Tribunal: TJDFT
Processo: 0704777-85.2023.8.07.0009
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-12-01
Data de publicação: 2023-12-13

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMÓVEL DANIFICADO. GARANTIA CONTRATUAL ASSUMIDA PELA IMOBILIÁRIA. EVIDENCIADA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. LUCROS CESSANTES. VALOR MANTIDO. RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível e Criminal de Samambaia que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes; b) condenar a requerida a pagar à autora o valor de R$ 9.906,98, a título de danos materiais; c) condenar a parte requerida ao pagamento à parte autora da quantia de R$ 1.857,14, a título de lucros cessantes, tendo como base o último valor de aluguel fixado para o imóvel objeto do feito; d) condenar ainda a parte requerida ao pagamento à parte autora da quantia de R$ 5.571,42, a título de cláusula penal.
2. Na origem a autora, ora recorrida, ajuizou ação em que pretendeu a condenação da parte requerida ao pagamento da quantia de R$ 9.906,98, a título de danos emergentes; ao pagamento do valor de R$ 9.285,70, à título de lucros cessantes e ao pagamento do valor de R$ 5.571,42, a título de multa contratual e a rescisão do contrato. Afirmou que é proprietária do imóvel indicado na inicial e firmou com a ré contrato de administração do bem com a finalidade de gerenciamento do bem e locação dele a terceiros. Informou que a ré sublocou o imóvel a terceiros; no entanto, nas últimas duas locações, o imóvel passou a apresentar diversos danos. Esclareceu que decidiu manter o contrato com a ré, sob promessa de que os danos ocasionados no imóvel seriam reparados, contudo, a requerida não cumpriu o pactuado, resultando na entrega do bem, em outubro/2022, em péssimas condições. Sustentou que realizou os reparos necessários no imóvel às suas próprias expensas, pagando o valor de R$ 9.906,98. Ante a negativa de resolução administrativamente, ajuizou a presente ação.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (IDs 52795243 e 52795244). Foram ofertadas contrarrazões (ID 52795247).
4. Em suas razões recursais, a requerida arguiu, em síntese, nulidade da sentença por inadequada avaliação das provas; por ausência de fundamentação adequada; por cerceamento de defesa e descumprimento dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Afirmou ter cumprido seu papel de administradora do imóvel, realizando todas as tarefas a qual se comprometeu quando firmou contrato com a requerente e só não tomou mais providências, em razão da retirada do imóvel da sua administração. Alegou que não responde pelos débitos quando o locatário deixar de adimplir o pagamento dos aluguéis, sobretudo em contratos de administração não garantidos, como é o caso dos autos. Sustentou a ausência de nexo causal entre a ação ou omissão da imobiliária ré e o suposto dano material sofrido pela autora. Aduziu que a seguradora, ofertou um valor como garantia de cobertura para eventuais danos materiais, no valor de R$ 4.154,28, valor este que deverá ser abatido do montante indenizatório fixado, sob pena de enriquecimento ilícito. No que concerne ao lucro cessante, caso mantida a condenação, argumentou que o valor de um mês de aluguel mostra-se excessivo e que houve desconsideração da retenção contratual de 10% do valor do aluguel pela imobiliária para correta fixação de eventual verba. Requereu o provimento do recurso.
5. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise acerca da alegada nulidade da sentença; dos pressupostos da responsabilidade e da forma de prestação de serviço.
6. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Não há nulidade a ser declarada, porquanto a magistrado sentenciante apreciou adequadamente todo o conjunto probatório acostado aos autos e explicitou suficientemente as razões de convencimento pelas quais concluiu pela falha na prestação de serviços a caracterizar o descumprimento contratual e a responsabilidade da ré em reparar os danos ocasionados ao imóvel da autora. Outrossim, decisão em sentido contrário aos interesses da recorrente não implica em vício por ausência de fundamentação.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
8. A administradora deve atuar com zelo e diligência na administração do imóvel do locador. A recorrente expressamente assumiu o compromisso de gerenciar, às custas do locador, “os pagamentos dos impostos, taxas e outros encargos pertinentes ao imóvel e à sua locação, e as demais despesas decorrentes, bem como as despesas de reparos e pintura que se fizerem necessárias, cobrando-as do locatário e seus fiadores o que for de obrigação deles” (cláusula quarta – ID 52794836 - Pág. 2).
