Tribunal: TJDFT
Processo: 0711794-52.2021.8.07.0007
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-05-03

Ementa:
PROCESSO CIVIL E CIVIL. INFILTRAÇÕES EM APARTAMENTO – FISSURAS EM FACHADA DE EDIFÍCIO – FALHA NA MANUTENÇÃO – NEXO DE CAUSALIDADE. DANOS MATERIAIS – COMPROVAÇÃO DO DANO – ORÇAMENTO - EXCLUSÃO DE SERVIÇOS QUE NÃO GUARDAM PERTINÊNCIA COM REPAROS DE DANOS CAUSADOS POR INFILTRAÇÕES. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Preliminar de incompetência.
1.1 No rito sumariíssimo dos Juizados Especiais Cíveis, conforme previsto no art. 3o da Lei no 9.099/95, a complexidade da causa que afasta a competência do Juizado Especial é aquela referente à produção da prova necessária à instrução e julgamento do feito que se mostre incompatível com o rito. No caso em exame, foram juntados aos autos laudos técnicos capazes de atestar a condição das fachadas e a existência de infiltrações nas paredes dos apartamentos, sendo estes suficientes para a formação da convicção por parte do magistrado.
1.2 Quanto à necessidade de perícia no interior do apartamento do autor, com o objetivo de determinar os locais afetados pelas infiltrações e o respectivo valor para o conserto, o autor juntou laudo com o objetivo de atestar os danos internos em seu imóvel. Uma vez demandado para realização dos consertos na unidade imobiliária, caberia ao condomínio réu verificar os locais dos danos e apresentar orçamento para o reparo. Não se trata de necessidade de realização de perícia, mas sim de aplicação da regra processual sobre ônus da prova de cada parte a fim de comprovar seu respectivo direito. PRELIMINAR REJEITADA.
2. Incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito pleiteado, na forma do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil.
3. Narra o autor que é proprietário da cobertura situada no Condomínio Bellavida Clube Residencial, a qual apresentou pontos de infiltrações na parede e teto dos quartos, banheiros e área de serviço. Afirma que procurou a construtora com o objetivo de sanar os problemas estruturais, porém, a garantia havia terminado meses antes da reclamação. Alega que procurou o condomínio, que apresentou laudos que indicam a necessidade de reparos na fachada, mas que este manteve-se inerte, causando-lhe o prejuízo de R$ 14.501,56. Requer a condenação do condomínio no pagamento de indenização por danos materiais e morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu no pagamento de R$ 8.149,03, pelos danos materiais, e de R$ 2.000,00 a título de indenização por danos morais, o que ensejou a interposição do presente recurso.
4. Incontroverso é o fato de o autor possuir apartamento situado no Condomínio réu e que este apresentou problemas de infiltração. A controvérsia restringe-se em saber se as referidas infiltrações são decorrentes de falta de manutenção das áreas comuns do condomínio, inclusive a fachada do prédio, de responsabilidade do condomínio, e o respectivo valor para o reparo.
5. O autor apresentou laudo, realizado em seu apartamento por engenheiro civil em junho de 2021, o qual atestou que “as patologias encontradas são originárias de infiltrações decorrentes de ausência de manutenção nos elementos construtivos das fachadas e cobertura do prédio” (ID 34021966 - Pág. 16).
6. Em julho de 2019, o condomínio réu contratou a empresa SW Engenharia com o objetivo de analisar as condições do Condomínio do Edifício BellaVida Club Residencial, sendo parte da investigação o estado de conservação do sistema de revestimento das fachadas, instalações elétricas, coberturas, sistema de incêndio, áreas comuns do condomínio e estudar as alternativas consideradas adequadas para a intervenção (ID 34021966 - Pág. 30).
7. Por sua vez, o referido laudo atestou que “o revestimento apresenta inúmeras patologias, tais como fissuras e trincas externas, desplacamento do emboço/reboco e regiões pulverulentas (massa podre); aparecimento de machas esbranquiçadas nas cerâmicas; desgaste nos rejuntamentos e fissuras entre as cerâmicas; eflorescências (manchas esbranquiçadas sobre o revestimento); juntas de dilatação desgastadas e deterioradas; tratamento das trincas e fissuras inadequadas; desgaste excessivo dos revestimentos externos; infiltração com manchas e sujicidas nas paredes da suíte e quarto na maioria dos apartamentos vistoriados; pintura textura desgastada e ou com tratamento inadequado pela construtora” (ID 34021966 - Pág. 41)
8. Quanto ao interior dos apartamentos, a empresa de engenharia realizou vistoria em 50 apartamentos, nos quais verificou que havia “paredes internas dos quartos nos apartamentos com infiltrações provenientes das fachadas e juntas de movimentação; janelas sem silicone ou com silicone deteriorado nos apartamentos vistoriados” (ID 34021966 - Pág. 43).
