Tribunal: TJDFT
Processo: 0719574-27.2022.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-10-11
Data de publicação: 2023-10-24

Ementa:
I - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ADJUDICATÓRIA. II - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, CREDORA HIPOTECÁRIA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA NÃO AFASTADA DE PLANO. PRELIMINAR REJEITADA. III – CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AJUSTE FIRMADO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA ENTRE A SOCIEDADE INCORPORADORA E O AGENTE FINANCEIRO. HIPOTECA VÁLIDA MAS SEM EFICÁCIA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE/COMPRADOR DE BOA-FÉ QUE QUITOU INTEGRALMENTE O PREÇO AJUSTADO PELA UNIDADE IMOBILIÁRIA PROMETIDA À VENDA PELA INCORPORADORA, PROMITENTE/VENDEDORA. PREVALÊNCIA DAS REGRAS DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ENTENDIMENTO FIRMADO EM PRECEDENTE VINCULANTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA 309/STJ. SENTIDO DA LEI FEDERAL A SER OBRIGATORIAMENTE OBSERVADO PELOS JUÍZES E TRIBUNAIS. ORIENTAÇÃO VINCULANTE NÃO REVOGADA (OVERRULING). OBRIGAÇÃO RECONHECIDA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DE PROMOVER A BAIXA DEFINITIVA DO GRAVAME PARA VIABILIZAR A OUTORGA E REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL PROMETIDO A VENDA E QUITADO PELO COMPRADOR. IV - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. A legitimidade das partes, de que é espécie, a passiva, consiste na pertinência subjetiva da lide, aferida a partir da verificação de as partes autora e requerida serem, respectivamente, titulares ativo e passivo da obrigação de direito material deduzida em juízo. 1.1. Pela teoria da asserção, reconhecida pela jurisprudência do e. STJ, as condições da ação devem ser analisadas à luz das alegações do autor na petição inicial. 1.2 Evidenciada está a presença dos atributos que conferem legitimidade ad causam ao Banco do Brasil S.A. para integrar o polo passivo da demanda por ser ele o agente financeiro competente para eventual levamento da hipoteca que recai sobre o imóvel pelo autor. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
2. O Superior Tribunal de Justiça, órgão do Poder Judiciário a que constitucionalmente atribuída a missão de definir o sentido da lei federal e garantir a sua uniformidade no território nacional, no exercício dessa incumbência, consolidou entendimento para proteção do promissário/comprador que age de boa-fé e paga integralmente o preço acordado em contrato de promessa de unidade imobiliária colocada a venda por sociedade incorporadora, confiando, em legítima expectativa, que a promitente/vendedora cumprirá as obrigações assumidas com o agente financeiro de modo a tornar livre e desembaraçado de ônus a unidade imobiliária negociada.
3. O sentido da lei federal a ser obrigatoriamente observado pelos tribunais inferiores quanto ao mencionado tema está expresso em enunciado da Súmula 308 do c. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Assim, a garantia de empréstimo para construção de empreendimento imobiliário dada por sociedade incorporadora a agente financeiro não é exigível a promitente/comprador de unidade imobiliária colocada a venda no mercado de consumo, o qual firmou contrato de promessa de compra e venda sob proteção do Código de Defesa do Consumidor..
4. No que concerne ao sistema de precedentes obrigatórios firmados pelo Superior Tribunal de Justiça - sistema esse que é meio de implementação da uniformidade de interpretação pela definição do sentido do direto federal infraconstitucional -, vale consignar que a revogação (overruling) de precedente da Corte Suprema somente por ela própria pode ser empreendida. A possibilidade de revogação da eficácia obrigatória dos precedentes não se dá, portanto, pela atuação dos tribunais inferiores, que não têm competência constitucional nem legal para revisar enunciado sumular do c. Superior Tribunal de Justiça. Ademais, para que ocorra, mister estejam presentes circunstâncias especiais, as quais, pela alteração dos valores sociais, dos parâmetros normativos ou da concepção geral acerca do direito, tornem necessária a mudança em respeito à coerência do direito, à segurança jurídica e à igualdade de todos perante o Direito.
5. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.

