55 (vinte e cinco mil, duzentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos) relativa à melhoria estrutural (pavimentação e drenagem). 3.4. A exemplificação com os termos de ajustes firmados com terceiros serve como demonstração da recusa em relação aos promissários compradores, pois eles não aceitam referidas exações como condição para a lavratura da escritura pública de compra e venda, de sorte que, como a cobrança foi feita ostensivamente a todos os condôminos, por meio do comunicado enviado para a administração do condomínio, é evidente que a falta de assinatura do termo de ajuste implica o reconhecimento de que a promitente vendedora se recusou a outorgar a escritura de compra e venda aos promissários compradores, embora atendidos todos os requisitos para a realização do negócio definitivo.
4. A recusa injustificada da promitente vendedora à lavratura da escritura de compra e venda do bem imóvel objeto da promessa de compra e venda entre as partes, verificada a exigência abusiva de ressarcimento de despesas alegadamente realizadas com a regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura no empreendimento a título de taxa de transferência prevista no referido contrato preliminar, evidencia a adequação da adjudicação compulsória para, com o suprimento da manifestação de vontade do recorrente, em conformidade com o artigo 464 do Código Civil, ocorrer a transmissão da propriedade no registro imobiliário competente.
5. Aplica-se o § 8o do artigo 85 do Código de Processo Civil para a fixação equitativa dos honorários advocatícios de sucumbência em sentença essencialmente declaratória de suprimento de vontade para a transferência de propriedade no registro imobiliário, proferida no julgamento de pedido de adjudicação compulsória de bem imóvel, cujo preço fora integralmente quitado.
6. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Honorários recursais não majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO DE OFÍCIO. VALOR DO ATO JURÍDICO. CADEIA DE NEGÓCIOS JURÍDICOS SUCESSIVOS. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS. APLICAÇÃO DO ARTIGO 292, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM A REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO NO PRAZO DE TRINTA DIAS. CONDIÇÃO IMPLEMENTADA. QUITAÇÃO DO PREÇO INTEGRAL. DIREITOS RELATIVOS AO IMÓVEL TRANSMITIDOS. COBRANÇA DE PAGAMENTO DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. EXIGÊNCIA ABUSIVA. RECUSA INJUSTIFICADA. SUPRIMENTO DE VONTADE NECESSÁRIO E ÚTIL. ADEQUAÇÃO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA ESSENCIALMENTE DECLARATÓRIA. VALOR DA CAUSA INAPLICÁVEL. ARBITRAMENTO EQUITATIVO CABÍVEL. ARTIGO 85, § 8o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
1. O artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil preceitua que o valor da causa em ação que tenha por objeto a existência, a validade, o cumprimento a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão do ato jurídico, será o valor do ato ou de sua parte controvertida. 1.1. O ato jurídico a ser praticado diz respeito à realização da compra e venda, negócio definitivo, tão somente para que possa ocorrer a transmissão de propriedade no registro imobiliário. 1.2. O valor da última promessa de compra e venda celebrada pelos promissários compradores, na cadeia de negócios sucessivamente realizadas a partir do primeiro negócio, corresponde ao do ato jurídico que pretendem obter a realização, em que a quantia de R$ 11.900,00 corresponde à exação imposta pela promitente vendedora para que possa ocorrer a transmissão de propriedade no registro imobiliário, não se referindo ao preço da aquisição do imóvel. 1.3. O valor da promessa de compra e venda a ser considerado não é o originário, pois o negócio primitivo não foi realizado com os atuais promissários compradores, mas com terceiros que sucessivamente transmitiram os direitos relativos à primitiva promessa de compra e venda mediante preços distintos, tudo com a anuência da promitente vendedora, que interveio nos negócios. 1.4. Adequada a correção de ofício empreendida na sentença com fulcro no artigo 292, § 3o, do Código de Processo Civil, pois a indicação do valor venal para fins de cálculo de IPTU não encontra fundamento no artigo 292, inciso II, do mesmo Código, quando o instrumento contratual consigna montante diverso na realização do negócio.
