Tribunal: TJDFT
Processo: 0703508-69.2022.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-06-21
Data de publicação: 2023-06-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE E INTERESSE PROCESSUAL CONFIGURADO. ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA E POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO PRELIMINARES REJEITADAS. CONDOMÍNIO “BELVEDERE GREEN”. REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. EXTINÇÃO. DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO. NÃO PREVISÃO CONTRAUAL. RECOLHIMENTO PRÉVIO DE ITBI. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. EXIGÊNCIA INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Verificação do interesse processual exige a confluência de três elementos: a adequação, a utilidade e a necessidade do provimento jurisdicional. E pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, tem interesse de agir para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória — instrumento processual adequado para suprir judicialmente a atuação dos envolvidos — a parte que, ante a resistência do vendedor em outorgar escritura do imóvel — independentemente se legítima e justificável, sob o seu entendimento particular — necessita do provimento jurisdicional para transferência do domínio do bem. Há pertinência lógica e subjetiva e o pedido é juridicamente possível. Além disso, a própria impugnação da parte demandada qualifica resistência à pretensão. Por outro lado, pertinência ou não das razões apresentadas constitui matéria atinente ao mérito.

2. Adjudicação compulsória é instrumento processual adequado para suprir judicialmente a resistência do titular do domínio sobre bem imóvel em outorgar a escritura definitiva ao comprador. Conforme previsão legal, adquire o promitente comprador direito real ao imóvel adquirido mediante promessa de compra e venda celebrada por instrumento público ou particular em que se não pactuou arrependimento (art. 1.417 do Código Civil e Súmula 239 do STJ). Assim, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor — ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos —, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418 do Código Civil), não havendo que se falar em ajuizamento de nova ação de obrigação de fazer ou de inexigibilidade de cobrança para essa finalidade, matéria já abarcada pela discussão.

3. O negócio jurídico celebrado, em cujos direitos se sub-rogou a parte autora, denota efetiva transação sobre os próprios direitos aquisitivos do imóvel, indo além da mera cessão de posse do terreno rural então irregularmente fracionado, sobretudo porque os próprios contratos, ajustados sem cláusula de arrependimento, previram expressamente a obrigação de escrituração definitiva do bem após a regularização fundiária do loteamento, materializada pelo superveniente Decreto Distrital 41.185/2020, que aprovou o Projeto Urbanístico de Parcelamento do Solo, denominado “Belvedere Green”, situado no Setor Habitacional Estrada do Sol, na Região Administrativa do Jardim Botânico - RA-XXVII. Quitado o preço contratual e ajustado o parcelamento com desencargo da obrigação estabelecida e consequente abertura de matrícula individualizada para o imóvel, tem-se por implementada a condição suspensiva eleita contratualmente para outorga da escritura pública. Eventuais pendências administrativas de regularização, após a individualização do imóvel no fólio real, devem ser supridas perante as repartições públicas competentes, mas não impedem a transferência da propriedade entre particulares. Precedentes.

4. Exigência de taxa de regularização para outorga da escritura definitiva cobrada sob o título de ressarcimento das despesas com as quais arcou o empreendedor para implantação de infraestrutura e regularização do loteamento — o que não se confunde com a responsabilidade contratual assumida de pagamento de despesas inerentes ao imóvel (impostos, taxas de condomínio e tarifas) ou oriundas do ato de transferência (imposto de transmissão, registro de escritura, cópias, reconhecimento de firmas, autenticações, averbações e honorários de despachante) —, além de não ter previsão no negócio anteriormente firmado, não impede a adjudicação do imóvel. Essa desvinculação entre o direito do comprador à escrituração decorrente de contrato de compra e venda firmado décadas atrás, da cobrança por serviços independentes prestados posteriormente, é reconhecida administrativamente pela própria apelante. Eventual ressarcimento dos custos de regularização é independente da obrigação de outorga de escritura pública para cada unidade imobiliária, devendo ser exigido, se o caso, na via adequada contra quem efetivamente tiver assumido a obrigação de ressarcir. Ademais, não se confunde a obrigação de pagar dívida com a sanção de não outorga da escritura em relação jurídica diversa. Precedentes.

5. Inviável a exigência do recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis antes do efetivo registro de transferência do bem no ofício registral, mostrando-se iníqua a cláusula que obriga o consumidor, sujeito passivo do tributo, ao pagamento antecipado. O recolhimento ou não do imposto de transmissão de bens imóveis não impede o prévio reconhecimento do direito à outorga da escritura definitiva, cuja quitação deverá ser posteriormente apresentada pelo comprador como condição para o registro do título no cartório imobiliário respectivo. Precedentes.

6. Comprovado o negócio jurídico envolvendo a transmissão dos direitos aquisitivos do imóvel, a inexistência de cláusula de arrependimento, a quitação do preço negociado, o atendimento da condição suspensiva e a resistência do vendedor em outorgar escritura definitiva, deve ser mantido o suprimento de vontade constante da sentença com a finalidade de autorizar a transferência do bem para o nome da compradora.

7. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE E INTERESSE PROCESSUAL CONFIGURADO. ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA E POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO PRELIMINARES REJEITADAS. CONDOMÍNIO “BELVEDERE GREEN”. REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. EXTINÇÃO. DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO. NÃO PREVISÃO CONTRAUAL. RECOLHIMENTO PRÉVIO DE ITBI. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. EXIGÊNCIA INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Verificação do interesse processual exige a confluência de três elementos: a adequação, a utilidade e a necessidade do provimento jurisdicional. E pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, tem interesse de agir para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória — instrumento processual adequado para suprir judicialmente a atuação dos envolvidos — a parte que, ante a resistência do vendedor em outorgar escritura do imóvel — independentemente se legítima e justificável, sob o seu entendimento particular — necessita do provimento jurisdicional para transferência do domínio do bem. Há pertinência lógica e subjetiva e o pedido é juridicamente possível. Além disso, a própria impugnação da parte demandada qualifica resistência à pretensão. Por outro lado, pertinência ou não das razões apresentadas constitui matéria atinente ao mérito.

2. Adjudicação compulsória é instrumento processual adequado para suprir judicialmente a resistência do titular do domínio sobre bem imóvel em outorgar a escritura definitiva ao comprador. Conforme previsão legal, adquire o promitente comprador direito real ao imóvel adquirido mediante promessa de compra e venda celebrada por instrumento público ou particular em que se não pactuou arrependimento (art. 1.417 do Código Civil e Súmula 239 do STJ). Assim, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor — ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos —, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418 do Código Civil), não havendo que se falar em ajuizamento de nova ação de obrigação de fazer ou de inexigibilidade de cobrança para essa finalidade, matéria já abarcada pela discussão.

3. O negócio jurídico celebrado, em cujos direitos se sub-rogou a parte autora, denota efetiva transação sobre os próprios direitos aquisitivos do imóvel, indo além da mera cessão de posse do terreno rural então irregularmente fracionado, sobretudo porque os próprios contratos, ajustados sem cláusula de arrependimento, previram expressamente a obrigação de escrituração definitiva do bem após a regularização fundiária do loteamento, materializada pelo superveniente Decreto Distrital 41.185/2020, que aprovou o Projeto Urbanístico de Parcelamento do Solo, denominado “Belvedere Green”, situado no Setor Habitacional Estrada do Sol, na Região Administrativa do Jardim Botânico - RA-XXVII. Quitado o preço contratual e ajustado o parcelamento com desencargo da obrigação estabelecida e consequente abertura de matrícula individualizada para o imóvel, tem-se por implementada a condição suspensiva eleita contratualmente para outorga da escritura pública. Eventuais pendências administrativas de regularização, após a individualização do imóvel no fólio real, devem ser supridas perante as repartições públicas competentes, mas não impedem a transferência da propriedade entre particulares. Precedentes.

4. Exigência de taxa de regularização para outorga da escritura definitiva cobrada sob o título de ressarcimento das despesas com as quais arcou o empreendedor para implantação de infraestrutura e regularização do loteamento — o que não se confunde com a responsabilidade contratual assumida de pagamento de despesas inerentes ao imóvel (impostos, taxas de condomínio e tarifas) ou oriundas do ato de transferência (imposto de transmissão, registro de escritura, cópias, reconhecimento de firmas, autenticações, averbações e honorários de despachante) —, além de não ter previsão no negócio anteriormente firmado, não impede a adjudicação do imóvel. Essa desvinculação entre o direito do comprador à escrituração decorrente de contrato de compra e venda firmado décadas atrás, da cobrança por serviços independentes prestados posteriormente, é reconhecida administrativamente pela própria apelante. Eventual ressarcimento dos custos de regularização é independente da obrigação de outorga de escritura pública para cada unidade imobiliária, devendo ser exigido, se o caso, na via adequada contra quem efetivamente tiver assumido a obrigação de ressarcir. Ademais, não se confunde a obrigação de pagar dívida com a sanção de não outorga da escritura em relação jurídica diversa. Precedentes.

5. Inviável a exigência do recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis antes do efetivo registro de transferência do bem no ofício registral, mostrando-se iníqua a cláusula que obriga o consumidor, sujeito passivo do tributo, ao pagamento antecipado. O recolhimento ou não do imposto de transmissão de bens imóveis não impede o prévio reconhecimento do direito à outorga da escritura definitiva, cuja quitação deverá ser posteriormente apresentada pelo comprador como condição para o registro do título no cartório imobiliário respectivo. Precedentes.

6. Comprovado o negócio jurídico envolvendo a transmissão dos direitos aquisitivos do imóvel, a inexistência de cláusula de arrependimento, a quitação do preço negociado, o atendimento da condição suspensiva e a resistência do vendedor em outorgar escritura definitiva, deve ser mantido o suprimento de vontade constante da sentença com a finalidade de autorizar a transferência do bem para o nome da compradora.

7. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e não provido.