Tribunal: TJDFT
Processo: 0754949-44.2022.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-07-04
Data de publicação: 2023-07-10

Ementa:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL INTERMEDIADO POR IMOBILIÁRIA. RESCISÃO ANTECIPADA POR PARTE DA LOCATÁRIA. AUSENTE COMPROVAÇÃO DE PRÁTICA ABUSIVA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. IMPOSITIVA A INCIDÊNCIA DE MULTA PACTUADA, PROPORCIONAL AO PERÍODO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO. COBRANÇA EM CONSONÂNCIA ÀS CONDIÇÕES AJUSTADAS (PRINCÍPIO “PACTA SUNT SERVANDA”). RECURSO PROVIDO.
I. Ação ajuizada pela ora recorrida (locatária), em que pretende a declaração de nulidade da cláusula penal (multa) por considerar abusiva, a restituição de valores que teria pagado a maior (R$ 3.877,50) e a reparação dos danos extrapatrimoniais (R$ 6.930,00).
II. Narra, em síntese, que: a) “a requerida afirmou que a requerente poderia sair do imóvel em 12 meses desde que houvesse notificação prévia de 30 dias anteriores ao pagamento mensal”; b) “com o óbito de seu pai no dia 08 de agosto, a parte autora ao entrar em contato com a empresa ré decidiu rescindir o contrato, pois usou apenas 8 meses de aluguel”; c) “no dia 30 de setembro de 2022, a autora conseguiu entregar o imóvel, mas com uma multa pendente, no valor de R$ 7.150,00”; d) “solicitou uma planilha de cálculos e identificou uma dupla cobrança em um determinado mês, fato que fez a multa cair para R$ 6.930,00”; e) “a multa correspondente aos 12 meses seria R$3.052,50, dessa forma a requerente para não ter seu nome negativado, fez o pagamento do valor total de R$6.930,00, requerendo, portanto, o ressarcimento da diferença que pagou, qual seja, R$ 3.877,50”.
III. Insurgência da Atalaia Assessoria Imobiliária Ltda. - ME contra a sentença de parcial procedência prolatada nos seguintes termos: (...) declarar inexigível a multa cobrada da parte autora no valor de R$ 3.877,50 e então determinar à ré que restitua à autora a importância de R$ 3.877,50, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde citação.
IV. A recorrente sustenta preliminarmente que é parte ilegítima para compor o polo passivo da lide, pois “as condições pactuadas são obrigações e direitos entre LOCADOR e LOCATÁRIO, sendo certo que a Recorrente foi, apenas e tão somente, contratada pelo LOCADOR para representá-lo na administração do imóvel e das condições contratadas, o que permite concluir as obrigações e direitos ali pactuados envolvem LOCADOR e LOCATÁRIO, aquele de dispor o imóvel e esta de arcar com o aluguel”. No mérito, assevera que: “a Recorrida que teria requerido a rescisão no oitavo mês deve arcar com a multa contratualmente prevista, pelo que merece ser reformada a sentença uma vez que o contrato se presta a provar o ajuste entre as partes e, por outro lado, que não há verossimilhança do alegado (artigo 345, inciso IV, do CPC), notadamente, porque a locação se deu para o prazo de vigência de 30 meses e, ainda, porque a Recorrida requereu, ciente e consciente, a rescisão antecipada, pelo que deve arcar com as consequências dela decorrentes”.
V. Incontroverso o vínculo jurídico negocial então firmado entre as partes (contrato de locação, no qual a recorrente figura na qualidade de administradora do imóvel e teria assinado como representante do locador – id 46092315).
VI. Indene de dúvidas que a administradora de imóveis (imobiliária) figura como mandatária do proprietário do imóvel para, em nome deste, realizar e administrar a locação contratada (Código Civil, artigo 653), dado que não se sub-roga nas obrigações do locador, uma vez que as responsabilidades legais daquele (locador) permanecem a ele imputadas, não sendo transferidas ao intermediário (p.ex.: defeitos estruturais no imóvel, pedidos indenizatórios atinentes às benfeitorias entre outros). (STJ, REsp 1.405.214 – PR, Terceira Turma, Re. Min. Marco Aurélio Belizze, DJe 09/11/2015).
