Tribunal: TJDFT
Processo: 0738048-80.2021.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-14

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AVARIAS NO IMÓVEL. LAUDOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL. INEXISTÊNCIA. ÔNUS DA PROVA. DÉBITOS DE ENERGIA ELÉTRICA. FATURAS EM NOME DA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO PELA LOCADORA. RESSARCIMENTO. INCABÍVEL. DÍVIDAS DE ÁGUA E ESGOTO. FATURAS EM NOME DA LOCADORA. POSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DIRETAMENTE À LOCADORA. DEMONSTRAÇÃO DA QUITAÇÃO. DISPENSA. BENFEITORIAS ÚTEIS. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA LOCADORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIAMENTE PROVIDO.
1. Trata-se ação de cobrança ajuizada pela locadora contra a locatária, a fim de ressarcir os gastos com os reparos no imóvel após o término do contrato de locação mantido entre as partes, bem como os valores inadimplidos decorrentes do consumo de água e esgoto e de energia elétrica.
2. O art. 23, III, da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), estipula como dever do locatário “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. No mesmo sentido, as cláusulas terceira e segunda dos contratos firmados entre as partes: “a locatária se obriga a restituir o imóvel locado completamente desocupado no estado em que recebeu”.
3. Segundo a regra geral da distribuição do ônus da prova estampada no art. 373, I, do CPC, deve a autora/locadora comprovar o estado em que o imóvel se encontrava quando do início e término do contrato de locação, haja vista se tratar de fato constitutivo do direito à reparação por ela requerido.
4. No particular, inexiste nos autos laudos de vistoria confeccionados em conjunto por ambas as partes no início e no fim da vigência da locação. As declarações da testemunha ouvida no curso do processo acerca do estado inicial do imóvel em 2011, quando a locatária teve a posse direta do bem, são genéricas e não abrangem toda a extensão do imóvel. Por outro lado, o documento produzido unilateralmente pela locadora, meses após o término da locação, é insuficiente para demonstrar a real situação do bem no momento da entrega do imóvel. Com efeito, diante dos elementos apresentados pela autora, não é possível precisar o que, de fato, foi danificado pela locatária durante a vigência dos contratos pactuados, o que decorreu do uso normal do bem e, por fim, o que já estava avariado antes da contratação.
5. Consoante art. 23, VIII, da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), o locatário é obrigado a “pagar as despesas (...) de consumo de força, luz (...), água e esgoto”. Em complemento, os contratos de locações mantidos pelas partes expõem nas cláusulas quarta, parágrafo terceiro, e terceira, parágrafo terceiro, a mesma obrigação legal.
6. Em que pese o dever da locatária de pagar pelo fornecimento e consumo de energia elétrica previsto no contrato e na lei, incabível o pedido específico de ressarcimento dos valores dos débitos em ação de cobrança ajuizada pela locadora, quando as faturas estão em nome da inquilina e não foi apresentado o comprovante de pagamento pela locadora, haja vista a possibilidade de a usuária permanecer em débito com a concessionária do serviço público e ser duplamente cobrada pela mesma dívida. Precedente desta e. Turma.
7. A situação é distinta com relação às faturas de água e esgoto, que, na espécie, estão em nome da própria locadora, pois o risco de cobrança em bis in idem à inquilina apontado anteriormente não existe. Assim, para a exigência dos valores dos débitos em ação de cobrança movida pela locadora, é suficiente, neste caso, a prova da dívida durante a vigência do contrato de locação.
8. Nos termos do art. 35 da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), as benfeitorias úteis são indenizáveis, desde que autorizadas pelo locador, o que, na hipótese, não ocorreu e, nesse contexto, obsta eventual direito à compensação dos valores devidos pela locatária com os relativos às benfeitorias.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AVARIAS NO IMÓVEL. LAUDOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL. INEXISTÊNCIA. ÔNUS DA PROVA. DÉBITOS DE ENERGIA ELÉTRICA. FATURAS EM NOME DA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO PELA LOCADORA. RESSARCIMENTO. INCABÍVEL. DÍVIDAS DE ÁGUA E ESGOTO. FATURAS EM NOME DA LOCADORA. POSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DIRETAMENTE À LOCADORA. DEMONSTRAÇÃO DA QUITAÇÃO. DISPENSA. BENFEITORIAS ÚTEIS. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA LOCADORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIAMENTE PROVIDO.
1. Trata-se ação de cobrança ajuizada pela locadora contra a locatária, a fim de ressarcir os gastos com os reparos no imóvel após o término do contrato de locação mantido entre as partes, bem como os valores inadimplidos decorrentes do consumo de água e esgoto e de energia elétrica.
2. O art. 23, III, da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), estipula como dever do locatário “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. No mesmo sentido, as cláusulas terceira e segunda dos contratos firmados entre as partes: “a locatária se obriga a restituir o imóvel locado completamente desocupado no estado em que recebeu”.
3. Segundo a regra geral da distribuição do ônus da prova estampada no art. 373, I, do CPC, deve a autora/locadora comprovar o estado em que o imóvel se encontrava quando do início e término do contrato de locação, haja vista se tratar de fato constitutivo do direito à reparação por ela requerido.
4. No particular, inexiste nos autos laudos de vistoria confeccionados em conjunto por ambas as partes no início e no fim da vigência da locação. As declarações da testemunha ouvida no curso do processo acerca do estado inicial do imóvel em 2011, quando a locatária teve a posse direta do bem, são genéricas e não abrangem toda a extensão do imóvel. Por outro lado, o documento produzido unilateralmente pela locadora, meses após o término da locação, é insuficiente para demonstrar a real situação do bem no momento da entrega do imóvel. Com efeito, diante dos elementos apresentados pela autora, não é possível precisar o que, de fato, foi danificado pela locatária durante a vigência dos contratos pactuados, o que decorreu do uso normal do bem e, por fim, o que já estava avariado antes da contratação.
5. Consoante art. 23, VIII, da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), o locatário é obrigado a “pagar as despesas (...) de consumo de força, luz (...), água e esgoto”. Em complemento, os contratos de locações mantidos pelas partes expõem nas cláusulas quarta, parágrafo terceiro, e terceira, parágrafo terceiro, a mesma obrigação legal.
6. Em que pese o dever da locatária de pagar pelo fornecimento e consumo de energia elétrica previsto no contrato e na lei, incabível o pedido específico de ressarcimento dos valores dos débitos em ação de cobrança ajuizada pela locadora, quando as faturas estão em nome da inquilina e não foi apresentado o comprovante de pagamento pela locadora, haja vista a possibilidade de a usuária permanecer em débito com a concessionária do serviço público e ser duplamente cobrada pela mesma dívida. Precedente desta e. Turma.
7. A situação é distinta com relação às faturas de água e esgoto, que, na espécie, estão em nome da própria locadora, pois o risco de cobrança em bis in idem à inquilina apontado anteriormente não existe. Assim, para a exigência dos valores dos débitos em ação de cobrança movida pela locadora, é suficiente, neste caso, a prova da dívida durante a vigência do contrato de locação.
8. Nos termos do art. 35 da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), as benfeitorias úteis são indenizáveis, desde que autorizadas pelo locador, o que, na hipótese, não ocorreu e, nesse contexto, obsta eventual direito à compensação dos valores devidos pela locatária com os relativos às benfeitorias.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.