Tribunal: TJDFT
Processo: 0759797-74.2022.8.07.0016
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-10-03
Data de publicação: 2023-10-10

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PRELIMINAR REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE CAUÇÃO. DANOS NÃO COMPROVAÇÃO. CORREÇÃO DO VALOR DA LOCAÇÃO. NÃO OPOSIÇÃO AO VALOR RECEBIDO. SURRECTIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente os pedidos do recorrido.
2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de restituição de caução locatícia cumulada com cumprimento de multa contratual em face da recorrente argumentando, em suma, que alugou o apartamento n. 1103 situado no Condomínio Riviera Del Fiori, situado na Alameda das Acácias, quadra 207, lote 2/4/6, Águas Claras/DF, de propriedade da recorrida, que, mesmo após a entrega do bem em perfeitas condições, não lhe foi devolvida a caução prevista no contrato de locação, que tentou receber extrajudicialmente, mas não teve sucesso.
3. Recurso próprio, tempestivo e acompanhado de preparo (Id n. 49966900). Foram apresentadas contrarrazões.
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na reanálise do pedido de desconto de danos materiais e débitos do locador, ora recorrido, no valor da caução.
5. Em suas razões recursais, a recorrente afirma que o recorrido não teria efetuado os pagamentos dos reajustes aplicados à locação, taxas ordinárias de condomínio do período de 15/01/2019 a 31/01/2019, contas de gás, uso do salão de festas, água luz e outras que teriam sido pagas por ela, que não teria entregado o imóvel nas mesmas condições que o recebeu. Além disso, o Recorrido teria cometido diversas infrações contratuais. A Recorrente alega que houve cerceamento de defesa, por não ter sido apreciado o seu pedido de prova testemunhal e não ter havido audiência de instrução e julgamento. Argumenta ainda que não seria aplicável a supressio/surrectio no caso dos reajustes. Requer, em preliminar, a declaração de nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou a sua reforma para autorizar os descontos dos valores devidos pelo recorrido na caução que está em sua posse.
6. Em contrarrazões, o recorrido sustenta que o recurso é meramente protelatório, que a recorrente é litigante de má-fé, que os débitos não estão comprovados. Logo, a sentença deve ser mantida. Requer a aplicação de multa.
7. Não está evidenciado o intuito meramente protelatório do presente recurso, tampouco de verifica a prática de litigância de má-fé, razão pela qual restam não providos os pedidos do recorrido.
8. Como destinatário da prova, cabe ao juiz avaliar quais são as provas pertinentes para o julgamento do mérito, consoante previsto no artigo 371, do C.P.C. No caso dos autos, embora não tenha expressamente indeferido o pleito, o juízo de origem apontou, no despacho de ID n. 156288786, os documentos que teriam o condão de subsidiar o seu convencimento, indicando que os pontos controvertidos demandavam prova documental. Logo, forçoso concluir que o pedido de prova testemunhal estava fadado ao indeferimento. Além disso, imperioso consignar que, de fato, a prova dos prejuízos que alega a recorrente ter sofrido precisa estar documentada. Não há que se falar em obrigatoriedade de designação de audiência de instrução e julgamento quando desnecessária a produção de prova oral. PRELIMINAR REJEITADA.
9.No mérito, necessário avaliar inicialmente a possibilidade de retenção da caução para cobrir os danos/débitos pretendidos pela recorrente, à luz do contrato firmado entre as partes, e, posteriormente, se tais danos/débitos estão efetivamente comprovados. Observa-se que no contrato de locação (Id n. 14154837) está expressa a possibilidade de retenção da caução para cobrir custos com reformas e consertos necessários ao final do contrato, caso o locatário não o tenha feito, e de usá-la para o pagamento das notas fiscais e recibos de mão-de-obra correspondentes ou cobrir parte do pagamento pelo último mês de locação (cláusulas 4.2 e 13.3), o que denota que apenas tais despesas justificam a retenção da caução e afasta a possibilidade de legitimar a sua utilização para cobrir débitos de outra natureza. No ponto, convém mencionar que não há prova da existência de débitos de aluguel e que, apesar de a recorrente alegar que os pagamentos foram feitos com inobservância ao reajuste anual, não foram juntados aos autos documentos que demonstrassem oposição aos pagamentos feitos em valor inferior, de modo que se mostra adequado o enquadramento do caso ao instituto da surrectio, para o qual o ordenamento jurídico não estabelece prazo mínimo.