VII. No entanto, a saber que o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa (Código Civil, artigo 667), e considerando que a causa de pedir gravitaria em “abusividade” de cláusula contratual (ato ilícito imputado à recorrente), mostra-se razoável que a imobiliária figure no polo passivo da demanda, cuja responsabilidade por eventual dano decorrente do contrato que intermediou (e confeccionou) constitui matéria afeta à questão de fundo (teoria da asserção). Precedentes: STJ: AREsp n. 2.065.937, Ministro João Otávio de Noronha, DJe 29/11/2022; AREsp n. 1.848.853, Ministro Marco Buzzi, DJe de 18/06/2021. TJDFT: 1a Turma Recursal, acórdão 1425829, DJE: 2/6/2022; 2a Turma Recursal, acórdão 1425109, DJE: 1/6/2022; 3a Turma Recursal, acórdão 1387615, DJE: 1/12/2021.
VIII. Além disso, registre-se que, conforme as mensagens de “WhatsApp” colacionadas, a imobiliária figuraria como o único meio de comunicação disponível entre os contratantes (locador e locatário) para que pudessem dirimir eventuais conflitos derivados do contrato. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
IX. Em relação ao mérito, regularmente citada e intimada, a parte requerida não compareceu à sessão conciliatória (sem justificativa), razão pela qual eclodiriam os efeitos da revelia (Lei 9.099/1995, artigo 20), de modo a serem presumidos verdadeiros os fatos articulados pela demandante. No entanto, a contumácia processual da requerida não implica necessariamente a procedência dos pedidos formulados se, à luz do acervo probatório, outro for o entendimento do julgador.
X. O princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.
XI. No caso concreto, é de se pontuar que: a) em 21.1o.2022, as partes – locador representado pela imobiliária - celebraram contrato de locação do imóvel residencial com vigência de trinta meses (id 46092315); b) a cláusula segunda do contrato estabelece que fica facultado o locatário a desocupação do imóvel, desde que notificado os LOCADORES, por escrito, com antecedência de 30 (trinta) dias do 12o ou 24o mês. Na ausência do aviso, o(s) LOCATÁRIO(S) fica sujeito a multa correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição (...). A desocupação antes ou depois do 12o ou 24o mês terá incidência normal da multa do item 4 (...) A parte que infringir qualquer obrigação contratual ficara sujeita ao pagamento à parte inocente da multa corresponde a 03 (três) aluguéis vigentes a época da desocupação, cujo valor será inversamente proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou seja, quanto maior o tempo cumprido menor será o valor da multa, conforme o art. 4° da Lei do Inquilinato. (id 46092315, p. 2); c) o aluguel é de R$ 3.666,66, com incidência de desconto de pontualidade ficaria em R$ 3.300,00, cláusula terceira (id 46092315, p. 3); d) a requerente teria solicitado a rescisão contratual em agosto de 2022 (id 46091853, p. 3); e) a desocupação do imóvel teria ocorrido em 30 de setembro de 2022, consoante termo de entrega de chaves (id 46091854, p. 19); f) a requerente teria efetuado o pagamento da multa no valor de R$ 6.930,00 (id 46091852, p. 3).
XII. Nesse quadro fático-jurídico, em razão de a cobrança estar em consonância às condições ajustadas (princípio pacta sunt servanda), da vedação ao comportamento contraditório (violação a boa-fé objetiva) e à míngua de evidencia a respaldar qualquer vício de consentimento, não há de se falar em prática abusiva da parte requerida.
XIII. Portanto, a par da desocupação prematura do imóvel, a pedido da locatária, tem-se por impositiva a incidência da multa previamente pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (Lei 8.245/1991, artigo 4o).
