Tribunal: TJDFT
Processo: 0739480-89.2021.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de publicação: 2023-08-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS PR3TR Presidência da Terceira Turma Recursal Número do processo: 0739480-89.2021.8.07.0016 Classe judicial: RECURSO EXTRAORDINÁRIO (212) RECORRENTE: DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA RECORRIDO: KEMERSON FABIANO DE OLIVEIRA, REGIANE REGO DA SILVA RODRIGUES DECISÃO Trata-se de recurso extraordinário interposto pelo Distrito Federal com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra os acórdãos proferidos pela Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Distrito Federal, cujas ementas são as seguintes: CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. LUCROS CESSANTES - CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO “HABITE-SE” JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO. 1. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Daí que sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA. 2. A construtora é parte legítima para arcar com os prejuízos decorrentes do atraso na entrega de imóvel comprado na planta, dentre eles os denominados “juros de obra”. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. 3. Trata o feito de pretensão de restituição de juros de obra e reparação material cumulada com multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a abusividade da cláusula contratual que previa a contagem do prazo de tolerância de entrega do bem em dias úteis; aplicou a inversão de parte da cláusula penal em favor do consumidor; condenou o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra, bem como ao pagamento de lucros cessantes. 4. Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do microssistema instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990). De outro giro, inaplicável ao caso dos autos a lei no 13.786/2018, posto que o contrato em debate foi celebrado em 04/11/2013, portanto, em data anterior à sua vigência. 5. Inexistência de Caso Fortuito 5.1 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. 5.2 Por sua vez, eventual morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016. Importar salientar que não há comprovação de culpa da administração por atraso na certificação da conclusão da obra. 6. Validade da cláusula de contagem do prazo de tolerância em dias úteis 6.1 - É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE:9/03/2015. Pág.: 208. Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90. 6.2 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Sétima, item 7.1 do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID Num. 38320249 - Pág. 8). Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/04/2014, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/10/2014 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 14/05/2015, conforme “Termo de Recebimento de Imóvel” (ID Num. 38320409 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega de 216 dias. 7. Inversão da Cláusula Penal. 7.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido". 7.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula 5.1, alínea “a” dispõe: “caso o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) deixem de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula sexta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, a INCORPORADORA poderá, alternativamente: a) executar o crédito, acrescido de correção monetário pelo IGP-M/FGV, além de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% incidentes sobre o débito corrigido, sempre calculados pro rata dia, e honorários de advogado [...]” (ID Num. 38320249 - Pág. 3). 7.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à “Cláusula 5.1”, é que a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa. 7.4 A referida alínea prevê incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor deste a base de cálculo para a incidência da multa. 8. Lucros Cessantes 8.1 O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. 8.2 Além disso, no julgamento do REsp 1729593/SP em Corte Especial, em 11/09/2019, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 8.3 Portanto, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o pretendido pelo autor na inicial, pois equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês, e fixado pelo juízo de origem, considerando-se o período de atraso, apurando-se o valor de R$ 5.083,77. Dessa forma, a sentença deve ser mantida quanto à inversão da cláusula penal. 9. Cumulação de Lucros Cessantes e Cláusula Penal Moratória 9.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 9.2. Dessa forma, vale esclarecer que a inversão da cláusula penal impede a cumulação com lucros cessantes. Assim compreendido como vedação de incidência simultânea dos juros mensais compensatórios (remuneratórios) sobre a dívida (valor do imóvel), conforme previsto na Cláusula 5.1, com os lucros cessantes, pois da mesma natureza. 