Tribunal: TJDFT
Processo: 0733410-04.2021.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-10-25
Data de publicação: 2023-11-03

Ementa:
CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PRELIMINARES. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. OITIVA DE TESTEMUNHAS. REJEIÇÃO. RESSARCIMENTO DE AVARIAS DURANTE O PERIODO DE LOCAÇÃO. INFILTRAÇÕES. DEFEITOS PRÉ-EXISTENTES. DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DO ÚLTIMO ALUGUEL. POSSIBILIDADE. DESPESAS COM ESTADIA DO LOCATÁRIO POR IMPOSSIBILIDADE DE HABITAÇÃO DO IMÓVEL. INFILTRAÇÕES. MOTIVO DE FORÇA MAIOR. PANDEMIA COVID-19. EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO. NÃO SE APLICA A MAJORAÇÃO DO ART. 85, §11, DO CPC, QUANDO OS RECURSOS DE AMBAS AS PARTES SÃO IMPROVIDOS. APELOS IMPROVIDOS.
1. Duas apelações interpostas contra sentença proferida em ação de cobrança de indenizações advindas de contrato de aluguel. A sentença julgou os pedidos autorais parcialmente procedentes para condenar o réu ao pagamento da quantia de R$ 2.643,64, referente aos encargos da locação e julgou procedente em parte o pedido reconvencional para condenar o reconvindo ao pagamento da quantia de R$ 3.032,75. 1.1. Na primeira apelação, o autor suscita as preliminares de cerceamento de defesa e violação aos artigos 9o, 10, 11, 141, 492 e 337, XI, do CPC. No mérito, pugna pela reforma da sentença para condenação do requerido ao pagamento dos reparos do imóvel. 1.2. No segundo apelo, o requerido requer a reforma da sentença para que seja julgado procedente o pedido de restituição da caução, no valor de R$ 9.500,00.
2. Preliminar de violação ao princípio da não surpresa – rejeitada. 2.1. O art. 10 do CPC veda decisão, em todos os graus de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual possa o juiz decidir de ofício. 2.2. No caso, o fato da instrução e julgamento terem sido realizados por dois magistrados diferentes, não ocasiona qualquer prejuízo, assim é perfeitamente válida a sentença pois o princípio da identidade física do juiz não possui caráter absoluto, conforme entendimento consolidado no STJ. 2.3. Precedente: “(...) IV. A Corte Especial do STJ firmou entendimento no sentido de que "o princípio da identidade física do juiz não tem caráter absoluto. Assim, desde que não se vislumbre, no caso concreto, prejuízo a alguma das partes, é de se reconhecer como válida sentença proferida por juiz que não presidiu a instrução, ainda que tenha decidido como substituto eventual, em regime de mutirão" (STJ, AgRg no Ag 624.779/RS, Rel. Ministro Castro Filho, Corte Especial, DJe de 17/11/2008). No caso, não tendo sido reconhecido qualquer prejuízo concreto às partes, não há que se falar em ofensa ao art. 132 do CPC/73. (...)” (AgInt nos EDcl no AREsp 769140 / DF, Relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 6/10/2017).
3. Preliminar de cerceamento de defesa - rejeição. 3.1. Estando a matéria fática suficientemente produzida para amparar a decisão final, é desnecessária a produção outras provas sob pena de violação dos princípios da duração razoável do processo, economia e celeridade processuais. 3.2. O juiz é destinatário das provas (art. 370, CPC), sendo-lhe assegurado o julgamento da lide, quando reputar desnecessárias novas provas para firmar seu convencimento. 3.3. Na hipótese, foi deferida a produção de prova pericial e indeferida a oitiva de testemunhas por entender que não havia necessidade para o deslinde da controvérsia. 3.4. Após a produção da prova pericial, bem como os laudos complementares após as impugnações necessárias, foi homologado o laudo pericial, encerrada a instrução probatória e os autos foram conclusos para sentença. 3.5. Nesse contexto, o Juízo formou o seu convencimento quanto às alegações de fato e direito constantes dos autos, e indeferiu a prova testemunhal por entender pela inutilidade desta. Essa é a inteligência do art. 371 do CPC.