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Inteiro teor:
I - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ADJUDICATÓRIA. II - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, CREDORA HIPOTECÁRIA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA NÃO AFASTADA DE PLANO. PRELIMINAR REJEITADA. III – CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AJUSTE FIRMADO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA ENTRE A SOCIEDADE INCORPORADORA E O AGENTE FINANCEIRO. HIPOTECA VÁLIDA MAS SEM EFICÁCIA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE/COMPRADOR DE BOA-FÉ QUE QUITOU INTEGRALMENTE O PREÇO AJUSTADO PELA UNIDADE IMOBILIÁRIA PROMETIDA À VENDA PELA INCORPORADORA, PROMITENTE/VENDEDORA. PREVALÊNCIA DAS REGRAS DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ENTENDIMENTO FIRMADO EM PRECEDENTE VINCULANTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA 309/STJ. SENTIDO DA LEI FEDERAL A SER OBRIGATORIAMENTE OBSERVADO PELOS JUÍZES E TRIBUNAIS. ORIENTAÇÃO VINCULANTE NÃO REVOGADA (OVERRULING). OBRIGAÇÃO RECONHECIDA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DE PROMOVER A BAIXA DEFINITIVA DO GRAVAME PARA VIABILIZAR A OUTORGA E REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL PROMETIDO A VENDA E QUITADO PELO COMPRADOR. IV - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. A legitimidade das partes, de que é espécie, a passiva, consiste na pertinência subjetiva da lide, aferida a partir da verificação de as partes autora e requerida serem, respectivamente, titulares ativo e passivo da obrigação de direito material deduzida em juízo. 1.1. Pela teoria da asserção, reconhecida pela jurisprudência do e. STJ, as condições da ação devem ser analisadas à luz das alegações do autor na petição inicial. 1.2 Evidenciada está a presença dos atributos que conferem legitimidade ad causam ao Banco do Brasil S.A. para integrar o polo passivo da demanda por ser ele o agente financeiro competente para eventual levamento da hipoteca que recai sobre o imóvel pelo autor. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
2. O Superior Tribunal de Justiça, órgão do Poder Judiciário a que constitucionalmente atribuída a missão de definir o sentido da lei federal e garantir a sua uniformidade no território nacional, no exercício dessa incumbência, consolidou entendimento para proteção do promissário/comprador que age de boa-fé e paga integralmente o preço acordado em contrato de promessa de unidade imobiliária colocada a venda por sociedade incorporadora, confiando, em legítima expectativa, que a promitente/vendedora cumprirá as obrigações assumidas com o agente financeiro de modo a tornar livre e desembaraçado de ônus a unidade imobiliária negociada.
3. O sentido da lei federal a ser obrigatoriamente observado pelos tribunais inferiores quanto ao mencionado tema está expresso em enunciado da Súmula 308 do c. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Assim, a garantia de empréstimo para construção de empreendimento imobiliário dada por sociedade incorporadora a agente financeiro não é exigível a promitente/comprador de unidade imobiliária colocada a venda no mercado de consumo, o qual firmou contrato de promessa de compra e venda sob proteção do Código de Defesa do Consumidor..
4. No que concerne ao sistema de precedentes obrigatórios firmados pelo Superior Tribunal de Justiça - sistema esse que é meio de implementação da uniformidade de interpretação pela definição do sentido do direto federal infraconstitucional -, vale consignar que a revogação (overruling) de precedente da Corte Suprema somente por ela própria pode ser empreendida. A possibilidade de revogação da eficácia obrigatória dos precedentes não se dá, portanto, pela atuação dos tribunais inferiores, que não têm competência constitucional nem legal para revisar enunciado sumular do c. Superior Tribunal de Justiça. Ademais, para que ocorra, mister estejam presentes circunstâncias especiais, as quais, pela alteração dos valores sociais, dos parâmetros normativos ou da concepção geral acerca do direito, tornem necessária a mudança em respeito à coerência do direito, à segurança jurídica e à igualdade de todos perante o Direito.
5. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.

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