9.3. Entretanto, no caso, a sentença não utilizou a Cláusula 5.1 em sua totalidade, mas somente a parte que previu a incidência da multa de 2%, uma só vez, como penalidade da mora na entrega, sem aplicar os juros de compensatórios. Dessa forma, entendo aplicável ao caso a indenização por lucros cessantes, o que beneficia o réu, uma vez que a inversão da cláusula penal (da cláusula 5.1) implicaria pagamento de juros mensais de 1% em contraste com o percentual de 0,5% conferido a título de lucros cessantes. 10. Juros de Obra. 7.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de exigidas a partir de 28/10/2014. 7.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação". 7.3 Apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 14/05/2015 (ID Num. 38320409 - Pág. 1) e a “Carta de Habite-se” ter sido expedida em 07/04/2015 (ID Num. 38320452 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra após 28/10/2014 (ID Num. 38320251 - Pág. 1). Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, passando à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos a partir de 28/10/2014. 7.4 Desse modo, irretocável a sentença quanto à determinação da devolução simples ao autor, da quantia indevidamente paga a título de juros de obra (R$ 9.575,69). 8. Finalmente, no que tange ao termo inicial para contagem de correção monetária e juros, a sentença o fixou como sendo a data da sentença e a data da citação, respectivamente, motivo pelo qual inexistente o interesse recursal neste particular. 9. RECURSO DE DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NO MÉRITO, IMPROVIDO. 11. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, DÚVIDA OU ERRO MATERIAL INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Constitui pressuposto intrínseco dos Embargos de Declaração a existência de obscuridade, contradição, omissão, erro material ou dúvida (Arts. 48, da Lei no 9.099/95 e 1.022 do CPC). 2. Os presentes embargos não apontam omissão, contradição, obscuridade ou erro material, mas sim buscam reexame de matéria devidamente analisada e julgada. Isso porque a embargante insiste nas teses defensivas (lucros cessantes não comprovados; impossibilidade de cumulação de cláusula penal e lucros cessantes etc.). A decisão, entretanto, já foi dada, desafiando outro tipo de recurso que não os EMBARGOS de DECLARAÇÃO, cuja rejeição é medida que se impõe. 3. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS. 4. Decisão proferida nos termos do art. 46, da lei no 9.099/95. O recorrente apresentou Reclamação no. 0742431-70.2022.8.07.0000 perante a Câmara de Uniformização e Jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que proferiu decisão determinando o sobrestamento do presente processo, a fim de aguardar o pronunciamento de mérito da referida Reclamação (ID 42393967). Diante do julgamento de mérito da Reclamação interposta, foi proferida decisão para determinar a cassação dos acórdãos (ID 50246024), in verbis: PROCESSO CIVIL. RECLAMAÇÃO CÍVEL. ACÓRDÃO RECLAMADO. TURMA RECURSAL. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INVERSÃO. CLÁUSULA PENAL. CASO CONCRETO. INDEVIDA. 1. A despeito da controvertida natureza jurídica da reclamação, não obstante não se tratar de recurso, resta induvidosa sua destacada previsão legal no novo diploma adjetivo como um desdobramento do direito de ação e meio excepcional de impugnação de decisões judiciais, cujas hipóteses de cabimento encontram-se delineadas no artigo 988 do Código de Processo Civil e no artigo 196 do Regimento Interno desta Egrégia Corte de Justiça. 2. O Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, alinhou em pacificação a matéria, ocasião em decidiu nos temas 970 e 971, respectivamente, que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes e que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento. 3. Não é possível a cumulação da multa compensatória com os lucros cessantes, conforme assentado pelo regime dos recursos repetitivos no âmbito do Superior Tribunal de Justiça e em diversos precedentes alinhados desta Egrégia Corte de Justiça, fundamento que reside na necessidade de manter o equilíbrio contratual de maneira que o consumidor seja compensado pelos danos causados em razão da demora na construção e entrega do imóvel, entretanto, sem que a providência atinja um ônus desproporcional a acarretar um bis in idem na sua reparação pelos prejuízos causados. 4. Diante da impossibilidade de cumulação de condenação de mesma natureza jurídica (compensatória) e reconhecida a desproporção entre a multa fixada contratualmente em pagamento único de quantia igual à 2% sobre o débito atualizado à época do inadimplemento e os lucros cessantes efetivamente suportados pelos consumidores, é cogente o afastamento da inversão da cláusula penal em favor dos consumidores e a fixação de indenização material por lucros cessantes correspondente ao pagamento mensal de valor equivalente ao aluguel do imóvel durante o período de atraso na entrega da obra. 5. Reclamação conhecida e julgada procedente. De tal modo, restabeleço o curso processual e remeto os autos ao órgão julgador do acórdão recorrido para observância da decisão da Câmara de Uniformização deste Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reportada acima. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Brasília, 25 de agosto de 2023. EDI MARIA COUTINHO BIZZI Presidente da Terceira Turma Recursal

