Tribunal: TJDFT
Processo: 0701318-21.2022.8.07.0006
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-09-14
Data de publicação: 2022-09-20

Ementa:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS ALUGUERES E ENCARGOS ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO (IPTU/TLP) PENDENTES. RECURSO IMPROVIDO.
I. Rejeitada a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa suscitada pelo requerido.
A. É que recorrente teve acesso a todos os atos processuais, bem como a oportunidade para apresentar, em momento oportuno, as provas que amparariam as alegações de fato e de direito pertinentes ao deslinde da demanda. Ressalta-se que, em audiência de instrução e julgamento, o requerido colacionou todos os documentos que entendeu necessário, sob o crivo do contraditório, e apresentou defesa na forma oral, oportunidade em que o requerente igualmente se manifestou em réplica, ambos sem a presença de advogados.
B. No ponto, por se tratar de assistência facultativa (valor da causa inferior a 20 salários-mínimos - Lei 9.099/95, art. 9o), é de se concluir que a parte que opta por ajuizar a ação, desassistida por advogado, assume o ônus da condução correta do processo, especialmente quando não há evidências de desequilíbrio processual ou de qualquer outra circunstância apta a caracterizar ofensa ao devido processo legal. Frise-se que o requerido em momento algum teria informado ao juízo sobre a inércia do advogado (tese recursal) que supostamente teria contratado (circunstância não demonstrada nos autos).
C. De outro giro, é inviável a juntada, em grau recursal, de documentos existentes à época do ajuizamento da ação, por não se tratar de documento novo (ID 38322877 e ss.) (CPC, art. 435). E ainda que assim não fosse, os referidos documentos (em destaque: os áudios e mensagens de “WhatsApp”) não se mostram aptos a subsidiar a tese de que o requerente teria contratado um advogado para representá-lo em juízo.
II. Mérito.
A. Ação ajuizada pelo ora recorrido (locador), em que pretende a reparação dos danos materiais, sob o fundamento de inadimplemento do requerido (locatário) em relação aos alugueres dos meses de janeiro, fevereiro, março e abril de 2022, além do IPTU/TLP referente aos anos de 2020 e 2021. Insurgência do locatário contra a sentença de parcial procedência.
B. Sustenta, em síntese, que: (i) “todos os recibos foram apresentados e apesar das rasuras, frisa-se, por parte do Requerente, ora Recorrido, trazem em si particularidades que os diferenciam uns dos outros, não podendo se levantar a hipótese de falsificação por parte do Recorrente”; (ii) apesar da obrigação de pagar o IPTU/TLP “está prevista no contrato de aluguel, fora combinado verbalmente que o Recorrente não precisaria pagar as referidas taxas. Além disso, nunca passou o número de inscrição do imóvel, nem mesmo lhe entregou os boletos, sendo inviável que o mesmo arcasse com tal obrigação”; (iii) “conforme se extrai dos recibos de pagamentos emitidos pelo Recorrido, percebe-se que o mesmo escreve que os aluguéis são provenientes da loja de no 2, ou seja, ele possui outras lojas no mesmo imóvel, sendo assim, neste caso em que há outras locações no mesmo imóvel o pagamento do imposto deve ser dividido entre os locatários em igual proporção ou proporcional a área utilizada, não tendo o Recorrente, caso seja entendimento do juízo, arcar com o valor total do imposto”; (iv) teria desocupado o imóvel em 23.4.2022 e deixado a chave dentro da loja.
C. Por ser o juiz o destinatário das provas, a ele incumbe a valoração lógica do conjunto probatório, sem ficar subordinado à totalidade das versões fáticas. Nessa linha de raciocínio, é livre o órgão julgador para analisar as provas colacionadas, devendo adotar, desde que devidamente fundamentada, a decisão que reputar a mais justa e equânime, em atenção aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, conforme determina o art. 6o, da Lei 9.099/95.
D. De antemão, não há de ser conhecida a superveniente alegação (agora recursal) constante no item II, letra “B” (ii e iii) da presente ementa, por se tratar de inovação recursal, uma vez que caberia ao recorrente apresentar todas as alegações hábeis em momento oportuno; não o fazendo, tem-se operada a preclusão.
