Tribunal: TJDFT
Processo: 0716942-28.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-10-05
Data de publicação: 2023-10-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESILIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. POSSIBILIDADE. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO COMPROVADO. LEI No 13.786/2018. APLICAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. 4,5% (QUATRO E MEIO POR CENTO) DO VALOR DO CONTRATO. PERCENTUAL RAZOÁVEL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. PROVA DO PREJUÍZO SUPERIOR. AUSÊNCIA. VALOR DA CAUSA. RETIFICAÇÃO. DE OFÍCIO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. O c. Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento, incidenter tantum, no julgamento do Tema Repetitivo no 1002/STJ, no sentido de que a Lei no 13.786/2018 se aplicará aos futuros contratos, e não àqueles celebrados antes da vigência dela.

2. A teoria da imprevisão autoriza, excepcionalmente, a intervenção judicial no contrato em caso de evidente desequilíbrio contratual, causado por fato imprevisível e posterior à avença, que acarrete a quebra da base objetiva do negócio, gerando desproporção entre a prestação e a contraprestação, tornando-o, assim, excessivamente oneroso para uma das partes, consoante dispõem os artigos 317, 478, 479 e 480 do Código Civil.

3. Tratando-se de promessa de compra e venda de lote não edificado, firmado em julho/2020, aplicam-se as disposições da denominada “Lei do Distrato”, no 13.786/2018, que modificou a Lei no 6.766/1979 especificamente o art.32-A, por tratar da hipótese de resolução por fato imputado ao adquirente.

4. Na hipótese de resilição imotivada de promessa de compra e venda de lote não edificado, por iniciativa do comprador, a comissão de corretagem, integrada ao preço do lote, nos termos do art. 32-A, V, da Lei n.o 6.766/1979, deve ser descontada dos valores pagos pela adquirente.

5. A Lei no 13.786/2018, ao alterar a Lei no 6.766/1979, limitou a cláusula penal a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, cujo montante pode ser retido pelo loteador em razão do rompimento do vínculo contratual por iniciativa do adquirente.

6. Considerando que, após o decote da comissão de corretagem, a quantia remanescente do total adimplido pela consumidora/adquirente é de aproximadamente 4,5% (quatro e meio por cento) do valor do contrato, essa importância deve ser considerada a título de cláusula penal, pois em conformidade com o limite legal de 10% (dez por cento) do montante contratual, nos termos do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979, além de afigurar-se razoável, sobretudo se não há provas de que o referido percentual é insuficiente para cobrir os custos operacionais, administrativos e fiscais/tributários alegados pela promitente vendedora.

7. O valor da causa deve corresponder ao benefício econômico pretendido com a demanda, ainda que de cunho apenas declaratório.

8. No caso concreto, inviável a fixação do valor da causa equivalente ao montante total do contrato de compra e venda de lote não edificado, pois não representa o proveito econômico direto da Autora, o qual está limitado às quantias adimplidas.

9. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. RESILIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. POSSIBILIDADE. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO COMPROVADO. LEI No 13.786/2018. APLICAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. 4,5% (QUATRO E MEIO POR CENTO) DO VALOR DO CONTRATO. PERCENTUAL RAZOÁVEL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. PROVA DO PREJUÍZO SUPERIOR. AUSÊNCIA. VALOR DA CAUSA. RETIFICAÇÃO. DE OFÍCIO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. O c. Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento, incidenter tantum, no julgamento do Tema Repetitivo no 1002/STJ, no sentido de que a Lei no 13.786/2018 se aplicará aos futuros contratos, e não àqueles celebrados antes da vigência dela.

2. A teoria da imprevisão autoriza, excepcionalmente, a intervenção judicial no contrato em caso de evidente desequilíbrio contratual, causado por fato imprevisível e posterior à avença, que acarrete a quebra da base objetiva do negócio, gerando desproporção entre a prestação e a contraprestação, tornando-o, assim, excessivamente oneroso para uma das partes, consoante dispõem os artigos 317, 478, 479 e 480 do Código Civil.

3. Tratando-se de promessa de compra e venda de lote não edificado, firmado em julho/2020, aplicam-se as disposições da denominada “Lei do Distrato”, no 13.786/2018, que modificou a Lei no 6.766/1979 especificamente o art.32-A, por tratar da hipótese de resolução por fato imputado ao adquirente.

4. Na hipótese de resilição imotivada de promessa de compra e venda de lote não edificado, por iniciativa do comprador, a comissão de corretagem, integrada ao preço do lote, nos termos do art. 32-A, V, da Lei n.o 6.766/1979, deve ser descontada dos valores pagos pela adquirente.

5. A Lei no 13.786/2018, ao alterar a Lei no 6.766/1979, limitou a cláusula penal a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, cujo montante pode ser retido pelo loteador em razão do rompimento do vínculo contratual por iniciativa do adquirente.

6. Considerando que, após o decote da comissão de corretagem, a quantia remanescente do total adimplido pela consumidora/adquirente é de aproximadamente 4,5% (quatro e meio por cento) do valor do contrato, essa importância deve ser considerada a título de cláusula penal, pois em conformidade com o limite legal de 10% (dez por cento) do montante contratual, nos termos do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979, além de afigurar-se razoável, sobretudo se não há provas de que o referido percentual é insuficiente para cobrir os custos operacionais, administrativos e fiscais/tributários alegados pela promitente vendedora.

7. O valor da causa deve corresponder ao benefício econômico pretendido com a demanda, ainda que de cunho apenas declaratório.

8. No caso concreto, inviável a fixação do valor da causa equivalente ao montante total do contrato de compra e venda de lote não edificado, pois não representa o proveito econômico direto da Autora, o qual está limitado às quantias adimplidas.

9. Apelação conhecida e parcialmente provida.