Tribunal: TJDFT
Processo: 0715174-43.2022.8.07.0009
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-07-19
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. EFEITO SUSPENSIVO. JÁ PRESENTE NO RECURSO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO PATRIMÔNIO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. PROPRIETÁRIO CONSTANTE DA ESCRITURA PÚBLICA. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO SOBRE A CONSOLIDAÇÃO, A IMSSÃO OU A SUSPENSÃO DA CONSOLIDAÇÃO. INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO.
1. Apelação interposta contra a sentença, proferida em ação de cobrança, que julgou improcedente o pedido inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, e fixou os honorários advocatícios devidos pelo requerente aos patronos do réu em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$ 17.896,82). 1.1. Nesta sede recursal o autor busca: a) o recebimento do recurso em seu efeito suspensivo, nos termos do art. 1.012 do CPC; e b) a reforma da sentença a fim de que seja reconhecida a responsabilidade do réu pelo pagamento das despesas condominiais. 1.2. Em sede de contrarrazões o requerido suscita a preliminar de ilegitimidade passiva por entender que sua responsabilidade inexiste uma vez que não houve a consolidação da sua propriedade plena, quanto ao bem dado em garantia, ou seja, ainda não ocorreu sua imissão na posse.
2. Do efeito suspensivo. 2.1. O recurso já possui efeito suspensivo, de acordo com o art. 1.012, caput, do CPC. Não é o caso de aplicação de qualquer uma das hipóteses previstas no §1o do mesmo artigo (produção de efeitos imediatos após a publicação da sentença). Portanto, o presente recurso já é recebido no efeito devolutivo e suspensivo.
3. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3.1. Nos termos do art. 17, do CPC, para postular em juízo é necessário ter legitimidade. Trata-se de condição da ação referente à exigência de identidade entre os titulares da relação jurídica de direito material e as partes que figuram na relação processual, isto é, à pertinência subjetiva da lide. 3.2. A legitimidade das partes se caracteriza pela existência de um vínculo, em abstrato, entre o autor da pretensão e a parte contrária. Possui, portanto, direito de pleitear a tutela jurisdicional aquele que se afirma titular de determinado direito material, ao passo que será parte passiva legítima aquela a quem caiba contrapartida obrigacional relativa ao direito material objeto da demanda. 3.3. Na hipótese dos autos, a ilegitimidade passiva reclamada não merece ser acolhida. 3.4. A legitimação passiva decorre dos fatos alegados na inicial, uma vez que a pretensão elaborada se dirige à cobrança de valores supostamente devidos pelo demandado, em razão do não pagamento de taxas condominiais.
4. A controvérsia cinge-se em verificar a responsabilidade do apelado pelo pagamento das taxas condominiais de imóvel. 4.1. As taxas condominiais são de natureza propter rem, ou seja, consubstanciam obrigação decorrente de um direito real sobre o imóvel e, como aderem à coisa, irão acompanhá-la nas modificações do seu titular. Assim recaem sobre quem é o titular do direito real sobre o bem. 4.2. É essa a linha da orientação adotada pelo STJ, que reconhece a legitimidade passiva do proprietário do imóvel como responsável pelas obrigações condominiais, haja vista a sua natureza propter rem. Confira-se a jurisprudência: “ (.....) 1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu ‘novo’ titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do "novo" adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). (...) (...)”. (REsp 1440780/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 27/03/2015).
5. No presente caso, em 29/01/18 o banco requerido consolidou a propriedade objeto da lide, de acordo com a averbação realizada na matrícula do imóvel. 5.1. Ora, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” 5.2. Além disso, as taxas condominiais têm natureza propter rem, ou seja, existem em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal, razão pela qual é facultado ao condomínio exercer o direito de cobrança das referidas taxas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem, ainda que anteriores à aquisição, na melhor exegese do art. 1.345 do Código Civil. 5.3. Portanto, a obrigação do requerido ao pagamento das contribuições condominiais surge a partir da consolidação da propriedade do imóvel.