4. Mérito - do contrato de locação. 4.1. O cerne da controvérsia cinge-se no pedido de restituição de valores relativos às indenizações provenientes de reparos e despesas finais da locação e pedido reconvencional de devolução de valores pagos a título de caução e hospedagem. 4.2. De acordo com o contrato firmado entre as partes, todas as despesas diretamente ligadas à conservação do imóvel, tais como água, luz, gás, telefone e despesas condominiais, ficaram sob a responsabilidade do locatário. 4.3. Ao locador, por sua vez, cabia responsabilizar-se pela realização das reformas, consertos e obras decorrentes de vícios e defeitos anteriores à locação, ainda que ocultos, ou que sejam constatados por vistoria conjunta realizada por representante das partes. 4.4. Em análise às cláusulas contratuais, cabia ao locatário devolver o imóvel locado nas mesmas condições previstas no Termo de Vistoria inicial. Porém, o documento não foi juntado aos autos, apenas a vistoria final e sem a assinatura do locatário. 4.5. Na hipótese, os termos de vistoria devem ser realizados de forma conjunta para serem válidos. Sendo o laudo produzido unilateralmente pelo locador, este não tem o condão de comprovar a divergência entre a condição atual e a anterior, ou seja, a deterioração decorrente do uso pelo locatário, o que ocorreu nos autos, não havendo também comprovação de que este tenha sido notificado do laudo de entrega. 4.6. Precedente: “(...) cabe ao locador demonstrar que o imóvel alugado não foi devolvido no estado em que foi entregue ao locatário e que eventuais deteriorações não decorreram de seu uso normal. 2. O Laudo de Vistoria Final confeccionado unilateralmente pela locadora não possui idoneidade em demonstrar os reparos a serem feitos no imóvel locado, tampouco responsabilizar o locatário por eventuais danos causados, principalmente se não há prova de que o mesmo foi notificado para o ato. 3. Não se desincumbindo a autora o ônus da prova em demonstrar o fato constitutivo de seu direito, por força da aplicação do art. 333, I do CPC, não há como acolher a sua pretensão. 4. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida”. (20120111438042APC, Relator: Gislene Pinheiro, 2a Turma Cível, DJE: 11/5/2015. Pág.: 168).
5. Da indenização pelos danos ao imóvel. 5.1. De acordo com as informações contidas nos autos, era sabido que o locatário era estrangeiro em missão no Brasil e que teve de se ausentar em virtude da pandemia e retornar à sede da empresa. No entanto, continuou honrando os aluguéis e arcando com as despesas de manutenção do imóvel. 5.2. Nesse sentido, não se olvida que a pandemia da Covid-19 constitui situação extraordinária e imprevisível capaz de influenciar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato entabulado entre as partes. 5.3. Em relação às avarias relatadas no imóvel após a devolução, a perícia concluiu que a falta de manutenção, limpeza e obstrução das calhas do telhado de cobertura, foi o fato preponderante para que ocorresse o transbordamento das calhas, acarretando infiltrações com excesso de umidade, causando mofo e em casos extremos o desabamento dos forros desses ambientes citados acima. 5.4. O expert concluiu que o fator preponderante para que houvesse infiltração de água no interior da residência, foi a falta de limpeza das calhas de drenagem do telhado e estas, com a vazão prejudicada, acarretando o transbordamento, e alagando parte dos cômodos. 5.5. A perícia destacou que a casa já continha alguns problemas de infiltração e mofo, conforme descrito no item 7.8 do requerente. Inclusive com o retardo de ocupação do imóvel pelo locatário, aguardando algumas providencias em melhorias das condições, por parte do locador. 5.6. Em face aos quesitos do laudo pericial, corrobora-se o entendimento da sentença, pois o imóvel possuía falhas construtivas que ocasionaram as infiltrações e consequentemente o dano aos móveis no interior da residência. 5.7. As calhas estavam obstruídas pelos coletores solar, os ralos de escoamento em posição diversa e com dimensionamento inferior à vazão das chuvas foi fator preponderante para as infiltrações. 5.8. Assim, tais problemas atraem o contido na cláusula 5.5 do contrato em que o “Locador deve responsabilizar-se pela realização das reformas, consertos e obras não emergenciais decorrentes de vícios e defeitos anteriores à locação, ainda que ocultos”.
