Tribunal: TJDFT
Processo: 0005950-02.2016.8.07.0020
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-02-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0005950-02.2016.8.07.0020 RECORRENTE: ERBE INCORPORADORA 037 S.A., ERBE INCORPORADORA 077 LTDA RECORRIDO: MARIA DO SOCORRO RODRIGUES DE ANDRADE, GENOVEVA IRIS DE ANDRADE, HAGE ALDRIM DE ANDRADE, RENATA GIOVANNA DE ANDRADE, RENO RODRIGUES DE ANDRADE, RODRIGO ANDRADE, PAULO CESAR VERAS, ALVORADA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO DO CONSUMIDOR. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. A resilição unilateral do instrumento particular de promessa de compra e venda obriga o retorno das partes contratantes à situação jurídica anterior, impondo-se à compradora o dever de devolver o imóvel e aos vendedores o de ressarcir, em parcela única, as prestações até então adimplidas, descontada a multa imposta em cláusula penal. 2. É válida a pactuação de cláusula penal em desfavor do consumidor, apenas não podendo ser eliminada a opção de reembolso (art. 51, II, do CDC) e colocação do consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). Considera-se vantagem exagerada aquela que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso (art. 51, § 1o, inciso III, do CDC). 3. Consoante a jurisprudência pacificada do STJ e deste TJDFT, a retenção de valores, por si só, não é abusiva, uma vez que o fornecedor empregou recursos com a divulgação do empreendimento, pagamento de pessoal, etc. No entanto, o percentual deve ser proporcional e razoável, entre 10% e 25%, incidindo sobre o valor pago, não sobre o valor total do imóvel, sob pena de favorecer o enriquecimento indevido do fornecedor às custas do consumidor. 3.1. A determinação pelo magistrado de origem de retenção de 10% do valor pago pela promitente compradora garante o equilíbrio contratual. 4. Dada a sucumbência recursal, as apelantes são condenadas ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos apelados no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no §11 do art. 85 do CPC. 5. Apelo desprovido. A recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 423 e 424, ambos do Código Civil, argumentando que o distrato se deu por culpa exclusiva dos ora recorridos, razão pela qual não há que se falar em restituição integral de valores pagos, devendo ser observada a disposição contratual expressa neste sentido, mostrando-se razoável a retenção de parte dos valores adimplidos a título de despesas administrativas; c) artigo 422 do Código Civil, sustentando que o contrato foi celebrado com o livre consentimento das partes contratantes, de maneira transparente, clara e com observância do dever de informação, razão pela qual suas cláusulas deveriam ser respeitadas em observância aos princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé. Ao final, pede a concessão de efeitos suspensivo ao recurso e que todas as publicações sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA, OAB/MS 6.835 (ID 31116470 - Pág. 14). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve prosseguir em relação à mencionada contrariedade aos artigos 422, 423 e 424, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora concluiu o seguinte: “O instrumento contratual previu em sua cláusula 5.4 (ID 26045729) que, em caso de inadimplemento da adquirente, ela receberia em devolução parte do preço pactuado, da seguinte forma: havendo pago até 10% do total do preço, receberia, em devolução, 30% do total pago a título de principal; havendo pago de 10,01% à 30%, receberia 40% do total pago, excluídos os juros pagos; havendo pago de 30,01% a 50% do preço, receberia em devolução 45%, e, enfim, havendo pago mais de 50,01% do total do preço de venda, receberia, em devolução, 50% do total pago, excluídos os juros. Trata-se de penalidade que, embora tenha a natureza compensatória, alcança vantagem exagerada para as fornecedoras, violando o disposto nos artigos 6o, incisos IV e V, 51, inciso IV e § 1o, e 53, caput, da Lei 8.078/1990. A cláusula prevista no contrato altera o equilíbrio entre as partes, visto que as fornecedoras permanecem com os imóveis negociados e são favorecidas pela valorização dos bens. Nesse contexto, a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago se mostra adequada, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e as circunstâncias peculiares ao caso, com suporte no art. 413 do Código Civil. Por outro ângulo, a retenção de 25%, como pretendem as apelantes, não se revela adequada à manutenção do equilíbrio contratual, visto que o imóvel poderá ser negociado e experimentará valorização que beneficiará as fornecedoras”. Com efeito, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. A propósito, veja-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 13/5/2021) (g.n.) Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), para sua concessão exige-se “a presença concomitante dos requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora: o primeiro relativo à plausibilidade, aferida em juízo sumário, da pretensão recursal veiculada no apelo extremo (sua probabilidade de êxito) e o segundo consubstanciado no risco de dano irreparável que, em uma análise objetiva, revele-se concreto e real” (AgInt nos EDcl na Pet 12.359/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 18/2/2019). No mesmo sentido é o AgInt nos EDcl no AREsp 1832357, Relator Ministro MARCO BUZZI, DJe 19/10/2021. Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência do requisito do fumus boni iuris. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Finalmente, determino que as publicações relativas à recorrente sejam feitas em nome do advogado DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA, OAB/MS 6.835, cujo instrumento procuratório é visto no ID 29100673. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0005950-02.2016.8.07.0020 RECORRENTE: ERBE INCORPORADORA 037 S.A., ERBE INCORPORADORA 077 LTDA RECORRIDO: MARIA DO SOCORRO RODRIGUES DE ANDRADE, GENOVEVA IRIS DE ANDRADE, HAGE ALDRIM DE ANDRADE, RENATA GIOVANNA DE ANDRADE, RENO RODRIGUES DE ANDRADE, RODRIGO ANDRADE, PAULO CESAR VERAS, ALVORADA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO DO CONSUMIDOR. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. A resilição unilateral do instrumento particular de promessa de compra e venda obriga o retorno das partes contratantes à situação jurídica anterior, impondo-se à compradora o dever de devolver o imóvel e aos vendedores o de ressarcir, em parcela única, as prestações até então adimplidas, descontada a multa imposta em cláusula penal. 2. É válida a pactuação de cláusula penal em desfavor do consumidor, apenas não podendo ser eliminada a opção de reembolso (art. 51, II, do CDC) e colocação do consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). Considera-se vantagem exagerada aquela que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso (art. 51, § 1o, inciso III, do CDC). 3. Consoante a jurisprudência pacificada do STJ e deste TJDFT, a retenção de valores, por si só, não é abusiva, uma vez que o fornecedor empregou recursos com a divulgação do empreendimento, pagamento de pessoal, etc. No entanto, o percentual deve ser proporcional e razoável, entre 10% e 25%, incidindo sobre o valor pago, não sobre o valor total do imóvel, sob pena de favorecer o enriquecimento indevido do fornecedor às custas do consumidor. 3.1. A determinação pelo magistrado de origem de retenção de 10% do valor pago pela promitente compradora garante o equilíbrio contratual. 4. Dada a sucumbência recursal, as apelantes são condenadas ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos apelados no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no §11 do art. 85 do CPC. 5. Apelo desprovido. A recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 423 e 424, ambos do Código Civil, argumentando que o distrato se deu por culpa exclusiva dos ora recorridos, razão pela qual não há que se falar em restituição integral de valores pagos, devendo ser observada a disposição contratual expressa neste sentido, mostrando-se razoável a retenção de parte dos valores adimplidos a título de despesas administrativas; c) artigo 422 do Código Civil, sustentando que o contrato foi celebrado com o livre consentimento das partes contratantes, de maneira transparente, clara e com observância do dever de informação, razão pela qual suas cláusulas deveriam ser respeitadas em observância aos princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé. Ao final, pede a concessão de efeitos suspensivo ao recurso e que todas as publicações sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA, OAB/MS 6.835 (ID 31116470 - Pág. 14). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve prosseguir em relação à mencionada contrariedade aos artigos 422, 423 e 424, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora concluiu o seguinte: “O instrumento contratual previu em sua cláusula 5.4 (ID 26045729) que, em caso de inadimplemento da adquirente, ela receberia em devolução parte do preço pactuado, da seguinte forma: havendo pago até 10% do total do preço, receberia, em devolução, 30% do total pago a título de principal; havendo pago de 10,01% à 30%, receberia 40% do total pago, excluídos os juros pagos; havendo pago de 30,01% a 50% do preço, receberia em devolução 45%, e, enfim, havendo pago mais de 50,01% do total do preço de venda, receberia, em devolução, 50% do total pago, excluídos os juros. Trata-se de penalidade que, embora tenha a natureza compensatória, alcança vantagem exagerada para as fornecedoras, violando o disposto nos artigos 6o, incisos IV e V, 51, inciso IV e § 1o, e 53, caput, da Lei 8.078/1990. A cláusula prevista no contrato altera o equilíbrio entre as partes, visto que as fornecedoras permanecem com os imóveis negociados e são favorecidas pela valorização dos bens. Nesse contexto, a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago se mostra adequada, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e as circunstâncias peculiares ao caso, com suporte no art. 413 do Código Civil. Por outro ângulo, a retenção de 25%, como pretendem as apelantes, não se revela adequada à manutenção do equilíbrio contratual, visto que o imóvel poderá ser negociado e experimentará valorização que beneficiará as fornecedoras”. Com efeito, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. A propósito, veja-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 13/5/2021) (g.n.) Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), para sua concessão exige-se “a presença concomitante dos requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora: o primeiro relativo à plausibilidade, aferida em juízo sumário, da pretensão recursal veiculada no apelo extremo (sua probabilidade de êxito) e o segundo consubstanciado no risco de dano irreparável que, em uma análise objetiva, revele-se concreto e real” (AgInt nos EDcl na Pet 12.359/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 18/2/2019). No mesmo sentido é o AgInt nos EDcl no AREsp 1832357, Relator Ministro MARCO BUZZI, DJe 19/10/2021. Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência do requisito do fumus boni iuris. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Finalmente, determino que as publicações relativas à recorrente sejam feitas em nome do advogado DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA, OAB/MS 6.835, cujo instrumento procuratório é visto no ID 29100673. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A029