Tribunal: TJDFT
Processo: 0748974-41.2022.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-07-24
Data de publicação: 2023-08-09

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. ATRASO COMPROVADO – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INTERVENIENTE – AVERBAÇÃO DE HABITE-SE E ENTREGA JUNTO AO AGENTE FINANCIADOR. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – APOIO À PRODUÇÃO - PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO FGTS E PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) – RECURSO FGTS PESSOA FÍSICA – RECURSO FGTS”, no qual constou a ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como alienante, incorporadora, construtora e fiadora da obra, e agente promotor empreendedor (ID Num. 48675767 - Pág. 1), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. A cláusula 8a, § 3o, “n” estipula que a ré “é responsável perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra “B” deste contrato, pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes e/ou DEVEDORES/FIDUCIANTES em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra”. Dessa forma a ré se mostra parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
2. Prazo de Tolerância.
2.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, Publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
2.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
2.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Sétima, item 7.1 do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID Num. 48675767 - Pág. 1).
2.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/07/2013, com prorrogação por 180 dias, expirou em 26/01/2014 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 16/05/2014, conforme “Termo de Recebimento de Chaves” (ID Num. 48675765 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 3 meses e 21 dias ou 110 dias.
3. Cláusula Penal
3.1 A cláusula 7.3 do “contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma” dispõe que “caso a promitente vendedora não entregue a unidade imobiliária conforme ajustado neste Contrato, ficará sujeita ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% do valor atualizado do preço total, até a entrega da referida unidade, pro rata die” (ID 26219006 - Pág. 10). Dessa forma, considerando o valor atualizado do imóvel de R$ 173.192,31e o atraso de 3 meses e 21 dias, devida a indenização de R$ 6.408,09, conforme estipulado na sentença.
4. Juros de Obra.
4.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 27/01/2014.
4.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
4.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 16/05/2014 (ID Num. 48675765 - Pág. 1), não há comprovação da data em que o “Habite-se” foi averbado junto ao cartório de imóveis e entregue ao agente financiador. Por sua vez, a autora comprovadamente pagou juros de obra até agosto de 2014 (ID Num. 48675769 - Pág. 1 a ID Num. 48675769 - Pág. 10). Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até 27/08/2014. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.
5. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
6. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
7. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. ATRASO COMPROVADO – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INTERVENIENTE – AVERBAÇÃO DE HABITE-SE E ENTREGA JUNTO AO AGENTE FINANCIADOR. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – APOIO À PRODUÇÃO - PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO FGTS E PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) – RECURSO FGTS PESSOA FÍSICA – RECURSO FGTS”, no qual constou a ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como alienante, incorporadora, construtora e fiadora da obra, e agente promotor empreendedor (ID Num. 48675767 - Pág. 1), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. A cláusula 8a, § 3o, “n” estipula que a ré “é responsável perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra “B” deste contrato, pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes e/ou DEVEDORES/FIDUCIANTES em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra”. Dessa forma a ré se mostra parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
2. Prazo de Tolerância.
2.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, Publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
2.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
2.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Sétima, item 7.1 do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID Num. 48675767 - Pág. 1).
2.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/07/2013, com prorrogação por 180 dias, expirou em 26/01/2014 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 16/05/2014, conforme “Termo de Recebimento de Chaves” (ID Num. 48675765 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 3 meses e 21 dias ou 110 dias.
3. Cláusula Penal
3.1 A cláusula 7.3 do “contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma” dispõe que “caso a promitente vendedora não entregue a unidade imobiliária conforme ajustado neste Contrato, ficará sujeita ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% do valor atualizado do preço total, até a entrega da referida unidade, pro rata die” (ID 26219006 - Pág. 10). Dessa forma, considerando o valor atualizado do imóvel de R$ 173.192,31e o atraso de 3 meses e 21 dias, devida a indenização de R$ 6.408,09, conforme estipulado na sentença.
4. Juros de Obra.
4.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 27/01/2014.
4.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
4.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 16/05/2014 (ID Num. 48675765 - Pág. 1), não há comprovação da data em que o “Habite-se” foi averbado junto ao cartório de imóveis e entregue ao agente financiador. Por sua vez, a autora comprovadamente pagou juros de obra até agosto de 2014 (ID Num. 48675769 - Pág. 1 a ID Num. 48675769 - Pág. 10). Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até 27/08/2014. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.
5. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
6. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
7. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.