E. O princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.
F. No caso concreto, é de se pontuar que: (i) o contrato de locação do imóvel comercial inicialmente com vigência de 12.8.2019 a 12.8.2020 foi prorrogado até 12.8.2022, cujo aluguel seria de R$ 1.000,00 com vencimento no dia 20 de cada mês (ID 38322505 e ID 38322853); (ii) a cláusula terceira do aludido contrato estabelece que o pagamento dos encargos acessórios (“CAESB, CEB e IPTU/TLP”) seria de reponsabilidade do locatário; (iii) consoante extrato bancário colacionado pelo requerente, constata-se o pagamento apenas do aluguel referente ao mês de fevereiro/2022, realizado em 21.02.2022 (ID 38322823); (iv) os recibos colacionados pelo requerido (ID 38322845/48), impugnados pelo requerente, além de rasurados (ano de referência), não guardam correspondência aos meses pleiteados, notadamente em relação à respectiva data de vencimento consignada em contrato; (v) conforme a certidão positiva de débitos, o IPTU/TLP cobrado pelo requerente refere-se tão somente à “loja 2”, objeto do contrato de locação (ID 38322821); (vi) não há comprovação de quando o locatário teria efetivamente desocupado o imóvel, nem de entrega da respectiva chave ao locador, ônus que lhe competia.
G. Nesse quadro fático-jurídico, ante a ausência de efetiva comprovação do adimplemento da obrigação contratual, revela-se legítima a cobrança perpetrada. Por conseguinte, tem-se por impositiva a obrigação do requerido (locatário) de pagar ao requerente (locador) o valor (R$ 3.000,00) correspondente aos alugueres dos meses de janeiro, março e abril de 2022, bem como R$ 2.815,00, relativo ao IPTU/TLP dos anos de 2020 e 2021. Irretocável, pois, a sentença de parcial procedência.
III. Rejeitada a preliminar. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita, ora deferida (Lei 9.099/95, art. 55 e CPC, art. 98, § 3o).

Inteiro teor:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS ALUGUERES E ENCARGOS ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO (IPTU/TLP) PENDENTES. RECURSO IMPROVIDO.
I. Rejeitada a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa suscitada pelo requerido.
A. É que recorrente teve acesso a todos os atos processuais, bem como a oportunidade para apresentar, em momento oportuno, as provas que amparariam as alegações de fato e de direito pertinentes ao deslinde da demanda. Ressalta-se que, em audiência de instrução e julgamento, o requerido colacionou todos os documentos que entendeu necessário, sob o crivo do contraditório, e apresentou defesa na forma oral, oportunidade em que o requerente igualmente se manifestou em réplica, ambos sem a presença de advogados.
B. No ponto, por se tratar de assistência facultativa (valor da causa inferior a 20 salários-mínimos - Lei 9.099/95, art. 9o), é de se concluir que a parte que opta por ajuizar a ação, desassistida por advogado, assume o ônus da condução correta do processo, especialmente quando não há evidências de desequilíbrio processual ou de qualquer outra circunstância apta a caracterizar ofensa ao devido processo legal. Frise-se que o requerido em momento algum teria informado ao juízo sobre a inércia do advogado (tese recursal) que supostamente teria contratado (circunstância não demonstrada nos autos).
C. De outro giro, é inviável a juntada, em grau recursal, de documentos existentes à época do ajuizamento da ação, por não se tratar de documento novo (ID 38322877 e ss.) (CPC, art. 435). E ainda que assim não fosse, os referidos documentos (em destaque: os áudios e mensagens de “WhatsApp”) não se mostram aptos a subsidiar a tese de que o requerente teria contratado um advogado para representá-lo em juízo.
II. Mérito.
A. Ação ajuizada pelo ora recorrido (locador), em que pretende a reparação dos danos materiais, sob o fundamento de inadimplemento do requerido (locatário) em relação aos alugueres dos meses de janeiro, fevereiro, março e abril de 2022, além do IPTU/TLP referente aos anos de 2020 e 2021. Insurgência do locatário contra a sentença de parcial procedência.
