Tribunal: TJDFT
Processo: 0737715-31.2021.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-02-15
Data de publicação: 2023-02-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. POOL HOTELEIRO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP). INDEFERIMENTO. APLICABILIDADE DO DIREITO DO CONSUMIDOR. MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA. VULNERABILIDADE DE INVESTIDOR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. OBSERVÂNCIA AO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. O cerne da controvérsia recursal reside em saber se há ou não o dever da parte ré apelante em arcar com as taxas condominiais objeto de cobrança ajuizada pelo condomínio, ora apelado, tendo em vista ser a apelante proprietária de unidades imobiliárias participantes do condomínio, mas que atualmente encontra-se em posição de sócia oculta, por ter firmado contrato de sociedade em conta de participação em que a sócia ostensiva seria a responsável pelas despesas condominiais.
2. No que concerne a preliminar de ilegitimidade passiva, sabe-se que, consoante a teoria da asserção, esta deve ser analisada de acordo com a narrativa fática contida na petição inicial. A legitimidade não deve ser caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas nos elementos da lide, de forma que a legitimidade ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão, assim como a legitimidade passiva, àqueles que resistem ou se opõem à pretensão. Preliminar rejeitada.
3. Nos termos do art. 125, inciso II, do CPC, é admissível a denunciação da lide contra aquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo. A hipótese em exame não se enquadra em nenhuma das previsões do referido artigo, pois não se trata de alienação de bem e tampouco o terceiro indicado pela apelante se encontra obrigado, por lei ou contrato, a indenizá-la em ação de regresso. Ainda que se reconhecesse o direito regressivo da apelante, a denunciação da lide conforme pretendida comprometeria a celeridade e a economia processual, com evidentes prejuízos ao autor da ação, pois o alcance do intento perpassaria por discussões que superam em muito à questão de fundo destes autos. Denunciação da lide indeferida.
4. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.
5. Dispõem os arts. 1.315, caput, e 1.336, I, do Código Civil, de maneira expressa, que incumbe ao condômino o pagamento das taxas condominiais na proporção de sua parte, concorrendo para as despesas de conservação e manutenção do condomínio.
6. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal, não sendo possível ao proprietário, portanto, esquivar-se de sua responsabilidade pelo pagamento, uma vez que tal dever sobressai como condição inerente ao direito de propriedade, seja o bem residencial, comercial ou “quarto de hotel”. Está claro que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, porquanto obrigação "propter rem", incumbe ao proprietário do imóvel, independente da posse direta, gozo e fruição do mesmo.
7. O pagamento da taxa condominial, como já dito, é decorrente do direito real de propriedade do bem, existindo, portanto, em função da coisa, não se apresentando como obrigação de natureza pessoal, como no caso do contrato de SCP. Dessa forma, o interesse que deve prevalecer é o da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.
8. Assim, indubitável que ao Condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, ressalvado ao proprietário, se for o caso, exercer seu direito de regresso contra a parte que esteja na posse do bem.
9. Preliminares de ilegitimidade passiva e denunciação da lide rejeitas. Apelação conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. POOL HOTELEIRO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP). INDEFERIMENTO. APLICABILIDADE DO DIREITO DO CONSUMIDOR. MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA. VULNERABILIDADE DE INVESTIDOR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. OBSERVÂNCIA AO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. O cerne da controvérsia recursal reside em saber se há ou não o dever da parte ré apelante em arcar com as taxas condominiais objeto de cobrança ajuizada pelo condomínio, ora apelado, tendo em vista ser a apelante proprietária de unidades imobiliárias participantes do condomínio, mas que atualmente encontra-se em posição de sócia oculta, por ter firmado contrato de sociedade em conta de participação em que a sócia ostensiva seria a responsável pelas despesas condominiais.
2. No que concerne a preliminar de ilegitimidade passiva, sabe-se que, consoante a teoria da asserção, esta deve ser analisada de acordo com a narrativa fática contida na petição inicial. A legitimidade não deve ser caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas nos elementos da lide, de forma que a legitimidade ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão, assim como a legitimidade passiva, àqueles que resistem ou se opõem à pretensão. Preliminar rejeitada.
3. Nos termos do art. 125, inciso II, do CPC, é admissível a denunciação da lide contra aquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo. A hipótese em exame não se enquadra em nenhuma das previsões do referido artigo, pois não se trata de alienação de bem e tampouco o terceiro indicado pela apelante se encontra obrigado, por lei ou contrato, a indenizá-la em ação de regresso. Ainda que se reconhecesse o direito regressivo da apelante, a denunciação da lide conforme pretendida comprometeria a celeridade e a economia processual, com evidentes prejuízos ao autor da ação, pois o alcance do intento perpassaria por discussões que superam em muito à questão de fundo destes autos. Denunciação da lide indeferida.
4. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.
5. Dispõem os arts. 1.315, caput, e 1.336, I, do Código Civil, de maneira expressa, que incumbe ao condômino o pagamento das taxas condominiais na proporção de sua parte, concorrendo para as despesas de conservação e manutenção do condomínio.
6. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal, não sendo possível ao proprietário, portanto, esquivar-se de sua responsabilidade pelo pagamento, uma vez que tal dever sobressai como condição inerente ao direito de propriedade, seja o bem residencial, comercial ou “quarto de hotel”. Está claro que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, porquanto obrigação "propter rem", incumbe ao proprietário do imóvel, independente da posse direta, gozo e fruição do mesmo.
7. O pagamento da taxa condominial, como já dito, é decorrente do direito real de propriedade do bem, existindo, portanto, em função da coisa, não se apresentando como obrigação de natureza pessoal, como no caso do contrato de SCP. Dessa forma, o interesse que deve prevalecer é o da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.
8. Assim, indubitável que ao Condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, ressalvado ao proprietário, se for o caso, exercer seu direito de regresso contra a parte que esteja na posse do bem.
9. Preliminares de ilegitimidade passiva e denunciação da lide rejeitas. Apelação conhecida e não provida.