Tribunal: TJDFT
Processo: 0737236-56.2022.8.07.0016
Órgão julgador: ARNALDO CORRÊA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-02-06
Data de publicação: 2023-02-15

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL. DANOS/AVARIAS. DANOS MATERIAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL DO MANDATÁRIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais proposta em razão da inexecução contratual da ré relativa a contrato de administração de imóvel. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento de R$ 8.638,99 (oito mil, seiscentos e trinta e oito reais e noventa e nove centavos), pelos danos materiais.
2. A ré apresentou recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.
3. Em seu recurso, a parte ré afirmou que o imóvel de propriedade da parte autora foi vistoriado pela recorrente (ID de origem n.136498111) e, após um longo período de locação, foram executadas as manutenções necessárias por conta da última inquilina em 09/02/2022, sendo o imóvel entregue em conformidade com o laudo de vistoria inicial feito pela recorrente. Dessa forma, defendeu que não houve confissão quanto à entrega do imóvel em desacordo com o contrato e com o estado que o imóvel foi entregue à ré para administração. Ponderou que eventuais problemas estruturais do imóvel são de responsabilidade da própria autora, não se podendo imputar a responsabilidade desses danos à ré ou à última inquilina. Concluiu que não houve descumprimento contratual, mormente porque o contrato formalizado entre as partes não previu manutenção e reparo no imóvel. Isto posto, requereu o provimento do recurso para julgar improcedente o pedido de danos materiais.
4. As partes formalizaram contrato de administração de imóvel, legítimo e válido, tendo a autora outorgado à mobiliária recorrente poderes para gerir e administrar o imóvel.
5. O Artigo 667 do Código Civil prevê a responsabilidade do mandatário: “Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.
6. Observa-se que os danos e a impugnação da parte autora quanto a objetos faltantes no imóvel não se tratam de danos estruturais e, portanto, não seriam de sua responsabilidade, mas de responsabilidade da ré/imobiliária e da inquilina.
7. Cabia a ré devolver o imóvel nas condições em que lhe foi entregue, ainda que eventuais reparos devessem ter sido exigidos da última inquilina, o que não o fez, não se desincumbindo de seu ônus processual quanto ao cumprimento do contrato entre partes.
8. Corretamente, concluiu o juízo sentenciante: “(...) As razões apresentadas pela requerida em sua contestação deixam claro que a o imóvel, ao final do contrato de administração, foi restituído à autora com avarias e faltando acessórios, tanto é que, após reclamação da autora, a requerida afirma que se dispôs, por mera liberalidade, a repor alguns acessórios e fazer alguns reparos, sem, no entanto, apresentar prova alguma nesse sentido”.
9. Dessa forma, são devidos os danos materiais suportados pela autora e comprovados, conforme documentos de ID n. 42254785/86. Por fim, ressalta-se que, embora a ré tenha afirmado que fez alguns dos reparos exigidos pela autora e que repôs alguns dos itens faltantes, não comprovou tal fato, tampouco impugnou o valor dos danos materiais, devendo o valor fixado na origem ser mantido.
10. Nesse sentido: “RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE DESPESAS POR PARTE DO LOCATÁRIO. DANOS MATERIAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL DO MANDATÁRIO. 1 - Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória por danos materiais e morais decorrente de descumprimento de contrato de administração de imóvel. Recurso da ré visando à reforma da sentença, que julgou procedente em parte o pedido. 2 - Preliminar. Ilegitimidade Passiva. Asserção. O exame das condições da ação se dá com abstração dos fatos demonstrados no processo. Examinados as provas e argumentos o provimento é de mérito. Jurisprudência pacífica do STJ (AgRg no AREsp 655283 / RJ 2015/0014428-8. Relator, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). As alegações expostas na petição inicial indicam descumprimento de obrigação contratual por parte da ré, ora recorrente. A análise acerca da responsabilidade civil da ré demanda o exame de provas e, portanto, é matéria atinente ao mérito. Preliminar que se rejeita 3 - Responsabilidade civil. Contrato de prestação de serviços. Administração de locação imobiliária. Em face do que dispõem os arts. 475 e 667 do Código Civil, o contrato de administração de imóvel impõe ao mandatário (administrador) o dever de agir com zelo necessário e diligência habitual na defesa dos interesses do mandante (proprietário). Em caso de descumprimento de obrigação contratual, deve a administradora de imóvel responder pelos danos causados ao contratante. Precedente (Acórdão 1373086, 07207688520208070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal). 4 - Descumprimento de obrigação contratual. A cláusula IV, parágrafo 1o, do contrato firmado pelas partes prevê expressamente a obrigação de a administradora fazer acompanhamento periódico das despesas de condomínio e IPTU/TLP (ID. 34146914). Segundo narra a própria ré, administradora do imóvel, a locatária da época deixou de adimplir as taxas condominiais pelo período de cerca de um ano (junho de 2017 a junho de 2018), fato que só foi descoberto pela ré, que tinha obrigação contratual de acompanhar as despesas, muito tempo depois, em julho de 2018. Ademais, há verossimilhança nas alegações do autor, locador e mandante, de que somente tomou conhecimento da dívida ao ser demandado judicialmente, em ação de cobrança, pelo condomínio, a qual inclusive correu à sua revelia, resultando em penhora do valor da dívida acrescido de encargos. Ressalta-se que, mesmo a ré tendo diligenciado posteriormente para cobrar o valor da dívida da locatária, em ação judicial de despejo (Proc. 0717878-92.2018.8.07.0001), o pedido não englobou todo o débito, de modo que, por fim, o autor teve de suportar os encargos decorrentes do atraso das dívidas remanescentes (ID. 34146919). Resta, portanto, à falta de diligência tempestiva, caracterizado o descumprimento de obrigação contratual, pelo qual deve responder a ré. 5 - Danos materiais. A indenização por danos materiais exige a demonstração de efetivo decréscimo patrimonial em decorrência do fato. O autor demonstrou que, em razão do descumprimento da obrigação, despendeu, em ação judicial, a monta de R$ 11.911,91 a título de pagamento do principal, juros de mora, correção monetária e multa (ID. 34146919 - pág. 65), além de R$ 1.141,26, extrajudicialmente, relativos a dívidas que não foram pagas pela ex-inquilina por estarem prescritas (ID. 34146921). Do valor total, R$ 13.053,17, deve ser deduzida a monta relativa ao principal, R$ 4.454,17, que era devido pelo autor e inclusive foi objeto de acordo com a antiga inquilina (ID. 34146919 - pág. 11/13, 34146968, 34146970 e 34146971). Dessarte, é de se reformar a sentença apenas para corrigir/reduzir o valor da condenação para R$ 8.599,00, mantidas as demais cominações relativas aos encargos legais. 6 - Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios, em face do que dispõe o art. 55 da Lei n. 9.099/1995, inaplicáveis as disposições da Lei n. 9.099/1995”.
11. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

12. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios em favor do patrono da parte recorrida, fixados em 10% do valor da condenação.

13. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL. DANOS/AVARIAS. DANOS MATERIAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL DO MANDATÁRIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais proposta em razão da inexecução contratual da ré relativa a contrato de administração de imóvel. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento de R$ 8.638,99 (oito mil, seiscentos e trinta e oito reais e noventa e nove centavos), pelos danos materiais.
2. A ré apresentou recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.
3. Em seu recurso, a parte ré afirmou que o imóvel de propriedade da parte autora foi vistoriado pela recorrente (ID de origem n.136498111) e, após um longo período de locação, foram executadas as manutenções necessárias por conta da última inquilina em 09/02/2022, sendo o imóvel entregue em conformidade com o laudo de vistoria inicial feito pela recorrente. Dessa forma, defendeu que não houve confissão quanto à entrega do imóvel em desacordo com o contrato e com o estado que o imóvel foi entregue à ré para administração. Ponderou que eventuais problemas estruturais do imóvel são de responsabilidade da própria autora, não se podendo imputar a responsabilidade desses danos à ré ou à última inquilina. Concluiu que não houve descumprimento contratual, mormente porque o contrato formalizado entre as partes não previu manutenção e reparo no imóvel. Isto posto, requereu o provimento do recurso para julgar improcedente o pedido de danos materiais.
4. As partes formalizaram contrato de administração de imóvel, legítimo e válido, tendo a autora outorgado à mobiliária recorrente poderes para gerir e administrar o imóvel.
5. O Artigo 667 do Código Civil prevê a responsabilidade do mandatário: “Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.
6. Observa-se que os danos e a impugnação da parte autora quanto a objetos faltantes no imóvel não se tratam de danos estruturais e, portanto, não seriam de sua responsabilidade, mas de responsabilidade da ré/imobiliária e da inquilina.
7. Cabia a ré devolver o imóvel nas condições em que lhe foi entregue, ainda que eventuais reparos devessem ter sido exigidos da última inquilina, o que não o fez, não se desincumbindo de seu ônus processual quanto ao cumprimento do contrato entre partes.
8. Corretamente, concluiu o juízo sentenciante: “(...) As razões apresentadas pela requerida em sua contestação deixam claro que a o imóvel, ao final do contrato de administração, foi restituído à autora com avarias e faltando acessórios, tanto é que, após reclamação da autora, a requerida afirma que se dispôs, por mera liberalidade, a repor alguns acessórios e fazer alguns reparos, sem, no entanto, apresentar prova alguma nesse sentido”.
9. Dessa forma, são devidos os danos materiais suportados pela autora e comprovados, conforme documentos de ID n. 42254785/86. Por fim, ressalta-se que, embora a ré tenha afirmado que fez alguns dos reparos exigidos pela autora e que repôs alguns dos itens faltantes, não comprovou tal fato, tampouco impugnou o valor dos danos materiais, devendo o valor fixado na origem ser mantido.
