Tribunal: TJDFT
Processo: 0760036-15.2021.8.07.0016
Órgão julgador: GABRIELA JARDON GUIMARAES DE FARIA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-06-26
Data de publicação: 2023-07-03

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ILEGIMIDADE DA CONSTRUTORA QUANTO AO RESSARCIMENTO DE JUROS DE OBRA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. A CONTAGEM DO PRAZO DEVE SER EM DIAS CORRIDOS. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA CONFIGURADA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. INEXISTÊNCIA DE CAUSA EXCULPANTE. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PREVENDO OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA POR ATRASO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INTERVENIENTE. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS, E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de ação de conhecimento na qual a parte autora postulou provimento jurisdicional que declarasse nula cláusula contratual que previu a prorrogação da entrega de imóvel adquirido na planta em 180 dias úteis; determinasse a inversão da cláusula penal, condenando a ré ao pagamento de multa compensatória (2%) e juros moratórios (1%) pro rata die pelo período de atraso na entrega da obra; além da condenação ao ressarcimento dos juros de obra pagos à instituição financiadora devido ao atraso.
2. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos para: 1) declarar nula a cláusula 7.1 do Contrato de Compra e Venda de Unidade Autônoma firmado entre as partes, a qual prevê a contagem do prazo de tolerância em duas úteis, determinando a contagem em dias corridos; 2) condenar as rés a, solidariamente, pagarem ao autor a quantia de R$ 9.140,23, referente a inversão da cláusula penal constante no item 5.1, a, do referido contrato, a ser atualizada monetariamente pelo INPC desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação; e 3) condenar as rés a, solidariamente, pagarem ao autor a quantia de R$ 4.791,85, correspondente aos juros de obra pagos, a ser atualizada monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação.
3. A parte ré apresentou recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código do Consumidor, porque as partes se enquadram nos conceitos descritos nos artigos 2o e 3o do referido Código.
5. Preliminar - prescrição. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de se aplicar o prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, às pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual, sendo este o caso (REsp 1591223/PR, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 09/06/2016). PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA.
6. Preliminar de ilegitimidade passiva da construtora quanto aos juros de obra. A parte autora imputou a responsabilidade pelo pagamento de parcelas indevidas de juros de obra à construtora, ora recorrente. Assim, aplicando-se a teoria da asserção, se o pagamento indevido decorreu do inadimplemento da construtora quanto ao prazo da entrega no imóvel, há pertinência subjetiva para estabelecer a recorrente como parte legitima a compor o polo passivo da ação, resguardando-se, ainda, a verificação de sua responsabilidade quando da análise do mérito. Preliminar rejeitada.
7. Consoante decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em 180 dias úteis. A utilização da prorrogação do prazo de 180 dias para conclusão de construções imobiliárias é prática de mercado e não há ilegalidade na sua utilização, ressalte-se, entretanto, que tal prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos e não em dias úteis. A contagem em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula nula, consoante art. 51, inciso IV, do CDC.
8. No caso concreto, o prazo para entrega do imóvel, incluindo-se o prazo corrido de 180 dias, seria até 27/10/2014, contudo, a entrega somente ocorreu em 11.05.2015. ocorrendo 194 dias de atraso.
9. Na sistemática de recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido”.
10. Ainda tratando de reparação de danos quantos aos contratos de compra e venda de imóvel, também em sede de recurso repetitivo o STJ concluiu ser incabível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
11. Em regra, procede-se a inversão da cláusula penal para garantir o equilíbrio contratual. No caso, houve apenas a inversão da cláusula que previu multa de 2% e juros de mora de 1%, inexistindo cumulação com lucros cessantes, não havendo que se falar em dupla condenação (bis in idem) pelo mesmo fato.
12. As multas penais, como as compensatórias e as moratórias, representam sanções penais de caráter civil, fiscal ou administrativo, sendo pecuniária ou não, proveniente de infrações previstas em leis e em acordos. Nos contratos, a cláusula penal é também conhecida como multa convencional ou sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas especiais ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento. O objetivo das cláusulas penais é assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato. Nesse caso, a multa é estabelecida pelo Código Civil, que determina, no artigo 409, que a cláusula penal estipulada em conjunto com a obrigação pode se referir à inexecução completa da obrigação, de alguma cláusula especial ou à mora. De acordo com o artigo 412 do mesmo código, o valor da multa imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. Existem dois tipos de cláusula penal: a compensatória, que pode gerar multa por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas em leis ou contratos, e outra na hipótese de mora, ou seja, de atraso. No Direito Civil, a cláusula é elaborada com base em um valor previamente estipulado pelas próprias partes contratantes, a título de indenização para o caso de descumprimento culposo da obrigação.
13. Portanto, no caso a incidência da multa e dos juros não caracterizam bis in idem. Correta a sentença ao concluir que: “ (...) em que pese as alegações das requeridas de que não seria cabível a inversão da cláusula penal na íntegra, observa-se que a natureza dos institutos é distinta, sendo que a multa de 2% sobre o valor pago pelo comprador é aplicada uma única vez, possuindo um caráter compensatório, enquanto que os juros de 1% sobre o valor pago incide por mês ou fração de atraso, tendo o caráter moratório”. Portanto, é plenamente cabível a inversão da cláusula penal na íntegra.
14. Juros de obra. Os juros de obra incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção do imóvel e são devidos no período da construção. A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. No caso, após o prazo previsto para entrega do empreendimento, a parte autora continuou a ser cobrada pelos juros de obra no período de 27.10.2014 até 11.05.2015.Portanto, irreparável a sentença que determinou o ressarcimento dos juros de obra pagos pela parte autora.
15. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas, e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
16. Condeno a recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.
17. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da Lei n. 9099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ILEGIMIDADE DA CONSTRUTORA QUANTO AO RESSARCIMENTO DE JUROS DE OBRA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. A CONTAGEM DO PRAZO DEVE SER EM DIAS CORRIDOS. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA CONFIGURADA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. INEXISTÊNCIA DE CAUSA EXCULPANTE. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PREVENDO OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA POR ATRASO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INTERVENIENTE. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS, E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de ação de conhecimento na qual a parte autora postulou provimento jurisdicional que declarasse nula cláusula contratual que previu a prorrogação da entrega de imóvel adquirido na planta em 180 dias úteis; determinasse a inversão da cláusula penal, condenando a ré ao pagamento de multa compensatória (2%) e juros moratórios (1%) pro rata die pelo período de atraso na entrega da obra; além da condenação ao ressarcimento dos juros de obra pagos à instituição financiadora devido ao atraso.
2. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos para: 1) declarar nula a cláusula 7.1 do Contrato de Compra e Venda de Unidade Autônoma firmado entre as partes, a qual prevê a contagem do prazo de tolerância em duas úteis, determinando a contagem em dias corridos; 2) condenar as rés a, solidariamente, pagarem ao autor a quantia de R$ 9.140,23, referente a inversão da cláusula penal constante no item 5.1, a, do referido contrato, a ser atualizada monetariamente pelo INPC desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação; e 3) condenar as rés a, solidariamente, pagarem ao autor a quantia de R$ 4.791,85, correspondente aos juros de obra pagos, a ser atualizada monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação.
3. A parte ré apresentou recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código do Consumidor, porque as partes se enquadram nos conceitos descritos nos artigos 2o e 3o do referido Código.
5. Preliminar - prescrição. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de se aplicar o prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, às pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual, sendo este o caso (REsp 1591223/PR, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 09/06/2016). PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA.
6. Preliminar de ilegitimidade passiva da construtora quanto aos juros de obra. A parte autora imputou a responsabilidade pelo pagamento de parcelas indevidas de juros de obra à construtora, ora recorrente. Assim, aplicando-se a teoria da asserção, se o pagamento indevido decorreu do inadimplemento da construtora quanto ao prazo da entrega no imóvel, há pertinência subjetiva para estabelecer a recorrente como parte legitima a compor o polo passivo da ação, resguardando-se, ainda, a verificação de sua responsabilidade quando da análise do mérito. Preliminar rejeitada.
7. Consoante decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em 180 dias úteis. A utilização da prorrogação do prazo de 180 dias para conclusão de construções imobiliárias é prática de mercado e não há ilegalidade na sua utilização, ressalte-se, entretanto, que tal prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos e não em dias úteis. A contagem em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula nula, consoante art. 51, inciso IV, do CDC.
8. No caso concreto, o prazo para entrega do imóvel, incluindo-se o prazo corrido de 180 dias, seria até 27/10/2014, contudo, a entrega somente ocorreu em 11.05.2015. ocorrendo 194 dias de atraso.
9. Na sistemática de recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido”.
10. Ainda tratando de reparação de danos quantos aos contratos de compra e venda de imóvel, também em sede de recurso repetitivo o STJ concluiu ser incabível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
11. Em regra, procede-se a inversão da cláusula penal para garantir o equilíbrio contratual. No caso, houve apenas a inversão da cláusula que previu multa de 2% e juros de mora de 1%, inexistindo cumulação com lucros cessantes, não havendo que se falar em dupla condenação (bis in idem) pelo mesmo fato.
12. As multas penais, como as compensatórias e as moratórias, representam sanções penais de caráter civil, fiscal ou administrativo, sendo pecuniária ou não, proveniente de infrações previstas em leis e em acordos. Nos contratos, a cláusula penal é também conhecida como multa convencional ou sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas especiais ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento. O objetivo das cláusulas penais é assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato. Nesse caso, a multa é estabelecida pelo Código Civil, que determina, no artigo 409, que a cláusula penal estipulada em conjunto com a obrigação pode se referir à inexecução completa da obrigação, de alguma cláusula especial ou à mora. De acordo com o artigo 412 do mesmo código, o valor da multa imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. Existem dois tipos de cláusula penal: a compensatória, que pode gerar multa por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas em leis ou contratos, e outra na hipótese de mora, ou seja, de atraso. No Direito Civil, a cláusula é elaborada com base em um valor previamente estipulado pelas próprias partes contratantes, a título de indenização para o caso de descumprimento culposo da obrigação.
13. Portanto, no caso a incidência da multa e dos juros não caracterizam bis in idem. Correta a sentença ao concluir que: “ (...) em que pese as alegações das requeridas de que não seria cabível a inversão da cláusula penal na íntegra, observa-se que a natureza dos institutos é distinta, sendo que a multa de 2% sobre o valor pago pelo comprador é aplicada uma única vez, possuindo um caráter compensatório, enquanto que os juros de 1% sobre o valor pago incide por mês ou fração de atraso, tendo o caráter moratório”. Portanto, é plenamente cabível a inversão da cláusula penal na íntegra.
14. Juros de obra. Os juros de obra incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção do imóvel e são devidos no período da construção. A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. No caso, após o prazo previsto para entrega do empreendimento, a parte autora continuou a ser cobrada pelos juros de obra no período de 27.10.2014 até 11.05.2015.Portanto, irreparável a sentença que determinou o ressarcimento dos juros de obra pagos pela parte autora.
15. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas, e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
16. Condeno a recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.
17. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da Lei n. 9099/95.