9. Nesse quadro, o pagamento dos encargos da locação, a conservação do imóvel e os reparos necessários incumbem ao locatário, recaindo sobre o recorrente a responsabilidade em velar pelo adimplemento das referidas obrigações contratuais. No caso em exame, conforme consignado no laudo de vistoria residencial de saída (ID 52795210 - Pág. 6), o imóvel foi entregue para a inquilina limpo, com pintura nova, tanto paredes como ferragens e com remates na pintura. Entretanto, a prova produzida nos autos leva à conclusão que de fato foi devolvido com pintura velha e mal executada, com mudança nas características e muito sujo, tanto chão, como paredes e teto.
10. Cabia ao locatário realizar os reparos necessários no imóvel, cuja fiscalização e recebimento do bem recaia sobre à recorrente. Entretanto, diante da inércia do inquilino em adimplir as obrigações contratuais, impõe-se a condenação da recorrente em arcar com os reparos, porquanto não foi diligente em exigir do locatário a realização desses. Bem como que atestou o estado do imóvel incompatível com a realidade.
11. Comprovado nos autos, por meio de notas fiscais e documentos (IDs 52794842 até 52794846), o material e mão de obra utilizada para a realização do reparo no imóvel. Necessário o pagamento pela recorrente das despesas efetuadas pela autora, como determinado na sentença. No entanto, conforme comprovado pelos documentos de IDs 52795211 e 52795220, foi disponibilizado para a autora/recorrida o valor de R$ 4.154,28 como garantia de cobertura para eventuais danos materiais e em razão da rescisão do contrato de locação pela inadimplência da inquilina, valor este que deverá ser abatido do valor da condenação por danos materiais, sendo necessária a reforma da sentença neste ponto.
12. No que concerne à indenização por lucros cessantes, esta foi fundamentada no período em que a autora-recorrida não pode alugar o imóvel devido aos danos e a necessidade de reparo. No ponto, considerando o prazo aproximado para conclusão do serviço de reparo, indicado pela mão de obra contratada pela autora, é justa e razoável a mensuração feita em sentença, consistente no valor equivalente a um mês de aluguel.
13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada apenas quanto ao item “b”, para condenar a requerida a pagar à autora o valor de R$ 5.752,70 (já descontado o valor de R$ 4.154,28 disponibilizado à requerente pela seguradora – IDs 52795211 e 52795220), a título de danos materiais, corrigida monetariamente desde a entrega do imóvel pela última inquilina (09/11/2022) e e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, mantidos os demais termos.
14. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMÓVEL DANIFICADO. GARANTIA CONTRATUAL ASSUMIDA PELA IMOBILIÁRIA. EVIDENCIADA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. LUCROS CESSANTES. VALOR MANTIDO. RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível e Criminal de Samambaia que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes; b) condenar a requerida a pagar à autora o valor de R$ 9.906,98, a título de danos materiais; c) condenar a parte requerida ao pagamento à parte autora da quantia de R$ 1.857,14, a título de lucros cessantes, tendo como base o último valor de aluguel fixado para o imóvel objeto do feito; d) condenar ainda a parte requerida ao pagamento à parte autora da quantia de R$ 5.571,42, a título de cláusula penal.
2. Na origem a autora, ora recorrida, ajuizou ação em que pretendeu a condenação da parte requerida ao pagamento da quantia de R$ 9.906,98, a título de danos emergentes; ao pagamento do valor de R$ 9.285,70, à título de lucros cessantes e ao pagamento do valor de R$ 5.571,42, a título de multa contratual e a rescisão do contrato. Afirmou que é proprietária do imóvel indicado na inicial e firmou com a ré contrato de administração do bem com a finalidade de gerenciamento do bem e locação dele a terceiros. Informou que a ré sublocou o imóvel a terceiros; no entanto, nas últimas duas locações, o imóvel passou a apresentar diversos danos. Esclareceu que decidiu manter o contrato com a ré, sob promessa de que os danos ocasionados no imóvel seriam reparados, contudo, a requerida não cumpriu o pactuado, resultando na entrega do bem, em outubro/2022, em péssimas condições. Sustentou que realizou os reparos necessários no imóvel às suas próprias expensas, pagando o valor de R$ 9.906,98. Ante a negativa de resolução administrativamente, ajuizou a presente ação.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (IDs 52795243 e 52795244). Foram ofertadas contrarrazões (ID 52795247).
