Tribunal: TJDFT
Processo: 0745546-33.2021.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-08-09
Data de publicação: 2023-08-18

Ementa:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEITADA. CESSÃO DE DIREITOS. REQUISITOS VERIFICADOS. IMPOSIÇÃO DE CONDIÇÃO. PAGAMENTO PRÉVIO DE CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL. ITBI. FATO GERADOR. NÃO OCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELOS AUTORES. ART. 85, § 2o, DO CPC. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de ação de adjudicação compulsória de imóvel objeto da lide. 1.1. Pretensão do réu na reforma da sentença. Sustenta a preliminar de falta de interesse processual, sob argumento de que foram alienados direitos possessórios. No mérito, alega que para a quitação do contrato não bastava o pagamento do preço efetivo da venda dos direitos possessórios, mas também a quitação das despesas com regularização, além do ressarcimento do ITBI e das despesas cartorárias que teve para individualização e escrituração dos imóveis, sem o que não há direito à adjudicação.
2. A ação de adjudicação compulsória consiste na demanda cuja finalidade é o suprimento judicial da omissão do titular do domínio do bem imóvel em outorgar a escritura definitiva ao promissário comprador. Desta forma, a ação de adjudicação compulsória é cabível diante da recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva, mesmo preenchido os requisitos para tanto.
3. No caso dos autos, restou devidamente comprovada a cadeia dominial referente ao imóvel em questão através dos documentos acostados na inicial.
4. Despesas de regularização do loteamento. Tais despesas não fazem parte do contrato acostado aos autos, como condição à adjudicação pretendida pelos autores, e tal exigência por parte do réu implica em violação ao pacta sunt servanda. 4.1. Conforme disposição do artigo 26, em seus incisos I a VII, da Lei n. 6.766/76, sobre os requisitos que devem constar do instrumento de cessão de direitos de unidade imobiliária em loteamento, não está elencada a condição imposta pelo réu. Os requisitos previstos nos instrumentos particulares para obtenção da escritura pública de compra e venda foram o pagamento do preço e a ocorrência da regularização, além dos encargos cartorários, que naturalmente são exigidos dos compradores.
5. Não é possível a parte ré exigir o ressarcimento do ITBI pago para individualização do imóvel como condição à outorga da escritura pública. Eventual direito ao ressarcimento do referido imposto é independente da obrigação de outorga de escritura pública pela empreendedora, pois não compõe o objeto do presente litígio, devendo ser exigido, se o caso, na via adequada. 5.1. Ademais, tal fato não constitui motivo legítimo para a recusa do réu em outorgar escritura pública aos autores, porque o fato gerador do imposto, somente ocorre no momento da efetiva transferência da propriedade imobiliária, ou seja, quando é feito o registro do instrumento translativo na matrícula do imóvel. 5.1. Precedente deste Tribunal: “(...) 7. Consideram-se abusivas as cobranças de encargo para custeio de obras de infraestrutura no loteamento objeto da demanda, assim como a exigência de pagamento do ITBI antes do registro do imóvel, como condicionantes para a outorga da escritura pública de compra e venda, de acordo com a regra prevista no art. 51, inc. IV e § 1o, incisos II e III, do Código de Defesa do Consumidor, nos moldes do acórdão proferido no ARE no 1.294.969-SP, afetado à sistemática da Repercussão Geral (Tema no 1124) (...)”. (07282639420218070001, Relator: Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, publicado no DJE: 24/8/2022).
6. Ante a comprovação da cadeia dominial, a quitação do imóvel e a aquisição por terceiro de boa-fé, deve ser deferida a adjudicação compulsória, sendo assegurado aos autores o direito de ter a propriedade transferida para o seu nome.
7. Honorários advocatícios. Diante da ausência de condenação em valor monetário, deve ser aplicado o critério do montante do proveito econômico obtido pelos autores, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. 7.1. No caso dos autos, que o réu cobrou dos autores o valor correspondente aos custos com a regularização no montante de R$ 11.900,00 e R$ 25.236,55 que se refere às obras de infraestrutura, totalizando o montante de R$ 37.136,55. 7.2. Portanto, conhecido o valor do proveito econômico obtido pelos autores, sobre esta base de cálculo deverá incidir o percentual referente à condenação dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §2o do CPC. 7.3. A sentença deve ser parcialmente reformada para que o réu arque com o pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico no montante de R$ 37.136,55, nos termos do art. 85, §2o do CPC.
8. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEITADA. CESSÃO DE DIREITOS. REQUISITOS VERIFICADOS. IMPOSIÇÃO DE CONDIÇÃO. PAGAMENTO PRÉVIO DE CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL. ITBI. FATO GERADOR. NÃO OCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELOS AUTORES. ART. 85, § 2o, DO CPC. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de ação de adjudicação compulsória de imóvel objeto da lide. 1.1. Pretensão do réu na reforma da sentença. Sustenta a preliminar de falta de interesse processual, sob argumento de que foram alienados direitos possessórios. No mérito, alega que para a quitação do contrato não bastava o pagamento do preço efetivo da venda dos direitos possessórios, mas também a quitação das despesas com regularização, além do ressarcimento do ITBI e das despesas cartorárias que teve para individualização e escrituração dos imóveis, sem o que não há direito à adjudicação.
2. A ação de adjudicação compulsória consiste na demanda cuja finalidade é o suprimento judicial da omissão do titular do domínio do bem imóvel em outorgar a escritura definitiva ao promissário comprador. Desta forma, a ação de adjudicação compulsória é cabível diante da recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva, mesmo preenchido os requisitos para tanto.
3. No caso dos autos, restou devidamente comprovada a cadeia dominial referente ao imóvel em questão através dos documentos acostados na inicial.
4. Despesas de regularização do loteamento. Tais despesas não fazem parte do contrato acostado aos autos, como condição à adjudicação pretendida pelos autores, e tal exigência por parte do réu implica em violação ao pacta sunt servanda. 4.1. Conforme disposição do artigo 26, em seus incisos I a VII, da Lei n. 6.766/76, sobre os requisitos que devem constar do instrumento de cessão de direitos de unidade imobiliária em loteamento, não está elencada a condição imposta pelo réu. Os requisitos previstos nos instrumentos particulares para obtenção da escritura pública de compra e venda foram o pagamento do preço e a ocorrência da regularização, além dos encargos cartorários, que naturalmente são exigidos dos compradores.
5. Não é possível a parte ré exigir o ressarcimento do ITBI pago para individualização do imóvel como condição à outorga da escritura pública. Eventual direito ao ressarcimento do referido imposto é independente da obrigação de outorga de escritura pública pela empreendedora, pois não compõe o objeto do presente litígio, devendo ser exigido, se o caso, na via adequada. 5.1. Ademais, tal fato não constitui motivo legítimo para a recusa do réu em outorgar escritura pública aos autores, porque o fato gerador do imposto, somente ocorre no momento da efetiva transferência da propriedade imobiliária, ou seja, quando é feito o registro do instrumento translativo na matrícula do imóvel. 5.1. Precedente deste Tribunal: “(...) 7. Consideram-se abusivas as cobranças de encargo para custeio de obras de infraestrutura no loteamento objeto da demanda, assim como a exigência de pagamento do ITBI antes do registro do imóvel, como condicionantes para a outorga da escritura pública de compra e venda, de acordo com a regra prevista no art. 51, inc. IV e § 1o, incisos II e III, do Código de Defesa do Consumidor, nos moldes do acórdão proferido no ARE no 1.294.969-SP, afetado à sistemática da Repercussão Geral (Tema no 1124) (...)”. (07282639420218070001, Relator: Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, publicado no DJE: 24/8/2022).
6. Ante a comprovação da cadeia dominial, a quitação do imóvel e a aquisição por terceiro de boa-fé, deve ser deferida a adjudicação compulsória, sendo assegurado aos autores o direito de ter a propriedade transferida para o seu nome.
7. Honorários advocatícios. Diante da ausência de condenação em valor monetário, deve ser aplicado o critério do montante do proveito econômico obtido pelos autores, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. 7.1. No caso dos autos, que o réu cobrou dos autores o valor correspondente aos custos com a regularização no montante de R$ 11.900,00 e R$ 25.236,55 que se refere às obras de infraestrutura, totalizando o montante de R$ 37.136,55. 7.2. Portanto, conhecido o valor do proveito econômico obtido pelos autores, sobre esta base de cálculo deverá incidir o percentual referente à condenação dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §2o do CPC. 7.3. A sentença deve ser parcialmente reformada para que o réu arque com o pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico no montante de R$ 37.136,55, nos termos do art. 85, §2o do CPC.
8. Apelo parcialmente provido.