Tribunal: TJDFT
Processo: 0709733-75.2017.8.07.0003
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-08-14
Data de publicação: 2023-08-25

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. DÍVIDAS DE TAXAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso interposto pelas partes contra sentença que julgou procedente em parte os pedidos iniciais para condenar a parte ré a restituir aos autores as taxas condominiais relativas aos períodos de 01.12.2015 a 31.12.2015; 01.04.2016 a 30.04.2016 e 01.05.2016 a 31.05.2016, pois compreendem as taxas condominiais dos meses posterior ao cumprimento obrigacional e à entrega do bem, ou são anteriores à assinatura do contrato. A parte autora, em suas razões, sustenta que não deve haver intercalação de responsabilidade pelos débitos condominiais entre a compradora e a vendedora antes da entrega das chaves, devendo a vendedora/ré arcar com tais valores. A parte ré defende em seu recurso, em preliminar, que não pode ser responsabilizada pela cobrança de taxas condominiais que não foram feitas por ela. No mérito, em síntese, sustenta que a parte autora é responsável pelo pagamento das taxas condominiais em aberto, ou seja, do período de dezembro de 2015 a junho de 2016, em razão da natureza propter rem da obrigação e o contrato previu expressamente a responsabilidade do comprador pelo pagamento da referida taxa.
II. Recursos próprios, tempestivos e com preparos regulares. Sem apresentação de contrarrazões pelas partes.
III. A relação jurídica estabelecida é consumerista, de modo que deve ser aplicada o Código de Defesa do Consumidor na solução do feito.
IV. Segundo a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas pelos fatos narrados. No caso, a responsabilidade da recorrente é matéria de mérito e será analisada no momento adequado. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
V. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que “o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020).
VI. Extrai-se dos autos que os autores firmaram contrato de compromisso de compra e venda com a construtora requerida de um apartamento em 13/06/2016. Observa-se que os autores foram cobrados pelo pagamento de taxas condominiais vencidas antes da assinatura do contrato, período 05/2015 a 12/2015; bem como relativo ao período de 12/2015 a 06/2016. Nota-se que a entrega das chaves somente ocorreu em 17.06.2016, fato que restou incontroverso nos autos.
VII. No entanto, quando se trata de contrato de compra e venda de imóvel novo, ainda que as obrigações de arcar com o pagamento de taxas de condomínio e do IPTU seja de natureza propter rem, elas devem sofrer modulação para que passem a ser exigidas do comprador somente após a entrega das chaves.
VIII. A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU das taxas condominiais, independentemente de sua imissão na posse do imóvel, é abusiva por se configurar clara afronta aos incisos I e IV do art. 51 do CDC. São, pois, de responsabilidade da construtora/incorporadora as taxas condominiais relativas ao período anterior à efetiva entrega do imóvel aos autores. Ademais, não se pode, também, atribuir obrigação aos consumidores pelo pagamento das taxas condominiais no período que compreende o recolhimento do ITBI e a efetiva entrega das chaves como consignado em sentença.
IX. Dessa forma, a sentença deve ser reformada para condenar a parte ré a restituir os valores cobrados relativos à taxa condominial no período de 12/2015 a 06/2016 no montante de R$1.561,76.
X. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para condenar a parte ré a restituir os valores cobrados relativos à taxa condominial no período de 12/2015 a 06/2016 no montante de R$1.561,76. Sem condenação em honorários advocatícios, pois não houve apresentação de contrarrazões.
XI. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. DÍVIDAS DE TAXAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso interposto pelas partes contra sentença que julgou procedente em parte os pedidos iniciais para condenar a parte ré a restituir aos autores as taxas condominiais relativas aos períodos de 01.12.2015 a 31.12.2015; 01.04.2016 a 30.04.2016 e 01.05.2016 a 31.05.2016, pois compreendem as taxas condominiais dos meses posterior ao cumprimento obrigacional e à entrega do bem, ou são anteriores à assinatura do contrato. A parte autora, em suas razões, sustenta que não deve haver intercalação de responsabilidade pelos débitos condominiais entre a compradora e a vendedora antes da entrega das chaves, devendo a vendedora/ré arcar com tais valores. A parte ré defende em seu recurso, em preliminar, que não pode ser responsabilizada pela cobrança de taxas condominiais que não foram feitas por ela. No mérito, em síntese, sustenta que a parte autora é responsável pelo pagamento das taxas condominiais em aberto, ou seja, do período de dezembro de 2015 a junho de 2016, em razão da natureza propter rem da obrigação e o contrato previu expressamente a responsabilidade do comprador pelo pagamento da referida taxa.
II. Recursos próprios, tempestivos e com preparos regulares. Sem apresentação de contrarrazões pelas partes.
III. A relação jurídica estabelecida é consumerista, de modo que deve ser aplicada o Código de Defesa do Consumidor na solução do feito.
IV. Segundo a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas pelos fatos narrados. No caso, a responsabilidade da recorrente é matéria de mérito e será analisada no momento adequado. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
V. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que “o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020).
VI. Extrai-se dos autos que os autores firmaram contrato de compromisso de compra e venda com a construtora requerida de um apartamento em 13/06/2016. Observa-se que os autores foram cobrados pelo pagamento de taxas condominiais vencidas antes da assinatura do contrato, período 05/2015 a 12/2015; bem como relativo ao período de 12/2015 a 06/2016. Nota-se que a entrega das chaves somente ocorreu em 17.06.2016, fato que restou incontroverso nos autos.
VII. No entanto, quando se trata de contrato de compra e venda de imóvel novo, ainda que as obrigações de arcar com o pagamento de taxas de condomínio e do IPTU seja de natureza propter rem, elas devem sofrer modulação para que passem a ser exigidas do comprador somente após a entrega das chaves.
VIII. A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU das taxas condominiais, independentemente de sua imissão na posse do imóvel, é abusiva por se configurar clara afronta aos incisos I e IV do art. 51 do CDC. São, pois, de responsabilidade da construtora/incorporadora as taxas condominiais relativas ao período anterior à efetiva entrega do imóvel aos autores. Ademais, não se pode, também, atribuir obrigação aos consumidores pelo pagamento das taxas condominiais no período que compreende o recolhimento do ITBI e a efetiva entrega das chaves como consignado em sentença.
IX. Dessa forma, a sentença deve ser reformada para condenar a parte ré a restituir os valores cobrados relativos à taxa condominial no período de 12/2015 a 06/2016 no montante de R$1.561,76.
X. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para condenar a parte ré a restituir os valores cobrados relativos à taxa condominial no período de 12/2015 a 06/2016 no montante de R$1.561,76. Sem condenação em honorários advocatícios, pois não houve apresentação de contrarrazões.
XI. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.