Tribunal: TJDFT
Processo: 0720832-27.2022.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-05-08
Data de publicação: 2023-05-17

Ementa:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL INTERMEDIADO POR IMOBILIÁRIA. BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO COM ANUÊNCIA DA LOCADORA. DISCORDÂNCIA ACERCA DOS ALUGUERES COBRADOS NO SEGUNDO ANO DE CONTRATO. RESCISÃO E DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. COMPENSAÇÃO DE VALORES. SALDO REMANESCENTE. IMPOSITIVA A LIMITAÇÃO DO DÉBITO LANÇADO EM NOME DO LOCATÁRIO NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. RECURSO IMPROVIDO.

I. Ação ajuizada pelo ora recorrido (locatário), em que pretende a declaração da inexistência do débito, a retirada de seu nome dos órgãos de proteção ao crédito e a reparação dos danos extrapatrimoniais, sob o fundamento de que a dívida já teria sido quitada, em razão das benfeitorias realizadas.

II. Insurgência da Park Sul Imóveis Ltda. - ME (imobiliária intermediadora) contra a sentença de parcial procedência prolatada nos seguintes termos: (...) declarar a inexistência parcial do débito imputado pela parte ré ao autor, limitando-o ao importe de R$205,08 (duzentos e cinco reais e oito centavos), na forma do ID 122127600, pág. 4 e 5, e determinar que a ré promova, no prazo de 5 dias, contado de sua intimação pessoal quanto ao teor da presente sentença, a retificação do valor apontado em detrimento do autor junto aos cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária de R$200,00 (duzentos reais), limitada a R$2.000,00 (dois mil reais), sem prejuízo de majoração, caso se mostre insuficiente ao caráter coercitivo a que se destina. Julgo improcedente o pedido de reparação de danos morais.Por conseguinte, julgo o processo principal, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. No tocante ao pedido contraposto, reconheço e declaro a ilegitimidade da ré para pleitear, em nome próprio, direito alheio, nada havendo nos autos que leve à conclusão de tratar-se de aluguel garantido ou que a ré tenha pago à locadora os valores que pleiteia, em nome próprio, em desfavor da parte autora, julgando o processo, nesse ponto, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC.

III. A recorrente sustenta, em síntese, que: a) é parte legítima para pleitear a condenação do recorrido em pagar os débitos remanescentes, oriundos do contrato de locação, no valor de R$ 3.965,13, em sede de pedido contraposto; b) “na condição de Administradora do imóvel, possui instrumento mandatório, em anexo, com outorga de poderes para postular em juízo em defesa dos direitos da outorgante, a locadora”; c) o referido débito “refere-se às taxas do período proporcional do mês no qual houve a rescisão contratual, como taxa ordinária de condomínio e rateio da água proporcional, aluguel proporcional de 20 dias, aluguel referente a competência 12/2021, além de valores relativos a limpeza do imóvel com materiais, compra e instalação de espelho dentro outros valores”.

IV. Incontroverso o vínculo jurídico negocial então firmado entre as partes, consistente na celebração de contrato de locação, no qual a recorrente figura na qualidade de administradora do imóvel e teria assinado como representante da locadora (id 44905612). No ponto, consoante entendimento deste órgão revisional é de se reconhecer a ilegitimidade da imobiliária em pleitear ressarcimento em nome da locadora, razão pela qual não merece ser conhecido o pedido contraposto.

