Tribunal: TJDFT
Processo: 0705672-88.2019.8.07.0008
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-03-24
Data de publicação: 2022-04-07

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. . PARCELAMENTO IRREGULAR. LIVRE ADESÃO À CONVENÇÃO. CONSTATADA. SERVIÇOS. UTILIZAÇÃO. COBRANÇA DEVIDA. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO. CABIMENTO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. NÃO CONFIGURADA. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
1. A representação processual do condomínio é feita pelo seu síndico ou administrador, nos termos do que dispõe o artigo 75, XI, do Código de Processo Civil.
2. O condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões das assembleias, na linha do que prescrevem os artigos 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por tratar-se de situação similar aos condomínios horizontais.
4. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
6. Constatada a existência factual do condomínio, a criação de taxa de contribuição mensal anterior à aquisição do lote pelo devedor e a existência de anuência contratual desse ao pagamento das taxas condominiais, não há que se falar em limitação temporal da cobrança das contribuições condominiais em razão de eventual reflexo da Lei no 13.465/2017, a qual se limitou a consolidar entendimento já consolidado à época no âmbito desta Corte de Justiça.
7. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal quando do julgamento do tema 492 não se aplica aos condomínios residenciais formados a partir do fracionamento irregular de fazendas ou chácaras privadas, pois esses não se enquadram no conceito de loteamentos de acesso controlado, onde as vias internas são públicas.
8. As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio apelante devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada.
9. Prevista em Convenção de Condomínio, a multa moratória deve incidir sobre o valor do débito nos termos do o artigo 1336, § 1o, do Código Civil.
10. O valor devido deve ser apurado em liquidação de sentença, mediante o abatimento dos valores parcialmente pagos.
11. Da norma prevista no art. 940, do Código Civil, extrai-se que a repetição do indébito aplica-se ao que, conscientemente, cobra mais do que lhe é devido, deixando de ressalvar os valores recebidos. Fato não demonstrado nos presentes autos.
12. Preliminar rejeitada.
13. Recurso do autor conhecido e provido.
14. Recurso do réu, conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. . PARCELAMENTO IRREGULAR. LIVRE ADESÃO À CONVENÇÃO. CONSTATADA. SERVIÇOS. UTILIZAÇÃO. COBRANÇA DEVIDA. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO. CABIMENTO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. NÃO CONFIGURADA. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
1. A representação processual do condomínio é feita pelo seu síndico ou administrador, nos termos do que dispõe o artigo 75, XI, do Código de Processo Civil.
2. O condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões das assembleias, na linha do que prescrevem os artigos 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por tratar-se de situação similar aos condomínios horizontais.
4. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
6. Constatada a existência factual do condomínio, a criação de taxa de contribuição mensal anterior à aquisição do lote pelo devedor e a existência de anuência contratual desse ao pagamento das taxas condominiais, não há que se falar em limitação temporal da cobrança das contribuições condominiais em razão de eventual reflexo da Lei no 13.465/2017, a qual se limitou a consolidar entendimento já consolidado à época no âmbito desta Corte de Justiça.
7. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal quando do julgamento do tema 492 não se aplica aos condomínios residenciais formados a partir do fracionamento irregular de fazendas ou chácaras privadas, pois esses não se enquadram no conceito de loteamentos de acesso controlado, onde as vias internas são públicas.
8. As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio apelante devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada.
9. Prevista em Convenção de Condomínio, a multa moratória deve incidir sobre o valor do débito nos termos do o artigo 1336, § 1o, do Código Civil.
10. O valor devido deve ser apurado em liquidação de sentença, mediante o abatimento dos valores parcialmente pagos.
11. Da norma prevista no art. 940, do Código Civil, extrai-se que a repetição do indébito aplica-se ao que, conscientemente, cobra mais do que lhe é devido, deixando de ressalvar os valores recebidos. Fato não demonstrado nos presentes autos.
12. Preliminar rejeitada.
13. Recurso do autor conhecido e provido.
14. Recurso do réu, conhecido e desprovido.