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS PR3TR Presidência da Terceira Turma Recursal Número do processo: 0739480-89.2021.8.07.0016 Classe judicial: RECURSO EXTRAORDINÁRIO (212) RECORRENTE: DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA RECORRIDO: KEMERSON FABIANO DE OLIVEIRA, REGIANE REGO DA SILVA RODRIGUES DECISÃO Trata-se de recurso extraordinário interposto pelo Distrito Federal com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra os acórdãos proferidos pela Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Distrito Federal, cujas ementas são as seguintes: CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. LUCROS CESSANTES - CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO “HABITE-SE” JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO. 1. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Daí que sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA. 2. A construtora é parte legítima para arcar com os prejuízos decorrentes do atraso na entrega de imóvel comprado na planta, dentre eles os denominados “juros de obra”. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. 3. Trata o feito de pretensão de restituição de juros de obra e reparação material cumulada com multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a abusividade da cláusula contratual que previa a contagem do prazo de tolerância de entrega do bem em dias úteis; aplicou a inversão de parte da cláusula penal em favor do consumidor; condenou o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra, bem como ao pagamento de lucros cessantes. 4. Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do microssistema instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990). De outro giro, inaplicável ao caso dos autos a lei no 13.786/2018, posto que o contrato em debate foi celebrado em 04/11/2013, portanto, em data anterior à sua vigência. 5. Inexistência de Caso Fortuito 5.1 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. 5.2 Por sua vez, eventual morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016. Importar salientar que não há comprovação de culpa da administração por atraso na certificação da conclusão da obra. 6. Validade da cláusula de contagem do prazo de tolerância em dias úteis 6.1 - É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE:9/03/2015. Pág.: 208. Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90. 6.2 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Sétima, item 7.1 do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID Num. 38320249 - Pág. 8). Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/04/2014, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/10/2014 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 14/05/2015, conforme “Termo de Recebimento de Imóvel” (ID Num. 38320409 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega de 216 dias. 7. Inversão da Cláusula Penal. 7.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido". 7.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula 5.1, alínea “a” dispõe: “caso o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) deixem de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula sexta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, a INCORPORADORA poderá, alternativamente: a) executar o crédito, acrescido de correção monetário pelo IGP-M/FGV, além de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% incidentes sobre o débito corrigido, sempre calculados pro rata dia, e honorários de advogado [...]” (ID Num. 38320249 - Pág. 3). 7.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à “Cláusula 5.1”, é que a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa. 7.4 A referida alínea prevê incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor deste a base de cálculo para a incidência da multa. 8. Lucros Cessantes 8.1 O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. 8.2 Além disso, no julgamento do REsp 1729593/SP em Corte Especial, em 11/09/2019, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 8.3 Portanto, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o pretendido pelo autor na inicial, pois equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês, e fixado pelo juízo de origem, considerando-se o período de atraso, apurando-se o valor de R$ 5.083,77. Dessa forma, a sentença deve ser mantida quanto à inversão da cláusula penal. 9. Cumulação de Lucros Cessantes e Cláusula Penal Moratória 9.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 9.2. Dessa forma, vale esclarecer que a inversão da cláusula penal impede a cumulação com lucros cessantes. Assim compreendido como vedação de incidência simultânea dos juros mensais compensatórios (remuneratórios) sobre a dívida (valor do imóvel), conforme previsto na Cláusula 5.1, com os lucros cessantes, pois da mesma natureza. 9.3. Entretanto, no caso, a sentença não utilizou a Cláusula 5.1 em sua totalidade, mas somente a parte que previu a incidência da multa de 2%, uma só vez, como penalidade da mora na entrega, sem aplicar os juros de compensatórios. Dessa forma, entendo aplicável ao caso a indenização por lucros cessantes, o que beneficia o réu, uma vez que a inversão da cláusula penal (da cláusula 5.1) implicaria pagamento de juros mensais de 1% em contraste com o percentual de 0,5% conferido a título de lucros cessantes. 