Tribunal: TJDFT
Processo: 0728108-28.2020.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-01-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0728108-28.2020.8.07.0001 RECORRENTE: DOMINGOS TAMER PEREIRA NEIVA RECORRIDO: CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11 DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça. Nos autos há a discussão sobre a “validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”, matéria objeto de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, que foi decidida no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882). Confira-se a ementa abaixo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). Por outro lado, a turma julgadora concluiu que (ID 38333339): APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. LEI N. 13.465/2017. INCIDÊNCIA. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO. 1. A despeito da irregularidade do condomínio, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores. 2. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. 3. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o RE n. 695.911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, com tese fixada nos seguintes termos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Isso porque, na presente hipótese, o réu, ora apelante, reconhece sua relação com o condomínio de fato/associação, diante dos aludidos conflitos pelo suposto não atendimento de obras de infraestrutura junto ao seu lote/unidade imobiliária. Ademais, a convenção de condomínio, de conhecimento da parte devedora, prevê a cobrança de taxas de manutenção, assim como as atas de assembleias gerais. 4. No âmbito do Distrito Federal, os condomínios aqui estabelecidos, a exemplo do ora apelado possuem constituição diversa dos objetos dos REsp n. 1.439.163 (Tema 882) e RE 695.911 (Tema 492). Ordinariamente, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/64 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, em que pese a sua informalidade. 5. Se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento sem causa. 6. Recurso conhecido e desprovido. Considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pela Corte Superior, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0728108-28.2020.8.07.0001 RECORRENTE: DOMINGOS TAMER PEREIRA NEIVA RECORRIDO: CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11 DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça. Nos autos há a discussão sobre a “validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”, matéria objeto de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, que foi decidida no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882). Confira-se a ementa abaixo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). Por outro lado, a turma julgadora concluiu que (ID 38333339): APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. LEI N. 13.465/2017. INCIDÊNCIA. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO. 1. A despeito da irregularidade do condomínio, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores. 2. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. 3. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o RE n. 695.911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, com tese fixada nos seguintes termos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Isso porque, na presente hipótese, o réu, ora apelante, reconhece sua relação com o condomínio de fato/associação, diante dos aludidos conflitos pelo suposto não atendimento de obras de infraestrutura junto ao seu lote/unidade imobiliária. Ademais, a convenção de condomínio, de conhecimento da parte devedora, prevê a cobrança de taxas de manutenção, assim como as atas de assembleias gerais. 4. No âmbito do Distrito Federal, os condomínios aqui estabelecidos, a exemplo do ora apelado possuem constituição diversa dos objetos dos REsp n. 1.439.163 (Tema 882) e RE 695.911 (Tema 492). Ordinariamente, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/64 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, em que pese a sua informalidade. 5. Se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento sem causa. 6. Recurso conhecido e desprovido. Considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pela Corte Superior, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A031