Tribunal: TJDFT
Processo: 0706383-65.2020.8.07.0006
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-04-26
Data de publicação: 2023-05-12

Ementa:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE (ERB). CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. CARACTERIZAÇÃO. PROTEÇÃO GARANTIDA PELO ART. 51 DA LEI No 8.245/91. VALOR DO ALUGUEL. PROPOSTA DA LOCATÁRIA SUPERIOR À QUANTIA MÁXIMA INDICADA EM PROVA PERICIAL REALIZADA. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE, DA RAZOABILIDADE E DA BOA FÉ. ALUGUEL DIFERENCIADO EM RAZÃO DO COMPARTILHAMENTO DE INFRAESTRUTURA JÁ INSTALADA NO IMÓVEL OBJETO DE LOCAÇÃO POR CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS. IMPOSSIBILIDADE. CARÁTER COMPULSÓRIO DO COMPARTILHAMENTO. PREVISÃO LEGAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO DE SUBLOCAÇÃO. NATUREZA JURÍDICA DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. INEXISTÊNCIA DE REDUÇÃO DO POTENCIAL DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DO BEM IMÓVEL LOCADO. ÍNDICE DE REAJUSTE. IGP-M. PREVISÃO CONTRATUAL NÃO RECHAÇADA PELA PARTE ADVERSA. ÍNDICE TRADICIONALMENTE UTILIZADO EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
1. É pacífico o entendimento no STJ no sentido de que “o cabimento da ação renovatória não está adstrito ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque, ao fim e ao cabo, contribuem para a manutenção ou crescimento da clientela” (REsp n. 1.790.074/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/6/2019, DJe de 28/6/2019).
1.1. Ponto empresarial não se confunde com fundo de comércio ou fundo empresarial, pois, enquanto aquele é a localização física do estabelecimento, que é valorizado pelo deslocamento realizado dos clientes desde a saída de um local até a chegada nele para realizarem suas compras; este é o valor adquirido pelo ponto, em razão do desenvolvimento da atividade empresarial exercida durante o decurso do tempo, ou seja, é o resultado da atividade do empresário que, organizando um complexo de bens (cada um deles com individualidade própria e com existência autônoma) visando à exploração da empresa, forma uma unidade que adquire valor patrimonial considerando-se o seu todo. Visto isso, o fundo empresarial é objeto de proteção legislativa.
2. As Estações Rádio Base (ERB’s), popularmente conhecidas como “antenas”, usadas para radiocomunicação com Estações Móveis (aparelhos de telefonia celular), formam uma rede que permite a fluidez da comunicação entre os interlocutores, mesmo que estejam em deslocamento, logo, caracterizam-se como estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que, por demandarem investimentos por parte da empresa de telefonia móvel celular, integram o fundo de comércio, incorporando-se ao seu patrimônio.
2.1. Diante da sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial de radiocomunicação e sua intrínseca relação com a expansão do mercado interno e aumento ou redução da clientela, as ERB’s, enquanto componentes do fundo de comércio, foram objeto de proteção legislativa e jurisdicional, inclusive no tocante aos imóveis em que instaladas, no sentido de se admitir a propositura de ação renovatória de locação de espaço para instalação de ERB, com o escopo de preservar a empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel em que implantadas, com fulcro no art. 51 da lei 8.245/1991.
3. Na espécie, observado o entendimento firmado pelo STJ a respeito da possibilidade de manejo de ação renovatória, fundamentada no art. 51 da Lei 8.245/1991, de contrato de locação de imóvel não residencial em que instaladas ERB’s, constata-se que a sentença proferida pelo Juízo a quo merece reforma.
3.1. Da análise dos documentos acostados aos autos, verifica-se que a empresa de telefonia locatária preencheu os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei n.o 8.245/1991, não se desincumbindo, porém, o locador de demonstrar qualquer fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC. Assim, a pretensão constante da petição inicial merece amparo quanto ao direito à renovação do contrato de locação.
4. A locatária propôs a título de aluguel o importe de R$ 14.728,52. Produzida prova pericial no feito, o expert, aplicada toda uma metodologia de cálculos consoante disposto no respectivo laudo técnico, apresentou, para fins de aluguel do imóvel indicado nos autos, a partir de 1o/2/2021, o valor mínimo de R$11.828,27; o valor médio de R$13.142,52; e o valor máximo de R$14.456,77.
4.1. Considerando que o valor máximo indicado pelo perito aproxima-se da proposta realizada pela locatária, mostra-se proporcional e razoável, além de condizente com as regras de boa-fé, a adoção do importe de R$14.456,77 como aluguel mensal a partir de 1o/2/2021.
4.2. Conquanto o locador tenha proposto montante diferenciado de aluguel na hipótese de uso das ERB’s instaladas no seu imóvel por outras operadoras de telefonia, o STJ já se manifestou no sentido de que o compartilhamento de infraestrutura de telecomunicações não caracteriza sublocação nem dá direito de indenização ao proprietário que alugou o terreno onde foram instaladas as antenas de telefonia (REsp n. 1.309.158/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/9/2017, DJe de 20/10/2017).
5. Em relação ao índice de correção monetária a ser aplicado, verifica-se que as partes avençaram a utilização do IGP-M, disposto no Termo Aditivo ao Contrato de Locação, não tendo o locador se insurgido a respeito do tema. Além disso, o IGP-M é o índice tradicionalmente utilizado para fins de reajuste de aluguéis no Brasil. Assim, dever ser mantido o IGP-M na presente renovação.
