Tribunal: TJDFT
Processo: 0724803-02.2021.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-02-08
Data de publicação: 2023-03-03

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. OBJETO. CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL DE LOJA EM SHOPPING CENTER E OUTRAS AVENÇAS. RELAÇÃO CONTRATUAL. REGRA GERAL. INTANGIBILIADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. CARACTERÍSTICA. OBRIGATORIEDADE. VINCULAÇÃO. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. AUTONOMIA DA VONTADE. MITIGAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. NEGÓCIO JURÍDICO. MODIFICAÇÃO SUBSTANCIAL DAS BASES CONTRATUAIS POR FATO IMPREVISÍVEL. CLÁUSULA REBUS SIC STANDIBUS. REFLEXOS DA PANDEMIA DA COVID-19. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INCIDÊNCIA SOBRE O OBJETO NEGOCIAL. FATO EXTRAORDINÁRIO. CARACTERIZAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO (CC, ARTS. 317 E 478). APLICAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CONCESSÃO DE DESCONTOS E ISENÇÃO DE ALUGUERES. OCORRÊNCIA. RESCISÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. CULPA/INACIMPLEMENTO INEXISTENTE. DESCABIMENTO. VERBA DESTINADA À PROPAGANDA INTERNA (MÍDIA). DISPONIBILIZAÇÃO DO ESPAÇO. COMPROVAÇÃO. NECESSIDADE (CPC. ART. 373, II). LOCADORA. DESINCUMBÊNCIA. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSIÇÃO. FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA. ISENÇÃO. COBRANÇA. ILEGITIMIDADE. RES SPERATA. CONTRAPRESTAÇÃO DESTINADA A REMUNERAR A ESTRUTURA TÉCNICA COLOCADA À DISPOSIÇÃO DO LOJISTA. RESCISÃO ANTECIPADA. PAGAMENTO PROPORCIONAL AO TEMPO DE FRUIÇÃO. NECESSIDADE. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. A relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa e, diante da sua gênese e destinação, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, notadamente em se tratando de imóvel comercial, é-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, prestigiando-se, assim, a autonomia de vontade e prevenindo-se que haja intervenção judicial sobre o convencionado sem motivação extraordinária (CC, arts. 421 e 421-A).
2. Conquanto inexorável que o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem, subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial.
3. Do contexto normativo que prestigia a autonomia de vontade em ponderação com a preservação da comutatividade das obrigações, prevenindo que uma parte seja onerada desproporcionalmente em razão de fatos extraordinários que interferiam nas bases originárias do negócio, defronte os fatos econômicos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus, que, como público e notório, afetaram as bases negociais dos contratos de locação, legítima a interseção estatal sobre o convencionado no ambiente negocial, caso as partes não encontram solução suasória, como forma de ser prestigiada a preservação do vínculo, ou, ainda, no caso de resolução, a função social do contrato, sob bases consoantes à nova realidade econômica (CC, arts. 317 e 478).
4. A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de fato fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, donde emerge que, interferindo nas bases econômicas originais do negócio ante os efeitos que provocara negativamente na atividade econômica, ainda que no ambiente de locação comercial, legítimo que haja interseção episódica e temporária sobre as bases negociais como forma de ser restabelecido e preservado o equilíbrio original, sendo admitida, inclusive, a resolução do negócio sem imputação de culpa (CC, art. 478 e 479).
5. Conquanto legítima a interseção judicial em contrato de locação comercial no contexto da pandemia do coronavírus e dos efeitos econômicos que irradiara, a par de o evento originário do fato fortuito e extraordinário ter induzido a redução episódica dos alugueres convencionados no período, demonstrado efetivo desequilíbrio na relação com a impactação de onerosidade excessiva à locatária, não se lhe afigurando viável manter o vínculo por ter tido sua atividade econômica substancialmente afetada, dele pode se desvencilhar sem que incorra em inadimplemento, com sua consequente alforria da multa contratual rescisória avençada, porquanto medida que soa equânime e adequada a atender os interesses dos contratantes, consoante as bases teóricas da teoria da imprevisão (CC, art. 478)
6. Como exceção à regra que confere intangibilidade apriorística aos termos contratuais, o ordenamento civil encampara a cognominada teoria da imprevisão, restando positivado que, “[nos] contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.” (Código Civil, artigo 478), cujo espectro é viabilizar a execução do contratado segundo as bases objetivas vigentes no momento da contratação ou determinar seu desfazimento ante a ruptura desse elemento fundacional.
