Tribunal: TJDFT
Processo: 0718106-28.2022.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-11-29
Data de publicação: 2023-12-06

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO. RESSARCIMENTO DE QUANTIA PAGA A TÍTULO DE ALUGUEL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. TRANSAÇÃO. POSTERIOR REALIZAÇÃO DE REPAROS. COBRANÇA RELATIVA A PERÍODO EM QUE O LOCATÁRIO NÃO TINHA ACESSO AO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DEMORA NA COMUNICAÇÃO PELO LOCADOR. NINGUÉM PODE SE BENEFICIAR DA PRÓPRIA TORPEZA. ADEQUAÇÃO DO ALUGUEL À PROPORCIONALIDADE DOS DIAS EM QUE O LOCATÁRIO TINHA POSSE DO IMÓVEL. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS. ART. 85, §2o, DO CPC. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Sinopse fática: Cuida a hipótese de ação de cobrança pela qual a autora busca o ressarcimento de valores que teriam sido pagos a maior por distrato do contrato locação celebrado com a requerida.

1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial para condenar a ré a ressarcir à autora a quantia de R$ 10.562,37. 1.1. Em suas razões, a recorrente pede a reforma da sentença para que seja julgado totalmente procedente o pedido inicial. Argumenta que o juízo a quo deixou de considerar texto contratual expresso do distrato, por meio do qual a ora apelada, após vistoria, concordou em receber o imóvel no estado em que se encontrava, sem reclamar quaisquer valores. Defende que houve transação e novação quanto às condições de devolução do imóvel e encerramento das obrigações locatícias, por meio de negócio jurídico perfeito, imaculado por qualquer vício de consentimento.
2. A rescisão do contrato de locação apenas se aperfeiçoa com a efetiva desocupação do imóvel, ato formalizado pela entrega das chaves ou, no caso de recusa injustificada do locador, pelo seu depósito em juízo. 2.1. As partes contratantes firmaram acordo acerca da reposição do imóvel nas condições verificadas por ocasião do início da locação, sendo pactuado que a locatária pagaria à locadora o valor de R$ 89.498,13 a este título, de modo que sua responsabilidade seria restrita ao repasse desse valor. Referido pagamento restou comprovado, sendo, portanto, tal fato incontroverso. Ademais, também é fato incontroverso a entrega das chaves na data de 07/02/2022, conforme inicialmente ajustado no distrato. 2.2. Todavia, após vistoria pela requerida, em 15/02/2022, data posterior à assinatura do distrato (07/02/2022), verificou-se que a requerente teria removido uma das centrais do sistema de alarme de incêndio de um dos módulos, além de torniquetes divisórias, e que desta forma a locatária não teria conseguido cumprir o compromisso de liberar o imóvel até o dia 07/02/2022, pois seria necessária a realização de reparos, ficando a entrega das chaves estimada para 23/02/2022, tendo sido efetivada somente em 24/02/2022. 2.3. A despeito das alegações da apelante no sentido de que houve transação entre as partes por ocasião do distrato e que a locadora havia recebido o imóvel no estado em que se encontrava quando da entrega das chaves em 07/02/2022, observa-se que, após instada pela locadora, a parte apelante concordou com os reparos e ajustou nova data para a entrega das chaves e consequente definitiva desocupação dos módulos alugados. 2.4. Embora houvesse cláusula contratual em sentido contrário, a circunstância de a parte apelante ter transacionado com a locadora, concordando com a realização dos reparos apontados e sugerindo nova data para entrega das chaves, faz sobre ela recair o ônus de arcar com o pagamento do aluguel, condomínio e demais despesas acessórias até a data da entrega do imóvel. Portanto, há de ser considerado como ocupação pela locatária todo o período de execução das obras, porquanto tal circunstância impediu que a nova empresa inquilina começasse a usufruir do espaço. 2.5. Precedente: “[...] 4. Constitui obrigação do locatário ser diligente com a coisa alugada, bem como devolver o bem alugado nas mesmas condições em que o recebeu, em cumprimento ao que foi livremente convencionado entre as partes por meio do contrato de locação. 4.1. Considerando que a documentação produzida demonstrou a necessidade de realização de serviços para o restabelecimento do imóvel, os aluguéis e encargos decorrentes do contrato são devidos até a realização dos reparos essenciais a prestabilidade do imóvel e a efetiva entrega das chaves ao locador, conforme livremente pactuado entre as partes. 5. Apelação não conhecida. Sentença mantida.” (0704688-75.2022.8.07.0016, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 04/05/2023).
