Tribunal: TJDFT
Processo: 0707614-29.2022.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-06-02
Data de publicação: 2023-06-14

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS DO DEVEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. IMÓVEL COMERCIAL. OFERTA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INDENIZAÇÃO SEGURO GARANTIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 4o Juizado Especial Cível de Brasília, que acolheu parcialmente os embargos do devedor para declarar a inexigibilidade da cláusula penal (cláusula 8a) em razão da impossibilidade de sua cumulação com as Arras estabelecidas na cláusula 2a do contrato objeto da presente execução; julgar improcedente os pedidos contrapostos e extinguir a ação de execução.
2. Na origem o exequente ajuizou ação de execução, fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cobrando a importância de R$ 38.380,00. Nos embargos do devedor, o executado narrou que, no final de 2021, se interessou por um imóvel ofertado pelo embargado e assinou promessa de compra e venda, em 27/11/2021, referente ao imóvel situado na CCSW-04, Lote n. 4, Bloco C, unidade 109, do Edifício Top Master, além da vaga de garagem n. 141, pelo valor de R$ 380.000,00. Destacou que a natureza do imóvel descrito no contrato era residencial, pagou R$ 20.000,00 e o restante seria pago com recursos próprios (R$ 50.000,00) e por meio de financiamento bancário (R$ 310.000,00). Argumentou que utilizaria recursos do FGTS para financiamento do imóvel e que, quando da vistoria, o banco lhe informou que o imóvel era comercial e não residencial, o que impediu a utilização de recursos do FGTS. Afirmou que, sem a utilização dos recursos do FGTS, não teve condições de financiar o imóvel, sendo que o embargado se negou a desfazer o negócio, além de lhe exigir a retenção do valor das arras e o pagamento de cláusula penal no valor de R$ 38.380,00. Alegou que o contrato está eivado de vício de consentimento, pois sua vontade não era adquirir imóvel comercial, bem como que umas das testemunhas era filha do embargado. Frisa que arcou com pagamento de R$ 1.200,00, referente à avaliação do imóvel e com o valor de R$ 5.000,00, com seguro fiança para garantia do juízo. O embargante pretende a extinção da execução em razão da anulabilidade do título ou, subsidiariamente, diante da impossibilidade de cumulação de arras e cláusula penal. Em pedidos contrapostos, requer a anulação do negócio, a devolução do valor pago a título de arras (R$ 20.000,00) e a condenação do embargado a lhe indenizar o valor de R$ 1.200,00 e a importância de R$ 5.000,00, esse último pedido aditado nos termos da petição de ID 45396784.
3. Recurso tempestivo, adequado à espécie. Preparo regular (ID 45396882). Foram ofertadas contrarrazões (ID 45396886).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na existência de vício de consentimento, na possibilidade de devolução das arras pagas e na necessidade de reparação de danos materiais. Em suas razões recursais, o embargante recorrente alega que o juízo de origem se negou a aceitar os bens que ele ofertou para garantia do juízo e que foi obrigado a contratar seguro fiança com o pagamento de prêmio no valor de R$ 5.000,00. Sustenta que o contrato firmado entre as partes deve ser anulado, sob a alegação de vício de consentimento, pois lhe foi ofertado imóvel residencial, entretanto o bem era comercial. Alega que não teve acesso a matrícula do imóvel, bem como que, somente após a vistoria realizada em 02/12/2021, soube que se tratava de imóvel comercial. Requer a anulação do negócio, a devolução do valor pago a título de arras (R$ 20.000,00) e a condenação do embargado a lhe indenizar o valor de R$ 1.200,00 e a importância de R$ 5.000,00.
5. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza civil, uma vez que as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, devendo ser solucionada pela regras de direito civil.
6. No caso, restou evidenciada a existência de erro substancial capaz de gerar a anulação do negócio jurídico entabulado entre as partes, sobretudo na medida em que a natureza do imóvel prevista no contrato diverge da natureza estabelecida na matrícula. O objeto descrito no contrato diz respeito ao imóvel de natureza residencial (ID 45394487). O e-mail de ID 45396759, por sua vez, evidencia que o referido imóvel possui natureza comercial, fato corroborado pela ficha de cadastro imobiliário (ID 45394508) e fato de conhecimento do vendedor. O imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda era indicado como residencial, mas, na verdade o imóvel é comercial, de modo que o vendedor prometeu à venda bem com características diversas daquele que possuía. A divergência entre o bem ofertado à venda e aquele efetivamente comercializado foi o que impediu o adquirente de obter êxito no financiamento do bem e no uso do FGTS para o pagamento respectivo, conforme diálogo de ID 45396806. Comprovada, portanto, a existência de vício na manifestação de vontade do embargante recorrente, levado a erro por informação incorreta fornecida pelo vendedor.