9. A corroborar com as verificações dos laudos, o depoimento de Wallace de Melo Stamford, responsável técnico pela vistoria realizada em 2019, esclareceu que em decorrência de má conservação da parte externa do prédio, houve infiltrações na parte interna dos imóveis vistoriados, inclusive o do autor (ID 34022096/34022098).
10. Por sua vez, o depoimento da testemunha Paulo Henrique Ribas dos Santos, responsável por realizar reparos na área comum do edifício, esclareceu que, apesar de não poder precisar o motivo da existência de mofo no apartamento do autor, as juntas de dilatação precisavam de manutenção e que as mesmas também poderiam causar infiltrações nos apartamentos (ID 34022099/34022100).
11. Dessa forma, existem provas suficientes a demonstrar que os danos referentes às infiltrações observadas no apartamento do autor decorreram de falta de manutenção adequada da fachada do prédio.
12. Quanto ao valor dos reparos, o autor apresentou recibo no valor de R$ 10.501,65, o qual não foi acolhido pela sentença em virtude da ausência de especificação dos serviços realizados (ID 34021966 - Pág. 25). O depoimento de Wilson Oliveira Santos, profissional contratado para realizar a reforma no apartamento do autor, esclareceu que o referido recibo se referia à integralidade da reforma realizada no apartamento do autor, sendo que foram realizados diversos serviços, dentre os quais troca de piso, pintura, instalação de pedra e revestimento em parede e reparos decorrentes dos danos ocasionados pelas infiltrações oriundas da fachada do prédio (ID 34022101). Dessa forma, não merece ser aquele recibo considerado como parâmetro para arbitramento da indenização.
13. Noutra via, o autor trouxe orçamento elaborado juntamente com o laudo de vistoria da unidade imobiliária, no valor de R$ 8.149,03 (R$ 12.149,03 – R$ 4.000,00 referentes a honorários do engenheiro), o qual não foi impugnado pelo réu em momento oportuno (ID 34021966 - Pág. 24). Vale ressaltar que o orçamento foi realizado considerando tabelas oficiais do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI Caixa Econômica Federal) descrevendo ali as avarias nas paredes e teto tais como inchaço e mofo na pintura decorrente à infiltração.
14. No referido orçamento, foi prevista a instalação de “revestimento cerâmico para piso com placas tipo esmaltada extra de dimensões 45x45”, nos cômodos denominados Banheiro 1, Banheiro 2 e Área de Serviço, totalizando R$ 329,98. Da mesma forma, na área da churrasqueira foi prevista a instalação de vidro temperado (R$ 435,10); peitoril linear em granito (R$ 169,00); coifa para churrasqueira com aço inox com motor (R$ 2.000,00); braseiro para churrasqueira (R$ 819,86). Dessa forma, considerando que os referidos serviços não guardam pertinência com o reparo dos danos causados pelas infiltrações, a quantia de R$ 3.754,35 há de ser abatida do orçamento de ID 34021966 - Pág. 24. Assim, o valor da reparação por danos materiais deve ser reduzido a importância de R$ 4.394,68.
15. Na lição de Sérgio Cavalieri Filho, "dano moral é a lesão de bem integrante da personalidade, tal como a honra, a liberdade, a saúde, a integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação à vítima" (in Programa de Responsabilidade Civil, 2a Edição, Malheiros Editores, p. 78).
16. Por óbvio, a necessidade de reparo em apartamento em decorrência de infiltrações na fachada do prédio, as quais não foram sanadas a tempo quando a pedido do condômino, configura situação que extrapola os meros aborrecimentos do cotidiano, e é capaz de causar sentimentos de dor e sofrimento, passíveis de indenização.
17. O arbitramento do valor da indenização por dano moral não obedece a critério estrito de legalidade, até porque seria impossível a quantificação tabelada do prejuízo decorrente da violação a direito subjetivo da personalidade, sendo certo que tal indenização tem caráter essencialmente satisfativo e compensatório, posto que impossível de equiparação econômica.
18. Atento às diretrizes acima elencadas, bem como os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, tenho como justo e suficiente o valor de indenização por danos morais fixados na sentença de R$ 2.000,00, quantia capaz de compensar os danos sofridos pela parte autora.
19. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO
Para reduzir o valor da reparação por danos materiais à importância de R$ 4.394,68.
20. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
21. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL E CIVIL. INFILTRAÇÕES EM APARTAMENTO – FISSURAS EM FACHADA DE EDIFÍCIO – FALHA NA MANUTENÇÃO – NEXO DE CAUSALIDADE. DANOS MATERIAIS – COMPROVAÇÃO DO DANO – ORÇAMENTO - EXCLUSÃO DE SERVIÇOS QUE NÃO GUARDAM PERTINÊNCIA COM REPAROS DE DANOS CAUSADOS POR INFILTRAÇÕES. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Preliminar de incompetência.
1.1 No rito sumariíssimo dos Juizados Especiais Cíveis, conforme previsto no art. 3o da Lei no 9.099/95, a complexidade da causa que afasta a competência do Juizado Especial é aquela referente à produção da prova necessária à instrução e julgamento do feito que se mostre incompatível com o rito. No caso em exame, foram juntados aos autos laudos técnicos capazes de atestar a condição das fachadas e a existência de infiltrações nas paredes dos apartamentos, sendo estes suficientes para a formação da convicção por parte do magistrado.
1.2 Quanto à necessidade de perícia no interior do apartamento do autor, com o objetivo de determinar os locais afetados pelas infiltrações e o respectivo valor para o conserto, o autor juntou laudo com o objetivo de atestar os danos internos em seu imóvel. Uma vez demandado para realização dos consertos na unidade imobiliária, caberia ao condomínio réu verificar os locais dos danos e apresentar orçamento para o reparo. Não se trata de necessidade de realização de perícia, mas sim de aplicação da regra processual sobre ônus da prova de cada parte a fim de comprovar seu respectivo direito. PRELIMINAR REJEITADA.
2. Incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito pleiteado, na forma do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil.
3. Narra o autor que é proprietário da cobertura situada no Condomínio Bellavida Clube Residencial, a qual apresentou pontos de infiltrações na parede e teto dos quartos, banheiros e área de serviço. Afirma que procurou a construtora com o objetivo de sanar os problemas estruturais, porém, a garantia havia terminado meses antes da reclamação. Alega que procurou o condomínio, que apresentou laudos que indicam a necessidade de reparos na fachada, mas que este manteve-se inerte, causando-lhe o prejuízo de R$ 14.501,56. Requer a condenação do condomínio no pagamento de indenização por danos materiais e morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu no pagamento de R$ 8.149,03, pelos danos materiais, e de R$ 2.000,00 a título de indenização por danos morais, o que ensejou a interposição do presente recurso.
4. Incontroverso é o fato de o autor possuir apartamento situado no Condomínio réu e que este apresentou problemas de infiltração. A controvérsia restringe-se em saber se as referidas infiltrações são decorrentes de falta de manutenção das áreas comuns do condomínio, inclusive a fachada do prédio, de responsabilidade do condomínio, e o respectivo valor para o reparo.
5. O autor apresentou laudo, realizado em seu apartamento por engenheiro civil em junho de 2021, o qual atestou que “as patologias encontradas são originárias de infiltrações decorrentes de ausência de manutenção nos elementos construtivos das fachadas e cobertura do prédio” (ID 34021966 - Pág. 16).
6. Em julho de 2019, o condomínio réu contratou a empresa SW Engenharia com o objetivo de analisar as condições do Condomínio do Edifício BellaVida Club Residencial, sendo parte da investigação o estado de conservação do sistema de revestimento das fachadas, instalações elétricas, coberturas, sistema de incêndio, áreas comuns do condomínio e estudar as alternativas consideradas adequadas para a intervenção (ID 34021966 - Pág. 30).
7. Por sua vez, o referido laudo atestou que “o revestimento apresenta inúmeras patologias, tais como fissuras e trincas externas, desplacamento do emboço/reboco e regiões pulverulentas (massa podre); aparecimento de machas esbranquiçadas nas cerâmicas; desgaste nos rejuntamentos e fissuras entre as cerâmicas; eflorescências (manchas esbranquiçadas sobre o revestimento); juntas de dilatação desgastadas e deterioradas; tratamento das trincas e fissuras inadequadas; desgaste excessivo dos revestimentos externos; infiltração com manchas e sujicidas nas paredes da suíte e quarto na maioria dos apartamentos vistoriados; pintura textura desgastada e ou com tratamento inadequado pela construtora” (ID 34021966 - Pág. 41)
8. Quanto ao interior dos apartamentos, a empresa de engenharia realizou vistoria em 50 apartamentos, nos quais verificou que havia “paredes internas dos quartos nos apartamentos com infiltrações provenientes das fachadas e juntas de movimentação; janelas sem silicone ou com silicone deteriorado nos apartamentos vistoriados” (ID 34021966 - Pág. 43).