10. No tocante ao estado do imóvel no momento da entrega das chaves ao recorrido, estabeleceram as partes que o registro seria feito por meio de laudo fotográfico de vistoria, gravado em pen drive (cláusula 1.1). Quanto à devolução, acordaram que ocorreria com a verificação prévia do estado geral (cláusula 13.1). Nesse ponto, constata-se que, para comprovar os danos que alega ter havido no imóvel, a recorrente apresentou as fotos de Id n. 150980784, nas quais sequer há registro de data e hora e, quando intimada para apresentar termo final de vistoria, a recorrente informou que a vistoria final teria sido feita por sua funcionária e encaminhada mensagem ao recorrido informando o recebimento das chaves sem dar quitação, oportunidade na qual apresentou cópia de conversa de whatsapp com terceiro de nome “Greice”, que não comprova a realização de vistoria final tampouco o envio de mensagem ao recorrido. Logo, indubitável que o recebimento das chaves desacompanhado de documento atestando o estado geral em que o imóvel estava sendo devolvido, nos termos previstos no contrato, ou de qualquer outro com força probante dos alegados danos, faz nascer, em favor do recorrido, a presunção de que foi recebido nas mesmas condições em que foi entregue.
11. Sendo regra que o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai sobre o réu da demanda, consoante preceitua o artigo 373, II, do CPC, e não se desincumbindo este de tal responsabilidade, a manutenção da sentença prolatada na origem é medida cogente.
12. Recurso conhecido. Não provido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PRELIMINAR REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE CAUÇÃO. DANOS NÃO COMPROVAÇÃO. CORREÇÃO DO VALOR DA LOCAÇÃO. NÃO OPOSIÇÃO AO VALOR RECEBIDO. SURRECTIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente os pedidos do recorrido.
2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de restituição de caução locatícia cumulada com cumprimento de multa contratual em face da recorrente argumentando, em suma, que alugou o apartamento n. 1103 situado no Condomínio Riviera Del Fiori, situado na Alameda das Acácias, quadra 207, lote 2/4/6, Águas Claras/DF, de propriedade da recorrida, que, mesmo após a entrega do bem em perfeitas condições, não lhe foi devolvida a caução prevista no contrato de locação, que tentou receber extrajudicialmente, mas não teve sucesso.
3. Recurso próprio, tempestivo e acompanhado de preparo (Id n. 49966900). Foram apresentadas contrarrazões.
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na reanálise do pedido de desconto de danos materiais e débitos do locador, ora recorrido, no valor da caução.
5. Em suas razões recursais, a recorrente afirma que o recorrido não teria efetuado os pagamentos dos reajustes aplicados à locação, taxas ordinárias de condomínio do período de 15/01/2019 a 31/01/2019, contas de gás, uso do salão de festas, água luz e outras que teriam sido pagas por ela, que não teria entregado o imóvel nas mesmas condições que o recebeu. Além disso, o Recorrido teria cometido diversas infrações contratuais. A Recorrente alega que houve cerceamento de defesa, por não ter sido apreciado o seu pedido de prova testemunhal e não ter havido audiência de instrução e julgamento. Argumenta ainda que não seria aplicável a supressio/surrectio no caso dos reajustes. Requer, em preliminar, a declaração de nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou a sua reforma para autorizar os descontos dos valores devidos pelo recorrido na caução que está em sua posse.