7. Diante do vício, uma vez que o objeto oferecido a venda difere daquele que o vendedor pode efetivamente dispor documentalmente, em sua finalidade, cabível a anulação do contrato com a consequente restituição ao recorrente do valor pago em arras (R$ 20.000,00) e da importância de R$ 1.200,00, pago pela avaliação do bem, devendo as partes retornarem ao "status quo ante".
8. Em relação ao pedido de reparação de danos consistente no reembolso do valor pago a título de seguro garantia, assiste razão ao recorrente. A rejeição dos bens ofertados pelo embargante pelo juízo de origem, pelo fato de ser situado em outro Estado da Federação (onde reside o executado) gerou a necessidade de contratação de seguro fiança para garantia do juízo. Sendo o recorrente/executado exitoso em seus embargos, deve ser ressarcido pelas despesas processuais. Conclusão diversa oneraria a parte ré exitosa que não deu causa ao ajuizamento da execução, decorrente de negócio jurídico eivado de nulidade por ato do vendedor, que ofertou à venda bem com características diversas das reais. A contratação dessa forma de garantia não foi opção exclusiva do embargante recorrente, que ofertou bem imóvel desembaraçado em garantia, sem a aceitação do juízo de origem.
9. Recurso conhecido e provido para julgar procedentes os embargos do devedor, anulando o negócio jurídico celebrado entre as partes (ID 45394487) e condenar o recorrido a restituir ao recorrente o valor de R$ 20.000,00, referente às arras e a importância de R$ 1.200,00, paga pela avaliação do bem, bem como a ressarcir o embargante pelas despesas realizadas com o seguro garantia, no valor de R$5.000,00. Todos os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do respectivo desembolso.
10. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a sucumbência recíproca das partes. (art. 55 da Lei 9.099/95).
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS DO DEVEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. IMÓVEL COMERCIAL. OFERTA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INDENIZAÇÃO SEGURO GARANTIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 4o Juizado Especial Cível de Brasília, que acolheu parcialmente os embargos do devedor para declarar a inexigibilidade da cláusula penal (cláusula 8a) em razão da impossibilidade de sua cumulação com as Arras estabelecidas na cláusula 2a do contrato objeto da presente execução; julgar improcedente os pedidos contrapostos e extinguir a ação de execução.
2. Na origem o exequente ajuizou ação de execução, fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cobrando a importância de R$ 38.380,00. Nos embargos do devedor, o executado narrou que, no final de 2021, se interessou por um imóvel ofertado pelo embargado e assinou promessa de compra e venda, em 27/11/2021, referente ao imóvel situado na CCSW-04, Lote n. 4, Bloco C, unidade 109, do Edifício Top Master, além da vaga de garagem n. 141, pelo valor de R$ 380.000,00. Destacou que a natureza do imóvel descrito no contrato era residencial, pagou R$ 20.000,00 e o restante seria pago com recursos próprios (R$ 50.000,00) e por meio de financiamento bancário (R$ 310.000,00). Argumentou que utilizaria recursos do FGTS para financiamento do imóvel e que, quando da vistoria, o banco lhe informou que o imóvel era comercial e não residencial, o que impediu a utilização de recursos do FGTS. Afirmou que, sem a utilização dos recursos do FGTS, não teve condições de financiar o imóvel, sendo que o embargado se negou a desfazer o negócio, além de lhe exigir a retenção do valor das arras e o pagamento de cláusula penal no valor de R$ 38.380,00. Alegou que o contrato está eivado de vício de consentimento, pois sua vontade não era adquirir imóvel comercial, bem como que umas das testemunhas era filha do embargado. Frisa que arcou com pagamento de R$ 1.200,00, referente à avaliação do imóvel e com o valor de R$ 5.000,00, com seguro fiança para garantia do juízo. O embargante pretende a extinção da execução em razão da anulabilidade do título ou, subsidiariamente, diante da impossibilidade de cumulação de arras e cláusula penal. Em pedidos contrapostos, requer a anulação do negócio, a devolução do valor pago a título de arras (R$ 20.000,00) e a condenação do embargado a lhe indenizar o valor de R$ 1.200,00 e a importância de R$ 5.000,00, esse último pedido aditado nos termos da petição de ID 45396784.
