Tribunal: TJDFT
Processo: 0767107-68.2021.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-31

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALUGUEL IMÓVEL EXCLUSIVAMENTE COMERCIAL. ÁREA RESIDENCIAL. INTERDIÇÃO DE ATIVIDADES. JUSTA CAUSA. NULIDADE DE CLÁUSULAS. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 4o Juizado Especial Cível de Brasília
, que julgou procedente o pedido. O dispositivo da sentença tem a seguinte redação: JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para, com base nos art. 5o e 6o da Lei 9.099/95: 1) RESCINDIR de pleno direito o contrato de aluguel entabulado entre as partes, considerando como data da rescisão o dia 19/04/2021, bem como considero nulo o Parágrafo primeiro da Cláusula Nona do contrato firmado entre as partes, devendo os autores restituírem a ré o imóvel locado no prazo máximo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado da presente decisão, com todos os alugueis e acessórios pagos até 19/04/2021, sob pena de multa diária a ser estipulada em eventual juízo de execução. 2) DECLARO nula a expressão “e dos honorários advocatícios desde já estipulados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa” contida na Cláusula Décima Nona do contrato firmado entre as partes.”.
2. Na origem os recorridos ajuizaram ação em que pretendem a rescisão de contrato de locação e a nulidade das cláusulas contratuais que: i) disciplinam que os encargos locatícios continuam sendo devidos até a entrega do imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, incluindo a quitação do de todos os encargos de responsabilidade do locatário (cláusula nona, parágrafo primeiro) e; ii) fixam honorários advocatícios no importe de 20% na hipótese de inadimplência (cláusula décima nona). Narram que o primeiro autor celebrou contrato de locação de imóvel com finalidade exclusivamente comercial com a recorrente, sendo os demais autores fiadores no aludido contrato. O contrato previu aluguel pelo prazo de 30 (trinta) meses, com vigência entre 01/08/2020 e 31/01/2023. Afirmaram que , na vigência do negócio jurídico, em 19 de abril de 2021, o autor foi intimado de decisão proferida pelo Juízo da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF, nos autos do processo no 0701355-46.2021.8.07.0018, que proibia qualquer atividade comercial no local, sob pena de multa diária de R$1.000,00. Alegam que, em razão do embargo às atividades comerciais no local, o locatário deixou de auferir rendimentos, o que culminou em sua inadimplência face ao negócio jurídico em questão, bem como das concessionárias de serviços públicos. Relatam que o locatário tentou devolver o imóvel, lhe sendo negada a rescisão do negócio jurídico em virtude da ausência de quitação das contas de água e energia elétrica, conforme cláusula nona, parágrafo primeiro, do aludido contrato.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (Ids. 40310292 a 40310295). Foram ofertadas contrarrazões (Id. 40310301).
4. Em suas razões recursais, a ré afirma que deve ser atribuindo ao locatário os ônus inerentes à interdição das atividades pelo Poder Público, a título de risco da atividade. Alegou a incompetência dos Juizados Especiais e a nulidade da sentença decorrente da ausência de fundamentação a respeito da declaração de nulidade da cláusula contratual que fixava previamente os honorários advocatícios para a hipótese de inadimplemento. No mérito, defendeu que a sentença culminou em enriquecimento sem causa ao locatário, em razão da permanência no uso do imóvel mesmo após a interdição das atividades comerciais. Afirmou que o locatário permanece utilizando o imóvel com atividade de lubrificação e polimento de veículos, bem como instalou no local uma lanchonete.
5. A sentença proferida nos autos do processo no 0701355-46.2021.8.07.0018 proíbe toda e qualquer atividade comercial no local, deixando claro que o imóvel objeto da locação somente poderá ser usado com a finalidade residencial, em razão das normas urbanísticas que recaem sobre o local. Neste sentido, não há como se atribuir ao locatário o ônus de suportar os prejuízos inerentes à proibição, porquanto não relacionado à atividade até então exercida no local, mas a qualquer atividade comercial. O contrato foi firmado com objeto incompatível com a destinação possível de ser atribuída ao imóvel no local.
6. Após a existência de justa causa à resilição contratual, o locatário não restituiu o imóvel. Não há prova nos autos de qualquer tentativa judicial ou extrajudicial de encerrar os efeitos do aludido negócio jurídico, ônus que incumbia ao autor/recorrido. Não há notificação extrajudicial, prova de denúncia do contrato, ou qualquer elemento, ainda que informal, que indique o claro interesse do locatário em restituir o bem e resilir o negócio jurídico. Neste sentido, aplicam-se os institutos da “supressio” e da vedação do enriquecimento sem causa, uma vez que houve proveito econômico pelo locatário ao permanecer no imóvel, ainda que por finalidade diversa, e sua conduta omissiva, vinculada à boa-fé objetiva, leva o locador a crer na continuidade do negócio.
