Tribunal: TJDFT
Processo: 0714283-23.2021.8.07.0020
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-09-14
Data de publicação: 2023-10-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO OBSERVÂNCIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10%. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
1. No caso, ante a ausência de conduta da promitente vendedora apta a justificar a resolução do contrato, diante da incontroversa inadimplência do adquirente e diante do pedido de rescisão contratual formulado na petição inicial, verifica-se que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do da promitente comprador.
2. Incabível a atribuição da obrigação de pagamento dos impostos e taxas condominiais ao adquirente, enquanto não imitido na posse do bem imóvel adquirido.
3. Conforme o Tema 938 dos recursos repetitivos e julgamento do REsp 1.599.511/SP, o Superior Tribunal de Justiça assentou a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e com o destaque do valor da comissão de corretagem.
3.1. No contrato há apenas a indicação do preço global do empreendimento sem, contudo, avultar qualquer menção à comissão. Além disso, o Parágrafo Segundo da Cláusula Segunda do contrato expressamente estabelece que a promitente vendedora não realiza ou intermedia qualquer serviço de corretagem imobiliária, ficando a cargo do comprador ajustar o pagamento da comissão de corretagem diretamente com o corretor ou imobiliária por ele contratado. Destarte, seja por não indicar adequadamente os valores referentes à taxa de corretagem, seja por contrariar à disposição contratual expressa, descabida a retenção da taxa de corretagem.
4. A multa compensatória é estipulada para a hipótese de inadimplemento total da obrigação, situação em que a pena previamente estabelecida serve como prefixação das perdas e danos decorrentes da inexecução do contrato ou, eventualmente, sem perder essa função, para delimitação da indenização sem a necessidade de prova do prejuízo, o que então é preciso apenas no prejuízo excedente, desde que expresso o direito de exigir a suplementação, nos termos do art. 416, parágrafo único, segunda parte, do Código Civil.
5. Em relação aos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
5.1. Entretanto, na hipótese, há particularidade que justifique a redução da multa fixada em sentença ao percentual de 10%, como pretendido pelo promitente comprador. Isso porque foi estabelecida entre as partes a multa rescisória convencional, que prefixou o valor da indenização pelas perdas e danos por inadimplemento contratual, em 10% sobre os valores efetivamente pagos, não havendo, na espécie, prova do prejuízo excedente pelos custos de administração assumidos pela promitente vendedora, que a fim de comprová-lo.
6. De acordo com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.002, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
7. A inscrição indevida em dívida ativa por débitos tributários, de responsabilidade da promitente vendedora que não promoveu o pagamento do IPTU até a entrega do imóvel acarreta dano moral.
8. Apelação do autor conhecida e provida em parte. Apelação da ré conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO OBSERVÂNCIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10%. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
1. No caso, ante a ausência de conduta da promitente vendedora apta a justificar a resolução do contrato, diante da incontroversa inadimplência do adquirente e diante do pedido de rescisão contratual formulado na petição inicial, verifica-se que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do da promitente comprador.
2. Incabível a atribuição da obrigação de pagamento dos impostos e taxas condominiais ao adquirente, enquanto não imitido na posse do bem imóvel adquirido.
3. Conforme o Tema 938 dos recursos repetitivos e julgamento do REsp 1.599.511/SP, o Superior Tribunal de Justiça assentou a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e com o destaque do valor da comissão de corretagem.
3.1. No contrato há apenas a indicação do preço global do empreendimento sem, contudo, avultar qualquer menção à comissão. Além disso, o Parágrafo Segundo da Cláusula Segunda do contrato expressamente estabelece que a promitente vendedora não realiza ou intermedia qualquer serviço de corretagem imobiliária, ficando a cargo do comprador ajustar o pagamento da comissão de corretagem diretamente com o corretor ou imobiliária por ele contratado. Destarte, seja por não indicar adequadamente os valores referentes à taxa de corretagem, seja por contrariar à disposição contratual expressa, descabida a retenção da taxa de corretagem.
4. A multa compensatória é estipulada para a hipótese de inadimplemento total da obrigação, situação em que a pena previamente estabelecida serve como prefixação das perdas e danos decorrentes da inexecução do contrato ou, eventualmente, sem perder essa função, para delimitação da indenização sem a necessidade de prova do prejuízo, o que então é preciso apenas no prejuízo excedente, desde que expresso o direito de exigir a suplementação, nos termos do art. 416, parágrafo único, segunda parte, do Código Civil.
5. Em relação aos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
5.1. Entretanto, na hipótese, há particularidade que justifique a redução da multa fixada em sentença ao percentual de 10%, como pretendido pelo promitente comprador. Isso porque foi estabelecida entre as partes a multa rescisória convencional, que prefixou o valor da indenização pelas perdas e danos por inadimplemento contratual, em 10% sobre os valores efetivamente pagos, não havendo, na espécie, prova do prejuízo excedente pelos custos de administração assumidos pela promitente vendedora, que a fim de comprová-lo.
6. De acordo com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.002, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
7. A inscrição indevida em dívida ativa por débitos tributários, de responsabilidade da promitente vendedora que não promoveu o pagamento do IPTU até a entrega do imóvel acarreta dano moral.
8. Apelação do autor conhecida e provida em parte. Apelação da ré conhecida e não provida.