3. Recurso tempestivo, adequado à espécie. Preparo regular (ID 45396882). Foram ofertadas contrarrazões (ID 45396886).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na existência de vício de consentimento, na possibilidade de devolução das arras pagas e na necessidade de reparação de danos materiais. Em suas razões recursais, o embargante recorrente alega que o juízo de origem se negou a aceitar os bens que ele ofertou para garantia do juízo e que foi obrigado a contratar seguro fiança com o pagamento de prêmio no valor de R$ 5.000,00. Sustenta que o contrato firmado entre as partes deve ser anulado, sob a alegação de vício de consentimento, pois lhe foi ofertado imóvel residencial, entretanto o bem era comercial. Alega que não teve acesso a matrícula do imóvel, bem como que, somente após a vistoria realizada em 02/12/2021, soube que se tratava de imóvel comercial. Requer a anulação do negócio, a devolução do valor pago a título de arras (R$ 20.000,00) e a condenação do embargado a lhe indenizar o valor de R$ 1.200,00 e a importância de R$ 5.000,00.
5. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza civil, uma vez que as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, devendo ser solucionada pela regras de direito civil.
6. No caso, restou evidenciada a existência de erro substancial capaz de gerar a anulação do negócio jurídico entabulado entre as partes, sobretudo na medida em que a natureza do imóvel prevista no contrato diverge da natureza estabelecida na matrícula. O objeto descrito no contrato diz respeito ao imóvel de natureza residencial (ID 45394487). O e-mail de ID 45396759, por sua vez, evidencia que o referido imóvel possui natureza comercial, fato corroborado pela ficha de cadastro imobiliário (ID 45394508) e fato de conhecimento do vendedor. O imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda era indicado como residencial, mas, na verdade o imóvel é comercial, de modo que o vendedor prometeu à venda bem com características diversas daquele que possuía. A divergência entre o bem ofertado à venda e aquele efetivamente comercializado foi o que impediu o adquirente de obter êxito no financiamento do bem e no uso do FGTS para o pagamento respectivo, conforme diálogo de ID 45396806. Comprovada, portanto, a existência de vício na manifestação de vontade do embargante recorrente, levado a erro por informação incorreta fornecida pelo vendedor.
7. Diante do vício, uma vez que o objeto oferecido a venda difere daquele que o vendedor pode efetivamente dispor documentalmente, em sua finalidade, cabível a anulação do contrato com a consequente restituição ao recorrente do valor pago em arras (R$ 20.000,00) e da importância de R$ 1.200,00, pago pela avaliação do bem, devendo as partes retornarem ao "status quo ante".
8. Em relação ao pedido de reparação de danos consistente no reembolso do valor pago a título de seguro garantia, assiste razão ao recorrente. A rejeição dos bens ofertados pelo embargante pelo juízo de origem, pelo fato de ser situado em outro Estado da Federação (onde reside o executado) gerou a necessidade de contratação de seguro fiança para garantia do juízo. Sendo o recorrente/executado exitoso em seus embargos, deve ser ressarcido pelas despesas processuais. Conclusão diversa oneraria a parte ré exitosa que não deu causa ao ajuizamento da execução, decorrente de negócio jurídico eivado de nulidade por ato do vendedor, que ofertou à venda bem com características diversas das reais. A contratação dessa forma de garantia não foi opção exclusiva do embargante recorrente, que ofertou bem imóvel desembaraçado em garantia, sem a aceitação do juízo de origem.
9. Recurso conhecido e provido para julgar procedentes os embargos do devedor, anulando o negócio jurídico celebrado entre as partes (ID 45394487) e condenar o recorrido a restituir ao recorrente o valor de R$ 20.000,00, referente às arras e a importância de R$ 1.200,00, paga pela avaliação do bem, bem como a ressarcir o embargante pelas despesas realizadas com o seguro garantia, no valor de R$5.000,00. Todos os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do respectivo desembolso.
10. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a sucumbência recíproca das partes. (art. 55 da Lei 9.099/95).
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.