Tribunal: TJDFT
Processo: 0711611-34.2023.8.07.0000
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-07-04
Data de publicação: 2023-07-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ASSINATURA E DESISTÊNCIA ANTES DA VIGÊNCIA DO PRAZO DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO. MULTA PREVISTA PARA O CASO DE DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. NÃO ESTIPULAÇÃO DE PERDAS E DANOS POR DESISTÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA EXECUTIVA. DECISÃO REFORMADA.
1. Na hipótese, a assinatura eletrônica do contrato se deu em 21/01/2021, sendo o distrato comunicado pela parte no dia 27/01/2021, portanto, 3 (três) dias antes do início da vigência da locação, com início previsto para 30/01/2021, sem que tenha ocorrido sequer a entrega das chaves pelo locador.
2. Inobstante a validade do contrato consensual se iniciar com a assinatura dos contraentes, a data de vigência da locação se inicia a partir da liberação do acesso do locatário ao imóvel, o que somente ocorre com a entrega das chaves.
3. A multa prevista no contrato, além de ser direcionada ao eventual descumprimento das cláusulas contratuais que, por certo, não dispensa o início da vigência do prazo de locação estipulado, tem, ainda, por fundamento, a rescisão antecipada, com a consequente devolução do imóvel pelo locatário, antes do fim pactuado. À luz do art. 4o da Lei 8.245/91, entende-se que a exigibilidade da multa compensatória é devida quando da devolução do imóvel pelo locatário, situação que, a toda evidência, pressupõe a entrega das chaves e não se confunde com a desistência da locação antes da ocupação do imóvel.
4. A pretensão reparatória, no caso de desistência do locatário, é cabível, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil – CC, porém, o exercício de tal pretensão deve se dar pela via ordinária, não se revestindo de força executiva, ante a necessidade de se comprovar efetivamente as perdas e danos decorrentes da desistência unilateral da parte locatária, poucos dias antes do início da vigência do contrato de locação.
5. Reconhecida a inexigibilidade do título executivo, impõe-se o acolhimento da exceção de pré-executividade e, por consequência, a extinção da execução.
6. Agravo conhecido e provido.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ASSINATURA E DESISTÊNCIA ANTES DA VIGÊNCIA DO PRAZO DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO. MULTA PREVISTA PARA O CASO DE DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. NÃO ESTIPULAÇÃO DE PERDAS E DANOS POR DESISTÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA EXECUTIVA. DECISÃO REFORMADA.
1. Na hipótese, a assinatura eletrônica do contrato se deu em 21/01/2021, sendo o distrato comunicado pela parte no dia 27/01/2021, portanto, 3 (três) dias antes do início da vigência da locação, com início previsto para 30/01/2021, sem que tenha ocorrido sequer a entrega das chaves pelo locador.
2. Inobstante a validade do contrato consensual se iniciar com a assinatura dos contraentes, a data de vigência da locação se inicia a partir da liberação do acesso do locatário ao imóvel, o que somente ocorre com a entrega das chaves.
3. A multa prevista no contrato, além de ser direcionada ao eventual descumprimento das cláusulas contratuais que, por certo, não dispensa o início da vigência do prazo de locação estipulado, tem, ainda, por fundamento, a rescisão antecipada, com a consequente devolução do imóvel pelo locatário, antes do fim pactuado. À luz do art. 4o da Lei 8.245/91, entende-se que a exigibilidade da multa compensatória é devida quando da devolução do imóvel pelo locatário, situação que, a toda evidência, pressupõe a entrega das chaves e não se confunde com a desistência da locação antes da ocupação do imóvel.
4. A pretensão reparatória, no caso de desistência do locatário, é cabível, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil – CC, porém, o exercício de tal pretensão deve se dar pela via ordinária, não se revestindo de força executiva, ante a necessidade de se comprovar efetivamente as perdas e danos decorrentes da desistência unilateral da parte locatária, poucos dias antes do início da vigência do contrato de locação.
5. Reconhecida a inexigibilidade do título executivo, impõe-se o acolhimento da exceção de pré-executividade e, por consequência, a extinção da execução.
6. Agravo conhecido e provido.