3. Impende registrar, todavia, que a primeira entrega das chaves se deu em 07/02/2022, sendo a locatária instada a realizar novos reparos somente na data de 15/02/2022. Assim, inviável a cobrança de aluguel, condomínio e demais despesas referentes ao período em que a locatária não tinha as chaves do espaço anteriormente alugado, ou seja, no lapso temporal compreendido entre 08/02/2022 e 14/02/2022. 3.1. Aceitar tal situação poderia resultar em chancela ao esdrúxulo cenário em que, após a entrega das chaves, a locadora, tendo, em um primeiro momento, aceitado o imóvel no estado em que se encontrava, pudesse realizar nova vistoria após dias, semanas ou meses da desocupação do imóvel e, alegando alguma incongruência em relação ao que fora pactuado, pudesse pleitear o pagamento de aluguel e condomínio de todo o período em que o locatário não teve acesso ao espaço. 3.2. Comportar-se assim demonstra a tentativa de beneficiar-se da própria torpeza, orientação contrária ao ordenamento jurídico e aos princípios mais basilares do direito. 3.3. Destarte, deve haver a adequação da proporcionalidade dos dias de cobrança de aluguel, energia e condomínio dos módulos alugados, excluindo-se os 7 dias em que a empresa locatária não teve acesso ao espaço, em razão da demora na comunicação da locadora acerca dos reparos a serem realizados.
4. Em razão do parcial provimento do recurso, os honorários advocatícios devem ser redimensionados, devendo ser fixados, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, em 10% sobre o valor da condenação (a ser apurado), ficando a autora, ora apelante, condenada ao pagamento de 65% das custas e dos honorários de sucumbência, porque sucumbente em maior parte do pedido, e a ré condenada a arcar com os 35% restantes.
5. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO. RESSARCIMENTO DE QUANTIA PAGA A TÍTULO DE ALUGUEL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. TRANSAÇÃO. POSTERIOR REALIZAÇÃO DE REPAROS. COBRANÇA RELATIVA A PERÍODO EM QUE O LOCATÁRIO NÃO TINHA ACESSO AO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DEMORA NA COMUNICAÇÃO PELO LOCADOR. NINGUÉM PODE SE BENEFICIAR DA PRÓPRIA TORPEZA. ADEQUAÇÃO DO ALUGUEL À PROPORCIONALIDADE DOS DIAS EM QUE O LOCATÁRIO TINHA POSSE DO IMÓVEL. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS. ART. 85, §2o, DO CPC. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Sinopse fática: Cuida a hipótese de ação de cobrança pela qual a autora busca o ressarcimento de valores que teriam sido pagos a maior por distrato do contrato locação celebrado com a requerida.

1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial para condenar a ré a ressarcir à autora a quantia de R$ 10.562,37. 1.1. Em suas razões, a recorrente pede a reforma da sentença para que seja julgado totalmente procedente o pedido inicial. Argumenta que o juízo a quo deixou de considerar texto contratual expresso do distrato, por meio do qual a ora apelada, após vistoria, concordou em receber o imóvel no estado em que se encontrava, sem reclamar quaisquer valores. Defende que houve transação e novação quanto às condições de devolução do imóvel e encerramento das obrigações locatícias, por meio de negócio jurídico perfeito, imaculado por qualquer vício de consentimento.
