Tribunal: TJDFT
Processo: 0038323-72.2014.8.07.0015
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-05-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0038323-72.2014.8.07.0015 RECORRENTE: AAPCOR - ASSOCIACAO DOS PROMITENTES COMPRADORES DO EDIFICIO COLISEUM RESIDENCE E OUTROS RECORRIDO: DOMINIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCOES LTDA - ME, RADAM NAKAI NUNES E OUTROS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO COLISEUM RESIDENCE. FALÊNCIA DA INCORPORADORA. CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO POR COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS PROMITENTES-COMPRADORES DE UNIDADES. POSSIBILIDADE. ART. 43, INCISO III, DA LEI N.o 4.591/64. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. SIMILITUDE FÁTICA COM A FALÊNCIA DA ENCOL.1. Consoante decidido no AGI n.o 2013002011299-5, “em que pese a incorporação não ter sido registrada [Coliseum Residence], ela existe de fato, e deve ser considerada, em atenção à boa-fé que rege os contratos realizados pelos adquirentes/consumidores”. 2. Se a incorporação foi iniciada no ano de 2003, não se aplicam ao caso as alterações feitas à Lei no 4.951/64 pela Lei no 10.931/2004, que criou o instituto do patrimônio de afetação. 3. Segundo a jurisprudência do STJ, firmada em casos de falência de incorporadoras responsáveis por empreendimento constituídos antes do advendo da Lei n.o 10.931/2004, como no caso da falência da Encol, replicada em precedentes dos mais diversos Tribunais do país, é possível a destituição da incorporada e a continuidade do empreendimento por comissão criada pelos promitentes-compradores, em decorrência de leitura do art. 43, incisos III e VI, e 49, da Lei n.o 4.591/64, associada ao princípio da função social dos contratos de incorporação imobiliária. 4. A interpretação da legislação de regência no sentido de que, a partir da entrada em vigor da Lei n.o 10.931/2004, passaram a coexistir dois regimes opostos e excludentes, um para os empreendimentos em que o incorporador optou por constituir patrimônio de afetação (em que se autoriza a continuidade do empreendimento por associação instituída pelos promitentes compradores) e outro para os casos em que não houve escolha pela constituição de patrimônio de afetação (em que se impõe a integração do acervo patrimonial do empreendimento à massa falida), merece revisão. A criação do instituto do patrimônio de afetação teve por objetivo conferir maior proteção e segurança jurídica aos adquirentes de unidades em incorporações imobiliárias, diante da imensa repercussão social do caso da falência da Encol, que culminou por prejudicar milhares de adquirentes de unidades em empreendimentos edilícios, não tendo havido revogação parcial do preceito do art. 43, inciso III, da Lei n.o 4.591/64. Logo, pode ocorrer a destituição do incorporador e continuidade do empreendimento pelos promitentes compradores, ainda que o empreendedor não tenha feito a escolha por constituir patrimônio de afetação. Essa é a interpretação mais adequada à norma do art. 5o, da LINDB, que dispõe que “na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”. 5. Cumpridos os requisitos previstos no art. 43, inciso VI, da Lei n.o 4.591/64, há que se reconhecer o direito de a associação e seus associados, por meio de comissão por eles instituída, concluírem as obras do empreendimento, inclusive de alienar os estoques de unidades restantes ainda não comercializadas e as unidades daqueles que não aderiram à associação. No tocante às unidades daqueles que não aderiram à associação, a comissão de representantes deverá observar o procedimento previsto no art. 63, da Lei n.o 4.591/64, para a venda. Além disso, eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, deve ser entregue à massa falida. 6. Apelo parcialmente provido. Os recorrentes alegam, em síntese, violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 141 e 492, ambos do CPC, ao argumento de que o acórdão recorrido, ao determinar que os autores assumam a dívida do incorporador para com a Terracap, vincula decisão a pessoa que não participou do processo, o que configura ofensa aos limites subjetivos da demanda e ao princípio da congruência e decisão ultra petita; c) artigo 85, §2o, do CPC, asseverando que os honorários advocatícios extrapolam e muito o patamar de 10% (dez por cento) fixado na sentença de piso, em razão dos juros e correção monetária fixados a partir da citação ocorrida na ação que gerou o presente recurso. Ressaltam que não há justificativa para manter o valor exorbitante desses honorários; d) artigo 43, inciso III, da Lei 4.591/64, afirmando que “o juízo de origem resolveu por não transferir a propriedade do imóvel à recorrente, sob o pretexto de que há se, primeiramente, quitar a TERRACAP, haja vista que os recorrentes assumem toda e qualquer obrigação concernente a incorporação”. Pontuam que o terreno encontra-se em nome da empresa falida, e inexiste, na matrícula, qualquer vínculo com a dívida indicada. Assim, não foram os recorrentes quem inadimpliram com os compromissos referentes a aquisição do imóvel, de maneira que imputar-lhes essa nova obrigação é erigir o débito à categoria de propter rem, sendo que sua aquisição não está diretamente vinculada à incorporação. Entendem que, no caso de destituição da incorporadora, a transferência de propriedade à associação dos promitentes compradores é medida que se impõe. No aspecto, apontam divergência jurisprudencial. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta contrariedade ao artigo 1.022 do CPC, pois “não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.005.872/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022). Tampouco cabe dar curso ao inconformismo com fulcro nos artigos 85, §2o,141 e 492, todos do CPC. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pelos recorrentes, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Melhor sorte não colhe o apelo no que se refere à indicada transgressão ao artigo 43, inciso III, da Lei 4.591/64 e ao dissenso pretoriano relacionado. Isso porque a turma julgadora assentou que (ID 36490827): (...) Consoante ressaltado no trecho do voto condutor do acórdão ora embargado, acima transcrito, os autores devem arcar com os custos da conclusão do empreendimento, inclusive com a parcela do valor do terreno não quitada. Ora, tal afirmação é logicamente incompatível com a pretensão de reconhecimento da propriedade do imóvel e de expedição da carta adjudicação. Além disso, deu-se “parcial provimento ao apelo para julgar parcialmente procedente o pedido e autorizar a associação, juntamente com a comissão de representantes, a tomar todas as medidas legais necessárias para a retomada da obra (inclusive para alienar as unidades do estoque não comercializadas pela incorporadora e as unidades dos não aderentes) e para que seja reconhecida a responsabilidade da Comissão de Representantes, da Associação e dos adquirentes pelo atendimento das obrigações e encargos relativos à incorporação, inclusive pagamento do débito remanescente da aquisição do terreno e, em caso de eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, seja este entregue à massa falida da apelada. Ficam invertidos os ônus da sucumbência”. Tal determinação inclui a imissão na posse do imóvel, sem a qual não é possível a retomada da obra. (...)No caso dos autos, não há incongruência entre a afirmação de que “os promitentes compradores que aderiram à associação constituída com o fim de continuar as obras do empreendimento pagaram, a mais do que a incorporadora aplicou na obra, na aquisição do terreno e na parte construída, a quantia de R$ 2.846.277,51 (dois milhões, oitocentos e quarenta e seis mil, duzentos e setenta e sete reais e cinquenta e um centavos), de modo que não há qualquer débito a ser quitado” e a conclusão constante do dispositivo de que a Comissão de Representantes da Associação e os adquirentes ficam responsáveis “pelo atendimento das obrigações e encargos relativos à incorporação, inclusive pagamento do débito remanescente da aquisição do terreno e, em caso de eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, seja este entregue à massa falida da apelada”. O que se disse nos trechos acima transcritos, absolutamente conciliáveis entre si, é que os promitentes compradores que aderiram à associação autora pagaram uma parte maior do que a aplicada pela incorporadora, não sendo obrigados a aportar qualquer valor a mais para se apossarem do empreendimento e continuarem em nome próprio as obras para sua conclusão. Todavia, por óbvio, deverão arcar com os custos necessários à continuidade da obra, entre os quais se encontra o terreno, cujo preço de aquisição não foi quitado integralmente, bem como outros encargos da construção. Além disso, caso concluída a obra e obtida receita total que suplante os custos que tiveram com a conclusão do empreendimento, tal excesso deverá ser entregue à massa falida, sob pena de permitir o enriquecimento ilícito dos autores em detrimentos dos credores da massa. Ora, a finalidade do que se está sendo determinado no dispositivo não é permitir que os promitentes compradores e a associação por ele constituída obtenham lucro com a continuidade da obra, mas apenas possibilitar que retomem a construção, concluam o empreendimento e possam usufruir das unidades pelas quais pagaram. Logo, “tais fundamentos são suficientes para manter o acórdão recorrido e atraem a incidência, por analogia, dos óbices contidos nos enunciados n. 283 e 284, ambos da Súmula do STF” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.757.669/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). Ademais, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz do enunciado 7 da Súmula do STJ, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp n. 2.094.099/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0038323-72.2014.8.07.0015 RECORRENTE: AAPCOR - ASSOCIACAO DOS PROMITENTES COMPRADORES DO EDIFICIO COLISEUM RESIDENCE E OUTROS RECORRIDO: DOMINIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCOES LTDA - ME, RADAM NAKAI NUNES E OUTROS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO COLISEUM RESIDENCE. FALÊNCIA DA INCORPORADORA. CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO POR COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS PROMITENTES-COMPRADORES DE UNIDADES. POSSIBILIDADE. ART. 43, INCISO III, DA LEI N.o 4.591/64. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. SIMILITUDE FÁTICA COM A FALÊNCIA DA ENCOL.1. Consoante decidido no AGI n.o 2013002011299-5, “em que pese a incorporação não ter sido registrada [Coliseum Residence], ela existe de fato, e deve ser considerada, em atenção à boa-fé que rege os contratos realizados pelos adquirentes/consumidores”. 2. Se a incorporação foi iniciada no ano de 2003, não se aplicam ao caso as alterações feitas à Lei no 4.951/64 pela Lei no 10.931/2004, que criou o instituto do patrimônio de afetação. 3. Segundo a jurisprudência do STJ, firmada em casos de falência de incorporadoras responsáveis por empreendimento constituídos antes do advendo da Lei n.o 10.931/2004, como no caso da falência da Encol, replicada em precedentes dos mais diversos Tribunais do país, é possível a destituição da incorporada e a continuidade do empreendimento por comissão criada pelos promitentes-compradores, em decorrência de leitura do art. 43, incisos III e VI, e 49, da Lei n.o 4.591/64, associada ao princípio da função social dos contratos de incorporação imobiliária. 4. A interpretação da legislação de regência no sentido de que, a partir da entrada em vigor da Lei n.o 10.931/2004, passaram a coexistir dois regimes opostos e excludentes, um para os empreendimentos em que o incorporador optou por constituir patrimônio de afetação (em que se autoriza a continuidade do empreendimento por associação instituída pelos promitentes compradores) e outro para os casos em que não houve escolha pela constituição de patrimônio de afetação (em que se impõe a integração do acervo patrimonial do empreendimento à massa falida), merece revisão. A criação do instituto do patrimônio de afetação teve por objetivo conferir maior proteção e segurança jurídica aos adquirentes de unidades em incorporações imobiliárias, diante da imensa repercussão social do caso da falência da Encol, que culminou por prejudicar milhares de adquirentes de unidades em empreendimentos edilícios, não tendo havido revogação parcial do preceito do art. 43, inciso III, da Lei n.o 4.591/64. Logo, pode ocorrer a destituição do incorporador e continuidade do empreendimento pelos promitentes compradores, ainda que o empreendedor não tenha feito a escolha por constituir patrimônio de afetação. Essa é a interpretação mais adequada à norma do art. 5o, da LINDB, que dispõe que “na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”. 5. Cumpridos os requisitos previstos no art. 43, inciso VI, da Lei n.o 4.591/64, há que se reconhecer o direito de a associação e seus associados, por meio de comissão por eles instituída, concluírem as obras do empreendimento, inclusive de alienar os estoques de unidades restantes ainda não comercializadas e as unidades daqueles que não aderiram à associação. No tocante às unidades daqueles que não aderiram à associação, a comissão de representantes deverá observar o procedimento previsto no art. 63, da Lei n.o 4.591/64, para a venda. Além disso, eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, deve ser entregue à massa falida. 6. Apelo parcialmente provido. Os recorrentes alegam, em síntese, violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 141 e 492, ambos do CPC, ao argumento de que o acórdão recorrido, ao determinar que os autores assumam a dívida do incorporador para com a Terracap, vincula decisão a pessoa que não participou do processo, o que configura ofensa aos limites subjetivos da demanda e ao princípio da congruência e decisão ultra petita; c) artigo 85, §2o, do CPC, asseverando que os honorários advocatícios extrapolam e muito o patamar de 10% (dez por cento) fixado na sentença de piso, em razão dos juros e correção monetária fixados a partir da citação ocorrida na ação que gerou o presente recurso. Ressaltam que não há justificativa para manter o valor exorbitante desses honorários; d) artigo 43, inciso III, da Lei 4.591/64, afirmando que “o juízo de origem resolveu por não transferir a propriedade do imóvel à recorrente, sob o pretexto de que há se, primeiramente, quitar a TERRACAP, haja vista que os recorrentes assumem toda e qualquer obrigação concernente a incorporação”. Pontuam que o terreno encontra-se em nome da empresa falida, e inexiste, na matrícula, qualquer vínculo com a dívida indicada. Assim, não foram os recorrentes quem inadimpliram com os compromissos referentes a aquisição do imóvel, de maneira que imputar-lhes essa nova obrigação é erigir o débito à categoria de propter rem, sendo que sua aquisição não está diretamente vinculada à incorporação. Entendem que, no caso de destituição da incorporadora, a transferência de propriedade à associação dos promitentes compradores é medida que se impõe. No aspecto, apontam divergência jurisprudencial. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta contrariedade ao artigo 1.022 do CPC, pois “não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.005.872/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022). Tampouco cabe dar curso ao inconformismo com fulcro nos artigos 85, §2o,141 e 492, todos do CPC. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pelos recorrentes, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Melhor sorte não colhe o apelo no que se refere à indicada transgressão ao artigo 43, inciso III, da Lei 4.591/64 e ao dissenso pretoriano relacionado. Isso porque a turma julgadora assentou que (ID 36490827): (...) Consoante ressaltado no trecho do voto condutor do acórdão ora embargado, acima transcrito, os autores devem arcar com os custos da conclusão do empreendimento, inclusive com a parcela do valor do terreno não quitada. Ora, tal afirmação é logicamente incompatível com a pretensão de reconhecimento da propriedade do imóvel e de expedição da carta adjudicação. Além disso, deu-se “parcial provimento ao apelo para julgar parcialmente procedente o pedido e autorizar a associação, juntamente com a comissão de representantes, a tomar todas as medidas legais necessárias para a retomada da obra (inclusive para alienar as unidades do estoque não comercializadas pela incorporadora e as unidades dos não aderentes) e para que seja reconhecida a responsabilidade da Comissão de Representantes, da Associação e dos adquirentes pelo atendimento das obrigações e encargos relativos à incorporação, inclusive pagamento do débito remanescente da aquisição do terreno e, em caso de eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, seja este entregue à massa falida da apelada. Ficam invertidos os ônus da sucumbência”. Tal determinação inclui a imissão na posse do imóvel, sem a qual não é possível a retomada da obra. (...)No caso dos autos, não há incongruência entre a afirmação de que “os promitentes compradores que aderiram à associação constituída com o fim de continuar as obras do empreendimento pagaram, a mais do que a incorporadora aplicou na obra, na aquisição do terreno e na parte construída, a quantia de R$ 2.846.277,51 (dois milhões, oitocentos e quarenta e seis mil, duzentos e setenta e sete reais e cinquenta e um centavos), de modo que não há qualquer débito a ser quitado” e a conclusão constante do dispositivo de que a Comissão de Representantes da Associação e os adquirentes ficam responsáveis “pelo atendimento das obrigações e encargos relativos à incorporação, inclusive pagamento do débito remanescente da aquisição do terreno e, em caso de eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da obra, seja este entregue à massa falida da apelada”. O que se disse nos trechos acima transcritos, absolutamente conciliáveis entre si, é que os promitentes compradores que aderiram à associação autora pagaram uma parte maior do que a aplicada pela incorporadora, não sendo obrigados a aportar qualquer valor a mais para se apossarem do empreendimento e continuarem em nome próprio as obras para sua conclusão. Todavia, por óbvio, deverão arcar com os custos necessários à continuidade da obra, entre os quais se encontra o terreno, cujo preço de aquisição não foi quitado integralmente, bem como outros encargos da construção. Além disso, caso concluída a obra e obtida receita total que suplante os custos que tiveram com a conclusão do empreendimento, tal excesso deverá ser entregue à massa falida, sob pena de permitir o enriquecimento ilícito dos autores em detrimentos dos credores da massa. Ora, a finalidade do que se está sendo determinado no dispositivo não é permitir que os promitentes compradores e a associação por ele constituída obtenham lucro com a continuidade da obra, mas apenas possibilitar que retomem a construção, concluam o empreendimento e possam usufruir das unidades pelas quais pagaram. Logo, “tais fundamentos são suficientes para manter o acórdão recorrido e atraem a incidência, por analogia, dos óbices contidos nos enunciados n. 283 e 284, ambos da Súmula do STF” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.757.669/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). Ademais, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz do enunciado 7 da Súmula do STJ, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp n. 2.094.099/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028