6. Em contrarrazões, o recorrido sustenta que o recurso é meramente protelatório, que a recorrente é litigante de má-fé, que os débitos não estão comprovados. Logo, a sentença deve ser mantida. Requer a aplicação de multa.
7. Não está evidenciado o intuito meramente protelatório do presente recurso, tampouco de verifica a prática de litigância de má-fé, razão pela qual restam não providos os pedidos do recorrido.
8. Como destinatário da prova, cabe ao juiz avaliar quais são as provas pertinentes para o julgamento do mérito, consoante previsto no artigo 371, do C.P.C. No caso dos autos, embora não tenha expressamente indeferido o pleito, o juízo de origem apontou, no despacho de ID n. 156288786, os documentos que teriam o condão de subsidiar o seu convencimento, indicando que os pontos controvertidos demandavam prova documental. Logo, forçoso concluir que o pedido de prova testemunhal estava fadado ao indeferimento. Além disso, imperioso consignar que, de fato, a prova dos prejuízos que alega a recorrente ter sofrido precisa estar documentada. Não há que se falar em obrigatoriedade de designação de audiência de instrução e julgamento quando desnecessária a produção de prova oral. PRELIMINAR REJEITADA.
9.No mérito, necessário avaliar inicialmente a possibilidade de retenção da caução para cobrir os danos/débitos pretendidos pela recorrente, à luz do contrato firmado entre as partes, e, posteriormente, se tais danos/débitos estão efetivamente comprovados. Observa-se que no contrato de locação (Id n. 14154837) está expressa a possibilidade de retenção da caução para cobrir custos com reformas e consertos necessários ao final do contrato, caso o locatário não o tenha feito, e de usá-la para o pagamento das notas fiscais e recibos de mão-de-obra correspondentes ou cobrir parte do pagamento pelo último mês de locação (cláusulas 4.2 e 13.3), o que denota que apenas tais despesas justificam a retenção da caução e afasta a possibilidade de legitimar a sua utilização para cobrir débitos de outra natureza. No ponto, convém mencionar que não há prova da existência de débitos de aluguel e que, apesar de a recorrente alegar que os pagamentos foram feitos com inobservância ao reajuste anual, não foram juntados aos autos documentos que demonstrassem oposição aos pagamentos feitos em valor inferior, de modo que se mostra adequado o enquadramento do caso ao instituto da surrectio, para o qual o ordenamento jurídico não estabelece prazo mínimo.
10. No tocante ao estado do imóvel no momento da entrega das chaves ao recorrido, estabeleceram as partes que o registro seria feito por meio de laudo fotográfico de vistoria, gravado em pen drive (cláusula 1.1). Quanto à devolução, acordaram que ocorreria com a verificação prévia do estado geral (cláusula 13.1). Nesse ponto, constata-se que, para comprovar os danos que alega ter havido no imóvel, a recorrente apresentou as fotos de Id n. 150980784, nas quais sequer há registro de data e hora e, quando intimada para apresentar termo final de vistoria, a recorrente informou que a vistoria final teria sido feita por sua funcionária e encaminhada mensagem ao recorrido informando o recebimento das chaves sem dar quitação, oportunidade na qual apresentou cópia de conversa de whatsapp com terceiro de nome “Greice”, que não comprova a realização de vistoria final tampouco o envio de mensagem ao recorrido. Logo, indubitável que o recebimento das chaves desacompanhado de documento atestando o estado geral em que o imóvel estava sendo devolvido, nos termos previstos no contrato, ou de qualquer outro com força probante dos alegados danos, faz nascer, em favor do recorrido, a presunção de que foi recebido nas mesmas condições em que foi entregue.
11. Sendo regra que o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai sobre o réu da demanda, consoante preceitua o artigo 373, II, do CPC, e não se desincumbindo este de tal responsabilidade, a manutenção da sentença prolatada na origem é medida cogente.
12. Recurso conhecido. Não provido. Sentença mantida.