Tribunal: TJDFT
Processo: 0727683-48.2023.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-12-01
Data de publicação: 2023-12-15

Ementa:
EMENTA
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. INCOMPETÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pelos réus, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar as partes rés a pagarem à autora o valor de R$ 4.475,16, à título de indenização por danos materiais, além de R$ 10.000,00, à título de lucros cessantes. Em preliminar, sustentam a tese de ilegitimidade passiva com relação ao pagamento de juros de obra. Referem, ainda, a imprescindibilidade de litisconsórcio necessário e a incompetência absoluta do juízo. Quanto ao mérito, argumentam que não houve atraso na entrega do imóvel, diante da ocorrência de caso fortuito, assim como não há direito ao pagamento de lucros cessantes. Pedem a reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais. Subsidiariamente, pleiteiam a fixação dos danos tendo como parâmetro as datas que entendem corretas.
II. O recurso é próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 52260602). Foram apresentadas as contrarrazões (ID 52260606).
III. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, com amparo na Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora e que pretende ser ressarcida em virtude do atraso na entrega do imóvel.
IV. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidora contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
V. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelas normas do direito do consumidor
VI. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário no 33907 Itapoã Parque” (ID 52260558 - Pág. 1), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda (ID 52260576) determina o prazo total de construção em 06/03/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
VII. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
VIII. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o pretendido pela autora na inicial, pois equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês, e fixado pelo juízo de origem, considerando-se o período de atraso, apurando-se o valor de R$ R$ 10.000,00.
IX. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 10% da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n 9.099/95.
X. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
EMENTA
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. INCOMPETÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pelos réus, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar as partes rés a pagarem à autora o valor de R$ 4.475,16, à título de indenização por danos materiais, além de R$ 10.000,00, à título de lucros cessantes. Em preliminar, sustentam a tese de ilegitimidade passiva com relação ao pagamento de juros de obra. Referem, ainda, a imprescindibilidade de litisconsórcio necessário e a incompetência absoluta do juízo. Quanto ao mérito, argumentam que não houve atraso na entrega do imóvel, diante da ocorrência de caso fortuito, assim como não há direito ao pagamento de lucros cessantes. Pedem a reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais. Subsidiariamente, pleiteiam a fixação dos danos tendo como parâmetro as datas que entendem corretas.
II. O recurso é próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 52260602). Foram apresentadas as contrarrazões (ID 52260606).
III. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, com amparo na Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora e que pretende ser ressarcida em virtude do atraso na entrega do imóvel.
IV. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidora contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
V. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelas normas do direito do consumidor
VI. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário no 33907 Itapoã Parque” (ID 52260558 - Pág. 1), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda (ID 52260576) determina o prazo total de construção em 06/03/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
VII. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
VIII. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o pretendido pela autora na inicial, pois equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês, e fixado pelo juízo de origem, considerando-se o período de atraso, apurando-se o valor de R$ R$ 10.000,00.
IX. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 10% da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n 9.099/95.
X. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.