Tribunal: TJDFT
Processo: 0729256-09.2022.8.07.0000
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-08-31
Data de publicação: 2023-09-15

Ementa:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. TAXA CONDOMINIAL. LEI 13.465/2017. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALTERAÇÃO DO VALOR. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA. UTILIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS. DIREITO DE USO DO CONDÔMINO. REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.
1. As contribuições cobradas pela associação têm natureza propter rem, cabendo aos proprietários/possuidores do bem localizado dentro do condomínio efetivar a quitação dos débitos decorrentes de manutenção e conservação do bem.
2. A constituição de um condomínio de lotes – ainda que tido como condomínio irregular (associação de fato) – exige a integração social dos condôminos, uma vez que para haver a gestão dos interesses comuns, em proveito da coletividade dos titulares dos lotes, é necessária a colaboração, inclusive financeira, de todos os interessados.
3. Sobressai legítima a cobrança das despesas comuns, independentemente da modalidade e natureza jurídica do condomínio estabelecido, pois referente à contraprestação pecuniária devida à conta de benefícios usufruídos pelo grupo e a todos úteis e necessários.
4. O condomínio de lotes (associação instituída com apoio no art. 1.358-A do Código Civil - Lei 13.465/2017), pode realizar a cobrança das cotas de rateio previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
5. As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada e ausente ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial em face da obrigação instituída com a assembleia.
6. Uma vez majorada a taxa contratual de manutenção nos moldes avençados em assembleia geral pela associação de moradores e em consonância com a legislação de regência, em tese, é legítima a cobrança das despesas condominiais e encargos devidos.
7. O direito à utilização das partes comuns não decorre da situação de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não só uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), mas também as outras partes comuns que constituem o condomínio.
8. O pedido de regularização do condomínio perante os órgãos competentes exige maior incursão probatória, incompatível com a atual fase processual, onde o exercício do contraditório e da ampla defesa ainda precisa ser oportunizado às partes.
9. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. TAXA CONDOMINIAL. LEI 13.465/2017. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALTERAÇÃO DO VALOR. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA. UTILIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS. DIREITO DE USO DO CONDÔMINO. REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.
1. As contribuições cobradas pela associação têm natureza propter rem, cabendo aos proprietários/possuidores do bem localizado dentro do condomínio efetivar a quitação dos débitos decorrentes de manutenção e conservação do bem.
2. A constituição de um condomínio de lotes – ainda que tido como condomínio irregular (associação de fato) – exige a integração social dos condôminos, uma vez que para haver a gestão dos interesses comuns, em proveito da coletividade dos titulares dos lotes, é necessária a colaboração, inclusive financeira, de todos os interessados.
3. Sobressai legítima a cobrança das despesas comuns, independentemente da modalidade e natureza jurídica do condomínio estabelecido, pois referente à contraprestação pecuniária devida à conta de benefícios usufruídos pelo grupo e a todos úteis e necessários.
4. O condomínio de lotes (associação instituída com apoio no art. 1.358-A do Código Civil - Lei 13.465/2017), pode realizar a cobrança das cotas de rateio previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
5. As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada e ausente ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial em face da obrigação instituída com a assembleia.
6. Uma vez majorada a taxa contratual de manutenção nos moldes avençados em assembleia geral pela associação de moradores e em consonância com a legislação de regência, em tese, é legítima a cobrança das despesas condominiais e encargos devidos.
7. O direito à utilização das partes comuns não decorre da situação de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não só uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), mas também as outras partes comuns que constituem o condomínio.
8. O pedido de regularização do condomínio perante os órgãos competentes exige maior incursão probatória, incompatível com a atual fase processual, onde o exercício do contraditório e da ampla defesa ainda precisa ser oportunizado às partes.
9. Recurso parcialmente provido.