Tribunal: TJDFT
Processo: 0724577-97.2021.8.07.0000
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-06-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0724577-97.2021.8.07.0000 RECORRENTE: SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDO: MACIFE S/A MATERIAIS DE CONSTRUCAO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PREJUDICADO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EMPREENDIMENTO NÃO REALIZADO. AUSÊNCIA DE COMERCIALIZAÇÃO. UNIDADES AUTÔNOMAS. PENHORA DO IMÓVEL ORIGINÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. Julgado o mérito do agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno, cujas razões recursais tratam exatamente sobre a mesma matéria. 2. O imóvel responderá pelas obrigações contraídas pelo incorporador, caso estas tenham sido contraídas em função da própria incorporação, como, por exemplo, o preço devido pela aquisição do terreno onde será erigido o empreendimento. 3. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. 4. A averbação de memorial de incorporação, com a abertura de novas matrículas de unidades a serem erigidas, por si só, não obsta a penhora do imóvel originário, em especial quando não houve a conclusão do empreendimento previsto e a unidades autônomas não foram comercializadas com terceiros. Portanto, o citado fato revela a imprestabilidade da penhora de unidades imobiliárias autônomas inexistentes, ressaltada a subsistência da matrícula originária do imóvel originário enquanto não for concluído o empreendimento, conforme preceitua a norma do artigo 237-A da Lei n. 6.015/73. 5. Agravo interno prejudicado. 6. Recurso conhecido e desprovido. A parte recorrente alega violação aos artigos 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil e 31-A, §1o, da Lei 4.591/64, sustentando que houve negativa de prestação jurisdicional. Articula, também, que o título executivo não tem origem na incorporação imobiliária, mas, sim, na “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença”, o que desfigura por completo a aplicabilidade da exceção legal prevista no artigo 31-A, §1o, da Lei 4.591/64. Repete a argumentação de que “por se tratar de dívida que não está averbada na matrícula da incorporação imobiliária, não há o que se falar em afastamento do patrimônio de afetação (exceção do art. 31-A, §1o da Lei 4.591/64) na presunção de que a “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença" tem origem na incorporação averbada na R-4 da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, pois, como visto acima, não tem”. Pontua acerca da necessidade de cancelamento do memorial de incorporação imobiliária para fins de penhora do “imóvel”. Renova a tese de que “é juridicamente impossível proceder com a penhora do “imóvel” objeto da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, posto que, repita-se, o que existe hoje são as frações ideais de Empreendimento imobiliário, cujas matrículas individuais são as de números 71.245 a 72.611, todas daquela mesma Serventia”. Subsidiariamente, pleiteia o cancelamento da incorporação imobiliária averbada na R-4 da matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada afronta ao artigo 1.022, inciso II, do CPC, pois “não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.005.872/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022). Também não deve seguir o apelo especial em relação à suposta contrariedade ao artigo 31-A, §1o, da Lei 4.591/64. Isso porque a turma julgadora concluiu que (ID 36879439): (...) Com efeito, o imóvel responderá pelas obrigações contraídas pelo incorporador, caso estas tenham sido contraídas em função da própria incorporação, assim como preconiza o § 1o, do artigo 31-A, da lei 4591/64. In casu, os documentos de ID 24488246 dos autos de origem e de ID 28090319 dos presentes autos esclarecem que o objeto da avença executada na origem se restringe ao inadimplemento da obrigação assumida pela agravante/executada quanto ao pagamento de nota promissória, no valor de R$5.150.000,00 (cinco milhões cento e cinquenta mil reais), emitida quando da aquisição do terreno onde seria erigida a construção do referido empreendimento imobiliário. Ressalte-se, por oportuno, que os referidos documentos fazem menção expressa à origem da dívida, à sua repactuação, bem como condicionam a exigibilidade de algumas parcelas e o seu vencimento a situações concernentes à entrega ou desembaraço da construção do empreendimento VISIONAIRE Urban Convergence Center. Assim, não prospera a tese defendida pela agravante/executada de que a dívida objeto da execução movida na origem não guarda correlação com o empreendimento cujo memorial de incorporação foi averbado sobre o lote permutado entre as partes. Compulsando os autos, como visto, o crédito perseguido na origem é oriundo justamente da avença por meio da qual a agravante/executada adquiriu o terreno sobre o qual averbou memorial de incorporação submetida ao regime de afetação, motivo pelo qual pode ser satisfeito a partir da penhora do referido imóvel. Destaque-se, por oportuno, que não há nos autos prova acerca da comercialização de unidades autônomas ou mesmo indícios mínimos de que o empreendimento será, de fato, realizado, pois, conforme certificado pelo Oficial de Justiça na origem (Id 79133621 dos autos de origem), o terreno está vazio e não há qualquer construção em andamento, de forma que não há que se falar em prejuízo para eventuais terceiros de boa-fé. Ainda, é necessário esclarecer que o imóvel penhorado na origem, de