2. O direito do promissário comprador à adjudicação do imóvel está regulado no Título IX do Livro III – Do Direito das Coisas, nos artigos 1.147 e 1.418 do Código Civil. 2.1. Segundo a Cláusula Sétima da promessa de compra e venda, a promitente vendedora imitiu o promissário comprador no uso, gozo e posse do imóvel, ressaltando que poderia cercar a área de utilização exclusiva e nela construir, transmitindo de imediato não apenas a posse, mas também direitos inerentes ao domínio, como o uso e gozo, possibilitando o exercício, na forma do artigo 1.228 do Código Civil, no que fosse possível de imediato, tendo ficado apenas a transferência da propriedade condicionada à regularização do empreendimento condominial, uma vez que indispensável a transcrição da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente. 2.2. Não houve a transcrição da promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis do imóvel competente pela inexistência de matrícula à época em que o negócio foi celebrado, pois apenas com a regularização do condomínio foram abertas matrículas para as unidades autônomas. 2.3. A situação de o imóvel encontrar-se irregular pela ausência de matrícula para transferência do direito de propriedade não obsta o reconhecimento da validade e da eficácia da transmissão de direitos entre as partes pelo negócio realizado, tendo em vista a manifestação livre de vontade, sua obrigatoriedade e o dever de se conduzirem consoante a boa-fé na promessa de compra e venda. 2.4. Sem a transcrição, no registro imobiliário, não seria possível exigir a observância por terceiro que não soubesse, por qualquer meio, da existência da promessa de compra e venda, mas, em relação às partes vinculadas ao negócio, o cumprimento da avença é comportamento exigido e esperado, consoante a boa-fé, tendo em vista o conhecimento inequívoco sobre o teor do negócio celebrado, em que direitos referentes ao imóvel e à posse foram efetivados e definitivamente transmitidos sem que fosse estipulada cláusula de arrependimento e tendo ocorrido a quitação integral do preço. 2.5. A condição estipulada para a realização do negócio definitivo - a regularização do empreendimento condominial pelo Decreto Distrital n. 41.185, de 11/09/2020, encontra-se implementada, tendo em vista a superveniente abertura de matrícula do imóvel no Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal em 19/01/2021. 2.6. O fato superveniente relativo à regularização do imóvel tornou inequívoco que os promissários compradores têm direito à celebração do negócio definitivo, a compra e venda, cuja finalidade é apenas a transcrição no registro imobiliário para fins de aquisição da propriedade, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. 2.7. A alegação de inexistência de direito real de aquisição pela falta de transcrição da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente não se sustenta e não impede o reconhecimento do direito do promissário comprador à adjudicação compulsória do bem imóvel, na forma do artigo 1.418 do Código Civil, quando exigida diretamente do promitente vendedor, consoante a orientação do enunciado n. 95 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal e o verbete sumular n. 239 do Superior Tribunal de Justiça, o qual é de observância obrigatória pelos juízes e tribunais nos termos do artigo 927, inciso IV, do Código de Processo Civil.
3. Na promessa de compra e venda, não houve estipulação de condição ao prévio pagamento de despesas futuras com regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura para assinatura da escritura de compra e venda. 3.1. Há previsão, na Cláusula Quarta, parágrafo segundo, de pagamento do imposto de transmissão inter vivos, das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias e de taxa de transferência para a recorrente para a lavratura da escritura de compra e venda, mas não consta que a promitente vendedora providenciaria diretamente a lavratura da escritura pública de compra e venda no cartório de notas competente e a transcrição no registro imobiliário competente. 3.2. O ressarcimento das despesas cartorárias com a lavratura da escritura e o registro, que seriam arcadas pela promitente vendedora com a realização desses atos, se ela os assumisse e pagasse, se justificaria, sendo que o valor seria facilmente comprovável, tendo em vista a fixação pelo Tribunal de Justiça em ato próprio a que se dá publicidade, contudo a exação com base nessa cláusula não diz respeito à tais despesas. 3.3. A promitente vendedora cobra dos condôminos despesas que assumiu com a regularização do Condomínio Belvedere Green e com a execução de obras de infraestrutura, sendo que a exigência de pagamento das despesas realizadas, por falta de previsão expressa na promessa de compra e venda, não pode ser feita, pois a estipulação unilateral dessa nova condição para a outorga das escrituras públicas de compra e venda das unidades autônomas é abusiva, sendo inexigíveis as quantias de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente à regularização do condomínio, exceto infraestrutura, e de R$ 25.236,55 (vinte e cinco mil, duzentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos) relativa à melhoria estrutural (pavimentação e drenagem). 3.4. A exemplificação com os termos de ajustes firmados com terceiros serve como demonstração da recusa em relação aos promissários compradores, pois eles não aceitam referidas exações como condição para a lavratura da escritura pública de compra e venda, de sorte que, como a cobrança foi feita ostensivamente a todos os condôminos, por meio do comunicado enviado para a administração do condomínio, é evidente que a falta de assinatura do termo de ajuste implica o reconhecimento de que a promitente vendedora se recusou a outorgar a escritura de compra e venda aos promissários compradores, embora atendidos todos os requisitos para a realização do negócio definitivo.
4. A recusa injustificada da promitente vendedora à lavratura da escritura de compra e venda do bem imóvel objeto da promessa de compra e venda entre as partes, verificada a exigência abusiva de ressarcimento de despesas alegadamente realizadas com a regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura no empreendimento a título de taxa de transferência prevista no referido contrato preliminar, evidencia a adequação da adjudicação compulsória para, com o suprimento da manifestação de vontade do recorrente, em conformidade com o artigo 464 do Código Civil, ocorrer a transmissão da propriedade no registro imobiliário competente.
5. Aplica-se o § 8o do artigo 85 do Código de Processo Civil para a fixação equitativa dos honorários advocatícios de sucumbência em sentença essencialmente declaratória de suprimento de vontade para a transferência de propriedade no registro imobiliário, proferida no julgamento de pedido de adjudicação compulsória de bem imóvel, cujo preço fora integralmente quitado.
6. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Honorários recursais não majorados.