7. Segundo a previsão normativa, a aplicação da teoria da imprevisão, por encerrar interseção nas bases negociais originárias, podendo implicar a extinção ou reformatação do contrato comutativo, de trato sucessivo e execução diferida, que traz ínsita a cláusula rebus sic stantibus, em razão da onerosidade que passara a implicar a um dos contratantes, é condicionada à subsistência de fato extraordinário, ou seja, estranho à álea natural do contrato e aos riscos que lhe eram inerentes, que, interferindo diretamente no objeto contratado, passa a funcionar como fator de desequilíbrio substancial na relação obrigacional, posicionando um dos contratantes como onerado excessivamente e, o outro, como extremamente beneficiado pela nova situação criada (CC, art. 478).
8. Constatado que a locatária, até a data da resolução da locação, não fruíra dos espaços destinados a publicidade, inclusive no interior do shopping center no qual situado o imóvel locado, porquanto não comprovado pela locadora, conforme lhe estava afetado, a disponibilização e fruição dos espaços e serviços na forma do contrato de mídia que entabularam, os valores pagos a esse título, defronte a resolução antecipada da avença, devem ser integralmente reembolsados à locatária como efeito inerente à dissolução do vínculo e ausência de contrapartida ao despendido (CPC, art. 373, I e II).
9. Apreendido que a locatária fora expressamente isentada do pagamento Fundo de Promoção e Propaganda - FPP, de forma genérica e sem qualquer tipo de ressalva, a restituição dos valores que lhe foram exigidos e vertera a esse título, resolvido o negócio, encerra imperativo legal, porquanto desguarnecida a cobrança de sustentação contratual, e, ademais, conquanto subsistente previsão de cessão remunerada de direito de uso (res sperata) dos benefícios de clientela e estrutura do shopping center, extinto o contrato em virtude de acontecimentos imprevisíveis, tendo a locatária usufruído da estrutura pertinente ao fundo de comércio do empreendimento apenas pelo tempo de duração do contrato, devem-lhe ser restituídos, proporcionalmente, os valores pagos àquele título.
10. Apelação conhecida e desprovida. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. OBJETO. CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL DE LOJA EM SHOPPING CENTER E OUTRAS AVENÇAS. RELAÇÃO CONTRATUAL. REGRA GERAL. INTANGIBILIADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. CARACTERÍSTICA. OBRIGATORIEDADE. VINCULAÇÃO. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. AUTONOMIA DA VONTADE. MITIGAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. NEGÓCIO JURÍDICO. MODIFICAÇÃO SUBSTANCIAL DAS BASES CONTRATUAIS POR FATO IMPREVISÍVEL. CLÁUSULA REBUS SIC STANDIBUS. REFLEXOS DA PANDEMIA DA COVID-19. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INCIDÊNCIA SOBRE O OBJETO NEGOCIAL. FATO EXTRAORDINÁRIO. CARACTERIZAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO (CC, ARTS. 317 E 478). APLICAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CONCESSÃO DE DESCONTOS E ISENÇÃO DE ALUGUERES. OCORRÊNCIA. RESCISÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. CULPA/INACIMPLEMENTO INEXISTENTE. DESCABIMENTO. VERBA DESTINADA À PROPAGANDA INTERNA (MÍDIA). DISPONIBILIZAÇÃO DO ESPAÇO. COMPROVAÇÃO. NECESSIDADE (CPC. ART. 373, II). LOCADORA. DESINCUMBÊNCIA. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSIÇÃO. FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA. ISENÇÃO. COBRANÇA. ILEGITIMIDADE. RES SPERATA. CONTRAPRESTAÇÃO DESTINADA A REMUNERAR A ESTRUTURA TÉCNICA COLOCADA À DISPOSIÇÃO DO LOJISTA. RESCISÃO ANTECIPADA. PAGAMENTO PROPORCIONAL AO TEMPO DE FRUIÇÃO. NECESSIDADE. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. A relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa e, diante da sua gênese e destinação, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, notadamente em se tratando de imóvel comercial, é-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, prestigiando-se, assim, a autonomia de vontade e prevenindo-se que haja intervenção judicial sobre o convencionado sem motivação extraordinária (CC, arts. 421 e 421-A).
