Tribunal: TJDFT
Processo: 0707693-53.2022.8.07.0001
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-08-16
Data de publicação: 2023-08-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. CONTRATO CONSUMERISTA DE ADESÃO. UTILIZAÇÃO PRÉVIA E COMPULSÓRIA. NULIDADE. AFASTAMENTO. SENTENÇA ANULADA. CAUSA MADURA. REVISÃO CONTRATUAL. IRRELEVANTE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA IRREGULAR. AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA E CLAREZA. DEVOLUÇÃO DEVIDA. POSSE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. CONCLUSÃO DAS OBRAS. EVIDÊNCIA. IPTU. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO. REDUÇÃO PARA 15%.
1. É nula a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem (art. 51, inciso VII, do CDC), o que resta configurado ante a adoção prévia e compulsória no momento da assinatura do contrato de adesão, especialmente porque o mero ajuizamento da ação demonstra a discordância do consumidor em se submeter ao Juízo Arbitral, não podendo, nesse contexto, prevalecer disposição contratual compulsória que o afaste do provimento jurisdicional.
2. A reforma de sentença proferida com fundamento no art. 485 do CPC autoriza, caso o processo esteja em condições de imediato julgamento, o julgamento de mérito pelo tribunal (art. 1.013, § 3o, I, do CPC).
3. Mostra-se irrelevante para o deslinde da controvérsia dos autos, que versa sobre o desfazimento do negócio jurídico, a revisão de cláusulas contratuais que regulam situações fáticas que não ocorreram na vigência da relação contratual, especialmente porque eventual declaração de nulidade dos dispositivos não conduziria à invalidação do contrato, nos termos do art. 51, § 2o, do CDC.
4. Os contratos submetidos à regência da Lei no 9.514/1997 permitem a capitalização de juros, nos termos do art. 5o da referida lei, que estipula, ainda, que as operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, e de financiamento imobiliário em geral, podem ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.
5. Em sede de recurso repetitivo, o STJ reconheceu a validade da cobrança da comissão de corretagem desde que procedida com clareza e transparência, com a informação expressa ao consumidor sobre o preço total de aquisição do imóvel, especificando-se o valor pago a título de comissão de corretagem, ainda que paga em separado.
6. Cumpridos os marcos temporal e circunstancial para transmissão da posse com a finalização das obras de infraestrutura, na data prevista, a notificação do consumidor é formalidade contratualmente exigida cuja ausência, por si só, não afasta a disponibilização do lote do comprador. É inverossímil a alegação do autor de que não detinha a posse porque desconhecia a evidente conclusão das obras, especialmente se permaneceu, durante mais de seis anos, quitando obrigações contratuais condicionadas à referida transmissão.
7. O desfazimento do contrato de compra e venda impõe às partes o retorno ao estado anterior, sendo devido pelo promitente comprador, pela obrigação contratual, a quitação dos valores relativos ao IPTU.
8. No caso de terreno sem edificação, não se verifica o enriquecimento do comprador, tampouco o empobrecimento das rés, de maneira que a cobrança de taxa de fruição implicaria em ônus excessivo ao consumidor, presumindo vantagem exagerada à ré, o que atrai a nulidade prevista no art. 51, § 1o, inciso III, do CDC.
9. Havendo a desistência do adquirente de imóvel quanto à compra do bem, é admissível a multa de retenção no limite de até 25% dos valores já pagos, sendo possível sua redução para 15%, no caso de abusividade para o fim almejado de cobrir prejuízos com despesas administrativas.
10. A sociedade empresária que presta tão somente serviço de intermediação não responde de maneira solidária pelas consequências da rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos pelo autor, exceto quanto àquele devido pela comissão de corretagem cobrada irregularmente.
11. Recurso conhecido e provido para anular a sentença. Ação de de rescisão contratual julgada parcialmente procedente.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. CONTRATO CONSUMERISTA DE ADESÃO. UTILIZAÇÃO PRÉVIA E COMPULSÓRIA. NULIDADE. AFASTAMENTO. SENTENÇA ANULADA. CAUSA MADURA. REVISÃO CONTRATUAL. IRRELEVANTE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA IRREGULAR. AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA E CLAREZA. DEVOLUÇÃO DEVIDA. POSSE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. CONCLUSÃO DAS OBRAS. EVIDÊNCIA. IPTU. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO. REDUÇÃO PARA 15%.
1. É nula a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem (art. 51, inciso VII, do CDC), o que resta configurado ante a adoção prévia e compulsória no momento da assinatura do contrato de adesão, especialmente porque o mero ajuizamento da ação demonstra a discordância do consumidor em se submeter ao Juízo Arbitral, não podendo, nesse contexto, prevalecer disposição contratual compulsória que o afaste do provimento jurisdicional.
2. A reforma de sentença proferida com fundamento no art. 485 do CPC autoriza, caso o processo esteja em condições de imediato julgamento, o julgamento de mérito pelo tribunal (art. 1.013, § 3o, I, do CPC).
3. Mostra-se irrelevante para o deslinde da controvérsia dos autos, que versa sobre o desfazimento do negócio jurídico, a revisão de cláusulas contratuais que regulam situações fáticas que não ocorreram na vigência da relação contratual, especialmente porque eventual declaração de nulidade dos dispositivos não conduziria à invalidação do contrato, nos termos do art. 51, § 2o, do CDC.
4. Os contratos submetidos à regência da Lei no 9.514/1997 permitem a capitalização de juros, nos termos do art. 5o da referida lei, que estipula, ainda, que as operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, e de financiamento imobiliário em geral, podem ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.
5. Em sede de recurso repetitivo, o STJ reconheceu a validade da cobrança da comissão de corretagem desde que procedida com clareza e transparência, com a informação expressa ao consumidor sobre o preço total de aquisição do imóvel, especificando-se o valor pago a título de comissão de corretagem, ainda que paga em separado.
6. Cumpridos os marcos temporal e circunstancial para transmissão da posse com a finalização das obras de infraestrutura, na data prevista, a notificação do consumidor é formalidade contratualmente exigida cuja ausência, por si só, não afasta a disponibilização do lote do comprador. É inverossímil a alegação do autor de que não detinha a posse porque desconhecia a evidente conclusão das obras, especialmente se permaneceu, durante mais de seis anos, quitando obrigações contratuais condicionadas à referida transmissão.
7. O desfazimento do contrato de compra e venda impõe às partes o retorno ao estado anterior, sendo devido pelo promitente comprador, pela obrigação contratual, a quitação dos valores relativos ao IPTU.
8. No caso de terreno sem edificação, não se verifica o enriquecimento do comprador, tampouco o empobrecimento das rés, de maneira que a cobrança de taxa de fruição implicaria em ônus excessivo ao consumidor, presumindo vantagem exagerada à ré, o que atrai a nulidade prevista no art. 51, § 1o, inciso III, do CDC.
9. Havendo a desistência do adquirente de imóvel quanto à compra do bem, é admissível a multa de retenção no limite de até 25% dos valores já pagos, sendo possível sua redução para 15%, no caso de abusividade para o fim almejado de cobrir prejuízos com despesas administrativas.
10. A sociedade empresária que presta tão somente serviço de intermediação não responde de maneira solidária pelas consequências da rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos pelo autor, exceto quanto àquele devido pela comissão de corretagem cobrada irregularmente.
11. Recurso conhecido e provido para anular a sentença. Ação de de rescisão contratual julgada parcialmente procedente.