Tribunal: TJDFT
Processo: 0701719-84.2022.8.07.0017
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-03-24
Data de publicação: 2023-04-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CABIMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018. PACTO ANTERIOR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela 1a ré/recorrente para reformar a sentença que, tendo julgado procedentes os pedidos, decretou a resilição do contrato de compra e venda firmado com os autores/recorridos, com restituição de R$ 13.398,82 (treze mil trezentos e noventa e oito reais e oitenta e dois centavos), ficando autorizada a retenção de 10% (dez por cento) em proveito da recorrente (R$ 1.339,88).
3. Os recorridos firmaram, em 13.06.2017, contrato particular de promessa de compra e venda, em regime de multipropriedade, de uma fração ideal de 3,84% de apartamento localizado no empreendimento Resort do Lago, na cidade de Caldas Novas/GO, cujo preço total ajustado foi de R$ 34.221,00 (trinta e quatro mil, duzentos e vinte e um reais). Relatam que efetuaram o pagamento de uma entrada de R$ 3.421,44 (três mil quatrocentos e vinte e um reais e quarenta e quatro centavos), sendo o remanescente pactuado em 108 (cento e oito) parcelas de R$ 285,12 (duzentos e oitenta e cinco reais e doze centavos). Afirmam que realizaram o pagamento das prestações até o mês de março de 2020, o que totalizaria R$ 13.398,82. Aduzem que teriam sido vítimas de propaganda enganosa, uma vez que o imóvel não apresentou a lucratividade anunciada, bem como que boa parte dos valores obtidos com a locação do imóvel eram retidos pela recorrente. Também afirmam que, ao buscarem o distrato amigável, foi imposta multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do contrato, bem como 10% (dez por cento) do valor já integralizado. Reputam abusiva a cláusula penal, razão pela qual pediram a restituição de R$ 13.398,82 e a retenção de 10% desse montante em favor da recorrente.
4. O Juízo de primeiro grau concluiu que a “referida estipulação, tal como redigida, é nula, pois implica renúncia a direito e porque coloca os consumidores em exagerada desvantagem, nos termos do art. 51, I e IV do CDC, na medida em que estipula um percentual de perda excessivamente oneroso. Assim, declaro nula tal cláusula, possibilitando a discussão dos valores a serem restituídos aos autores”.
5. Nas razões recursais, a recorrente sustenta que o percentual de retenção fixado na origem (10%) seria insuficiente para compensar os custos operacionais em razão do desfazimento do negócio. Defende que deveria ocorrer a retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago, para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação das mesmas, bem como mais 10% (dez por cento) por danos pré-fixados das perdas e danos. Aduz que a Lei no 13.786/2018, estabelece que a penalidade a ser aplicada pode ser de até 25% (vinte e cinco por cento) e ainda, 50% (cinquenta por cento) nas hipóteses de patrimônio de afetação, sobre os valores pagos, além da retenção das despesas do imóvel e da comissão de corretagem. Com base na citada lei, pede que seja observada a retenção de 50% ou, subsidiariamente, de 25%. Além disso, pretende a aplicação da taxa de condomínio e tributos inerentes ao imóvel e a retenção integral da taxa de corretagem e da taxa de fruição.
6. Contrarrazões dos recorridos ao ID 44144799.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
8. O artigo 67-A, da Lei n.o 4.591, de 16.12.1964, incluído pela referida Lei n.o 13.786/2008, estabelece que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, nos termos dos incisos I e II, respectivamente.
9. Quanto ao contrato de compra e venda firmado entre as partes, e que foi anexado ao ID 44144124, verifica-se que foi pactuado em 13.06.2017, ou seja, em data anterior à promulgação da Lei n.o 13.786/2018, razão pela qual não incidem as disposições do artigo 67-A, conforme foi expressamente delineado na sentença.
10. Portanto, a retenção de parte das prestações pagas deve incidir sobre o total do valor pago, de modo a indenizar o fornecedor pelos prejuízos que eventualmente tenha suportado, bem como para o fim de evitar o enriquecimento sem causa, visto que poderá novamente alienar a mesma fração ideal. Por sua vez, a limitação da retenção a 10% do valor total atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedente: (Acórdão 1434242, 07404326820218070016, Relator: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 24/6/2022, publicado no DJE: 15/7/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
11. Quanto à comissão de corretagem, o STJ, no Tema 938, em sede de julgamento de recursos repetitivos, afirmou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor, demonstrado o adequado dever de informação, de modo que o adquirente tenha plena ciência de que está arcando com o pagamento da comissão. Da análise do conjunto probatório, não há qualquer destaque ou discriminação de valor a título de corretagem, conforme foi destacado na sentença.
12. Em relação à taxa de fruição, a recorrente alegou em contestação que teria ficado impossibilitada de dar outra destinação ao imóvel (ID 44144775 - Pág. 33). Ocorre que, apesar de existir previsão expressa em contrato, a recorrente não fez prova de tal alegação. Outrossim, o contrato em análise refere-se à rescisão contratual de uma unidade imobiliária compartilhada entre 26 (vinte e seis) adquirentes. Dessa forma, não se aplica a taxa de fruição (de 1% ou 0,5% ao mês), tendo em vista que os recorridos não se utilizaram do imóvel no período de vigência do contrato, já que o usufruto era restrito em face do compartilhamento. Precedente: (Acórdão 1632032, 07038667420228070020, Relator: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 24/10/2022, publicado no DJE: 7/11/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
13. Quanto às taxas condominiais, supostamente em atraso, não há qualquer prova nesse sentido, de modo que a recorrente não se desincumbiu do ônus que lhe cabia.
14. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
15. Condeno a 1a ré/recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099, de 26.09.1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CABIMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018. PACTO ANTERIOR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela 1a ré/recorrente para reformar a sentença que, tendo julgado procedentes os pedidos, decretou a resilição do contrato de compra e venda firmado com os autores/recorridos, com restituição de R$ 13.398,82 (treze mil trezentos e noventa e oito reais e oitenta e dois centavos), ficando autorizada a retenção de 10% (dez por cento) em proveito da recorrente (R$ 1.339,88).
3. Os recorridos firmaram, em 13.06.2017, contrato particular de promessa de compra e venda, em regime de multipropriedade, de uma fração ideal de 3,84% de apartamento localizado no empreendimento Resort do Lago, na cidade de Caldas Novas/GO, cujo preço total ajustado foi de R$ 34.221,00 (trinta e quatro mil, duzentos e vinte e um reais). Relatam que efetuaram o pagamento de uma entrada de R$ 3.421,44 (três mil quatrocentos e vinte e um reais e quarenta e quatro centavos), sendo o remanescente pactuado em 108 (cento e oito) parcelas de R$ 285,12 (duzentos e oitenta e cinco reais e doze centavos). Afirmam que realizaram o pagamento das prestações até o mês de março de 2020, o que totalizaria R$ 13.398,82. Aduzem que teriam sido vítimas de propaganda enganosa, uma vez que o imóvel não apresentou a lucratividade anunciada, bem como que boa parte dos valores obtidos com a locação do imóvel eram retidos pela recorrente. Também afirmam que, ao buscarem o distrato amigável, foi imposta multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do contrato, bem como 10% (dez por cento) do valor já integralizado. Reputam abusiva a cláusula penal, razão pela qual pediram a restituição de R$ 13.398,82 e a retenção de 10% desse montante em favor da recorrente.
4. O Juízo de primeiro grau concluiu que a “referida estipulação, tal como redigida, é nula, pois implica renúncia a direito e porque coloca os consumidores em exagerada desvantagem, nos termos do art. 51, I e IV do CDC, na medida em que estipula um percentual de perda excessivamente oneroso. Assim, declaro nula tal cláusula, possibilitando a discussão dos valores a serem restituídos aos autores”.
5. Nas razões recursais, a recorrente sustenta que o percentual de retenção fixado na origem (10%) seria insuficiente para compensar os custos operacionais em razão do desfazimento do negócio. Defende que deveria ocorrer a retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago, para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação das mesmas, bem como mais 10% (dez por cento) por danos pré-fixados das perdas e danos. Aduz que a Lei no 13.786/2018, estabelece que a penalidade a ser aplicada pode ser de até 25% (vinte e cinco por cento) e ainda, 50% (cinquenta por cento) nas hipóteses de patrimônio de afetação, sobre os valores pagos, além da retenção das despesas do imóvel e da comissão de corretagem. Com base na citada lei, pede que seja observada a retenção de 50% ou, subsidiariamente, de 25%. Além disso, pretende a aplicação da taxa de condomínio e tributos inerentes ao imóvel e a retenção integral da taxa de corretagem e da taxa de fruição.
6. Contrarrazões dos recorridos ao ID 44144799.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
8. O artigo 67-A, da Lei n.o 4.591, de 16.12.1964, incluído pela referida Lei n.o 13.786/2008, estabelece que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, nos termos dos incisos I e II, respectivamente.
9. Quanto ao contrato de compra e venda firmado entre as partes, e que foi anexado ao ID 44144124, verifica-se que foi pactuado em 13.06.2017, ou seja, em data anterior à promulgação da Lei n.o 13.786/2018, razão pela qual não incidem as disposições do artigo 67-A, conforme foi expressamente delineado na sentença.
10. Portanto, a retenção de parte das prestações pagas deve incidir sobre o total do valor pago, de modo a indenizar o fornecedor pelos prejuízos que eventualmente tenha suportado, bem como para o fim de evitar o enriquecimento sem causa, visto que poderá novamente alienar a mesma fração ideal. Por sua vez, a limitação da retenção a 10% do valor total atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedente: (Acórdão 1434242, 07404326820218070016, Relator: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 24/6/2022, publicado no DJE: 15/7/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
11. Quanto à comissão de corretagem, o STJ, no Tema 938, em sede de julgamento de recursos repetitivos, afirmou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor, demonstrado o adequado dever de informação, de modo que o adquirente tenha plena ciência de que está arcando com o pagamento da comissão. Da análise do conjunto probatório, não há qualquer destaque ou discriminação de valor a título de corretagem, conforme foi destacado na sentença.
12. Em relação à taxa de fruição, a recorrente alegou em contestação que teria ficado impossibilitada de dar outra destinação ao imóvel (ID 44144775 - Pág. 33). Ocorre que, apesar de existir previsão expressa em contrato, a recorrente não fez prova de tal alegação. Outrossim, o contrato em análise refere-se à rescisão contratual de uma unidade imobiliária compartilhada entre 26 (vinte e seis) adquirentes. Dessa forma, não se aplica a taxa de fruição (de 1% ou 0,5% ao mês), tendo em vista que os recorridos não se utilizaram do imóvel no período de vigência do contrato, já que o usufruto era restrito em face do compartilhamento. Precedente: (Acórdão 1632032, 07038667420228070020, Relator: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 24/10/2022, publicado no DJE: 7/11/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
13. Quanto às taxas condominiais, supostamente em atraso, não há qualquer prova nesse sentido, de modo que a recorrente não se desincumbiu do ônus que lhe cabia.
14. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
15. Condeno a 1a ré/recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099, de 26.09.1995.