6. Na hipótese, pretende o condomínio, a condenação da instituição financeira ré ao pagamento das contribuições condominiais dos meses de fevereiro/2018 a fevereiro/2022. 6.1. Deve-se ressaltar que o réu não demonstrou ter realizado qualquer comunicação ao condomínio acerca: a) da consolidação da propriedade; b) de imissão na posse do bem; ou c) sobre a suposta suspensão da consolidação ocorrida nos autos de no 0712114-11, uma vez que não ocorreu qualquer cancelamento da consolidação da propriedade averbada na matrícula do imóvel. Ou seja, não houve qualquer alteração passível de verificação da titularidade posterior da propriedade do bem em sua matrícula. 6.2. A jurisprudência desta Corte tem se posicionado neste sentido: “ (.....) 1. As taxas condominiais são de natureza propter rem, ou seja, recaem sobre quem é o titular do direito real sobre o bem. 2. A instituição financeira é parte legítima para compor o polo passivo da ação de cobrança das taxas condominiais após a consolidação da propriedade plena no registro do imóvel em seu nome. 3. De acordo com o entendimento do STJ, no julgamento do REsp no 1.345.331/RS, na sistemática dos recursos repetitivos, o responsável pelo pagamento da taxa condominial pode ser o proprietário do bem ou o titular da soma dos aspectos da propriedade (usar, gozar e fruir). 4. Somente é possível afastar a responsabilidade do proprietário pelas despesas condominiais mediante o registro da transmissão da propriedade na matrícula do imóvel; a demonstração da inequívoca ciência do condomínio a respeito da transferência de titularidade do bem ou a comprovação da imissão na posse. Ausente qualquer dessas hipóteses a responsabilidade da pessoa indicada na escritura pública deve ser mantida. 5. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recurso conhecido e não provido.” (07110356020188070018, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, DJE: 2/9/2019). 6.3. Ressalta-se, por oportuno, que como o pagamento de taxa condominial é obrigação positiva, líquida e a termo, a mora qualifica-se como ex re, motivo pelo qual é desnecessária a prévia comunicação ao devedor para constituí-lo em mora, incidindo juros e correção monetária a partir do vencimento, nos termos do art. 397 do Código Civil. 6.4. Logo, o réu é devedor do montante de R$ 17.896,82, valores esse que deve ser corrigido monetariamente e acrescidos de juros de mora e multa, em conformidade com o art. 397 do Código Civil, de modo que a correção monetária, segundo o INPC, e juros de mora de 1% ao mês, incidem a partir do vencimento de cada parcela. 6.5. Indiscutível, portanto, a conclusão de que o apelado responde pela dívida cobrada.
7. Nesse sentido, os ônus da sucumbência devem ser invertidos, tendo em vista a reforma da sentença e a concessão do pedido da inicial, motivo pelo qual os honorários advocatícios são devidos pelo réu aos patronos do autor em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$ 17.896,82).
8. Apelação provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. EFEITO SUSPENSIVO. JÁ PRESENTE NO RECURSO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO PATRIMÔNIO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. PROPRIETÁRIO CONSTANTE DA ESCRITURA PÚBLICA. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO SOBRE A CONSOLIDAÇÃO, A IMSSÃO OU A SUSPENSÃO DA CONSOLIDAÇÃO. INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO.
1. Apelação interposta contra a sentença, proferida em ação de cobrança, que julgou improcedente o pedido inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, e fixou os honorários advocatícios devidos pelo requerente aos patronos do réu em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$ 17.896,82). 1.1. Nesta sede recursal o autor busca: a) o recebimento do recurso em seu efeito suspensivo, nos termos do art. 1.012 do CPC; e b) a reforma da sentença a fim de que seja reconhecida a responsabilidade do réu pelo pagamento das despesas condominiais. 1.2. Em sede de contrarrazões o requerido suscita a preliminar de ilegitimidade passiva por entender que sua responsabilidade inexiste uma vez que não houve a consolidação da sua propriedade plena, quanto ao bem dado em garantia, ou seja, ainda não ocorreu sua imissão na posse.
2. Do efeito suspensivo. 2.1. O recurso já possui efeito suspensivo, de acordo com o art. 1.012, caput, do CPC. Não é o caso de aplicação de qualquer uma das hipóteses previstas no §1o do mesmo artigo (produção de efeitos imediatos após a publicação da sentença). Portanto, o presente recurso já é recebido no efeito devolutivo e suspensivo.
3. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3.1. Nos termos do art. 17, do CPC, para postular em juízo é necessário ter legitimidade. Trata-se de condição da ação referente à exigência de identidade entre os titulares da relação jurídica de direito material e as partes que figuram na relação processual, isto é, à pertinência subjetiva da lide. 3.2. A legitimidade das partes se caracteriza pela existência de um vínculo, em abstrato, entre o autor da pretensão e a parte contrária. Possui, portanto, direito de pleitear a tutela jurisdicional aquele que se afirma titular de determinado direito material, ao passo que será parte passiva legítima aquela a quem caiba contrapartida obrigacional relativa ao direito material objeto da demanda. 3.3. Na hipótese dos autos, a ilegitimidade passiva reclamada não merece ser acolhida. 3.4. A legitimação passiva decorre dos fatos alegados na inicial, uma vez que a pretensão elaborada se dirige à cobrança de valores supostamente devidos pelo demandado, em razão do não pagamento de taxas condominiais.
