Tribunal: TJDFT
Processo: 0710802-12.2021.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-05-04
Data de publicação: 2022-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE COMPARTILHADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA. MULTIPROPRIEDADE. ARREPENDIMENTO/DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PRÁTICAS DE PERSUASÃO. RESTRIÇÕES IMPOSTAS QUE INVIABILIZAM O OBJETO CONTRATADO. NÃO COMPROVAÇÃO. RESOLUÇÃO ANTECIPADA DA AVENÇA. RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUTONOMIA DA VONTADE E BOA-FÉ OBJETIVA. PACTA SUNT SERVANDA. DESISTÊNCIA. FORMALIZAÇÃO. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS E COMPOSIÇÃO DE EVENTUAIS PREJUÍZOS. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO PROMISSÁRIO ADQUIRENTE. PARCELAS A SEREM REPETIDAS. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. PARCELAMENTO. ABUSIVIDADE. JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TERMO DA MORA DO OBRIGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final de apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal.
2. À míngua da ausência de comprovação de que a livre manifestação de vontade dos promitentes compradores teria sido maculada no ato da contratação, sobejando evidenciado, ao revés, que lhes fora dado pleno conhecimento das condições para a formalização do ajuste, tendo a elas anuído de forma livre e consciente, a despeito da abordagem dos vendedores e inúmeras vantagens oferecidas, os fundamentos que invocaram com o escopo de obter a rescisão do negócio jurídico de compra e venda de unidade imobiliária de uso compartilhado regularmente entabulado ressoam incoerentes, inverossímeis e são desqualificados pelas inferências que emergem dos elementos de convicção reunidos, determinando que, não tendo guarnecido o que alinharam de suporte probatório, a pretensão afeta à rescisão motivada do ajuste por culpa das alienantes deve ser rejeitada, o mesmo ocorrendo com a pretensão de compensação do dano moral que teriam experimentado.
3. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
4. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de resolver o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
5. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo as empreendedoras experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tiveram com a formalização e distrato do contrato, denotando que a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o preço contratado afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudara-se em fonte de incremento patrimonial indevido, ressoando legítimo que seja revisada e modulada, ponderado o que despendera o promissário adquirente na mensuração do percentual de retenção, que deve incidir, ademais, sobre o que pagara, jamais sobre o preço integral do imóvel, afigurando-se razoável e adequada, sob essas premissas, a retenção de 10% (vinte por cento) do vertido se despendera aproximadamente 25% (vinte e cinco por cento) do preço contratado, a ser repetido em parcela única e de forma imediata.
6. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413).
7. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias firmados anteriormente à Lei no 13.786/2018 em que é pleiteada ou definida a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre as parcelas do preço vertidas devem ter como termo inicial o trânsito em julgado, e não a citação.
8. Apelação dos autores conhecida e desprovida. Apelação das rés conhecida e parcialmente provida. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE COMPARTILHADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA. MULTIPROPRIEDADE. ARREPENDIMENTO/DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PRÁTICAS DE PERSUASÃO. RESTRIÇÕES IMPOSTAS QUE INVIABILIZAM O OBJETO CONTRATADO. NÃO COMPROVAÇÃO. RESOLUÇÃO ANTECIPADA DA AVENÇA. RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUTONOMIA DA VONTADE E BOA-FÉ OBJETIVA. PACTA SUNT SERVANDA. DESISTÊNCIA. FORMALIZAÇÃO. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS E COMPOSIÇÃO DE EVENTUAIS PREJUÍZOS. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO PROMISSÁRIO ADQUIRENTE. PARCELAS A SEREM REPETIDAS. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. PARCELAMENTO. ABUSIVIDADE. JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TERMO DA MORA DO OBRIGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final de apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal.
2. À míngua da ausência de comprovação de que a livre manifestação de vontade dos promitentes compradores teria sido maculada no ato da contratação, sobejando evidenciado, ao revés, que lhes fora dado pleno conhecimento das condições para a formalização do ajuste, tendo a elas anuído de forma livre e consciente, a despeito da abordagem dos vendedores e inúmeras vantagens oferecidas, os fundamentos que invocaram com o escopo de obter a rescisão do negócio jurídico de compra e venda de unidade imobiliária de uso compartilhado regularmente entabulado ressoam incoerentes, inverossímeis e são desqualificados pelas inferências que emergem dos elementos de convicção reunidos, determinando que, não tendo guarnecido o que alinharam de suporte probatório, a pretensão afeta à rescisão motivada do ajuste por culpa das alienantes deve ser rejeitada, o mesmo ocorrendo com a pretensão de compensação do dano moral que teriam experimentado.
3. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
4. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de resolver o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
5. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo as empreendedoras experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tiveram com a formalização e distrato do contrato, denotando que a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o preço contratado afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudara-se em fonte de incremento patrimonial indevido, ressoando legítimo que seja revisada e modulada, ponderado o que despendera o promissário adquirente na mensuração do percentual de retenção, que deve incidir, ademais, sobre o que pagara, jamais sobre o preço integral do imóvel, afigurando-se razoável e adequada, sob essas premissas, a retenção de 10% (vinte por cento) do vertido se despendera aproximadamente 25% (vinte e cinco por cento) do preço contratado, a ser repetido em parcela única e de forma imediata.
6. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413).
7. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias firmados anteriormente à Lei no 13.786/2018 em que é pleiteada ou definida a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre as parcelas do preço vertidas devem ter como termo inicial o trânsito em julgado, e não a citação.
8. Apelação dos autores conhecida e desprovida. Apelação das rés conhecida e parcialmente provida. Unânime.