10. Juros de Obra. 7.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de exigidas a partir de 28/10/2014. 7.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação". 7.3 Apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 14/05/2015 (ID Num. 38320409 - Pág. 1) e a “Carta de Habite-se” ter sido expedida em 07/04/2015 (ID Num. 38320452 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra após 28/10/2014 (ID Num. 38320251 - Pág. 1). Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, passando à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos a partir de 28/10/2014. 7.4 Desse modo, irretocável a sentença quanto à determinação da devolução simples ao autor, da quantia indevidamente paga a título de juros de obra (R$ 9.575,69). 8. Finalmente, no que tange ao termo inicial para contagem de correção monetária e juros, a sentença o fixou como sendo a data da sentença e a data da citação, respectivamente, motivo pelo qual inexistente o interesse recursal neste particular. 9. RECURSO DE DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NO MÉRITO, IMPROVIDO. 11. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, DÚVIDA OU ERRO MATERIAL INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Constitui pressuposto intrínseco dos Embargos de Declaração a existência de obscuridade, contradição, omissão, erro material ou dúvida (Arts. 48, da Lei no 9.099/95 e 1.022 do CPC). 2. Os presentes embargos não apontam omissão, contradição, obscuridade ou erro material, mas sim buscam reexame de matéria devidamente analisada e julgada. Isso porque a embargante insiste nas teses defensivas (lucros cessantes não comprovados; impossibilidade de cumulação de cláusula penal e lucros cessantes etc.). A decisão, entretanto, já foi dada, desafiando outro tipo de recurso que não os EMBARGOS de DECLARAÇÃO, cuja rejeição é medida que se impõe. 3. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS. 4. Decisão proferida nos termos do art. 46, da lei no 9.099/95. O recorrente apresentou Reclamação no. 0742431-70.2022.8.07.0000 perante a Câmara de Uniformização e Jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que proferiu decisão determinando o sobrestamento do presente processo, a fim de aguardar o pronunciamento de mérito da referida Reclamação (ID 42393967). Diante do julgamento de mérito da Reclamação interposta, foi proferida decisão para determinar a cassação dos acórdãos (ID 50246024), in verbis: PROCESSO CIVIL. RECLAMAÇÃO CÍVEL. ACÓRDÃO RECLAMADO. TURMA RECURSAL. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INVERSÃO. CLÁUSULA PENAL. CASO CONCRETO. INDEVIDA. 1. A despeito da controvertida natureza jurídica da reclamação, não obstante não se tratar de recurso, resta induvidosa sua destacada previsão legal no novo diploma adjetivo como um desdobramento do direito de ação e meio excepcional de impugnação de decisões judiciais, cujas hipóteses de cabimento encontram-se delineadas no artigo 988 do Código de Processo Civil e no artigo 196 do Regimento Interno desta Egrégia Corte de Justiça. 2. O Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, alinhou em pacificação a matéria, ocasião em decidiu nos temas 970 e 971, respectivamente, que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes e que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento. 3. Não é possível a cumulação da multa compensatória com os lucros cessantes, conforme assentado pelo regime dos recursos repetitivos no âmbito do Superior Tribunal de Justiça e em diversos precedentes alinhados desta Egrégia Corte de Justiça, fundamento que reside na necessidade de manter o equilíbrio contratual de maneira que o consumidor seja compensado pelos danos causados em razão da demora na construção e entrega do imóvel, entretanto, sem que a providência atinja um ônus desproporcional a acarretar um bis in idem na sua reparação pelos prejuízos causados. 4. Diante da impossibilidade de cumulação de condenação de mesma natureza jurídica (compensatória) e reconhecida a desproporção entre a multa fixada contratualmente em pagamento único de quantia igual à 2% sobre o débito atualizado à época do inadimplemento e os lucros cessantes efetivamente suportados pelos consumidores, é cogente o afastamento da inversão da cláusula penal em favor dos consumidores e a fixação de indenização material por lucros cessantes correspondente ao pagamento mensal de valor equivalente ao aluguel do imóvel durante o período de atraso na entrega da obra. 5. Reclamação conhecida e julgada procedente. De tal modo, restabeleço o curso processual e remeto os autos ao órgão julgador do acórdão recorrido para observância da decisão da Câmara de Uniformização deste Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reportada acima. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Brasília, 25 de agosto de 2023. EDI MARIA COUTINHO BIZZI Presidente da Terceira Turma Recursal