4. A controvérsia cinge-se em verificar a responsabilidade do apelado pelo pagamento das taxas condominiais de imóvel. 4.1. As taxas condominiais são de natureza propter rem, ou seja, consubstanciam obrigação decorrente de um direito real sobre o imóvel e, como aderem à coisa, irão acompanhá-la nas modificações do seu titular. Assim recaem sobre quem é o titular do direito real sobre o bem. 4.2. É essa a linha da orientação adotada pelo STJ, que reconhece a legitimidade passiva do proprietário do imóvel como responsável pelas obrigações condominiais, haja vista a sua natureza propter rem. Confira-se a jurisprudência: “ (.....) 1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu ‘novo’ titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do "novo" adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). (...) (...)”. (REsp 1440780/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 27/03/2015).
5. No presente caso, em 29/01/18 o banco requerido consolidou a propriedade objeto da lide, de acordo com a averbação realizada na matrícula do imóvel. 5.1. Ora, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” 5.2. Além disso, as taxas condominiais têm natureza propter rem, ou seja, existem em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal, razão pela qual é facultado ao condomínio exercer o direito de cobrança das referidas taxas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem, ainda que anteriores à aquisição, na melhor exegese do art. 1.345 do Código Civil. 5.3. Portanto, a obrigação do requerido ao pagamento das contribuições condominiais surge a partir da consolidação da propriedade do imóvel.
6. Na hipótese, pretende o condomínio, a condenação da instituição financeira ré ao pagamento das contribuições condominiais dos meses de fevereiro/2018 a fevereiro/2022. 6.1. Deve-se ressaltar que o réu não demonstrou ter realizado qualquer comunicação ao condomínio acerca: a) da consolidação da propriedade; b) de imissão na posse do bem; ou c) sobre a suposta suspensão da consolidação ocorrida nos autos de no 0712114-11, uma vez que não ocorreu qualquer cancelamento da consolidação da propriedade averbada na matrícula do imóvel. Ou seja, não houve qualquer alteração passível de verificação da titularidade posterior da propriedade do bem em sua matrícula. 6.2. A jurisprudência desta Corte tem se posicionado neste sentido: “ (.....) 1. As taxas condominiais são de natureza propter rem, ou seja, recaem sobre quem é o titular do direito real sobre o bem. 2. A instituição financeira é parte legítima para compor o polo passivo da ação de cobrança das taxas condominiais após a consolidação da propriedade plena no registro do imóvel em seu nome. 3. De acordo com o entendimento do STJ, no julgamento do REsp no 1.345.331/RS, na sistemática dos recursos repetitivos, o responsável pelo pagamento da taxa condominial pode ser o proprietário do bem ou o titular da soma dos aspectos da propriedade (usar, gozar e fruir). 4. Somente é possível afastar a responsabilidade do proprietário pelas despesas condominiais mediante o registro da transmissão da propriedade na matrícula do imóvel; a demonstração da inequívoca ciência do condomínio a respeito da transferência de titularidade do bem ou a comprovação da imissão na posse. Ausente qualquer dessas hipóteses a responsabilidade da pessoa indicada na escritura pública deve ser mantida. 5. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recurso conhecido e não provido.” (07110356020188070018, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, DJE: 2/9/2019). 6.3. Ressalta-se, por oportuno, que como o pagamento de taxa condominial é obrigação positiva, líquida e a termo, a mora qualifica-se como ex re, motivo pelo qual é desnecessária a prévia comunicação ao devedor para constituí-lo em mora, incidindo juros e correção monetária a partir do vencimento, nos termos do art. 397 do Código Civil. 6.4. Logo, o réu é devedor do montante de R$ 17.896,82, valores esse que deve ser corrigido monetariamente e acrescidos de juros de mora e multa, em conformidade com o art. 397 do Código Civil, de modo que a correção monetária, segundo o INPC, e juros de mora de 1% ao mês, incidem a partir do vencimento de cada parcela. 6.5. Indiscutível, portanto, a conclusão de que o apelado responde pela dívida cobrada.
7. Nesse sentido, os ônus da sucumbência devem ser invertidos, tendo em vista a reforma da sentença e a concessão do pedido da inicial, motivo pelo qual os honorários advocatícios são devidos pelo réu aos patronos do autor em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$ 17.896,82).
8. Apelação provida.