matrícula no 45.667, se refere à unidade imobiliária constituída pelos Lotes números 1.350, 1.360, 1.370, 1.380, 1.390, 1.400, 1.410 e 1.420, que foi objeto de incorporação imobiliária, instituição e convenção de condomínio, sendo que a abertura de novas 1.366 matrículas, por si só, não obsta a penhora do imóvel originário, em especial quando não houve a conclusão do empreendimento previsto, o qual, ao que tudo indica, não será finalizado. Assim, o citado fato revela a imprestabilidade da penhora de unidades imobiliárias autônomas inexistentes, ressaltada a subsistência da matrícula originária do imóvel originário enquanto não for concluído o empreendimento, conforme preceitua a norma do artigo 237-A da Lei n. 6.015/73. (...) Necessário destacar, ainda, a possibilidade até mesmo de desistência do incorporador em caso de não concretização do empreendimento, fato que ensejará a sua averbação na matrícula da incorporação imobiliária e o retorno do imóvel originário ao seu status quo ante. Ressalto, ainda, que a penhora e alienação judicial do lote de terreno em que seria edificado o prédio condominial tem por fito precisamente proteger eventuais promissários compradores que, assim como o exequente, pleiteiem em juízo a rescisão do negócio de promessa de compra e venda e pretendem reaver o montante pago à cooperativa promitente vendedora, valendo-se para tanto da venda do próprio lote de terreno de propriedade da executada, embora, reafirmo, inexista nos autos prova da alienação de qualquer das unidades autônomas do empreendimento. Por fim, deixo de analisar a questão atinente à alegada necessidade de cancelamento da incorporação imobiliária averbada na R-4 da matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal anterior à penhora, pois que o pleito já foi acolhido pelo juízo de origem, apesar do estabelecimento de ressalva contra a qual não foi formulada irresignação, conforme se depreende do trecho destacado abaixo (id 92095212 dos autos de origem): “No presente caso, aliás, é viável e aconselhável que se venda em hasta o terreno e se determine, via decisão judicial, o cancelamento do memorial de incorporação, exceto se houver por parte do exequente a intenção de prosseguir com a obra”. Sendo assim, há que se manter a decisão proferida pelo Juízo a quo para manter a penhora do imóvel registrado na matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Logo, “tais fundamentos são suficientes para manter o acórdão recorrido e atraem a incidência, por analogia, dos óbices contidos nos enunciados n. 283 e 284, ambos da Súmula do STF” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.757.669/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). Demais disso, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, incidindo o veto dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0724577-97.2021.8.07.0000 RECORRENTE: SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDO: MACIFE S/A MATERIAIS DE CONSTRUCAO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PREJUDICADO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EMPREENDIMENTO NÃO REALIZADO. AUSÊNCIA DE COMERCIALIZAÇÃO. UNIDADES AUTÔNOMAS. PENHORA DO IMÓVEL ORIGINÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. Julgado o mérito do agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno, cujas razões recursais tratam exatamente sobre a mesma matéria. 2. O imóvel responderá pelas obrigações contraídas pelo incorporador, caso estas tenham sido contraídas em função da própria incorporação, como, por exemplo, o preço devido pela aquisição do terreno onde será erigido o empreendimento. 3. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. 4. A averbação de memorial de incorporação, com a abertura de novas matrículas de unidades a serem erigidas, por si só, não obsta a penhora do imóvel originário, em especial quando não houve a conclusão do empreendimento previsto e a unidades autônomas não foram comercializadas com terceiros. Portanto, o citado fato revela a imprestabilidade da penhora de unidades imobiliárias autônomas inexistentes, ressaltada a subsistência da matrícula originária do imóvel originário enquanto não for concluído o empreendimento, conforme preceitua a norma do artigo 237-A da Lei n. 6.015/73. 5. Agravo interno prejudicado. 6. Recurso conhecido e desprovido. A parte recorrente alega violação aos artigos 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil e 31-A, §1o, da Lei 4.591/64, sustentando que houve negativa de prestação jurisdicional. Articula, também, que o título executivo não tem origem na incorporação imobiliária, mas, sim, na “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença”, o que desfigura por completo a aplicabilidade da exceção legal prevista no artigo 31-A, §1o, da Lei 4.591/64. Repete a argumentação de que “por se tratar de dívida que não está averbada na matrícula da incorporação imobiliária, não há o que se falar em afastamento do patrimônio de afetação (exceção do art. 31-A, §1o da Lei 4.591/64) na presunção de que a “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença" tem origem na incorporação averbada na R-4 da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, pois, como visto acima, não tem”. Pontua acerca da necessidade de cancelamento do memorial de incorporação imobiliária para fins de penhora do “imóvel”. Renova a tese de que “é juridicamente impossível proceder com a penhora do “imóvel” objeto da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, posto que, repita-se, o