6. Da restituição da caução. 6.1. De acordo com a documentação dos autos, o próprio reconvinte invocou a rescisão do aluguel da casa e devolução em 29/09/2021, e efetuou o aluguel corrigido, relativo a agosto, restando pendente o aluguel de setembro, não havendo razão para a devolução e reforma do decisum.
7. Da restituição dos valores a título de estadia do locatário. 7.1. Em relação a esse tópico, forçoso também é confirmar o entendimento da sentença, uma vez que o locatário ficou apenas 2 meses no imóvel e se ausentou por mais de 1 ano e ao retornar ao Brasil o imóvel estava sem condições de habitação devido aos problemas construtivos preexistentes. 7.2. Precedente: “6. Imperioso ao fornecedor, na hipótese de necessidade de desocupação da residência, arcar com os custos da residência temporária dos moradores, durante o período das obras, em outro imóvel com padrão de conforto semelhantes ao imóvel objeto dos autos (...)”. (20140110556367APC, Relator: Cruz Macedo, 4a Turma Cível, DJE: 23/1/2017).
8. Não se aplica a majoração do art. 85, §11, do CPC, quando os recursos de ambas as partes são improvidos. 8.1. Precedente: "(...) é indevida a majoração da verba sucumbencial, com a fixação dos honorários recursais, quando os dois polos da demanda recorrem e ambas as irresignações não são conhecidas ou acolhidas, como ocorreu na espécie em que o recurso de apelação da parte autora não foi conhecido e da parte ré, ora Embargante, em que pese conhecido, restou improvido, mantendo-se inalterada a sentença. 2.1 Logo, muito embora o artigo 85, §11, do CPC estabeleça que o tribunal, ao julgar o recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, certo é que se os demandantes (autor e réu) sucumbiram em grau recursal, não há que se falar em majoração da verba honorária fixada na origem. (...)" (7a Turma Cível, 00438634620148070001, rela. Desa. Gislene Pinheiro, DJe 24/05/2019).
9. Apelações improvidas.

Inteiro teor:
CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PRELIMINARES. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. OITIVA DE TESTEMUNHAS. REJEIÇÃO. RESSARCIMENTO DE AVARIAS DURANTE O PERIODO DE LOCAÇÃO. INFILTRAÇÕES. DEFEITOS PRÉ-EXISTENTES. DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DO ÚLTIMO ALUGUEL. POSSIBILIDADE. DESPESAS COM ESTADIA DO LOCATÁRIO POR IMPOSSIBILIDADE DE HABITAÇÃO DO IMÓVEL. INFILTRAÇÕES. MOTIVO DE FORÇA MAIOR. PANDEMIA COVID-19. EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO. NÃO SE APLICA A MAJORAÇÃO DO ART. 85, §11, DO CPC, QUANDO OS RECURSOS DE AMBAS AS PARTES SÃO IMPROVIDOS. APELOS IMPROVIDOS.
1. Duas apelações interpostas contra sentença proferida em ação de cobrança de indenizações advindas de contrato de aluguel. A sentença julgou os pedidos autorais parcialmente procedentes para condenar o réu ao pagamento da quantia de R$ 2.643,64, referente aos encargos da locação e julgou procedente em parte o pedido reconvencional para condenar o reconvindo ao pagamento da quantia de R$ 3.032,75. 1.1. Na primeira apelação, o autor suscita as preliminares de cerceamento de defesa e violação aos artigos 9o, 10, 11, 141, 492 e 337, XI, do CPC. No mérito, pugna pela reforma da sentença para condenação do requerido ao pagamento dos reparos do imóvel. 1.2. No segundo apelo, o requerido requer a reforma da sentença para que seja julgado procedente o pedido de restituição da caução, no valor de R$ 9.500,00.