V. É certo que o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa (Código Civil, artigo 667).

VI. Além disso, o princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.

VII. No caso concreto, é de se pontuar que: a) em 11.11.2020, as partes – locadora representada pela imobiliária - celebraram contrato de locação do imóvel residencial com vigência de vinte e quatro meses (id 44905612); b) a cláusula sétima do contrato estabelece que o aluguel é de R$ 1.300,00, com incidência de desconto de pontualidade de R$ 383,33, e que o referido desconto foi concedido “devido a antecipação de 12 meses de aluguel pagos em duas parcelas de iguais valores”, além de uma carência de vinte dias no pagamento do aluguel, “devido as benfeitorias que o(a) LOCATÁRIO(A) deixará no imóvel” (id 44905612, p. 1); c) incontroverso que o requerente teria realizado o pagamento de R$ 11.000,00 (em duas parcelas de R$ 5.500,00) à requerida (imobiliária), referente ao primeiro ano de contrato de forma antecipada; d) segundo o requerente, a locadora teria limitado o desconto relativo às benfeitorias a serem realizadas no imóvel em R$ 11.000,00; e) o valor gasto a maior (R$ 15.000,00) teria ocorrido por mera liberalidade do requerente; f) após receber a cobrança de aluguel referente a dezembro de 2021 (primeiro mês do segundo ano de contrato) no valor de R$ 1.582,62, o requerente, por entender que a cobrança estaria em desconformidade ao previamente pactuado com a locadora (a saber: o desconto relativo às benfeitorias em R$ 11.000,00 seria referente ao segundo ano de contrato), pleiteou a rescisão contratual; g) a desocupação do imóvel teria ocorrido em 5 de janeiro de 2022, consoante termo de entrega de chaves (id 44905644); h) em 25 de janeiro de 2022, a preposta da requerida teria elaborado cálculo de compensação de valores concernentes ao valor devido e as benfeitorias realizadas e deixadas no imóvel, o que teria resultado no saldo devedor de R$ 205,08 ao requerente (id 44905614, p. 4/5), inclusive teria reconhecido que seria o mais “justo para ambas as partes” (áudio - id 44905654); i) posteriormente à recusa do requerente em realizar o pagamento do saldo remanescente, por entender que as benfeitorias realizadas “ultrapassavam” o saldo devedor, a requerida teria apresentado nova planilha de débitos no importe de R$ 3.965,13 (id 44905646, p. 21/22).

VIII. Nesse quadro fático-jurídico, a par da vedação ao comportamento contraditório (violação a boa-fé objetiva) e à míngua de qualquer elemento hábil a amparar as cobranças relativas à nova planilha de débito apresentada pela requerida, não merece prosperar o valor apresentado pela requerida em nova planilha de débitos (R$ 3.965,13), dado que o saldo devedor residual informado ao requerente (já com as devidas compensações) seria de R$ 205,08.

IX. Desse modo, tem-se por escorreita a declaração de inexistência parcial do débito, limitando-o a R$ 205,08, bem como a consequente obrigação de fazer consistente na retificação do valor registrado em nome do requerente perante os órgãos de proteção ao crédito.

X. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus (e outros) fundamentos (Lei 9.099/1995, artigo 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de contrarrazões.

Inteiro teor:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL INTERMEDIADO POR IMOBILIÁRIA. BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO COM ANUÊNCIA DA LOCADORA. DISCORDÂNCIA ACERCA DOS ALUGUERES COBRADOS NO SEGUNDO ANO DE CONTRATO. RESCISÃO E DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. COMPENSAÇÃO DE VALORES. SALDO REMANESCENTE. IMPOSITIVA A LIMITAÇÃO DO DÉBITO LANÇADO EM NOME DO LOCATÁRIO NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. RECURSO IMPROVIDO.

I. Ação ajuizada pelo ora recorrido (locatário), em que pretende a declaração da inexistência do débito, a retirada de seu nome dos órgãos de proteção ao crédito e a reparação dos danos extrapatrimoniais, sob o fundamento de que a dívida já teria sido quitada, em razão das benfeitorias realizadas.

II. Insurgência da Park Sul Imóveis Ltda. - ME (imobiliária intermediadora) contra a sentença de parcial procedência prolatada nos seguintes termos: (...) declarar a inexistência parcial do débito imputado pela parte ré ao autor, limitando-o ao importe de R$205,08 (duzentos e cinco reais e oito centavos), na forma do ID 122127600, pág. 4 e 5, e determinar que a ré promova, no prazo de 5 dias, contado de sua intimação pessoal quanto ao teor da presente sentença, a retificação do valor apontado em detrimento do autor junto aos cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária de R$200,00 (duzentos reais), limitada a R$2.000,00 (dois mil reais), sem prejuízo de majoração, caso se mostre insuficiente ao caráter coercitivo a que se destina. Julgo improcedente o pedido de reparação de danos morais.Por conseguinte, julgo o processo principal, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. No tocante ao pedido contraposto, reconheço e declaro a ilegitimidade da ré para pleitear, em nome próprio, direito alheio, nada havendo nos autos que leve à conclusão de tratar-se de aluguel garantido ou que a ré tenha pago à locadora os valores que pleiteia, em nome próprio, em desfavor da parte autora, julgando o processo, nesse ponto, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC.