2. A rescisão do contrato de locação apenas se aperfeiçoa com a efetiva desocupação do imóvel, ato formalizado pela entrega das chaves ou, no caso de recusa injustificada do locador, pelo seu depósito em juízo. 2.1. As partes contratantes firmaram acordo acerca da reposição do imóvel nas condições verificadas por ocasião do início da locação, sendo pactuado que a locatária pagaria à locadora o valor de R$ 89.498,13 a este título, de modo que sua responsabilidade seria restrita ao repasse desse valor. Referido pagamento restou comprovado, sendo, portanto, tal fato incontroverso. Ademais, também é fato incontroverso a entrega das chaves na data de 07/02/2022, conforme inicialmente ajustado no distrato. 2.2. Todavia, após vistoria pela requerida, em 15/02/2022, data posterior à assinatura do distrato (07/02/2022), verificou-se que a requerente teria removido uma das centrais do sistema de alarme de incêndio de um dos módulos, além de torniquetes divisórias, e que desta forma a locatária não teria conseguido cumprir o compromisso de liberar o imóvel até o dia 07/02/2022, pois seria necessária a realização de reparos, ficando a entrega das chaves estimada para 23/02/2022, tendo sido efetivada somente em 24/02/2022. 2.3. A despeito das alegações da apelante no sentido de que houve transação entre as partes por ocasião do distrato e que a locadora havia recebido o imóvel no estado em que se encontrava quando da entrega das chaves em 07/02/2022, observa-se que, após instada pela locadora, a parte apelante concordou com os reparos e ajustou nova data para a entrega das chaves e consequente definitiva desocupação dos módulos alugados. 2.4. Embora houvesse cláusula contratual em sentido contrário, a circunstância de a parte apelante ter transacionado com a locadora, concordando com a realização dos reparos apontados e sugerindo nova data para entrega das chaves, faz sobre ela recair o ônus de arcar com o pagamento do aluguel, condomínio e demais despesas acessórias até a data da entrega do imóvel. Portanto, há de ser considerado como ocupação pela locatária todo o período de execução das obras, porquanto tal circunstância impediu que a nova empresa inquilina começasse a usufruir do espaço. 2.5. Precedente: “[...] 4. Constitui obrigação do locatário ser diligente com a coisa alugada, bem como devolver o bem alugado nas mesmas condições em que o recebeu, em cumprimento ao que foi livremente convencionado entre as partes por meio do contrato de locação. 4.1. Considerando que a documentação produzida demonstrou a necessidade de realização de serviços para o restabelecimento do imóvel, os aluguéis e encargos decorrentes do contrato são devidos até a realização dos reparos essenciais a prestabilidade do imóvel e a efetiva entrega das chaves ao locador, conforme livremente pactuado entre as partes. 5. Apelação não conhecida. Sentença mantida.” (0704688-75.2022.8.07.0016, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 04/05/2023).
3. Impende registrar, todavia, que a primeira entrega das chaves se deu em 07/02/2022, sendo a locatária instada a realizar novos reparos somente na data de 15/02/2022. Assim, inviável a cobrança de aluguel, condomínio e demais despesas referentes ao período em que a locatária não tinha as chaves do espaço anteriormente alugado, ou seja, no lapso temporal compreendido entre 08/02/2022 e 14/02/2022. 3.1. Aceitar tal situação poderia resultar em chancela ao esdrúxulo cenário em que, após a entrega das chaves, a locadora, tendo, em um primeiro momento, aceitado o imóvel no estado em que se encontrava, pudesse realizar nova vistoria após dias, semanas ou meses da desocupação do imóvel e, alegando alguma incongruência em relação ao que fora pactuado, pudesse pleitear o pagamento de aluguel e condomínio de todo o período em que o locatário não teve acesso ao espaço. 3.2. Comportar-se assim demonstra a tentativa de beneficiar-se da própria torpeza, orientação contrária ao ordenamento jurídico e aos princípios mais basilares do direito. 3.3. Destarte, deve haver a adequação da proporcionalidade dos dias de cobrança de aluguel, energia e condomínio dos módulos alugados, excluindo-se os 7 dias em que a empresa locatária não teve acesso ao espaço, em razão da demora na comunicação da locadora acerca dos reparos a serem realizados.
4. Em razão do parcial provimento do recurso, os honorários advocatícios devem ser redimensionados, devendo ser fixados, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, em 10% sobre o valor da condenação (a ser apurado), ficando a autora, ora apelante, condenada ao pagamento de 65% das custas e dos honorários de sucumbência, porque sucumbente em maior parte do pedido, e a ré condenada a arcar com os 35% restantes.
5. Apelo parcialmente provido.