Tribunal: TJDFT
Processo: 0701484-03.2023.8.07.9000
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-10-23
Data de publicação: 2023-10-31

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO PARQUE DO RIACHO 18 em face de decisão proferida pelo Juízo do 5o Juizado Especial Cível de Brasília, que nos autos do processo 0704233-49.2018.8.07.0017, indeferiu o pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para garantia de débito referente a dívida condominial.
2. Alega o agravante, em suas razões, que pretende o adimplemento da obrigação condominial da agravada na importância indicada nas planilhas acostadas ao processo; que as tentativas de satisfação da obrigação por meio da penhora de ativos financeiros através do SISBAJUD restaram infrutíferas; que, após frustradas as medidas pleiteadas, requereu a penhora sobre o imóvel gerador do débito, por se tratar de medida prevista na legislação civil, contudo o pedido foi indeferido. Afirma que a natureza da obrigação é propter rem, e por esta razão o cumprimento da prestação não depende da manifestação da vontade do condômino, mas decorre e está atrelada à titularidade do direito real que detém sobre a coisa. Pretende o provimento do recurso, a fim de que seja determinada a alienação do imóvel gerador dos débitos condominiais.
3. Recurso próprio e tempestivo (ID. 49418359). Preparo recolhido (IDs. 49418387 e 49418390). Não foram apresentadas contrarrazões (ID. 51800469).
4. Pretende o condomínio exequente a penhora e alienação do imóvel gerador da dívida condominial, mesmo gravado com alienação fiduciária.
5. Nos termos do artigo 1.361, do Código Civil, “Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor”. Desse modo, no caso de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade resolúvel da coisa infungível ao credor, como forma de garantia da dívida contraída. Nesse caso, o devedor fiduciante permanece apenas com a posse direta e o direito real de aquisição do bem alienado, não sendo, desta forma, proprietário do imóvel dado em garantia até que cumpra todas as obrigações contraídas contratualmente.
6. No entanto, considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 6.1. A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Assim, no caso de execução por dívida condominial, tendo em vista sua natureza, admite-se a penhora do imóvel que dá origem ao débito, mesmo que objeto de alienação fiduciária. 6.2. Nesse caso, conforme inteligência da Súmula 478 do STJ, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária.
7. Antes, porém, o condomínio exequente deverá providenciar, também, a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante para que possa integrar a execução e buscar a solução mais adequada para resgate dos créditos, diante de seu interesse na solução da lide e em resguardar o bem dado em garantia do contrato de alienação fiduciária, a fim de evitar que seja levado à hasta pública. 7.1. Ao ser citado, caso opte pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-rogar-se-á nos direitos do ora exequente e terá direito de regresso contra o executado/devedor fiduciante. Nesse sentido é o entendimento do eg. STJ: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)”.
8. Agravo de instrumento CONHECIDO e PROVIDO. Decisão reformada.
9. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, uma vez que não houve recorrente vencido.
10. Acórdão lavrado na forma do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO PARQUE DO RIACHO 18 em face de decisão proferida pelo Juízo do 5o Juizado Especial Cível de Brasília, que nos autos do processo 0704233-49.2018.8.07.0017, indeferiu o pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para garantia de débito referente a dívida condominial.
2. Alega o agravante, em suas razões, que pretende o adimplemento da obrigação condominial da agravada na importância indicada nas planilhas acostadas ao processo; que as tentativas de satisfação da obrigação por meio da penhora de ativos financeiros através do SISBAJUD restaram infrutíferas; que, após frustradas as medidas pleiteadas, requereu a penhora sobre o imóvel gerador do débito, por se tratar de medida prevista na legislação civil, contudo o pedido foi indeferido. Afirma que a natureza da obrigação é propter rem, e por esta razão o cumprimento da prestação não depende da manifestação da vontade do condômino, mas decorre e está atrelada à titularidade do direito real que detém sobre a coisa. Pretende o provimento do recurso, a fim de que seja determinada a alienação do imóvel gerador dos débitos condominiais.
3. Recurso próprio e tempestivo (ID. 49418359). Preparo recolhido (IDs. 49418387 e 49418390). Não foram apresentadas contrarrazões (ID. 51800469).
4. Pretende o condomínio exequente a penhora e alienação do imóvel gerador da dívida condominial, mesmo gravado com alienação fiduciária.
5. Nos termos do artigo 1.361, do Código Civil, “Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor”. Desse modo, no caso de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade resolúvel da coisa infungível ao credor, como forma de garantia da dívida contraída. Nesse caso, o devedor fiduciante permanece apenas com a posse direta e o direito real de aquisição do bem alienado, não sendo, desta forma, proprietário do imóvel dado em garantia até que cumpra todas as obrigações contraídas contratualmente.
6. No entanto, considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 6.1. A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Assim, no caso de execução por dívida condominial, tendo em vista sua natureza, admite-se a penhora do imóvel que dá origem ao débito, mesmo que objeto de alienação fiduciária. 6.2. Nesse caso, conforme inteligência da Súmula 478 do STJ, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária.
7. Antes, porém, o condomínio exequente deverá providenciar, também, a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante para que possa integrar a execução e buscar a solução mais adequada para resgate dos créditos, diante de seu interesse na solução da lide e em resguardar o bem dado em garantia do contrato de alienação fiduciária, a fim de evitar que seja levado à hasta pública. 7.1. Ao ser citado, caso opte pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-rogar-se-á nos direitos do ora exequente e terá direito de regresso contra o executado/devedor fiduciante. Nesse sentido é o entendimento do eg. STJ: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)”.
8. Agravo de instrumento CONHECIDO e PROVIDO. Decisão reformada.
9. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, uma vez que não houve recorrente vencido.
10. Acórdão lavrado na forma do art. 46 da Lei 9.099/95.