XIV. Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Sem custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL INTERMEDIADO POR IMOBILIÁRIA. RESCISÃO ANTECIPADA POR PARTE DA LOCATÁRIA. AUSENTE COMPROVAÇÃO DE PRÁTICA ABUSIVA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. IMPOSITIVA A INCIDÊNCIA DE MULTA PACTUADA, PROPORCIONAL AO PERÍODO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO. COBRANÇA EM CONSONÂNCIA ÀS CONDIÇÕES AJUSTADAS (PRINCÍPIO “PACTA SUNT SERVANDA”). RECURSO PROVIDO.
I. Ação ajuizada pela ora recorrida (locatária), em que pretende a declaração de nulidade da cláusula penal (multa) por considerar abusiva, a restituição de valores que teria pagado a maior (R$ 3.877,50) e a reparação dos danos extrapatrimoniais (R$ 6.930,00).
II. Narra, em síntese, que: a) “a requerida afirmou que a requerente poderia sair do imóvel em 12 meses desde que houvesse notificação prévia de 30 dias anteriores ao pagamento mensal”; b) “com o óbito de seu pai no dia 08 de agosto, a parte autora ao entrar em contato com a empresa ré decidiu rescindir o contrato, pois usou apenas 8 meses de aluguel”; c) “no dia 30 de setembro de 2022, a autora conseguiu entregar o imóvel, mas com uma multa pendente, no valor de R$ 7.150,00”; d) “solicitou uma planilha de cálculos e identificou uma dupla cobrança em um determinado mês, fato que fez a multa cair para R$ 6.930,00”; e) “a multa correspondente aos 12 meses seria R$3.052,50, dessa forma a requerente para não ter seu nome negativado, fez o pagamento do valor total de R$6.930,00, requerendo, portanto, o ressarcimento da diferença que pagou, qual seja, R$ 3.877,50”.
III. Insurgência da Atalaia Assessoria Imobiliária Ltda. - ME contra a sentença de parcial procedência prolatada nos seguintes termos: (...) declarar inexigível a multa cobrada da parte autora no valor de R$ 3.877,50 e então determinar à ré que restitua à autora a importância de R$ 3.877,50, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde citação.
IV. A recorrente sustenta preliminarmente que é parte ilegítima para compor o polo passivo da lide, pois “as condições pactuadas são obrigações e direitos entre LOCADOR e LOCATÁRIO, sendo certo que a Recorrente foi, apenas e tão somente, contratada pelo LOCADOR para representá-lo na administração do imóvel e das condições contratadas, o que permite concluir as obrigações e direitos ali pactuados envolvem LOCADOR e LOCATÁRIO, aquele de dispor o imóvel e esta de arcar com o aluguel”. No mérito, assevera que: “a Recorrida que teria requerido a rescisão no oitavo mês deve arcar com a multa contratualmente prevista, pelo que merece ser reformada a sentença uma vez que o contrato se presta a provar o ajuste entre as partes e, por outro lado, que não há verossimilhança do alegado (artigo 345, inciso IV, do CPC), notadamente, porque a locação se deu para o prazo de vigência de 30 meses e, ainda, porque a Recorrida requereu, ciente e consciente, a rescisão antecipada, pelo que deve arcar com as consequências dela decorrentes”.
V. Incontroverso o vínculo jurídico negocial então firmado entre as partes (contrato de locação, no qual a recorrente figura na qualidade de administradora do imóvel e teria assinado como representante do locador – id 46092315).
VI. Indene de dúvidas que a administradora de imóveis (imobiliária) figura como mandatária do proprietário do imóvel para, em nome deste, realizar e administrar a locação contratada (Código Civil, artigo 653), dado que não se sub-roga nas obrigações do locador, uma vez que as responsabilidades legais daquele (locador) permanecem a ele imputadas, não sendo transferidas ao intermediário (p.ex.: defeitos estruturais no imóvel, pedidos indenizatórios atinentes às benfeitorias entre outros). (STJ, REsp 1.405.214 – PR, Terceira Turma, Re. Min. Marco Aurélio Belizze, DJe 09/11/2015).
