Tribunal: TJDFT
Processo: 0023823-77.2013.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-12-14
Data de publicação: 2023-02-01

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ANULAÇÃO. ATOS CONSTITUTIVOS. CONVALIDAÇÃO. ASSEMBLEIA POSTERIOR. POSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO. RECONHECIDA. INEXIGIBILIDADE. INSCRIÇÃO. ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE.
1. É possível a realização de nova assembleia condominial para fins de convalidação de assembleia anterior declarada nula judicialmente com fins de ratificar a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e de seus direitos creditórios, e ainda confirmar as decisões aprovadas nas assembleias anteriores. Precedentes.
2. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
4. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
6. O julgamento do RE 696.911/SP no STF produziu o tema 492, com a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
7. O tema 492 do STF versa sobre imóveis devidamente regularizados, escriturados e registrados e que moradores se reúnem para a constituição de um condomínio irregular, através de uma associação de moradores, caso que não se assemelha ao condomínio irregular do caso concreto, uma vez que não se tratam de imóveis escriturados e registrados.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
AÇÃO DE COBRANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ANULAÇÃO. ATOS CONSTITUTIVOS. CONVALIDAÇÃO. ASSEMBLEIA POSTERIOR. POSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO. RECONHECIDA. INEXIGIBILIDADE. INSCRIÇÃO. ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE.
1. É possível a realização de nova assembleia condominial para fins de convalidação de assembleia anterior declarada nula judicialmente com fins de ratificar a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e de seus direitos creditórios, e ainda confirmar as decisões aprovadas nas assembleias anteriores. Precedentes.
2. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
4. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
6. O julgamento do RE 696.911/SP no STF produziu o tema 492, com a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
7. O tema 492 do STF versa sobre imóveis devidamente regularizados, escriturados e registrados e que moradores se reúnem para a constituição de um condomínio irregular, através de uma associação de moradores, caso que não se assemelha ao condomínio irregular do caso concreto, uma vez que não se tratam de imóveis escriturados e registrados.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.