2. Preliminar de violação ao princípio da não surpresa – rejeitada. 2.1. O art. 10 do CPC veda decisão, em todos os graus de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual possa o juiz decidir de ofício. 2.2. No caso, o fato da instrução e julgamento terem sido realizados por dois magistrados diferentes, não ocasiona qualquer prejuízo, assim é perfeitamente válida a sentença pois o princípio da identidade física do juiz não possui caráter absoluto, conforme entendimento consolidado no STJ. 2.3. Precedente: “(...) IV. A Corte Especial do STJ firmou entendimento no sentido de que "o princípio da identidade física do juiz não tem caráter absoluto. Assim, desde que não se vislumbre, no caso concreto, prejuízo a alguma das partes, é de se reconhecer como válida sentença proferida por juiz que não presidiu a instrução, ainda que tenha decidido como substituto eventual, em regime de mutirão" (STJ, AgRg no Ag 624.779/RS, Rel. Ministro Castro Filho, Corte Especial, DJe de 17/11/2008). No caso, não tendo sido reconhecido qualquer prejuízo concreto às partes, não há que se falar em ofensa ao art. 132 do CPC/73. (...)” (AgInt nos EDcl no AREsp 769140 / DF, Relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 6/10/2017).
3. Preliminar de cerceamento de defesa - rejeição. 3.1. Estando a matéria fática suficientemente produzida para amparar a decisão final, é desnecessária a produção outras provas sob pena de violação dos princípios da duração razoável do processo, economia e celeridade processuais. 3.2. O juiz é destinatário das provas (art. 370, CPC), sendo-lhe assegurado o julgamento da lide, quando reputar desnecessárias novas provas para firmar seu convencimento. 3.3. Na hipótese, foi deferida a produção de prova pericial e indeferida a oitiva de testemunhas por entender que não havia necessidade para o deslinde da controvérsia. 3.4. Após a produção da prova pericial, bem como os laudos complementares após as impugnações necessárias, foi homologado o laudo pericial, encerrada a instrução probatória e os autos foram conclusos para sentença. 3.5. Nesse contexto, o Juízo formou o seu convencimento quanto às alegações de fato e direito constantes dos autos, e indeferiu a prova testemunhal por entender pela inutilidade desta. Essa é a inteligência do art. 371 do CPC.
4. Mérito - do contrato de locação. 4.1. O cerne da controvérsia cinge-se no pedido de restituição de valores relativos às indenizações provenientes de reparos e despesas finais da locação e pedido reconvencional de devolução de valores pagos a título de caução e hospedagem. 4.2. De acordo com o contrato firmado entre as partes, todas as despesas diretamente ligadas à conservação do imóvel, tais como água, luz, gás, telefone e despesas condominiais, ficaram sob a responsabilidade do locatário. 4.3. Ao locador, por sua vez, cabia responsabilizar-se pela realização das reformas, consertos e obras decorrentes de vícios e defeitos anteriores à locação, ainda que ocultos, ou que sejam constatados por vistoria conjunta realizada por representante das partes. 4.4. Em análise às cláusulas contratuais, cabia ao locatário devolver o imóvel locado nas mesmas condições previstas no Termo de Vistoria inicial. Porém, o documento não foi juntado aos autos, apenas a vistoria final e sem a assinatura do locatário. 4.5. Na hipótese, os termos de vistoria devem ser realizados de forma conjunta para serem válidos. Sendo o laudo produzido unilateralmente pelo locador, este não tem o condão de comprovar a divergência entre a condição atual e a anterior, ou seja, a deterioração decorrente do uso pelo locatário, o que ocorreu nos autos, não havendo também comprovação de que este tenha sido notificado do laudo de entrega. 4.6. Precedente: “(...) cabe ao locador demonstrar que o imóvel alugado não foi devolvido no estado em que foi entregue ao locatário e que eventuais deteriorações não decorreram de seu uso normal. 2. O Laudo de Vistoria Final confeccionado unilateralmente pela locadora não possui idoneidade em demonstrar os reparos a serem feitos no imóvel locado, tampouco responsabilizar o locatário por eventuais danos causados, principalmente se não há prova de que o mesmo foi notificado para o ato. 3. Não se desincumbindo a autora o ônus da prova em demonstrar o fato constitutivo de seu direito, por força da aplicação do art. 333, I do CPC, não há como acolher a sua pretensão. 4. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida”. (20120111438042APC, Relator: Gislene Pinheiro, 2a Turma Cível, DJE: 11/5/2015. Pág.: 168).
