Tribunal: TJDFT
Processo: 0705651-38.2021.8.07.0010
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-01-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0705651-38.2021.8.07.0010 RECORRENTE: SANTA LÍGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA RECORRIDO: CARLA CRISTINA SOARES BARROS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DISTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO. 10% (DEZ POR CENTO). COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. IPTU. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO. ART. 85, § 2o, DO CPC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito dos valores correspondentes ao coeficiente convencionado em cláusula penal, em virtude da resilição da promessa de compra e venda de bem imóvel, além da responsabilidade pelo pagamento dos honorários de advogado. 2. A questão debatida nos autos está sujeita às normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o do aludido diploma legal. 2.1. Por força das mencionadas regras jurídicas o exame do tema agora em análise está sujeito à intervenção do Poder Judiciário sempre que forem estabelecidas prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas ao consumidor (art. 6o, inc. V, do Código de Defesa do Consumidor). 3. As alterações legislativas promovidas pela Lei no 13.786/2018 não se aplicam ao negócio jurídico celebrado anteriormente entre as partes, à vista da aplicação do princípio tempus regit actum. 4. A resilição, que é modo de desconstituição dos negócios jurídicos bilaterais, darse-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes, de acordo com as peculiaridades envolvidas. No segundo caso ocorrerá o distrato (art. 472 do Código Civil). 5. Diante da relação de consumo e da interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC) é razoável a retenção efetuada como multa penal compensatória no valor correspondente a 10% (dez por cento) dos montantes efetivamente pagos pelo promitente comprador no caso de resilição unilateral do negócio jurídico. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. 5.1. É importante destacar que por se tratar de contrato de adesão deve ser reconhecida como abusiva a cláusula contratual que submete o consumidor a desvantagem exagerada, o que revela comportamento incompatível com a boa-fé e com a equidade, princípios que devem nortear essas relações jurídicas negociais nos moldes do art. 51, inc. IV, e § 1o, do Código de Defesa do Consumidor. 6. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.599.511-SP, submetido à sistemática de recursos repetitivos (tema no 938), consolidou o entendimento de que é válida a cobrança da comissão de corretagem desde que convencionada com clareza e transparência, observada a necessária informação ao adquirente, até o momento da celebração do negócio de promessa de compra e venda, a respeito do preço total de aquisição da unidade imobiliária, inclusive com o detalhamento do valor da respectiva comissão. 7. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com os artigos 82, § 2o, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários de advogado ao vencedor. 7.1. Percebe-se, portanto, que a noção de sucumbência está relacionada à verificação de correspondência entre o pedido da demanda e a resposta jurisdicional à pretensão exercida pelo demandante. 7.2. No caso, restou configurada a sucumbência mínima da autora, de modo que deve ser aplicado o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC. 8. Recurso interposto pela sociedade empresária demandada desprovido. Apelo manejado pela autora parcialmente provido. A recorrente alega violação ao artigo 32-A da Lei 13.786/2018, defendendo que em razão do distrato por iniciativa do promitente comprador se mostra razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) pela empresa vendedora, a fim de cobrir as despesas e prejuízos advindos com a referida dissolução contratual. No aspecto, apresenta a existência de divergência jurisprudencial colacionando julgado do STJ e do TJAM para demonstrá-la. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna pela fixação de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto ao apontado malferimento ao artigo 32-A da Lei 13.786/2018, bem como em relação ao dissídio interpretativo invocado, porquanto o acórdão impugnado se encontra em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, também aplicável às hipóteses das letras “a” e “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019, e AgRg no AREsp 2103741/ES, Rel. Ministra LAURITA VAZ, DJe 12/8/2022). Confira-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.740.911/DF. DECISÃO MANTIDA. 1. "Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021). 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Tratando-se de porcentagem dentro dos parâmetros adotados pelo STJ, não há como afastá-la sem o ingresso no campo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais 4. "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, Relatora p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019). 5. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no AREsp 1681022/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 31/3/2022, grifou-se). Ademais, a turma julgadora, diante da especificidade do caso concreto, concluiu que o negócio jurídico objeto dos autos foi celebrado em data anterior à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, razão pela qual as modificações legislativas inseridas pela novatio legis não se aplicam à hipótese. Acrescentou que a retenção de 10% (dez por cento) se mostra razoável no caso em tela, considerando que o montante previsto no instrumento negocial importa em prejuízo exagerado ao consumidor, uma vez que a soma dos valores a serem retidos corresponderia a mais de 57% (cinquenta e sete por cento) (ID 386393552). Assim, infirmar fundamento dessa natureza é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 1555125/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/12/2019, e AgInt no AREsp 1868814/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZE, DJe 19/11/2021, e AgInt no AREsp 1984146/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZE, DJe 24/3/2022). Por derradeiro, indefiro a pretendida condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, por não vislumbrar o preenchimentos dos requisitos legais para tanto. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A005

