Tribunal: TJDFT
Processo: 0728108-28.2020.8.07.0001
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-08-03
Data de publicação: 2022-08-25

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. LEI N. 13.465/2017. INCIDÊNCIA. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO.
1. A despeito da irregularidade do condomínio, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores.
2. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
3. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o RE n. 695.911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, com tese fixada nos seguintes termos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Isso porque, na presente hipótese, o réu, ora apelante, reconhece sua relação com o condomínio de fato/associação, diante dos aludidos conflitos pelo suposto não atendimento de obras de infraestrutura junto ao seu lote/unidade imobiliária. Ademais, a convenção de condomínio, de conhecimento da parte devedora, prevê a cobrança de taxas de manutenção, assim como as atas de assembleias gerais.
4. No âmbito do Distrito Federal, os condomínios aqui estabelecidos, a exemplo do ora apelado possuem constituição diversa dos objetos dos REsp n. 1.439.163 (Tema 882) e RE 695.911 (Tema 492). Ordinariamente, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/64 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, em que pese a sua informalidade.
5. Se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento sem causa.
6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. LEI N. 13.465/2017. INCIDÊNCIA. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO.
1. A despeito da irregularidade do condomínio, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores.
2. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
3. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o RE n. 695.911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, com tese fixada nos seguintes termos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Isso porque, na presente hipótese, o réu, ora apelante, reconhece sua relação com o condomínio de fato/associação, diante dos aludidos conflitos pelo suposto não atendimento de obras de infraestrutura junto ao seu lote/unidade imobiliária. Ademais, a convenção de condomínio, de conhecimento da parte devedora, prevê a cobrança de taxas de manutenção, assim como as atas de assembleias gerais.
4. No âmbito do Distrito Federal, os condomínios aqui estabelecidos, a exemplo do ora apelado possuem constituição diversa dos objetos dos REsp n. 1.439.163 (Tema 882) e RE 695.911 (Tema 492). Ordinariamente, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/64 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, em que pese a sua informalidade.
5. Se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento sem causa.
6. Recurso conhecido e desprovido.