2. Conquanto inexorável que o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem, subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial.
3. Do contexto normativo que prestigia a autonomia de vontade em ponderação com a preservação da comutatividade das obrigações, prevenindo que uma parte seja onerada desproporcionalmente em razão de fatos extraordinários que interferiam nas bases originárias do negócio, defronte os fatos econômicos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus, que, como público e notório, afetaram as bases negociais dos contratos de locação, legítima a interseção estatal sobre o convencionado no ambiente negocial, caso as partes não encontram solução suasória, como forma de ser prestigiada a preservação do vínculo, ou, ainda, no caso de resolução, a função social do contrato, sob bases consoantes à nova realidade econômica (CC, arts. 317 e 478).
4. A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de fato fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, donde emerge que, interferindo nas bases econômicas originais do negócio ante os efeitos que provocara negativamente na atividade econômica, ainda que no ambiente de locação comercial, legítimo que haja interseção episódica e temporária sobre as bases negociais como forma de ser restabelecido e preservado o equilíbrio original, sendo admitida, inclusive, a resolução do negócio sem imputação de culpa (CC, art. 478 e 479).
5. Conquanto legítima a interseção judicial em contrato de locação comercial no contexto da pandemia do coronavírus e dos efeitos econômicos que irradiara, a par de o evento originário do fato fortuito e extraordinário ter induzido a redução episódica dos alugueres convencionados no período, demonstrado efetivo desequilíbrio na relação com a impactação de onerosidade excessiva à locatária, não se lhe afigurando viável manter o vínculo por ter tido sua atividade econômica substancialmente afetada, dele pode se desvencilhar sem que incorra em inadimplemento, com sua consequente alforria da multa contratual rescisória avençada, porquanto medida que soa equânime e adequada a atender os interesses dos contratantes, consoante as bases teóricas da teoria da imprevisão (CC, art. 478)
6. Como exceção à regra que confere intangibilidade apriorística aos termos contratuais, o ordenamento civil encampara a cognominada teoria da imprevisão, restando positivado que, “[nos] contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.” (Código Civil, artigo 478), cujo espectro é viabilizar a execução do contratado segundo as bases objetivas vigentes no momento da contratação ou determinar seu desfazimento ante a ruptura desse elemento fundacional.
7. Segundo a previsão normativa, a aplicação da teoria da imprevisão, por encerrar interseção nas bases negociais originárias, podendo implicar a extinção ou reformatação do contrato comutativo, de trato sucessivo e execução diferida, que traz ínsita a cláusula rebus sic stantibus, em razão da onerosidade que passara a implicar a um dos contratantes, é condicionada à subsistência de fato extraordinário, ou seja, estranho à álea natural do contrato e aos riscos que lhe eram inerentes, que, interferindo diretamente no objeto contratado, passa a funcionar como fator de desequilíbrio substancial na relação obrigacional, posicionando um dos contratantes como onerado excessivamente e, o outro, como extremamente beneficiado pela nova situação criada (CC, art. 478).
8. Constatado que a locatária, até a data da resolução da locação, não fruíra dos espaços destinados a publicidade, inclusive no interior do shopping center no qual situado o imóvel locado, porquanto não comprovado pela locadora, conforme lhe estava afetado, a disponibilização e fruição dos espaços e serviços na forma do contrato de mídia que entabularam, os valores pagos a esse título, defronte a resolução antecipada da avença, devem ser integralmente reembolsados à locatária como efeito inerente à dissolução do vínculo e ausência de contrapartida ao despendido (CPC, art. 373, I e II).
9. Apreendido que a locatária fora expressamente isentada do pagamento Fundo de Promoção e Propaganda - FPP, de forma genérica e sem qualquer tipo de ressalva, a restituição dos valores que lhe foram exigidos e vertera a esse título, resolvido o negócio, encerra imperativo legal, porquanto desguarnecida a cobrança de sustentação contratual, e, ademais, conquanto subsistente previsão de cessão remunerada de direito de uso (res sperata) dos benefícios de clientela e estrutura do shopping center, extinto o contrato em virtude de acontecimentos imprevisíveis, tendo a locatária usufruído da estrutura pertinente ao fundo de comércio do empreendimento apenas pelo tempo de duração do contrato, devem-lhe ser restituídos, proporcionalmente, os valores pagos àquele título.
10. Apelação conhecida e desprovida. Unânime.