Tribunal: TJDFT
Processo: 0724711-81.2022.8.07.0003
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-03-27
Data de publicação: 2023-04-10

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DIFICULDADES FINANCEIRAS. RESILIÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, vencida, em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar extinto o negócio jurídico de compra e venda firmado entre as partes, por manifestação de vontade exclusiva do promitente comprador e condená-la a pagar à parte autora a quantia de R$ 5.132,01 (cinco mil cento e trinta e dois reais e um centavo) decorrente da ruptura do contrato.
2. Presentes os pressupostos de admissibilidade. O recurso foi interposto no prazo legal e o preparo devidamente recolhido. Contrarrazões apresentadas.
3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, porquanto as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do CDC. Aplica-se o CDC, sem prejuízo do diálogo das fontes, em especial o Código Civil.
4. Narra a parte autora, que no dia 28/1/2021, celebrou um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel (ID.43873704), situado na Quadra 11-D, Conjunto B, Lote 35, Residencial Jardim do Éden – 2.a Etapa, Águas Lindas/GO, pelo valor de R$ 101.751,46, de forma parcelada. Aduz que em razão de dificuldades financeiras solicitou o distrato da relação jurídica. Todavia não houve devolução de qualquer quantia paga até a presente data. A ré não se opôs ao término da relação jurídica e afirma que a parte autora lhe pagou, até o momento, R$ 3.763,97 e se encontra em inadimplência desde fevereiro de 2022. Aduz que em consequência do distrato, são devidos os valores referentes à corretagem R$ 3.350,53; à cláusula penal, 10% do valor do contrato; ao IPTU; e à taxa de fruição. Eventualmente, argumenta que o ressarcimento deve ocorrer de forma parcelada.
5. Compulsando os autos, verifica-se que não merece acolhimento a alegação de que o valor retido é referente à comissão de corretagem. No caso, a matéria em litígio não versa acerca da legalidade da comissão, mas à restituição do valor pago em decorrência da resilição contratual, circunstância em que a retenção deve incidir sobre o valor total pago, inclusive aquele a título de sinal/arras/princípio de pagamento.
6. Em caso de resolução do contrato por iniciativa do consumidor é possível a retenção pelo vendedor de parte dos valores pagos, objetivando a composição de eventuais gastos administrativos, com publicidade e corretagem para a recolocação do bem no mercado. Contudo, não podem ser retidos valores de forma desarrazoada, com base em valor acima do pago pelo consumidor.
7. Conforme preceitua o art. 413 do Código Civil, “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. ”
8. Em situações análogas à presente quando há desistência do contrato por parte do consumidor, a jurisprudência permite a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal. Com a resilição, a promitente vendedora recupera o imóvel podendo renegociá-lo livremente no mercado, razão pela qual o desfazimento do negócio não lhe causa prejuízos maiores que a retenção de 10% dos valores pagos não possam indenizar. Nesse sentido: Acórdão n.1067527, 07059734320168070007, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 13/12/2017, publicado no DJE: 22/01/2018. Pág. Sem Página Cadastrada; Acórdão n.1071577, 07249900420178070016, Relator: JOÃO FISCHER 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 01/02/2018, publicado no DJE: 16/02/2018. Pág. Sem Página Cadastrada.
9. Consoante ao entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, a restituição dos valores pagos em decorrência da resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve acontecer de imediato e em parcela única (Enunciado da Súmula no 543). Entretanto, tal entendimento não é aplicável ao caso vertente, por ter sido editado em 2015, data anterior à vigência da nova lei que versa acerca dos distratos.
10. Importante ressaltar que nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em que a resolução contratual ocorre a pedido ou culpa do promitente comprador, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado. (Resp 1617652/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, Dje 29/09/2017).
11. Conclui-se, por fim, que os valores devidos pela parte autora compreendem: R$ 763,13, referente ao item XIV do contrato, que prevê retenção de 0,75% do valor do imóvel; R$ 97,52, referente a pendências de IPTU e R$ 410,39, referente ao atraso de parcelas (ID. 43874370, 43874371). Assim, deve ser restituído à parte recorrida o montante de R$ 5.132,01, valor este, apurado em juízo em face da extinção do contrato, que deverá ser pago de forma parcelada em 12 prestações, em no máximo 12 meses após o distrato, conforme estabelece o art. 32-A, § 1o, I da Lei 6766/79. Sentença mantida em todos os seus termos.
