Tribunal: TJDFT
Processo: 0736139-35.2023.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-12-12
Data de publicação: 2024-01-22

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DA ADQUIRENTE DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO DA COISA. INALTERABILIDADE DAS PARTES. TEORIA DUALISTA. DÉBITO E RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DAS TAXAS. INTERPRETAÇÃO EM CONJUNTO COM OUTROS INSTITUTOS. ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA. SEGURANÇA JURÍDICA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. VIA RECURSAL IMPRÓPRIA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão que indeferiu o pedido de inclusão no polo passivo da demanda da promitente compradora, sob o fundamento de o seu nome não constar da certidão de ônus do imóvel. 1.1. Em suas razões, embora a escritura de propriedade do imóvel não tenha sido registrada no cartório de imóveis competente, o negócio jurídico de transferência do imóvel foi totalmente legal e válido, uma vez que houve a lavratura da Escritura Pública, conforme requisito do artigo 108 do Código Civil.
2. Na origem, a agravante requereu a inclusão no polo passivo da demanda da promitente compradora, a qual teria adquirido a unidade condominial através de contrato de permuta que, todavia, não foi registrado no cartório de imóveis competente.
3. A responsabilização pelos débitos condominiais atuais e anteriores podem ser exigidos do atual proprietário comprador, em razão do registro da alienação na matrícula do imóvel, sem, contudo, afastar eventual obrigação do vendedor das parcelas condominiais anteriores e vencidas antes da atualização do registro.
4. O entendimento jurisprudencial é pacífico no sentido de que as taxas condominiais são obrigações propter rem, atreladas ao bem, persistindo, no entanto, a obrigação do proprietário vendedor, pelo recolhimento das parcelas condominiais posteriores à alienação que não fora levada a registro quando deixar de comprovar que “o promissário comprador se imitira na posse” e que “o condomínio teve ciência inequívoca da transação”. 4.1. Precedente: "Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." (7106153820208070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 22/6/2021.). 4.2. No entanto, a alteração passiva do sujeito da lide não pode ocorrer por mera indicação do credor. 4.3. Nesse ponto, o art. 109 do CPC preconiza que a alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes.
5. O art. 109, caput, do CPC, estabelece que a alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes. 5.1. Na hipótese, extrai-se que não é possível identificar em quem recairá a responsabilidade pelo débito. Com efeito, segundo a teoria dualista adotada pelo Código Civil, salvo nas exceções impostas pela lei, o débito deve ser pago por aquele que tenha responsabilidade pelo seu pagamento, ou seja, em regra, “não há débito (schuld) sem responsabilidade (haftung)”. 5.2. Assim, a natureza propter rem das taxas condominiais, com a característica de acompanhar a coisa e não necessariamente ou seu proprietário ou possuidor, há que ser lida em harmonia com o instituto da responsabilidade civil e o da legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
6. Essa via processual, nessa fase prematura do processo, não é adequada para aferir em quem recairá a responsabilidade civil pelas taxas condominiais, assim como, não é a via recursal propícia para a discussão a substituição do polo passivo da demanda, uma vez que a matéria demanda uma melhor instrução probatória. 6.1. Ademais, em razão da estabilidade da demanda, a alteração do pedido e da causa de pedir ou a legitimidade das partes, após a contestação, só é possível em situações excepcionais e que atendam aos princípios da instrumentalidade das formas, celeridade, da economia e da efetividade processual.
7. Recurso improvido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DA ADQUIRENTE DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO DA COISA. INALTERABILIDADE DAS PARTES. TEORIA DUALISTA. DÉBITO E RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DAS TAXAS. INTERPRETAÇÃO EM CONJUNTO COM OUTROS INSTITUTOS. ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA. SEGURANÇA JURÍDICA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. VIA RECURSAL IMPRÓPRIA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão que indeferiu o pedido de inclusão no polo passivo da demanda da promitente compradora, sob o fundamento de o seu nome não constar da certidão de ônus do imóvel. 1.1. Em suas razões, embora a escritura de propriedade do imóvel não tenha sido registrada no cartório de imóveis competente, o negócio jurídico de transferência do imóvel foi totalmente legal e válido, uma vez que houve a lavratura da Escritura Pública, conforme requisito do artigo 108 do Código Civil.
2. Na origem, a agravante requereu a inclusão no polo passivo da demanda da promitente compradora, a qual teria adquirido a unidade condominial através de contrato de permuta que, todavia, não foi registrado no cartório de imóveis competente.
3. A responsabilização pelos débitos condominiais atuais e anteriores podem ser exigidos do atual proprietário comprador, em razão do registro da alienação na matrícula do imóvel, sem, contudo, afastar eventual obrigação do vendedor das parcelas condominiais anteriores e vencidas antes da atualização do registro.
4. O entendimento jurisprudencial é pacífico no sentido de que as taxas condominiais são obrigações propter rem, atreladas ao bem, persistindo, no entanto, a obrigação do proprietário vendedor, pelo recolhimento das parcelas condominiais posteriores à alienação que não fora levada a registro quando deixar de comprovar que “o promissário comprador se imitira na posse” e que “o condomínio teve ciência inequívoca da transação”. 4.1. Precedente: "Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." (7106153820208070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 22/6/2021.). 4.2. No entanto, a alteração passiva do sujeito da lide não pode ocorrer por mera indicação do credor. 4.3. Nesse ponto, o art. 109 do CPC preconiza que a alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes.
5. O art. 109, caput, do CPC, estabelece que a alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes. 5.1. Na hipótese, extrai-se que não é possível identificar em quem recairá a responsabilidade pelo débito. Com efeito, segundo a teoria dualista adotada pelo Código Civil, salvo nas exceções impostas pela lei, o débito deve ser pago por aquele que tenha responsabilidade pelo seu pagamento, ou seja, em regra, “não há débito (schuld) sem responsabilidade (haftung)”. 5.2. Assim, a natureza propter rem das taxas condominiais, com a característica de acompanhar a coisa e não necessariamente ou seu proprietário ou possuidor, há que ser lida em harmonia com o instituto da responsabilidade civil e o da legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
6. Essa via processual, nessa fase prematura do processo, não é adequada para aferir em quem recairá a responsabilidade civil pelas taxas condominiais, assim como, não é a via recursal propícia para a discussão a substituição do polo passivo da demanda, uma vez que a matéria demanda uma melhor instrução probatória. 6.1. Ademais, em razão da estabilidade da demanda, a alteração do pedido e da causa de pedir ou a legitimidade das partes, após a contestação, só é possível em situações excepcionais e que atendam aos princípios da instrumentalidade das formas, celeridade, da economia e da efetividade processual.
7. Recurso improvido.