7. A impossibilidade de exercício de atividade comercial no local configura justa causa à resilição, direito mantido mesmo após o seu não exercício imediato. No entanto, não há resolução de pleno direito, em razão da continuidade do uso da coisa. É inviável a resolução do contrato com efeitos retroativos, sobremaneira em razão das execuções de títulos extrajudiciais movidas pela locadora, processo de números 0732477-83.2021.8.07.0016 e 0746486-50.2021.8.07.0016, que tem por objeto débitos locatícios a partir de 10/03/2021, data anterior ao embargo da atividade comercial e do longo lapso transcorrido entre a intimação da liminar que proibiu a atividade comercial e o ajuizamento da presente ação (mais de nove meses). Determinada a resolução contratual na data de citação no presente feito, ou seja, em 27/01/2022 (Id. 40309741), com fito de evitar o enriquecimento sem causa.
8. A cláusula nona, parágrafo primeiro do contrato obriga o locatário a permanecer vinculado ao negócio jurídico na hipótese de qualquer inadimplemento contratual. A aludida cláusula é abusiva, porquanto afasta a opção de resolução ou resilição contratual unilateral, perpetuando e agravando eventual estado de inadimplência, devendo, portanto, ser declarada nula.
9. No que tange aos honorário advocatícios, não há abusividade na estipulação, em contrato de locação de imóvel comercial, de cláusula que fixa previamente multa e honorários advocatícios em 20% nas hipóteses de descumprimento das obrigações contratualmente assumidas. No entanto, a aplicação ou não da aludida cláusula foge ao objeto dos autos. O autor requereu a nulidade da cláusula em abstrato, pretensão que não deve ser acolhida.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença, declarando a rescisão contratual em 27/01/2022 (data da citação) e a nulidade da cláusula nona, parágrafo primeiro do contrato objeto dos autos. Julgado improcedente o pedido de nulidade da cláusula décima nona, que fixou os honorários advocatícios em 20% do valor da causa. Deve o locatário promover a entrega do imóvel locado no prazo máximo de 15 (quinze) dias contados da publicação do acórdão, caso já não tenha sido entregue, sendo devido o pagamento de todos os aluguéis e acessórios até a data da efetiva entrega do bem, independente da quitação prévia dos aluguéis e demais encargos ou das condições do bem, questões que poderão ser resolvidas em processo autônomo.
11. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALUGUEL IMÓVEL EXCLUSIVAMENTE COMERCIAL. ÁREA RESIDENCIAL. INTERDIÇÃO DE ATIVIDADES. JUSTA CAUSA. NULIDADE DE CLÁUSULAS. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 4o Juizado Especial Cível de Brasília
, que julgou procedente o pedido. O dispositivo da sentença tem a seguinte redação: JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para, com base nos art. 5o e 6o da Lei 9.099/95: 1) RESCINDIR de pleno direito o contrato de aluguel entabulado entre as partes, considerando como data da rescisão o dia 19/04/2021, bem como considero nulo o Parágrafo primeiro da Cláusula Nona do contrato firmado entre as partes, devendo os autores restituírem a ré o imóvel locado no prazo máximo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado da presente decisão, com todos os alugueis e acessórios pagos até 19/04/2021, sob pena de multa diária a ser estipulada em eventual juízo de execução. 2) DECLARO nula a expressão “e dos honorários advocatícios desde já estipulados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa” contida na Cláusula Décima Nona do contrato firmado entre as partes.”.
2. Na origem os recorridos ajuizaram ação em que pretendem a rescisão de contrato de locação e a nulidade das cláusulas contratuais que: i) disciplinam que os encargos locatícios continuam sendo devidos até a entrega do imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, incluindo a quitação do de todos os encargos de responsabilidade do locatário (cláusula nona, parágrafo primeiro) e; ii) fixam honorários advocatícios no importe de 20% na hipótese de inadimplência (cláusula décima nona). Narram que o primeiro autor celebrou contrato de locação de imóvel com finalidade exclusivamente comercial com a recorrente, sendo os demais autores fiadores no aludido contrato. O contrato previu aluguel pelo prazo de 30 (trinta) meses, com vigência entre 01/08/2020 e 31/01/2023. Afirmaram que , na vigência do negócio jurídico, em 19 de abril de 2021, o autor foi intimado de decisão proferida pelo Juízo da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF, nos autos do processo no 0701355-46.2021.8.07.0018, que proibia qualquer atividade comercial no local, sob pena de multa diária de R$1.000,00. Alegam que, em razão do embargo às atividades comerciais no local, o locatário deixou de auferir rendimentos, o que culminou em sua inadimplência face ao negócio jurídico em questão, bem como das concessionárias de serviços públicos. Relatam que o locatário tentou devolver o imóvel, lhe sendo negada a rescisão do negócio jurídico em virtude da ausência de quitação das contas de água e energia elétrica, conforme cláusula nona, parágrafo primeiro, do aludido contrato.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (Ids. 40310292 a 40310295). Foram ofertadas contrarrazões (Id. 40310301).