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0705651-38.2021.8.07.0010 RECORRENTE: SANTA LÍGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA RECORRIDO: CARLA CRISTINA SOARES BARROS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DISTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO. 10% (DEZ POR CENTO). COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. IPTU. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO. ART. 85, § 2o, DO CPC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito dos valores correspondentes ao coeficiente convencionado em cláusula penal, em virtude da resilição da promessa de compra e venda de bem imóvel, além da responsabilidade pelo pagamento dos honorários de advogado. 2. A questão debatida nos autos está sujeita às normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o do aludido diploma legal. 2.1. Por força das mencionadas regras jurídicas o exame do tema agora em análise está sujeito à intervenção do Poder Judiciário sempre que forem estabelecidas prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas ao consumidor (art. 6o, inc. V, do Código de Defesa do Consumidor). 3. As alterações legislativas promovidas pela Lei no 13.786/2018 não se aplicam ao negócio jurídico celebrado anteriormente entre as partes, à vista da aplicação do princípio tempus regit actum. 4. A resilição, que é modo de desconstituição dos negócios jurídicos bilaterais, darse-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes, de acordo com as peculiaridades envolvidas. No segundo caso ocorrerá o distrato (art. 472 do Código Civil). 5. Diante da relação de consumo e da interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC) é razoável a retenção efetuada como multa penal compensatória no valor correspondente a 10% (dez por cento) dos montantes efetivamente pagos pelo promitente comprador no caso de resilição unilateral do negócio jurídico. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. 5.1. É importante destacar que por se tratar de contrato de adesão deve ser reconhecida como abusiva a cláusula contratual que submete o consumidor a desvantagem exagerada, o que revela comportamento incompatível com a boa-fé e com a equidade, princípios que devem nortear essas relações jurídicas negociais nos moldes do art. 51, inc. IV, e § 1o, do Código de Defesa do Consumidor. 6. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.599.511-SP, submetido à sistemática de recursos repetitivos (tema no 938), consolidou o entendimento de que é válida a cobrança da comissão de corretagem desde que convencionada com clareza e transparência, observada a necessária informação ao adquirente, até o momento da celebração do negócio de promessa de compra e venda, a respeito do preço total de aquisição da unidade imobiliária, inclusive com o detalhamento do valor da respectiva comissão. 7. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com os artigos 82, § 2o, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários de advogado ao vencedor. 7.1. Percebe-se, portanto, que a noção de sucumbência está relacionada à verificação de correspondência entre o pedido da demanda e a resposta jurisdicional à pretensão exercida pelo demandante. 7.2. No caso, restou configurada a sucumbência mínima da autora, de modo que deve ser aplicado o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC. 8. Recurso interposto pela sociedade empresária demandada desprovido. Apelo manejado pela autora parcialmente provido. A recorrente alega violação ao artigo 32-A da Lei 13.786/2018, defendendo que em razão do distrato por iniciativa do promitente comprador se mostra razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) pela empresa vendedora, a fim de cobrir as despesas e prejuízos advindos com a referida dissolução contratual. No aspecto, apresenta a existência de divergência jurisprudencial colacionando julgado do STJ e do TJAM para demonstrá-la. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna pela fixação de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto ao apontado malferimento ao artigo 32-A da Lei 13.786/2018, bem como em relação ao dissídio interpretativo invocado, porquanto o acórdão impugnado se encontra em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, também aplicável às hipóteses das letras “a” e “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019, e AgRg no AREsp 2103741/ES, Rel. Ministra LAURITA VAZ, DJe 12/8/2022). Confira-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.740.911/DF. DECISÃO MANTIDA. 1. "Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021). 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Tratando-se de porcentagem dentro dos parâmetros adotados pelo STJ, não há como afastá-la sem o ingresso no campo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais 4. "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, Relatora p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019). 5. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no AREsp 1681022/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 31/3/2022, grifou-se). Ademais, a turma julgadora, diante da especificidade do caso concreto, concluiu que o negócio jurídico objeto dos autos foi celebrado em data anterior à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, razão pela qual as modificações legislativas inseridas pela novatio legis não se aplicam à hipótese. Acrescentou que a retenção de 10% (dez por cento) se mostra razoável no caso em tela, considerando que o montante previsto no instrumento negocial importa em prejuízo exagerado ao consumidor, uma vez que a soma dos valores a serem retidos corresponderia a mais de 57% (cinquenta e sete por cento) (ID 386393552). Assim, infirmar fundamento dessa natureza é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 1555125/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/12/2019, e AgInt no AREsp 1868814/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZE, DJe 19/11/2021, e AgInt no AREsp 1984146/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZE, DJe 24/3/2022). Por derradeiro, indefiro a pretendida condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, por não vislumbrar o preenchimentos dos requisitos legais para tanto. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A005