Tribunal: TJDFT
Processo: 0701629-46.2021.8.07.0006
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-10-04
Data de publicação: 2023-10-10

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO CONFIGURADO. REJEITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRIBUIÇÃO COM O RATEIO DAS ÁREAS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Afasta-se a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade quando possível se observar a impugnação específica aos termos da sentença, apresentando a recorrente argumentos suficientes para afastar a responsabilidade pelas taxas condominiais, posto que não aderiu à associação de moradores e que seu imóvel se encontra fora dos limites do condomínio.
2. Não obstante a associação ré se caracterizar como um condomínio de fato, pois materializada em desconformidade com as previsões legais para a instituição do condomínio edilício, tem-se que é possível a cobrança das taxas condominiais de seus condôminos.
3. Não se desconhece o entendimento firmado pelo STJ no REsp n. 1.439.163/SP e no REsp n. 1.280.871/SP (Tema 882), segundo o qual “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, ou o resultado do julgamento do Recurso Extraordinário n. 695911 (Tema 492), com repercussão geral reconhecida pelo STF, do qual decorre a tese de que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
4. No entanto, os condomínios estabelecidos no Distrito Federal, a exemplo do caso analisado nos autos, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/1964 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, apesar de sua informalidade. 4.1. Este Tribunal de Justiça vem reiteradamente sinalizando que, diante das peculiaridades locais, as teses firmadas nos mencionados Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF, não se aplicam à situação dos condomínios originados de loteamento irregular no Distrito Federal.
5. É legítima a cobrança dos encargos condominiais pela associação de moradores, pois eles decorrem do fato de a administração do condomínio de fato disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para a manutenção das áreas comuns do condomínio, de modo que essas taxas seriam contraprestação pela prestação de tais serviços de uso comum
6. Imperioso o reconhecimento do dever da condômina em contribuir para o rateio das despesas comuns por todo o período cobrado, em função dos serviços e melhorias que guarnecem o seu imóvel, o que contribui para a valorização imobiliária, sob pena enriquecimento sem causa, o que é incompatível com o princípio da boa-fé, valor maior e norma cogente das relações civis.
7. Ademais, com o advento da alteração introduzida pela Lei n.o 13.465/2017, as associações de moradores constituídas com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando valorizar os imóveis que compõem o empreendimento, vinculam-se à atividade de administração de imóveis em razão de sua natureza jurídica, o que permite a cobrança de contribuições de moradores de imóveis integrantes de condomínios de fato.
8. Apelação conhecida, preliminar rejeitada e, no mérito, desprovida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO CONFIGURADO. REJEITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRIBUIÇÃO COM O RATEIO DAS ÁREAS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Afasta-se a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade quando possível se observar a impugnação específica aos termos da sentença, apresentando a recorrente argumentos suficientes para afastar a responsabilidade pelas taxas condominiais, posto que não aderiu à associação de moradores e que seu imóvel se encontra fora dos limites do condomínio.
2. Não obstante a associação ré se caracterizar como um condomínio de fato, pois materializada em desconformidade com as previsões legais para a instituição do condomínio edilício, tem-se que é possível a cobrança das taxas condominiais de seus condôminos.
3. Não se desconhece o entendimento firmado pelo STJ no REsp n. 1.439.163/SP e no REsp n. 1.280.871/SP (Tema 882), segundo o qual “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, ou o resultado do julgamento do Recurso Extraordinário n. 695911 (Tema 492), com repercussão geral reconhecida pelo STF, do qual decorre a tese de que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
4. No entanto, os condomínios estabelecidos no Distrito Federal, a exemplo do caso analisado nos autos, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/1964 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, apesar de sua informalidade. 4.1. Este Tribunal de Justiça vem reiteradamente sinalizando que, diante das peculiaridades locais, as teses firmadas nos mencionados Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF, não se aplicam à situação dos condomínios originados de loteamento irregular no Distrito Federal.
5. É legítima a cobrança dos encargos condominiais pela associação de moradores, pois eles decorrem do fato de a administração do condomínio de fato disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para a manutenção das áreas comuns do condomínio, de modo que essas taxas seriam contraprestação pela prestação de tais serviços de uso comum
6. Imperioso o reconhecimento do dever da condômina em contribuir para o rateio das despesas comuns por todo o período cobrado, em função dos serviços e melhorias que guarnecem o seu imóvel, o que contribui para a valorização imobiliária, sob pena enriquecimento sem causa, o que é incompatível com o princípio da boa-fé, valor maior e norma cogente das relações civis.
7. Ademais, com o advento da alteração introduzida pela Lei n.o 13.465/2017, as associações de moradores constituídas com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando valorizar os imóveis que compõem o empreendimento, vinculam-se à atividade de administração de imóveis em razão de sua natureza jurídica, o que permite a cobrança de contribuições de moradores de imóveis integrantes de condomínios de fato.
8. Apelação conhecida, preliminar rejeitada e, no mérito, desprovida.