9. A corroborar com as verificações dos laudos, o depoimento de Wallace de Melo Stamford, responsável técnico pela vistoria realizada em 2019, esclareceu que em decorrência de má conservação da parte externa do prédio, houve infiltrações na parte interna dos imóveis vistoriados, inclusive o do autor (ID 34022096/34022098).
10. Por sua vez, o depoimento da testemunha Paulo Henrique Ribas dos Santos, responsável por realizar reparos na área comum do edifício, esclareceu que, apesar de não poder precisar o motivo da existência de mofo no apartamento do autor, as juntas de dilatação precisavam de manutenção e que as mesmas também poderiam causar infiltrações nos apartamentos (ID 34022099/34022100).
11. Dessa forma, existem provas suficientes a demonstrar que os danos referentes às infiltrações observadas no apartamento do autor decorreram de falta de manutenção adequada da fachada do prédio.
12. Quanto ao valor dos reparos, o autor apresentou recibo no valor de R$ 10.501,65, o qual não foi acolhido pela sentença em virtude da ausência de especificação dos serviços realizados (ID 34021966 - Pág. 25). O depoimento de Wilson Oliveira Santos, profissional contratado para realizar a reforma no apartamento do autor, esclareceu que o referido recibo se referia à integralidade da reforma realizada no apartamento do autor, sendo que foram realizados diversos serviços, dentre os quais troca de piso, pintura, instalação de pedra e revestimento em parede e reparos decorrentes dos danos ocasionados pelas infiltrações oriundas da fachada do prédio (ID 34022101). Dessa forma, não merece ser aquele recibo considerado como parâmetro para arbitramento da indenização.
13. Noutra via, o autor trouxe orçamento elaborado juntamente com o laudo de vistoria da unidade imobiliária, no valor de R$ 8.149,03 (R$ 12.149,03 – R$ 4.000,00 referentes a honorários do engenheiro), o qual não foi impugnado pelo réu em momento oportuno (ID 34021966 - Pág. 24). Vale ressaltar que o orçamento foi realizado considerando tabelas oficiais do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI Caixa Econômica Federal) descrevendo ali as avarias nas paredes e teto tais como inchaço e mofo na pintura decorrente à infiltração.
14. No referido orçamento, foi prevista a instalação de “revestimento cerâmico para piso com placas tipo esmaltada extra de dimensões 45x45”, nos cômodos denominados Banheiro 1, Banheiro 2 e Área de Serviço, totalizando R$ 329,98. Da mesma forma, na área da churrasqueira foi prevista a instalação de vidro temperado (R$ 435,10); peitoril linear em granito (R$ 169,00); coifa para churrasqueira com aço inox com motor (R$ 2.000,00); braseiro para churrasqueira (R$ 819,86). Dessa forma, considerando que os referidos serviços não guardam pertinência com o reparo dos danos causados pelas infiltrações, a quantia de R$ 3.754,35 há de ser abatida do orçamento de ID 34021966 - Pág. 24. Assim, o valor da reparação por danos materiais deve ser reduzido a importância de R$ 4.394,68.
15. Na lição de Sérgio Cavalieri Filho, "dano moral é a lesão de bem integrante da personalidade, tal como a honra, a liberdade, a saúde, a integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação à vítima" (in Programa de Responsabilidade Civil, 2a Edição, Malheiros Editores, p. 78).
16. Por óbvio, a necessidade de reparo em apartamento em decorrência de infiltrações na fachada do prédio, as quais não foram sanadas a tempo quando a pedido do condômino, configura situação que extrapola os meros aborrecimentos do cotidiano, e é capaz de causar sentimentos de dor e sofrimento, passíveis de indenização.
17. O arbitramento do valor da indenização por dano moral não obedece a critério estrito de legalidade, até porque seria impossível a quantificação tabelada do prejuízo decorrente da violação a direito subjetivo da personalidade, sendo certo que tal indenização tem caráter essencialmente satisfativo e compensatório, posto que impossível de equiparação econômica.
18. Atento às diretrizes acima elencadas, bem como os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, tenho como justo e suficiente o valor de indenização por danos morais fixados na sentença de R$ 2.000,00, quantia capaz de compensar os danos sofridos pela parte autora.
19. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO
Para reduzir o valor da reparação por danos materiais à importância de R$ 4.394,68.
20. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
21. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.