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença confirmada. Sem condenação em honorários ante a ausência de contrarrazões.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DIFICULDADES FINANCEIRAS. RESILIÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, vencida, em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar extinto o negócio jurídico de compra e venda firmado entre as partes, por manifestação de vontade exclusiva do promitente comprador e condená-la a pagar à parte autora a quantia de R$ 5.132,01 (cinco mil cento e trinta e dois reais e um centavo) decorrente da ruptura do contrato.
2. Presentes os pressupostos de admissibilidade. O recurso foi interposto no prazo legal e o preparo devidamente recolhido. Contrarrazões apresentadas.
3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, porquanto as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do CDC. Aplica-se o CDC, sem prejuízo do diálogo das fontes, em especial o Código Civil.
4. Narra a parte autora, que no dia 28/1/2021, celebrou um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel (ID.43873704), situado na Quadra 11-D, Conjunto B, Lote 35, Residencial Jardim do Éden – 2.a Etapa, Águas Lindas/GO, pelo valor de R$ 101.751,46, de forma parcelada. Aduz que em razão de dificuldades financeiras solicitou o distrato da relação jurídica. Todavia não houve devolução de qualquer quantia paga até a presente data. A ré não se opôs ao término da relação jurídica e afirma que a parte autora lhe pagou, até o momento, R$ 3.763,97 e se encontra em inadimplência desde fevereiro de 2022. Aduz que em consequência do distrato, são devidos os valores referentes à corretagem R$ 3.350,53; à cláusula penal, 10% do valor do contrato; ao IPTU; e à taxa de fruição. Eventualmente, argumenta que o ressarcimento deve ocorrer de forma parcelada.
5. Compulsando os autos, verifica-se que não merece acolhimento a alegação de que o valor retido é referente à comissão de corretagem. No caso, a matéria em litígio não versa acerca da legalidade da comissão, mas à restituição do valor pago em decorrência da resilição contratual, circunstância em que a retenção deve incidir sobre o valor total pago, inclusive aquele a título de sinal/arras/princípio de pagamento.
6. Em caso de resolução do contrato por iniciativa do consumidor é possível a retenção pelo vendedor de parte dos valores pagos, objetivando a composição de eventuais gastos administrativos, com publicidade e corretagem para a recolocação do bem no mercado. Contudo, não podem ser retidos valores de forma desarrazoada, com base em valor acima do pago pelo consumidor.
7. Conforme preceitua o art. 413 do Código Civil, “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. ”
8. Em situações análogas à presente quando há desistência do contrato por parte do consumidor, a jurisprudência permite a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal. Com a resilição, a promitente vendedora recupera o imóvel podendo renegociá-lo livremente no mercado, razão pela qual o desfazimento do negócio não lhe causa prejuízos maiores que a retenção de 10% dos valores pagos não possam indenizar. Nesse sentido: Acórdão n.1067527, 07059734320168070007, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 13/12/2017, publicado no DJE: 22/01/2018. Pág. Sem Página Cadastrada; Acórdão n.1071577, 07249900420178070016, Relator: JOÃO FISCHER 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 01/02/2018, publicado no DJE: 16/02/2018. Pág. Sem Página Cadastrada.
9. Consoante ao entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, a restituição dos valores pagos em decorrência da resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve acontecer de imediato e em parcela única (Enunciado da Súmula no 543). Entretanto, tal entendimento não é aplicável ao caso vertente, por ter sido editado em 2015, data anterior à vigência da nova lei que versa acerca dos distratos.
10. Importante ressaltar que nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em que a resolução contratual ocorre a pedido ou culpa do promitente comprador, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado. (Resp 1617652/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, Dje 29/09/2017).
11. Conclui-se, por fim, que os valores devidos pela parte autora compreendem: R$ 763,13, referente ao item XIV do contrato, que prevê retenção de 0,75% do valor do imóvel; R$ 97,52, referente a pendências de IPTU e R$ 410,39, referente ao atraso de parcelas (ID. 43874370, 43874371). Assim, deve ser restituído à parte recorrida o montante de R$ 5.132,01, valor este, apurado em juízo em face da extinção do contrato, que deverá ser pago de forma parcelada em 12 prestações, em no máximo 12 meses após o distrato, conforme estabelece o art. 32-A, § 1o, I da Lei 6766/79. Sentença mantida em todos os seus termos.
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença confirmada. Sem condenação em honorários ante a ausência de contrarrazões.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.