5. Da indenização pelos danos ao imóvel. 5.1. De acordo com as informações contidas nos autos, era sabido que o locatário era estrangeiro em missão no Brasil e que teve de se ausentar em virtude da pandemia e retornar à sede da empresa. No entanto, continuou honrando os aluguéis e arcando com as despesas de manutenção do imóvel. 5.2. Nesse sentido, não se olvida que a pandemia da Covid-19 constitui situação extraordinária e imprevisível capaz de influenciar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato entabulado entre as partes. 5.3. Em relação às avarias relatadas no imóvel após a devolução, a perícia concluiu que a falta de manutenção, limpeza e obstrução das calhas do telhado de cobertura, foi o fato preponderante para que ocorresse o transbordamento das calhas, acarretando infiltrações com excesso de umidade, causando mofo e em casos extremos o desabamento dos forros desses ambientes citados acima. 5.4. O expert concluiu que o fator preponderante para que houvesse infiltração de água no interior da residência, foi a falta de limpeza das calhas de drenagem do telhado e estas, com a vazão prejudicada, acarretando o transbordamento, e alagando parte dos cômodos. 5.5. A perícia destacou que a casa já continha alguns problemas de infiltração e mofo, conforme descrito no item 7.8 do requerente. Inclusive com o retardo de ocupação do imóvel pelo locatário, aguardando algumas providencias em melhorias das condições, por parte do locador. 5.6. Em face aos quesitos do laudo pericial, corrobora-se o entendimento da sentença, pois o imóvel possuía falhas construtivas que ocasionaram as infiltrações e consequentemente o dano aos móveis no interior da residência. 5.7. As calhas estavam obstruídas pelos coletores solar, os ralos de escoamento em posição diversa e com dimensionamento inferior à vazão das chuvas foi fator preponderante para as infiltrações. 5.8. Assim, tais problemas atraem o contido na cláusula 5.5 do contrato em que o “Locador deve responsabilizar-se pela realização das reformas, consertos e obras não emergenciais decorrentes de vícios e defeitos anteriores à locação, ainda que ocultos”.
6. Da restituição da caução. 6.1. De acordo com a documentação dos autos, o próprio reconvinte invocou a rescisão do aluguel da casa e devolução em 29/09/2021, e efetuou o aluguel corrigido, relativo a agosto, restando pendente o aluguel de setembro, não havendo razão para a devolução e reforma do decisum.
7. Da restituição dos valores a título de estadia do locatário. 7.1. Em relação a esse tópico, forçoso também é confirmar o entendimento da sentença, uma vez que o locatário ficou apenas 2 meses no imóvel e se ausentou por mais de 1 ano e ao retornar ao Brasil o imóvel estava sem condições de habitação devido aos problemas construtivos preexistentes. 7.2. Precedente: “6. Imperioso ao fornecedor, na hipótese de necessidade de desocupação da residência, arcar com os custos da residência temporária dos moradores, durante o período das obras, em outro imóvel com padrão de conforto semelhantes ao imóvel objeto dos autos (...)”. (20140110556367APC, Relator: Cruz Macedo, 4a Turma Cível, DJE: 23/1/2017).
8. Não se aplica a majoração do art. 85, §11, do CPC, quando os recursos de ambas as partes são improvidos. 8.1. Precedente: "(...) é indevida a majoração da verba sucumbencial, com a fixação dos honorários recursais, quando os dois polos da demanda recorrem e ambas as irresignações não são conhecidas ou acolhidas, como ocorreu na espécie em que o recurso de apelação da parte autora não foi conhecido e da parte ré, ora Embargante, em que pese conhecido, restou improvido, mantendo-se inalterada a sentença. 2.1 Logo, muito embora o artigo 85, §11, do CPC estabeleça que o tribunal, ao julgar o recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, certo é que se os demandantes (autor e réu) sucumbiram em grau recursal, não há que se falar em majoração da verba honorária fixada na origem. (...)" (7a Turma Cível, 00438634620148070001, rela. Desa. Gislene Pinheiro, DJe 24/05/2019).
9. Apelações improvidas.