Tribunal: TJDFT
Processo: 0715729-84.2022.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-05-24
Data de publicação: 2023-06-07

Ementa:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10%. JUROS DE MORA. A PARTIR DA CITAÇÃO. ART. 405 DO CC. RESTITUIÇÃO PARCELADA. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. SÚMULA 543 DO STJ. FORMA SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Sinopse fática: comprador desistiu do negócio e se tornou inadimplente, ocasionando o fim do contrato.

1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para: a) declarar a rescisão do contrato objeto dos autos e eventuais contratos assessórios que integram o contrato de compra e venda; b) condenar a 1a requerida (Athivabrasil) a restituir aos autores, de forma, imediata, a importância de 90% da quantia paga, devidamente atualizada pelo INPC e acrescida de juros de mora de 1% desde o desembolso; c) condenar a 1a ré a restituir ao autor o valor pago a título de sinal/corretagem, devidamente atualizado pelo INPC e acrescido de juros de 1% desde o desembolso; e d) julgou improcedentes os pedidos em relação a segunda requerida. Diante da sucumbência, a 1a demandada foi condenada em honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação (valor ser apurado em liquidação de sentença). 1.1. Nesta sede recursal, a 1a ré busca a reforma da sentença a fim de que seja reconhecida a validade da retenção de 25% para cobrir as despesas administrativas, conforme estipulado na cláusula oitava, do contrato de compra e venda, bem como seja vedada a devolução da taxa de corretagem. Subsidiariamente, requer que a devolução dos valores seja feita de forma parcelada, da mesma forma que foi feito o pagamento pelos autores, a fim de não comprometer a liquidez da empresa, e que a incidência de juros se dê a partir do trânsito em julgado.

2. De início, a relação jurídica travada entre as partes se configura como relação de consumo, tendo em vista que a ré figura na condição de fornecedora de produtos e serviços, enquadrando-se os autores no conceito de consumidor, destinatário final na cadeia de consumo, a teor do que dispõem os arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/90. 2.1. O regime de multipropriedade se caracteriza por um regime condominial em que cada um dos condôminos é proprietário de um mesmo imóvel por período de tempo. Assim, cada um destes condôminos tem o direito de exercer, anualmente, por tempo certo, de forma alternada e exclusiva, todos direitos intrínsecos ao domínio. 2.2. Da análise dos autos em questão, verifica-se que o contrato foi firmado entre as partes no dia 19/07/20. E o pedido para sua rescisão foi realizado em 01/09/21. 2.3. A cláusula cerne da discussão prevê que (cláusula 8a, parágrafo segundo): “PARAGRAFO SEGUNDO: Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do COMPRADOR ficarão à sua disposição as importâncias que pagou atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido e devolvidas em até 180 (cento e oitenta) dias contados da efetiva assinatura e devolução do Termo de Distrato, deduzida a importância equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído a título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas. Será integralmente retido também, o sinal de negócio já consignado na Proposta de Compra e Venda e no QUADRO RESUMO, deste instrumento.” 2.4. Assim apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores (art. 67-A, II, da Lei no 13.786/18), sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 2.5. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista na supracitada cláusula contratual, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 2.6. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 2.7. Nesse contexto, averiguado, nos autos, que a cláusula penal está em patamar excessivo, na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa da ré, deve ela ser minorada para percentual razoável. O percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 2.8. Confira-se: “ (....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes (...) 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 2.9. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. No particular, o percentual de 10% estabelecido pelo juízo a quo, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-los posteriormente.

3. Em consonância com o decidido no IRDR no 2016.00.2.048748-4, a incidência dos juros de mora nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda ajuizada pelo comprador se dá a partir da citação, de modo que merece reforma nesse ponto a sentença. 3.1. Ademais, tratando-se de relação contratual, dispõe o art. 405 do CC que "contam-se os juros de mora desde a citação inicial", sendo que o art. 240 do CPC estabelece que "a citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constituição em mora o devedor, ressalvado o disposto nos artigos. 397 e 398 da Lei n.o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)". 3.2. Assim, merece reforma nesse ponto a sentença, para que a incidência dos juros de mora dos valores que devem ser devolvidos ao consumidor se dê a partir da citação.

4. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel, ainda que no modelo de multipropriedade, e, desta feita, obter lucro com superveniente negociação. 4.1. A pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 4.2. TJDFT: "(...) O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios entende que a rescisão do contrato, por iniciativa e interesse do consumidor, poderá vir acompanhada da retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, independentemente do que foi estipulado no contrato de adesão. Quanto ao modo de restituição dos valores, é abusiva a cláusula que condiciona a devolução da quantia paga de forma parcelada. A devolução do montante devido deve se dar de forma imediata e em uma única parcela (súmula 543 do STJ)." (20140710071650APC, Relator: Hector Valverde, 6a Turma Cível, DJE: 14/03/2017).

5. Destarte, a restituição das parcelas pagas deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ: “Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 5.1. Assim, a ré deve ser condenada à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, em sua forma simples (art. 67-A, I, da Lei no 13.786/18).

