Tribunal: TJDFT
Processo: 0704848-64.2021.8.07.0007
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-05-25
Data de publicação: 2022-06-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE E ATUAL PROPRIETÁRIO. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. REGULARIDADE DO CRÉDITO E NÃO PAGAMENTO NÃO DEMONSTRADOS. SENTENÇA REFORMADA.
1. É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, conforme previsto no art. 1.336, I do Código Civil e no art. 12 da Lei 4.591/1965. O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, constitui título executivo extrajudicial (art. 784, X do CPC/2015).
2. Segundo reiterado entendimento doutrinário e jurisprudencial, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, melhor, assumida “por causa da coisa”. Assim, por se tratar de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo, ainda, estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários (STJ. REsp 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020).
3. No caso de alienação, a própria lei atribui ao adquirente a responsabilidade por débitos do alienante em relação ao condomínio, conforme previsto no Código Civil: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
4. No sentido, a orientação firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.345.331/RS, quando consignado que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém vínculo material com o imóvel, seja na qualidade de proprietário da unidade imobiliária, seja como titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, cuja definição deve ser avaliada de acordo com as circunstância do caso concreto (STJ. Tema 866. REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Além de reforçar a natureza propter rem da obrigação condominial e a necessidade de comprovação do vínculo material com o imóvel, discussão sobre a imissão na posse foi enfatizada pelo fato de, no caso representativo, o compromisso de compra e venda não ter sido levado a registro. Existente, sob esse aspecto, clara distinção entre a hipótese de responsabilidade do vendedor, a par da responsabilidade do promitente comprador. Por outro lado, não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que os adquirentes e atuais proprietários somente ficariam responsáveis perante o condomínio pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse, uma vez que tal entendimento violaria a disposição literal constante do art. 1.345 do Código Civil (STJ. AgInt nos EDcl no REsp 1809195/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2021, DJe 16/03/2022).
5. A situação de fato nestes autos é distinta. Não se trata de compromisso de compra e venda não levado a registro, mas, sim, de negócio jurídico de compra e venda efetivamente registrado na matrícula do imóvel, sendo que a execução do débito condominial foi movida justamente contra o atual titular. Além disso, no tocante ao preceito atinente à prevenção contra eventual cobrança inesperada, o próprio instrumento contratual atribuía expressamente à compradora a obrigação de pagamento das despesas condominiais. Embora discutível no âmbito da relação negocial estabelecida entre vendedor (incorporadora) e adquirente, eventual ilegalidade da imputação contratual dos débitos gerados antes da efetiva entrega das chaves ao promitente comprador não pode ser automaticamente oposta ao condomínio, estranho ao contrato de compra e venda. E ainda que fosse admitida, do que documentalmente comprovado nos autos, não se trata de imóvel adquirido na planta ainda em fase de construção, o que afasta, inclusive, eventual pretensão de modulação dos efeitos da natureza da obrigação nos termos do IRDR 6 deste TJDFT.
6. Na hipótese, é de ser aplicado o entendimento ordinário de que, por ser a dívida condominial obrigação propter rem, os débitos condominiais, ainda que oriundos de período anterior, devem ser atribuídos ao adquirente da unidade e atual detentor da titularidade do bem (art. 1.345 do Código Civil), salvaguardado eventual direito de regresso contra o antigo proprietário em ação própria.
7. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE E ATUAL PROPRIETÁRIO. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. REGULARIDADE DO CRÉDITO E NÃO PAGAMENTO NÃO DEMONSTRADOS. SENTENÇA REFORMADA.
1. É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, conforme previsto no art. 1.336, I do Código Civil e no art. 12 da Lei 4.591/1965. O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, constitui título executivo extrajudicial (art. 784, X do CPC/2015).
2. Segundo reiterado entendimento doutrinário e jurisprudencial, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, melhor, assumida “por causa da coisa”. Assim, por se tratar de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo, ainda, estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários (STJ. REsp 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020).
3. No caso de alienação, a própria lei atribui ao adquirente a responsabilidade por débitos do alienante em relação ao condomínio, conforme previsto no Código Civil: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
4. No sentido, a orientação firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.345.331/RS, quando consignado que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém vínculo material com o imóvel, seja na qualidade de proprietário da unidade imobiliária, seja como titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, cuja definição deve ser avaliada de acordo com as circunstância do caso concreto (STJ. Tema 866. REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Além de reforçar a natureza propter rem da obrigação condominial e a necessidade de comprovação do vínculo material com o imóvel, discussão sobre a imissão na posse foi enfatizada pelo fato de, no caso representativo, o compromisso de compra e venda não ter sido levado a registro. Existente, sob esse aspecto, clara distinção entre a hipótese de responsabilidade do vendedor, a par da responsabilidade do promitente comprador. Por outro lado, não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que os adquirentes e atuais proprietários somente ficariam responsáveis perante o condomínio pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse, uma vez que tal entendimento violaria a disposição literal constante do art. 1.345 do Código Civil (STJ. AgInt nos EDcl no REsp 1809195/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2021, DJe 16/03/2022).
5. A situação de fato nestes autos é distinta. Não se trata de compromisso de compra e venda não levado a registro, mas, sim, de negócio jurídico de compra e venda efetivamente registrado na matrícula do imóvel, sendo que a execução do débito condominial foi movida justamente contra o atual titular. Além disso, no tocante ao preceito atinente à prevenção contra eventual cobrança inesperada, o próprio instrumento contratual atribuía expressamente à compradora a obrigação de pagamento das despesas condominiais. Embora discutível no âmbito da relação negocial estabelecida entre vendedor (incorporadora) e adquirente, eventual ilegalidade da imputação contratual dos débitos gerados antes da efetiva entrega das chaves ao promitente comprador não pode ser automaticamente oposta ao condomínio, estranho ao contrato de compra e venda. E ainda que fosse admitida, do que documentalmente comprovado nos autos, não se trata de imóvel adquirido na planta ainda em fase de construção, o que afasta, inclusive, eventual pretensão de modulação dos efeitos da natureza da obrigação nos termos do IRDR 6 deste TJDFT.
6. Na hipótese, é de ser aplicado o entendimento ordinário de que, por ser a dívida condominial obrigação propter rem, os débitos condominiais, ainda que oriundos de período anterior, devem ser atribuídos ao adquirente da unidade e atual detentor da titularidade do bem (art. 1.345 do Código Civil), salvaguardado eventual direito de regresso contra o antigo proprietário em ação própria.
7. Recurso conhecido e provido.