B. Sustenta, em síntese, que: (i) “todos os recibos foram apresentados e apesar das rasuras, frisa-se, por parte do Requerente, ora Recorrido, trazem em si particularidades que os diferenciam uns dos outros, não podendo se levantar a hipótese de falsificação por parte do Recorrente”; (ii) apesar da obrigação de pagar o IPTU/TLP “está prevista no contrato de aluguel, fora combinado verbalmente que o Recorrente não precisaria pagar as referidas taxas. Além disso, nunca passou o número de inscrição do imóvel, nem mesmo lhe entregou os boletos, sendo inviável que o mesmo arcasse com tal obrigação”; (iii) “conforme se extrai dos recibos de pagamentos emitidos pelo Recorrido, percebe-se que o mesmo escreve que os aluguéis são provenientes da loja de no 2, ou seja, ele possui outras lojas no mesmo imóvel, sendo assim, neste caso em que há outras locações no mesmo imóvel o pagamento do imposto deve ser dividido entre os locatários em igual proporção ou proporcional a área utilizada, não tendo o Recorrente, caso seja entendimento do juízo, arcar com o valor total do imposto”; (iv) teria desocupado o imóvel em 23.4.2022 e deixado a chave dentro da loja.
C. Por ser o juiz o destinatário das provas, a ele incumbe a valoração lógica do conjunto probatório, sem ficar subordinado à totalidade das versões fáticas. Nessa linha de raciocínio, é livre o órgão julgador para analisar as provas colacionadas, devendo adotar, desde que devidamente fundamentada, a decisão que reputar a mais justa e equânime, em atenção aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, conforme determina o art. 6o, da Lei 9.099/95.
D. De antemão, não há de ser conhecida a superveniente alegação (agora recursal) constante no item II, letra “B” (ii e iii) da presente ementa, por se tratar de inovação recursal, uma vez que caberia ao recorrente apresentar todas as alegações hábeis em momento oportuno; não o fazendo, tem-se operada a preclusão.
E. O princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.
F. No caso concreto, é de se pontuar que: (i) o contrato de locação do imóvel comercial inicialmente com vigência de 12.8.2019 a 12.8.2020 foi prorrogado até 12.8.2022, cujo aluguel seria de R$ 1.000,00 com vencimento no dia 20 de cada mês (ID 38322505 e ID 38322853); (ii) a cláusula terceira do aludido contrato estabelece que o pagamento dos encargos acessórios (“CAESB, CEB e IPTU/TLP”) seria de reponsabilidade do locatário; (iii) consoante extrato bancário colacionado pelo requerente, constata-se o pagamento apenas do aluguel referente ao mês de fevereiro/2022, realizado em 21.02.2022 (ID 38322823); (iv) os recibos colacionados pelo requerido (ID 38322845/48), impugnados pelo requerente, além de rasurados (ano de referência), não guardam correspondência aos meses pleiteados, notadamente em relação à respectiva data de vencimento consignada em contrato; (v) conforme a certidão positiva de débitos, o IPTU/TLP cobrado pelo requerente refere-se tão somente à “loja 2”, objeto do contrato de locação (ID 38322821); (vi) não há comprovação de quando o locatário teria efetivamente desocupado o imóvel, nem de entrega da respectiva chave ao locador, ônus que lhe competia.
G. Nesse quadro fático-jurídico, ante a ausência de efetiva comprovação do adimplemento da obrigação contratual, revela-se legítima a cobrança perpetrada. Por conseguinte, tem-se por impositiva a obrigação do requerido (locatário) de pagar ao requerente (locador) o valor (R$ 3.000,00) correspondente aos alugueres dos meses de janeiro, março e abril de 2022, bem como R$ 2.815,00, relativo ao IPTU/TLP dos anos de 2020 e 2021. Irretocável, pois, a sentença de parcial procedência.
III. Rejeitada a preliminar. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita, ora deferida (Lei 9.099/95, art. 55 e CPC, art. 98, § 3o).