Tribunal: TJDFT
Processo: 0707886-93.2021.8.07.0004
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-05-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0707886-93.2021.8.07.0004 RECORRENTE: COLORADO CONSTRUCAO LTDA - EPP RECORRIDO: ANTÔNIO FERREIRA DE SOUZA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 15%. POSSIBILIDADE. APURAÇÃO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. IMISSÃO NA POSSE NÃO COMPROVADA. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESDE O DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA A SENTENÇA. MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIOS. MULTA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No caso, não se aplicam as normas da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Os contratos foram celebrados antes da vigência da referida norma. Precedentes. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça - STJ). 3. O STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, ou seja, tal percentual é o limite máximo permitido. Na hipótese, o comprador adimpliu com metade das parcelas devidas. Sequer foi demonstrado que o consumidor usufruiu do bem. Além disso, a própria fornecedora noticiou em sua contestação que já transferiu o bem a terceiros, de sorte que já houve recomposição de seu patrimônio. Portanto, o percentual de retenção fixado pelo juízo em 15% é suficiente para recompor despesas administrativas sofridas pela fornecedora e está em consonância com a orientação e parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça. 4. Sem comprovação da imissão na posse, não pode o comprador ser obrigado ao pagamento de taxas condominiais ou de imposto sobre a propriedade. 5. A correção monetária tem por objetivo preservar o poder aquisitivo original e garantir a recomposição do montante a ser restituído. Dessa forma, deve incidir desde o desembolso de cada parcela a ser devolvida. 6. A tese firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. 7. A oposição de embargos de declaração protelatórios contra a sentença vai de encontro ao princípio da boa-fé processual (artigos 5o e 6o do Código de Processo Civil - CPC), o que justifica a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2o, do CPC. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigo 67-A da Lei 4.591/64, sustentando que em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25%(vinte e cinco por cento) das quantia paga; b) artigos 1.315 do Código Civil e 130 do Código de Processo Civil, asseverando que a imissão na posse já é hábil a imbuir o comprador na obrigação do pagamento de despesas inerentes ao bem adquirido, tais como, débitos tributários e taxas condominiais. Afirma que o não pagamento enseja à construtora a possibilidade de cobrança; c) artigo 473 do Código Civil, sob o argumento de que a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte; d) artigo 1.026, §2o, do CPC, sustentando não ser cabível a fixação da multa, uma vez que os embargos de declaração opostos não possuem caráter protelatório. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §11, do CPC. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada afronta aos artigos 67-A da Lei 4.591-64 e 473 do Código Civil, uma vez que não houve combate específico aos fundamentos do acórdão recorrido no sentido de que: De início, registre-se que não se aplica ao caso a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) - a qual trata de cláusula penal compensatória em incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/64) e loteamento de imóvel (Lei 6.766/79). Na hipótese, a inaplicabilidade decorre do fato de os contratos terem sido celebrados antes da promulgação da norma. Em respeito ao ato jurídico perfeito (art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro), a Lei do Distrato não tem incidência aos negócios jurídicos firmados antes de sua entrada em vigor. ...... Como houve a rescisão do contrato, inclusive com determinação de restituição das parcelas pagas, não há qualquer fundamento para exigir o pagamento de parcelas em atraso, sob pena de enriquecimento ilícito da apelante, que inclusive informou que já alienou o imóvel a terceiros. Destaque-se que a apuração do valor das parcelas efetivamente pagas, que servirá como base de cálculo da retenção, deve ocorrer em fase de liquidação de sentença, oportunidade em que as partes apresentarão os comprovantes de pagamento ou recebimento de valores. (ID 43549257) (g.n). Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior considera que “A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia” (AgInt no REsp n. 1.917.753/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 30/6/2022.). Ainda que ultrapassado tal óbice, não caberia dar curso ao apelo, uma vez que a turma julgadora assentou: Na hipótese, a despeito de se tratar de loteamento de imóvel, aplica-se o entendimento fixado para os casos de incorporação imobiliária acima delineados. Nessa linha, a cláusula 14, item a.1, do contrato entabulado entre as partes, previu a possibilidade de retenção de 40% da quantia total paga pelo comprador. Como bem salientado na sentença, tal percentual de retenção é excessivamente oneroso ao consumidor, de modo que é cabível a sua redução equitativa, na forma do art. 413 do Código Civil. Como visto, o STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, ou seja, tal percentual seria o limite máximo permitido. Na hipótese, o comprador adimpliu com metade das parcelas devidas. Sequer foi demonstrado que o promitente comprador usufruiu do bem. Além disso, a própria ré noticiou em sua contestação que já transferiu o bem a terceiros, de sorte que já houve recomposição de seu patrimônio. Portanto, o percentual de retenção fixado pelo juízo em 15% é suficiente para recompor despesas administrativas sofridas pelo fornecedor e está em consonância com a orientação e parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça. No que concerne ao pedido de pagamento das parcelas em atraso, não assiste razão à apelante. Como bem apontou a juíza Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, tal pedido só poderia ser analisado se o negócio fosse mantido. (ID 43549257). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os mesmos enunciados sumulares obstam o prosseguimento do recurso no tocante ao mencionado vilipêndio aos artigos 1.315 do Código Civil e 130 do Código de Processo Civil, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no sentido de que “Portanto, sem comprovação da imissão na posse, não pode o comprador ser obrigado ao pagamento de taxas condominiais ou de imposto sobre a propriedade. Ademais, ainda que exista ação de cobrança de taxas ajuizada pelo condomínio contra o apelado, tal fato somente corrobora a impossibilidade de cobrança nos presentes autos. A questão ainda é controvertida naquele processo e a apelante não comprovou que realizou o pagamento das taxas em substituição ao comprador. Portanto, não tem legitimidade para realizar a cobrança.” (ID 43549257), decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Melhor sorte não socorre o apelo constitucional no que diz respeito à suposta ofensa ao artigo 1.026, §2o, do CPC, porque ultrapassar os fundamentos do acórdão, no sentido de que “Dessa forma, ausentes quaisquer das hipóteses do art. 1.022 do CPC, a interposição de recurso protelatório vai de encontro ao princípio da boa-fé processual (artigos 5o e 6o do CPC), o que justifica a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2o, do CPC” (ID 0707886), e acolher a tese recursal, demandaria o reexame de provas, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Quanto ao pedido de majoração dos honorários advocatícios, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0707886-93.2021.8.07.0004 RECORRENTE: COLORADO CONSTRUCAO LTDA - EPP RECORRIDO: ANTÔNIO FERREIRA DE SOUZA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 15%. POSSIBILIDADE. APURAÇÃO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. IMISSÃO NA POSSE NÃO COMPROVADA. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESDE O DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA A SENTENÇA. MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIOS. MULTA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No caso, não se aplicam as normas da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Os contratos foram celebrados antes da vigência da referida norma. Precedentes. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça - STJ). 3. O STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, ou seja, tal percentual é o limite máximo permitido. Na hipótese, o comprador adimpliu com metade das parcelas devidas. Sequer foi demonstrado que o consumidor usufruiu do bem. Além disso, a própria fornecedora noticiou em sua contestação que já transferiu o bem a terceiros, de sorte que já houve recomposição de seu patrimônio. Portanto, o percentual de retenção fixado pelo juízo em 15% é suficiente para recompor despesas administrativas sofridas pela fornecedora e está em consonância com a orientação e parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça. 4. Sem comprovação da imissão na posse, não pode o comprador ser obrigado ao pagamento de taxas condominiais ou de imposto sobre a propriedade. 5. A correção monetária tem por objetivo preservar o poder aquisitivo original e garantir a recomposição do montante a ser restituído. Dessa forma, deve incidir desde o desembolso de cada parcela a ser devolvida. 6. A tese firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. 7. A oposição de embargos de declaração protelatórios contra a sentença vai de encontro ao princípio da boa-fé processual (artigos 5o e 6o do Código de Processo Civil - CPC), o que justifica a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2o, do CPC. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigo 67-A da Lei 4.591/64, sustentando que em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25%(vinte e cinco por cento) das quantia paga; b) artigos 1.315 do Código Civil e 130 do Código de Processo Civil, asseverando que a imissão na posse já é hábil a imbuir o comprador na obrigação do pagamento de despesas inerentes ao bem adquirido, tais como, débitos tributários e taxas condominiais. Afirma que o não pagamento enseja à construtora a possibilidade de cobrança; c) artigo 473 do Código Civil, sob o argumento de que a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte; d) artigo 1.026, §2o, do CPC, sustentando não ser cabível a fixação da multa, uma vez que os embargos de declaração opostos não possuem caráter protelatório. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §11, do CPC. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada afronta aos artigos 67-A da Lei 4.591-64 e 473 do Código Civil, uma vez que não houve combate específico aos fundamentos do acórdão recorrido no sentido de que: De início, registre-se que não se aplica ao caso a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) - a qual trata de cláusula penal compensatória em incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/64) e loteamento de imóvel (Lei 6.766/79). Na hipótese, a inaplicabilidade decorre do fato de os contratos terem sido celebrados antes da promulgação da norma. Em respeito ao ato jurídico perfeito (art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro), a Lei do Distrato não tem incidência aos negócios jurídicos firmados antes de sua entrada em vigor. ...... Como houve a rescisão do contrato, inclusive com determinação de restituição das parcelas pagas, não há qualquer fundamento para exigir o pagamento de parcelas em atraso, sob pena de enriquecimento ilícito da apelante, que inclusive informou que já alienou o imóvel a terceiros. Destaque-se que a apuração do valor das parcelas efetivamente pagas, que servirá como base de cálculo da retenção, deve ocorrer em fase de liquidação de sentença, oportunidade em que as partes apresentarão os comprovantes de pagamento ou recebimento de valores. (ID 43549257) (g.n). Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior considera que “A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia” (AgInt no REsp n. 1.917.753/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 30/6/2022.). Ainda que ultrapassado tal óbice, não caberia dar curso ao apelo, uma vez que a turma julgadora assentou: Na hipótese, a despeito de se tratar de loteamento de imóvel, aplica-se o entendimento fixado para os casos de incorporação imobiliária acima delineados. Nessa linha, a cláusula 14, item a.1, do contrato entabulado entre as partes, previu a possibilidade de retenção de 40% da quantia total paga pelo comprador. Como bem salientado na sentença, tal percentual de retenção é excessivamente oneroso ao consumidor, de modo que é cabível a sua redução equitativa, na forma do art. 413 do Código Civil. Como visto, o STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, ou seja, tal percentual seria o limite máximo permitido. Na hipótese, o comprador adimpliu com metade das parcelas devidas. Sequer foi demonstrado que o promitente comprador usufruiu do bem. Além disso, a própria ré noticiou em sua contestação que já transferiu o bem a terceiros, de sorte que já houve recomposição de seu patrimônio. Portanto, o percentual de retenção fixado pelo juízo em 15% é suficiente para recompor despesas administrativas sofridas pelo fornecedor e está em consonância com a orientação e parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça. No que concerne ao pedido de pagamento das parcelas em atraso, não assiste razão à apelante. Como bem apontou a juíza Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, tal pedido só poderia ser analisado se o negócio fosse mantido. (ID 43549257). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os mesmos enunciados sumulares obstam o prosseguimento do recurso no tocante ao mencionado vilipêndio aos artigos 1.315 do Código Civil e 130 do Código de Processo Civil, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no sentido de que “Portanto, sem comprovação da imissão na posse, não pode o comprador ser obrigado ao pagamento de taxas condominiais ou de imposto sobre a propriedade. Ademais, ainda que exista ação de cobrança de taxas ajuizada pelo condomínio contra o apelado, tal fato somente corrobora a impossibilidade de cobrança nos presentes autos. A questão ainda é controvertida naquele processo e a apelante não comprovou que realizou o pagamento das taxas em substituição ao comprador. Portanto, não tem legitimidade para realizar a cobrança.” (ID 43549257), decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Melhor sorte não socorre o apelo constitucional no que diz respeito à suposta ofensa ao artigo 1.026, §2o, do CPC, porque ultrapassar os fundamentos do acórdão, no sentido de que “Dessa forma, ausentes quaisquer das hipóteses do art. 1.022 do CPC, a interposição de recurso protelatório vai de encontro ao princípio da boa-fé processual (artigos 5o e 6o do CPC), o que justifica a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2o, do CPC” (ID 0707886), e acolher a tese recursal, demandaria o reexame de provas, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Quanto ao pedido de majoração dos honorários advocatícios, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023