10. Nesse sentido: “RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE DESPESAS POR PARTE DO LOCATÁRIO. DANOS MATERIAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL DO MANDATÁRIO. 1 - Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória por danos materiais e morais decorrente de descumprimento de contrato de administração de imóvel. Recurso da ré visando à reforma da sentença, que julgou procedente em parte o pedido. 2 - Preliminar. Ilegitimidade Passiva. Asserção. O exame das condições da ação se dá com abstração dos fatos demonstrados no processo. Examinados as provas e argumentos o provimento é de mérito. Jurisprudência pacífica do STJ (AgRg no AREsp 655283 / RJ 2015/0014428-8. Relator, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). As alegações expostas na petição inicial indicam descumprimento de obrigação contratual por parte da ré, ora recorrente. A análise acerca da responsabilidade civil da ré demanda o exame de provas e, portanto, é matéria atinente ao mérito. Preliminar que se rejeita 3 - Responsabilidade civil. Contrato de prestação de serviços. Administração de locação imobiliária. Em face do que dispõem os arts. 475 e 667 do Código Civil, o contrato de administração de imóvel impõe ao mandatário (administrador) o dever de agir com zelo necessário e diligência habitual na defesa dos interesses do mandante (proprietário). Em caso de descumprimento de obrigação contratual, deve a administradora de imóvel responder pelos danos causados ao contratante. Precedente (Acórdão 1373086, 07207688520208070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal). 4 - Descumprimento de obrigação contratual. A cláusula IV, parágrafo 1o, do contrato firmado pelas partes prevê expressamente a obrigação de a administradora fazer acompanhamento periódico das despesas de condomínio e IPTU/TLP (ID. 34146914). Segundo narra a própria ré, administradora do imóvel, a locatária da época deixou de adimplir as taxas condominiais pelo período de cerca de um ano (junho de 2017 a junho de 2018), fato que só foi descoberto pela ré, que tinha obrigação contratual de acompanhar as despesas, muito tempo depois, em julho de 2018. Ademais, há verossimilhança nas alegações do autor, locador e mandante, de que somente tomou conhecimento da dívida ao ser demandado judicialmente, em ação de cobrança, pelo condomínio, a qual inclusive correu à sua revelia, resultando em penhora do valor da dívida acrescido de encargos. Ressalta-se que, mesmo a ré tendo diligenciado posteriormente para cobrar o valor da dívida da locatária, em ação judicial de despejo (Proc. 0717878-92.2018.8.07.0001), o pedido não englobou todo o débito, de modo que, por fim, o autor teve de suportar os encargos decorrentes do atraso das dívidas remanescentes (ID. 34146919). Resta, portanto, à falta de diligência tempestiva, caracterizado o descumprimento de obrigação contratual, pelo qual deve responder a ré. 5 - Danos materiais. A indenização por danos materiais exige a demonstração de efetivo decréscimo patrimonial em decorrência do fato. O autor demonstrou que, em razão do descumprimento da obrigação, despendeu, em ação judicial, a monta de R$ 11.911,91 a título de pagamento do principal, juros de mora, correção monetária e multa (ID. 34146919 - pág. 65), além de R$ 1.141,26, extrajudicialmente, relativos a dívidas que não foram pagas pela ex-inquilina por estarem prescritas (ID. 34146921). Do valor total, R$ 13.053,17, deve ser deduzida a monta relativa ao principal, R$ 4.454,17, que era devido pelo autor e inclusive foi objeto de acordo com a antiga inquilina (ID. 34146919 - pág. 11/13, 34146968, 34146970 e 34146971). Dessarte, é de se reformar a sentença apenas para corrigir/reduzir o valor da condenação para R$ 8.599,00, mantidas as demais cominações relativas aos encargos legais. 6 - Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios, em face do que dispõe o art. 55 da Lei n. 9.099/1995, inaplicáveis as disposições da Lei n. 9.099/1995”.
11. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

12. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios em favor do patrono da parte recorrida, fixados em 10% do valor da condenação.

13. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.