III. A recorrente sustenta, em síntese, que: a) é parte legítima para pleitear a condenação do recorrido em pagar os débitos remanescentes, oriundos do contrato de locação, no valor de R$ 3.965,13, em sede de pedido contraposto; b) “na condição de Administradora do imóvel, possui instrumento mandatório, em anexo, com outorga de poderes para postular em juízo em defesa dos direitos da outorgante, a locadora”; c) o referido débito “refere-se às taxas do período proporcional do mês no qual houve a rescisão contratual, como taxa ordinária de condomínio e rateio da água proporcional, aluguel proporcional de 20 dias, aluguel referente a competência 12/2021, além de valores relativos a limpeza do imóvel com materiais, compra e instalação de espelho dentro outros valores”.

IV. Incontroverso o vínculo jurídico negocial então firmado entre as partes, consistente na celebração de contrato de locação, no qual a recorrente figura na qualidade de administradora do imóvel e teria assinado como representante da locadora (id 44905612). No ponto, consoante entendimento deste órgão revisional é de se reconhecer a ilegitimidade da imobiliária em pleitear ressarcimento em nome da locadora, razão pela qual não merece ser conhecido o pedido contraposto.

V. É certo que o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa (Código Civil, artigo 667).

VI. Além disso, o princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.

VII. No caso concreto, é de se pontuar que: a) em 11.11.2020, as partes – locadora representada pela imobiliária - celebraram contrato de locação do imóvel residencial com vigência de vinte e quatro meses (id 44905612); b) a cláusula sétima do contrato estabelece que o aluguel é de R$ 1.300,00, com incidência de desconto de pontualidade de R$ 383,33, e que o referido desconto foi concedido “devido a antecipação de 12 meses de aluguel pagos em duas parcelas de iguais valores”, além de uma carência de vinte dias no pagamento do aluguel, “devido as benfeitorias que o(a) LOCATÁRIO(A) deixará no imóvel” (id 44905612, p. 1); c) incontroverso que o requerente teria realizado o pagamento de R$ 11.000,00 (em duas parcelas de R$ 5.500,00) à requerida (imobiliária), referente ao primeiro ano de contrato de forma antecipada; d) segundo o requerente, a locadora teria limitado o desconto relativo às benfeitorias a serem realizadas no imóvel em R$ 11.000,00; e) o valor gasto a maior (R$ 15.000,00) teria ocorrido por mera liberalidade do requerente; f) após receber a cobrança de aluguel referente a dezembro de 2021 (primeiro mês do segundo ano de contrato) no valor de R$ 1.582,62, o requerente, por entender que a cobrança estaria em desconformidade ao previamente pactuado com a locadora (a saber: o desconto relativo às benfeitorias em R$ 11.000,00 seria referente ao segundo ano de contrato), pleiteou a rescisão contratual; g) a desocupação do imóvel teria ocorrido em 5 de janeiro de 2022, consoante termo de entrega de chaves (id 44905644); h) em 25 de janeiro de 2022, a preposta da requerida teria elaborado cálculo de compensação de valores concernentes ao valor devido e as benfeitorias realizadas e deixadas no imóvel, o que teria resultado no saldo devedor de R$ 205,08 ao requerente (id 44905614, p. 4/5), inclusive teria reconhecido que seria o mais “justo para ambas as partes” (áudio - id 44905654); i) posteriormente à recusa do requerente em realizar o pagamento do saldo remanescente, por entender que as benfeitorias realizadas “ultrapassavam” o saldo devedor, a requerida teria apresentado nova planilha de débitos no importe de R$ 3.965,13 (id 44905646, p. 21/22).

VIII. Nesse quadro fático-jurídico, a par da vedação ao comportamento contraditório (violação a boa-fé objetiva) e à míngua de qualquer elemento hábil a amparar as cobranças relativas à nova planilha de débito apresentada pela requerida, não merece prosperar o valor apresentado pela requerida em nova planilha de débitos (R$ 3.965,13), dado que o saldo devedor residual informado ao requerente (já com as devidas compensações) seria de R$ 205,08.

IX. Desse modo, tem-se por escorreita a declaração de inexistência parcial do débito, limitando-o a R$ 205,08, bem como a consequente obrigação de fazer consistente na retificação do valor registrado em nome do requerente perante os órgãos de proteção ao crédito.

X. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus (e outros) fundamentos (Lei 9.099/1995, artigo 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de contrarrazões.