4. Em suas razões recursais, a requerida arguiu, em síntese, nulidade da sentença por inadequada avaliação das provas; por ausência de fundamentação adequada; por cerceamento de defesa e descumprimento dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Afirmou ter cumprido seu papel de administradora do imóvel, realizando todas as tarefas a qual se comprometeu quando firmou contrato com a requerente e só não tomou mais providências, em razão da retirada do imóvel da sua administração. Alegou que não responde pelos débitos quando o locatário deixar de adimplir o pagamento dos aluguéis, sobretudo em contratos de administração não garantidos, como é o caso dos autos. Sustentou a ausência de nexo causal entre a ação ou omissão da imobiliária ré e o suposto dano material sofrido pela autora. Aduziu que a seguradora, ofertou um valor como garantia de cobertura para eventuais danos materiais, no valor de R$ 4.154,28, valor este que deverá ser abatido do montante indenizatório fixado, sob pena de enriquecimento ilícito. No que concerne ao lucro cessante, caso mantida a condenação, argumentou que o valor de um mês de aluguel mostra-se excessivo e que houve desconsideração da retenção contratual de 10% do valor do aluguel pela imobiliária para correta fixação de eventual verba. Requereu o provimento do recurso.
5. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise acerca da alegada nulidade da sentença; dos pressupostos da responsabilidade e da forma de prestação de serviço.
6. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Não há nulidade a ser declarada, porquanto a magistrado sentenciante apreciou adequadamente todo o conjunto probatório acostado aos autos e explicitou suficientemente as razões de convencimento pelas quais concluiu pela falha na prestação de serviços a caracterizar o descumprimento contratual e a responsabilidade da ré em reparar os danos ocasionados ao imóvel da autora. Outrossim, decisão em sentido contrário aos interesses da recorrente não implica em vício por ausência de fundamentação.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
8. A administradora deve atuar com zelo e diligência na administração do imóvel do locador. A recorrente expressamente assumiu o compromisso de gerenciar, às custas do locador, “os pagamentos dos impostos, taxas e outros encargos pertinentes ao imóvel e à sua locação, e as demais despesas decorrentes, bem como as despesas de reparos e pintura que se fizerem necessárias, cobrando-as do locatário e seus fiadores o que for de obrigação deles” (cláusula quarta – ID 52794836 - Pág. 2).
9. Nesse quadro, o pagamento dos encargos da locação, a conservação do imóvel e os reparos necessários incumbem ao locatário, recaindo sobre o recorrente a responsabilidade em velar pelo adimplemento das referidas obrigações contratuais. No caso em exame, conforme consignado no laudo de vistoria residencial de saída (ID 52795210 - Pág. 6), o imóvel foi entregue para a inquilina limpo, com pintura nova, tanto paredes como ferragens e com remates na pintura. Entretanto, a prova produzida nos autos leva à conclusão que de fato foi devolvido com pintura velha e mal executada, com mudança nas características e muito sujo, tanto chão, como paredes e teto.
10. Cabia ao locatário realizar os reparos necessários no imóvel, cuja fiscalização e recebimento do bem recaia sobre à recorrente. Entretanto, diante da inércia do inquilino em adimplir as obrigações contratuais, impõe-se a condenação da recorrente em arcar com os reparos, porquanto não foi diligente em exigir do locatário a realização desses. Bem como que atestou o estado do imóvel incompatível com a realidade.
11. Comprovado nos autos, por meio de notas fiscais e documentos (IDs 52794842 até 52794846), o material e mão de obra utilizada para a realização do reparo no imóvel. Necessário o pagamento pela recorrente das despesas efetuadas pela autora, como determinado na sentença. No entanto, conforme comprovado pelos documentos de IDs 52795211 e 52795220, foi disponibilizado para a autora/recorrida o valor de R$ 4.154,28 como garantia de cobertura para eventuais danos materiais e em razão da rescisão do contrato de locação pela inadimplência da inquilina, valor este que deverá ser abatido do valor da condenação por danos materiais, sendo necessária a reforma da sentença neste ponto.
12. No que concerne à indenização por lucros cessantes, esta foi fundamentada no período em que a autora-recorrida não pode alugar o imóvel devido aos danos e a necessidade de reparo. No ponto, considerando o prazo aproximado para conclusão do serviço de reparo, indicado pela mão de obra contratada pela autora, é justa e razoável a mensuração feita em sentença, consistente no valor equivalente a um mês de aluguel.
13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada apenas quanto ao item “b”, para condenar a requerida a pagar à autora o valor de R$ 5.752,70 (já descontado o valor de R$ 4.154,28 disponibilizado à requerente pela seguradora – IDs 52795211 e 52795220), a título de danos materiais, corrigida monetariamente desde a entrega do imóvel pela última inquilina (09/11/2022) e e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, mantidos os demais termos.
14. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.