que existe hoje são as frações ideais de Empreendimento imobiliário, cujas matrículas individuais são as de números 71.245 a 72.611, todas daquela mesma Serventia”. Subsidiariamente, pleiteia o cancelamento da incorporação imobiliária averbada na R-4 da matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada afronta ao artigo 1.022, inciso II, do CPC, pois “não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.005.872/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022). Também não deve seguir o apelo especial em relação à suposta contrariedade ao artigo 31-A, §1o, da Lei 4.591/64. Isso porque a turma julgadora concluiu que (ID 36879439): (...) Com efeito, o imóvel responderá pelas obrigações contraídas pelo incorporador, caso estas tenham sido contraídas em função da própria incorporação, assim como preconiza o § 1o, do artigo 31-A, da lei 4591/64. In casu, os documentos de ID 24488246 dos autos de origem e de ID 28090319 dos presentes autos esclarecem que o objeto da avença executada na origem se restringe ao inadimplemento da obrigação assumida pela agravante/executada quanto ao pagamento de nota promissória, no valor de R$5.150.000,00 (cinco milhões cento e cinquenta mil reais), emitida quando da aquisição do terreno onde seria erigida a construção do referido empreendimento imobiliário. Ressalte-se, por oportuno, que os referidos documentos fazem menção expressa à origem da dívida, à sua repactuação, bem como condicionam a exigibilidade de algumas parcelas e o seu vencimento a situações concernentes à entrega ou desembaraço da construção do empreendimento VISIONAIRE Urban Convergence Center. Assim, não prospera a tese defendida pela agravante/executada de que a dívida objeto da execução movida na origem não guarda correlação com o empreendimento cujo memorial de incorporação foi averbado sobre o lote permutado entre as partes. Compulsando os autos, como visto, o crédito perseguido na origem é oriundo justamente da avença por meio da qual a agravante/executada adquiriu o terreno sobre o qual averbou memorial de incorporação submetida ao regime de afetação, motivo pelo qual pode ser satisfeito a partir da penhora do referido imóvel. Destaque-se, por oportuno, que não há nos autos prova acerca da comercialização de unidades autônomas ou mesmo indícios mínimos de que o empreendimento será, de fato, realizado, pois, conforme certificado pelo Oficial de Justiça na origem (Id 79133621 dos autos de origem), o terreno está vazio e não há qualquer construção em andamento, de forma que não há que se falar em prejuízo para eventuais terceiros de boa-fé. Ainda, é necessário esclarecer que o imóvel penhorado na origem, de matrícula no 45.667, se refere à unidade imobiliária constituída pelos Lotes números 1.350, 1.360, 1.370, 1.380, 1.390, 1.400, 1.410 e 1.420, que foi objeto de incorporação imobiliária, instituição e convenção de condomínio, sendo que a abertura de novas 1.366 matrículas, por si só, não obsta a penhora do imóvel originário, em especial quando não houve a conclusão do empreendimento previsto, o qual, ao que tudo indica, não será finalizado. Assim, o citado fato revela a imprestabilidade da penhora de unidades imobiliárias autônomas inexistentes, ressaltada a subsistência da matrícula originária do imóvel originário enquanto não for concluído o empreendimento, conforme preceitua a norma do artigo 237-A da Lei n. 6.015/73. (...) Necessário destacar, ainda, a possibilidade até mesmo de desistência do incorporador em caso de não concretização do empreendimento, fato que ensejará a sua averbação na matrícula da incorporação imobiliária e o retorno do imóvel originário ao seu status quo ante. Ressalto, ainda, que a penhora e alienação judicial do lote de terreno em que seria edificado o prédio condominial tem por fito precisamente proteger eventuais promissários compradores que, assim como o exequente, pleiteiem em juízo a rescisão do negócio de promessa de compra e venda e pretendem reaver o montante pago à cooperativa promitente vendedora, valendo-se para tanto da venda do próprio lote de terreno de propriedade da executada, embora, reafirmo, inexista nos autos prova da alienação de qualquer das unidades autônomas do empreendimento. Por fim, deixo de analisar a questão atinente à alegada necessidade de cancelamento da incorporação imobiliária averbada na R-4 da matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal anterior à penhora, pois que o pleito já foi acolhido pelo juízo de origem, apesar do estabelecimento de ressalva contra a qual não foi formulada irresignação, conforme se depreende do trecho destacado abaixo (id 92095212 dos autos de origem): “No presente caso, aliás, é viável e aconselhável que se venda em hasta o terreno e se determine, via decisão judicial, o cancelamento do memorial de incorporação, exceto se houver por parte do exequente a intenção de prosseguir com a obra”. Sendo assim, há que se manter a decisão proferida pelo Juízo a quo para manter a penhora do imóvel registrado na matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Logo, “tais fundamentos são suficientes para manter o acórdão recorrido e atraem a incidência, por analogia, dos óbices contidos nos enunciados n. 283 e 284, ambos da Súmula do STF” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.757.669/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). Demais disso, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, incidindo o veto dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028