4. Em suas razões recursais, a ré afirma que deve ser atribuindo ao locatário os ônus inerentes à interdição das atividades pelo Poder Público, a título de risco da atividade. Alegou a incompetência dos Juizados Especiais e a nulidade da sentença decorrente da ausência de fundamentação a respeito da declaração de nulidade da cláusula contratual que fixava previamente os honorários advocatícios para a hipótese de inadimplemento. No mérito, defendeu que a sentença culminou em enriquecimento sem causa ao locatário, em razão da permanência no uso do imóvel mesmo após a interdição das atividades comerciais. Afirmou que o locatário permanece utilizando o imóvel com atividade de lubrificação e polimento de veículos, bem como instalou no local uma lanchonete.
5. A sentença proferida nos autos do processo no 0701355-46.2021.8.07.0018 proíbe toda e qualquer atividade comercial no local, deixando claro que o imóvel objeto da locação somente poderá ser usado com a finalidade residencial, em razão das normas urbanísticas que recaem sobre o local. Neste sentido, não há como se atribuir ao locatário o ônus de suportar os prejuízos inerentes à proibição, porquanto não relacionado à atividade até então exercida no local, mas a qualquer atividade comercial. O contrato foi firmado com objeto incompatível com a destinação possível de ser atribuída ao imóvel no local.
6. Após a existência de justa causa à resilição contratual, o locatário não restituiu o imóvel. Não há prova nos autos de qualquer tentativa judicial ou extrajudicial de encerrar os efeitos do aludido negócio jurídico, ônus que incumbia ao autor/recorrido. Não há notificação extrajudicial, prova de denúncia do contrato, ou qualquer elemento, ainda que informal, que indique o claro interesse do locatário em restituir o bem e resilir o negócio jurídico. Neste sentido, aplicam-se os institutos da “supressio” e da vedação do enriquecimento sem causa, uma vez que houve proveito econômico pelo locatário ao permanecer no imóvel, ainda que por finalidade diversa, e sua conduta omissiva, vinculada à boa-fé objetiva, leva o locador a crer na continuidade do negócio.
7. A impossibilidade de exercício de atividade comercial no local configura justa causa à resilição, direito mantido mesmo após o seu não exercício imediato. No entanto, não há resolução de pleno direito, em razão da continuidade do uso da coisa. É inviável a resolução do contrato com efeitos retroativos, sobremaneira em razão das execuções de títulos extrajudiciais movidas pela locadora, processo de números 0732477-83.2021.8.07.0016 e 0746486-50.2021.8.07.0016, que tem por objeto débitos locatícios a partir de 10/03/2021, data anterior ao embargo da atividade comercial e do longo lapso transcorrido entre a intimação da liminar que proibiu a atividade comercial e o ajuizamento da presente ação (mais de nove meses). Determinada a resolução contratual na data de citação no presente feito, ou seja, em 27/01/2022 (Id. 40309741), com fito de evitar o enriquecimento sem causa.
8. A cláusula nona, parágrafo primeiro do contrato obriga o locatário a permanecer vinculado ao negócio jurídico na hipótese de qualquer inadimplemento contratual. A aludida cláusula é abusiva, porquanto afasta a opção de resolução ou resilição contratual unilateral, perpetuando e agravando eventual estado de inadimplência, devendo, portanto, ser declarada nula.
9. No que tange aos honorário advocatícios, não há abusividade na estipulação, em contrato de locação de imóvel comercial, de cláusula que fixa previamente multa e honorários advocatícios em 20% nas hipóteses de descumprimento das obrigações contratualmente assumidas. No entanto, a aplicação ou não da aludida cláusula foge ao objeto dos autos. O autor requereu a nulidade da cláusula em abstrato, pretensão que não deve ser acolhida.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença, declarando a rescisão contratual em 27/01/2022 (data da citação) e a nulidade da cláusula nona, parágrafo primeiro do contrato objeto dos autos. Julgado improcedente o pedido de nulidade da cláusula décima nona, que fixou os honorários advocatícios em 20% do valor da causa. Deve o locatário promover a entrega do imóvel locado no prazo máximo de 15 (quinze) dias contados da publicação do acórdão, caso já não tenha sido entregue, sendo devido o pagamento de todos os aluguéis e acessórios até a data da efetiva entrega do bem, independente da quitação prévia dos aluguéis e demais encargos ou das condições do bem, questões que poderão ser resolvidas em processo autônomo.
11. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.