6. Apelação provida.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE (ERB). CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. CARACTERIZAÇÃO. PROTEÇÃO GARANTIDA PELO ART. 51 DA LEI No 8.245/91. VALOR DO ALUGUEL. PROPOSTA DA LOCATÁRIA SUPERIOR À QUANTIA MÁXIMA INDICADA EM PROVA PERICIAL REALIZADA. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE, DA RAZOABILIDADE E DA BOA FÉ. ALUGUEL DIFERENCIADO EM RAZÃO DO COMPARTILHAMENTO DE INFRAESTRUTURA JÁ INSTALADA NO IMÓVEL OBJETO DE LOCAÇÃO POR CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS. IMPOSSIBILIDADE. CARÁTER COMPULSÓRIO DO COMPARTILHAMENTO. PREVISÃO LEGAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO DE SUBLOCAÇÃO. NATUREZA JURÍDICA DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. INEXISTÊNCIA DE REDUÇÃO DO POTENCIAL DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DO BEM IMÓVEL LOCADO. ÍNDICE DE REAJUSTE. IGP-M. PREVISÃO CONTRATUAL NÃO RECHAÇADA PELA PARTE ADVERSA. ÍNDICE TRADICIONALMENTE UTILIZADO EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
1. É pacífico o entendimento no STJ no sentido de que “o cabimento da ação renovatória não está adstrito ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque, ao fim e ao cabo, contribuem para a manutenção ou crescimento da clientela” (REsp n. 1.790.074/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/6/2019, DJe de 28/6/2019).
1.1. Ponto empresarial não se confunde com fundo de comércio ou fundo empresarial, pois, enquanto aquele é a localização física do estabelecimento, que é valorizado pelo deslocamento realizado dos clientes desde a saída de um local até a chegada nele para realizarem suas compras; este é o valor adquirido pelo ponto, em razão do desenvolvimento da atividade empresarial exercida durante o decurso do tempo, ou seja, é o resultado da atividade do empresário que, organizando um complexo de bens (cada um deles com individualidade própria e com existência autônoma) visando à exploração da empresa, forma uma unidade que adquire valor patrimonial considerando-se o seu todo. Visto isso, o fundo empresarial é objeto de proteção legislativa.
2. As Estações Rádio Base (ERB’s), popularmente conhecidas como “antenas”, usadas para radiocomunicação com Estações Móveis (aparelhos de telefonia celular), formam uma rede que permite a fluidez da comunicação entre os interlocutores, mesmo que estejam em deslocamento, logo, caracterizam-se como estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que, por demandarem investimentos por parte da empresa de telefonia móvel celular, integram o fundo de comércio, incorporando-se ao seu patrimônio.
2.1. Diante da sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial de radiocomunicação e sua intrínseca relação com a expansão do mercado interno e aumento ou redução da clientela, as ERB’s, enquanto componentes do fundo de comércio, foram objeto de proteção legislativa e jurisdicional, inclusive no tocante aos imóveis em que instaladas, no sentido de se admitir a propositura de ação renovatória de locação de espaço para instalação de ERB, com o escopo de preservar a empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel em que implantadas, com fulcro no art. 51 da lei 8.245/1991.
3. Na espécie, observado o entendimento firmado pelo STJ a respeito da possibilidade de manejo de ação renovatória, fundamentada no art. 51 da Lei 8.245/1991, de contrato de locação de imóvel não residencial em que instaladas ERB’s, constata-se que a sentença proferida pelo Juízo a quo merece reforma.
3.1. Da análise dos documentos acostados aos autos, verifica-se que a empresa de telefonia locatária preencheu os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei n.o 8.245/1991, não se desincumbindo, porém, o locador de demonstrar qualquer fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC. Assim, a pretensão constante da petição inicial merece amparo quanto ao direito à renovação do contrato de locação.
4. A locatária propôs a título de aluguel o importe de R$ 14.728,52. Produzida prova pericial no feito, o expert, aplicada toda uma metodologia de cálculos consoante disposto no respectivo laudo técnico, apresentou, para fins de aluguel do imóvel indicado nos autos, a partir de 1o/2/2021, o valor mínimo de R$11.828,27; o valor médio de R$13.142,52; e o valor máximo de R$14.456,77.
4.1. Considerando que o valor máximo indicado pelo perito aproxima-se da proposta realizada pela locatária, mostra-se proporcional e razoável, além de condizente com as regras de boa-fé, a adoção do importe de R$14.456,77 como aluguel mensal a partir de 1o/2/2021.
4.2. Conquanto o locador tenha proposto montante diferenciado de aluguel na hipótese de uso das ERB’s instaladas no seu imóvel por outras operadoras de telefonia, o STJ já se manifestou no sentido de que o compartilhamento de infraestrutura de telecomunicações não caracteriza sublocação nem dá direito de indenização ao proprietário que alugou o terreno onde foram instaladas as antenas de telefonia (REsp n. 1.309.158/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/9/2017, DJe de 20/10/2017).
5. Em relação ao índice de correção monetária a ser aplicado, verifica-se que as partes avençaram a utilização do IGP-M, disposto no Termo Aditivo ao Contrato de Locação, não tendo o locador se insurgido a respeito do tema. Além disso, o IGP-M é o índice tradicionalmente utilizado para fins de reajuste de aluguéis no Brasil. Assim, dever ser mantido o IGP-M na presente renovação.
6. Apelação provida.