6. Apelação parcialmente provida para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir da citação.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10%. JUROS DE MORA. A PARTIR DA CITAÇÃO. ART. 405 DO CC. RESTITUIÇÃO PARCELADA. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. SÚMULA 543 DO STJ. FORMA SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Sinopse fática: comprador desistiu do negócio e se tornou inadimplente, ocasionando o fim do contrato.

1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para: a) declarar a rescisão do contrato objeto dos autos e eventuais contratos assessórios que integram o contrato de compra e venda; b) condenar a 1a requerida (Athivabrasil) a restituir aos autores, de forma, imediata, a importância de 90% da quantia paga, devidamente atualizada pelo INPC e acrescida de juros de mora de 1% desde o desembolso; c) condenar a 1a ré a restituir ao autor o valor pago a título de sinal/corretagem, devidamente atualizado pelo INPC e acrescido de juros de 1% desde o desembolso; e d) julgou improcedentes os pedidos em relação a segunda requerida. Diante da sucumbência, a 1a demandada foi condenada em honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação (valor ser apurado em liquidação de sentença). 1.1. Nesta sede recursal, a 1a ré busca a reforma da sentença a fim de que seja reconhecida a validade da retenção de 25% para cobrir as despesas administrativas, conforme estipulado na cláusula oitava, do contrato de compra e venda, bem como seja vedada a devolução da taxa de corretagem. Subsidiariamente, requer que a devolução dos valores seja feita de forma parcelada, da mesma forma que foi feito o pagamento pelos autores, a fim de não comprometer a liquidez da empresa, e que a incidência de juros se dê a partir do trânsito em julgado.

2. De início, a relação jurídica travada entre as partes se configura como relação de consumo, tendo em vista que a ré figura na condição de fornecedora de produtos e serviços, enquadrando-se os autores no conceito de consumidor, destinatário final na cadeia de consumo, a teor do que dispõem os arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/90. 2.1. O regime de multipropriedade se caracteriza por um regime condominial em que cada um dos condôminos é proprietário de um mesmo imóvel por período de tempo. Assim, cada um destes condôminos tem o direito de exercer, anualmente, por tempo certo, de forma alternada e exclusiva, todos direitos intrínsecos ao domínio. 2.2. Da análise dos autos em questão, verifica-se que o contrato foi firmado entre as partes no dia 19/07/20. E o pedido para sua rescisão foi realizado em 01/09/21. 2.3. A cláusula cerne da discussão prevê que (cláusula 8a, parágrafo segundo): “PARAGRAFO SEGUNDO: Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do COMPRADOR ficarão à sua disposição as importâncias que pagou atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido e devolvidas em até 180 (cento e oitenta) dias contados da efetiva assinatura e devolução do Termo de Distrato, deduzida a importância equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído a título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas. Será integralmente retido também, o sinal de negócio já consignado na Proposta de Compra e Venda e no QUADRO RESUMO, deste instrumento.” 2.4. Assim apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores (art. 67-A, II, da Lei no 13.786/18), sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 2.5. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista na supracitada cláusula contratual, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 2.6. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 2.7. Nesse contexto, averiguado, nos autos, que a cláusula penal está em patamar excessivo, na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa da ré, deve ela ser minorada para percentual razoável. O percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 2.8. Confira-se: “ (....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes (...) 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 2.9. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. No particular, o percentual de 10% estabelecido pelo juízo a quo, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-los posteriormente.

3. Em consonância com o decidido no IRDR no 2016.00.2.048748-4, a incidência dos juros de mora nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda ajuizada pelo comprador se dá a partir da citação, de modo que merece reforma nesse ponto a sentença. 3.1. Ademais, tratando-se de relação contratual, dispõe o art. 405 do CC que "contam-se os juros de mora desde a citação inicial", sendo que o art. 240 do CPC estabelece que "a citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constituição em mora o devedor, ressalvado o disposto nos artigos. 397 e 398 da Lei n.o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)". 3.2. Assim, merece reforma nesse ponto a sentença, para que a incidência dos juros de mora dos valores que devem ser devolvidos ao consumidor se dê a partir da citação.

4. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel, ainda que no modelo de multipropriedade, e, desta feita, obter lucro com superveniente negociação. 4.1. A pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 4.2. TJDFT: "(...) O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios entende que a rescisão do contrato, por iniciativa e interesse do consumidor, poderá vir acompanhada da retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, independentemente do que foi estipulado no contrato de adesão. Quanto ao modo de restituição dos valores, é abusiva a cláusula que condiciona a devolução da quantia paga de forma parcelada. A devolução do montante devido deve se dar de forma imediata e em uma única parcela (súmula 543 do STJ)." (20140710071650APC, Relator: Hector Valverde, 6a Turma Cível, DJE: 14/03/2017).

5. Destarte, a restituição das parcelas pagas deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ: “Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 5.1. Assim, a ré deve ser condenada à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, em sua forma simples (art. 67-A, I, da Lei no 13.786/18).

6. Apelação parcialmente provida para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir da citação.