Tribunal: TJDFT
Processo: 0710747-43.2021.8.07.0007
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-08-10
Data de publicação: 2023-08-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. DIREITO CIVIL. RESILIÇÃO IMOTIVADA. CONTRATO. ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. NULIDADE. AUSÊNCIA. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DURAÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2o e 3o do diploma legal consumerista.
2. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas da forma mais benéfica ao consumidor, nos termos do artigo 47 do CDC. No mesmo sentido, preleciona o artigo 423 do CC/02.
3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas – corretagem, agenciamento, administração, mandato –, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo.
4. Quando há presença da Administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.
5. A cláusula que atrela a vigência do contrato de administração imobiliária à vigência dos contratos de locação firmados com terceiros não é nula, pois, se a hipótese é de prestação de serviços de administração imobiliária, enquanto há prestação de serviços a imobiliária deve ser remunerada. Ademais, o consumidor pode se opor à renovação automática pelo prazo de 12 (doze) meses, mediante prévia notificação, e pode exercer o direito à resilição, apontando a justa causa, ou de forma imotivada, ainda que haja contratos de locação em curso.
6. Ausente a abusividade, as disposições contratuais acerca da resilição imotivada de contrato de prestação de serviços imobiliários, a exemplo da aplicação da cláusula penal compensatória, devem ser mantidas, porquanto estipuladas com a finalidade de reparar eventuais prejuízos da imobiliária com a denúncia unilateral antes do encerramento dos contratos de locação.
7. Nos termos do art. 413 do CC/02, a cláusula penal, estipulada para a hipótese de rescisão antecipada do contrato, deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. No caso, a redução da multa determinada pela r. sentença recorrida revela-se pertinente.
8. Apelação conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. DIREITO CIVIL. RESILIÇÃO IMOTIVADA. CONTRATO. ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. NULIDADE. AUSÊNCIA. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DURAÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2o e 3o do diploma legal consumerista.
2. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas da forma mais benéfica ao consumidor, nos termos do artigo 47 do CDC. No mesmo sentido, preleciona o artigo 423 do CC/02.
3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas – corretagem, agenciamento, administração, mandato –, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo.
4. Quando há presença da Administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.
5. A cláusula que atrela a vigência do contrato de administração imobiliária à vigência dos contratos de locação firmados com terceiros não é nula, pois, se a hipótese é de prestação de serviços de administração imobiliária, enquanto há prestação de serviços a imobiliária deve ser remunerada. Ademais, o consumidor pode se opor à renovação automática pelo prazo de 12 (doze) meses, mediante prévia notificação, e pode exercer o direito à resilição, apontando a justa causa, ou de forma imotivada, ainda que haja contratos de locação em curso.
6. Ausente a abusividade, as disposições contratuais acerca da resilição imotivada de contrato de prestação de serviços imobiliários, a exemplo da aplicação da cláusula penal compensatória, devem ser mantidas, porquanto estipuladas com a finalidade de reparar eventuais prejuízos da imobiliária com a denúncia unilateral antes do encerramento dos contratos de locação.
7. Nos termos do art. 413 do CC/02, a cláusula penal, estipulada para a hipótese de rescisão antecipada do contrato, deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. No caso, a redução da multa determinada pela r. sentença recorrida revela-se pertinente.
8. Apelação conhecida e não provida.