VII. No entanto, a saber que o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa (Código Civil, artigo 667), e considerando que a causa de pedir gravitaria em “abusividade” de cláusula contratual (ato ilícito imputado à recorrente), mostra-se razoável que a imobiliária figure no polo passivo da demanda, cuja responsabilidade por eventual dano decorrente do contrato que intermediou (e confeccionou) constitui matéria afeta à questão de fundo (teoria da asserção). Precedentes: STJ: AREsp n. 2.065.937, Ministro João Otávio de Noronha, DJe 29/11/2022; AREsp n. 1.848.853, Ministro Marco Buzzi, DJe de 18/06/2021. TJDFT: 1a Turma Recursal, acórdão 1425829, DJE: 2/6/2022; 2a Turma Recursal, acórdão 1425109, DJE: 1/6/2022; 3a Turma Recursal, acórdão 1387615, DJE: 1/12/2021.
VIII. Além disso, registre-se que, conforme as mensagens de “WhatsApp” colacionadas, a imobiliária figuraria como o único meio de comunicação disponível entre os contratantes (locador e locatário) para que pudessem dirimir eventuais conflitos derivados do contrato. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
IX. Em relação ao mérito, regularmente citada e intimada, a parte requerida não compareceu à sessão conciliatória (sem justificativa), razão pela qual eclodiriam os efeitos da revelia (Lei 9.099/1995, artigo 20), de modo a serem presumidos verdadeiros os fatos articulados pela demandante. No entanto, a contumácia processual da requerida não implica necessariamente a procedência dos pedidos formulados se, à luz do acervo probatório, outro for o entendimento do julgador.
X. O princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.
XI. No caso concreto, é de se pontuar que: a) em 21.1o.2022, as partes – locador representado pela imobiliária - celebraram contrato de locação do imóvel residencial com vigência de trinta meses (id 46092315); b) a cláusula segunda do contrato estabelece que fica facultado o locatário a desocupação do imóvel, desde que notificado os LOCADORES, por escrito, com antecedência de 30 (trinta) dias do 12o ou 24o mês. Na ausência do aviso, o(s) LOCATÁRIO(S) fica sujeito a multa correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição (...). A desocupação antes ou depois do 12o ou 24o mês terá incidência normal da multa do item 4 (...) A parte que infringir qualquer obrigação contratual ficara sujeita ao pagamento à parte inocente da multa corresponde a 03 (três) aluguéis vigentes a época da desocupação, cujo valor será inversamente proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou seja, quanto maior o tempo cumprido menor será o valor da multa, conforme o art. 4° da Lei do Inquilinato. (id 46092315, p. 2); c) o aluguel é de R$ 3.666,66, com incidência de desconto de pontualidade ficaria em R$ 3.300,00, cláusula terceira (id 46092315, p. 3); d) a requerente teria solicitado a rescisão contratual em agosto de 2022 (id 46091853, p. 3); e) a desocupação do imóvel teria ocorrido em 30 de setembro de 2022, consoante termo de entrega de chaves (id 46091854, p. 19); f) a requerente teria efetuado o pagamento da multa no valor de R$ 6.930,00 (id 46091852, p. 3).
XII. Nesse quadro fático-jurídico, em razão de a cobrança estar em consonância às condições ajustadas (princípio pacta sunt servanda), da vedação ao comportamento contraditório (violação a boa-fé objetiva) e à míngua de evidencia a respaldar qualquer vício de consentimento, não há de se falar em prática abusiva da parte requerida.
XIII. Portanto, a par da desocupação prematura do imóvel, a pedido da locatária, tem-se por impositiva a incidência da multa previamente pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (Lei 8.245/1991, artigo 4o).
XIV. Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Sem custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.