Tribunal: TJDFT
Processo: 0705303-83.2022.8.07.0010
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-04-20
Data de publicação: 2023-05-05

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE RESTITUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. Cuida-se de recurso inominado interposto pela ré Lagoa Quente HJR contra a sentença que extinguiu o processo, sem resolução de mérito, em face da ré Lagoa Ecoa Towers, dada sua ilegitimidade, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para condenar a ré/recorrente à restituição de R$ 6.996,87, corrigidos monetariamente pelo INCC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

3. Em suas razões recursais, a ré/recorrente suscita preliminar de julgamento ultra petita, considerando que teria sido decretada a nulidade do instrumento de distrato, sem pedido específico para tanto. Argui, também, preliminar de ausência de interesse processual, porquanto a parte autora/recorrida teria assinado voluntariamente o distrato, constituindo-se em ato jurídico perfeito, não podendo posteriormente requerer a rescisão contratual. No mérito, defende a impossibilidade de devolução dos valores adimplidos a título de intermediação imobiliária, bem como sustenta a validade da previsão contratual de retenção de 50% na hipótese de resolução. Por fim, aduz o descabimento da aplicação do índice nacional de custo de construção (INCC) como parâmetro para atualização de eventual valor a ser restituído e pugna pela incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

4. Nos Juizados Especiais, a concessão de efeito suspensivo ao recurso ocorre em casos excepcionais, nos quais restarem demonstradas a presença de dano irreparável ou de difícil reparação, circunstâncias não verificadas no caso concreto.

5. Quanto à preliminar de julgamento ultra petita, sem razão. A nulidade do distrato decretada pela sentença é consectário lógico do expresso pedido constante da petição inicial de rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, com o respectivo pleito de restituição de valores, por culpa exclusiva da ré/recorrente pelo inadimplemento contratual. Ou seja, é indissociável a devolução de valores da modulação dos termos do distrato. Logo, evidencia-se o respeito ao princípio da adstrição no particular. Preliminar de julgamento ultra petita rejeitada.

6. Consoante teoria da asserção, o exame das condições da ação deve ser aferido com abstração da comprovação dos fatos. Assim, o interesse de agir, in casu, a utilidade e necessidade do processo para que os autores/recorridos percebam o numerário pretendido, mostra-se evidente, em virtude do pedido de rescisão contratual por culpa da ré/recorrente, que assim não entendeu extrajudicialmente. Ademais, o prévio distrato não obstaculiza a análise de pretensas cláusulas abusivas, consoante princípio da inafastabilidade do judiciário. Preliminar de ausência de interesse de agir rejeitada.

7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990).

8. No caso, as partes firmaram, na data de 15/02/2020, compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em regime de multipropriedade, referente à Cota Imobiliária (fração) n. 8, apto 215, Bloco A, do Condomínio Lagoa Eco Towers, Caldas Novas/GO, pelo valor total de R$ 30.990,00, sendo a quantia de R$ 3.550,00 correspondente à comissão de corretagem (ID 44492136 e 44492137).

9. Ao exame do referido instrumento de contrato, o imóvel deveria ter sido entregue até dezembro de 2020 (item II da cláusula nona – ID 44492136 – p. 7), com possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias (item I da cláusula nona), isto é, termo final no mês de junho de 2021. Dessa feita, à míngua de comprovação da entrega do imóvel a tempo e modo, resta configurada a mora e o respectivo inadimplemento contratual, motivo pelo qual se mostra escorreita a resolução do contrato por culpa exclusiva da ré/recorrente.

10. Consoante art. 43-A, da Lei 4.591/64, passado o prazo para a entrega da unidade, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução. Portanto, é dever da ré/recorrente restituir a quantia total despendida, inclusive o valor alusivo à comissão de corretagem, retornando as partes ao estado anterior (status quo ante).

11. Nos termos do art. 43-A, § 1o, in fine c/c § 8o do art. 67-A da Lei 4.591/64, a importância a ser restituída (R$ 6.996,87) deve ser atualizada com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. Nesse compasso, levando em conta que a cláusula terceira do contrato (ID 44492136 – p. 4), bem como o Termo de Verificação (ID 44492137 – p. 4), estabelece a aplicação do INCC para a atualização das parcelas devidas pelo promitente comprador até a entrega do empreendimento, este também deve ser o índice observado para a correção monetária dos valores a serem restituídos pela ré/recorrente.

12. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021).

13. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

14. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios aos autores/recorridos, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na forma do artigo 55, da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE RESTITUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. Cuida-se de recurso inominado interposto pela ré Lagoa Quente HJR contra a sentença que extinguiu o processo, sem resolução de mérito, em face da ré Lagoa Ecoa Towers, dada sua ilegitimidade, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para condenar a ré/recorrente à restituição de R$ 6.996,87, corrigidos monetariamente pelo INCC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

3. Em suas razões recursais, a ré/recorrente suscita preliminar de julgamento ultra petita, considerando que teria sido decretada a nulidade do instrumento de distrato, sem pedido específico para tanto. Argui, também, preliminar de ausência de interesse processual, porquanto a parte autora/recorrida teria assinado voluntariamente o distrato, constituindo-se em ato jurídico perfeito, não podendo posteriormente requerer a rescisão contratual. No mérito, defende a impossibilidade de devolução dos valores adimplidos a título de intermediação imobiliária, bem como sustenta a validade da previsão contratual de retenção de 50% na hipótese de resolução. Por fim, aduz o descabimento da aplicação do índice nacional de custo de construção (INCC) como parâmetro para atualização de eventual valor a ser restituído e pugna pela incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

4. Nos Juizados Especiais, a concessão de efeito suspensivo ao recurso ocorre em casos excepcionais, nos quais restarem demonstradas a presença de dano irreparável ou de difícil reparação, circunstâncias não verificadas no caso concreto.

5. Quanto à preliminar de julgamento ultra petita, sem razão. A nulidade do distrato decretada pela sentença é consectário lógico do expresso pedido constante da petição inicial de rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, com o respectivo pleito de restituição de valores, por culpa exclusiva da ré/recorrente pelo inadimplemento contratual. Ou seja, é indissociável a devolução de valores da modulação dos termos do distrato. Logo, evidencia-se o respeito ao princípio da adstrição no particular. Preliminar de julgamento ultra petita rejeitada.

6. Consoante teoria da asserção, o exame das condições da ação deve ser aferido com abstração da comprovação dos fatos. Assim, o interesse de agir, in casu, a utilidade e necessidade do processo para que os autores/recorridos percebam o numerário pretendido, mostra-se evidente, em virtude do pedido de rescisão contratual por culpa da ré/recorrente, que assim não entendeu extrajudicialmente. Ademais, o prévio distrato não obstaculiza a análise de pretensas cláusulas abusivas, consoante princípio da inafastabilidade do judiciário. Preliminar de ausência de interesse de agir rejeitada.

7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990).

8. No caso, as partes firmaram, na data de 15/02/2020, compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em regime de multipropriedade, referente à Cota Imobiliária (fração) n. 8, apto 215, Bloco A, do Condomínio Lagoa Eco Towers, Caldas Novas/GO, pelo valor total de R$ 30.990,00, sendo a quantia de R$ 3.550,00 correspondente à comissão de corretagem (ID 44492136 e 44492137).

9. Ao exame do referido instrumento de contrato, o imóvel deveria ter sido entregue até dezembro de 2020 (item II da cláusula nona – ID 44492136 – p. 7), com possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias (item I da cláusula nona), isto é, termo final no mês de junho de 2021. Dessa feita, à míngua de comprovação da entrega do imóvel a tempo e modo, resta configurada a mora e o respectivo inadimplemento contratual, motivo pelo qual se mostra escorreita a resolução do contrato por culpa exclusiva da ré/recorrente.

10. Consoante art. 43-A, da Lei 4.591/64, passado o prazo para a entrega da unidade, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução. Portanto, é dever da ré/recorrente restituir a quantia total despendida, inclusive o valor alusivo à comissão de corretagem, retornando as partes ao estado anterior (status quo ante).

11. Nos termos do art. 43-A, § 1o, in fine c/c § 8o do art. 67-A da Lei 4.591/64, a importância a ser restituída (R$ 6.996,87) deve ser atualizada com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. Nesse compasso, levando em conta que a cláusula terceira do contrato (ID 44492136 – p. 4), bem como o Termo de Verificação (ID 44492137 – p. 4), estabelece a aplicação do INCC para a atualização das parcelas devidas pelo promitente comprador até a entrega do empreendimento, este também deve ser o índice observado para a correção monetária dos valores a serem restituídos pela ré/recorrente.

12. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021).

13. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

14. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios aos autores/recorridos, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na forma do artigo 55, da Lei no 9.099/95.