Tribunal: TJDFT
Processo: 0716144-20.2020.8.07.0007
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-10-13
Data de publicação: 2022-11-04

Ementa:
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO E RECONVENÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE USO A QUE SE DESTINA. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL CONTRA O LOCADOR/RECONVINDO. REDUÇÃO EQUITATIVA. MANUTENÇÃO. SUPRESSIO. NÃO APLICABILIDADE. CONDUTA EXTRAJUDICIAL DO LOCATÁRIO. RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO. ABATIMENTO DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. PREVISÃO CONTRATUAL E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MANUTENÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. As partes controvertem acerca da incidência e do valor relativo à multa contratual por violação de cláusula contratual pelo locador e da restituição do valor da caução e sua compensação com débitos do locatário.

2. Segundo a Cláusula Décima Sétima do contrato celebrado entre as partes, a multa incide em virtude da infringência de quaisquer das cláusulas ou condições presentes no pacto durante toda a vigência contratual, e equivalerá a 20% (vinte por cento) do valor do contrato. Nos termos do art. 22, I a IV, da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), o locador é obrigado a: entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

3. Da análise do contexto fático-probatório dos autos, verifica-se que o imóvel objeto da locação não estava em condições plenas de uso. Isso porque o locatário apresentou diversos documentos (e-mails, capturas de tela de conversas por aplicativo de mensagens e fotos), demonstrando ter realizado contatos com o locador e seus prepostos, quanto à existência de vícios que poderiam atrapalhar o uso regular do bem, tais como problemas como sujeira, ocupação de área comum, falta de água, mau-cheiro, entre outros. Diante de tal cenário, ainda que se desconsiderasse a ausência de carta de habite-se no imóvel, há fundamento suficiente no sentido de que houve, de fato, infração contratual pelo locador, no que concerne à entrega e à manutenção do imóvel em condições ao uso a que se destina. Assim, é devida a incidência da cláusula penal.

4. Na supressio, “(...) o titular do direito, abstendo-se do exercício durante um certo lapso de tempo, criaria, na contraparte, a representação de que esse direito não mais seria actuado.” (CORDEIRO, Antônio Manuel da Rocha e Menezes. Da boa fé no direito civil. Coimbra: Almedina, 2015. p. 808/809). Na hipótese, contudo, o locatário comprovou que, durante o curso da locação, encaminhou diversas solicitações extrajudiciais, especialmente de reparo, não havendo, portanto, o requisito da inação do contratante por certo período.

5. Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, a redução equitativa da penalidade deve ocorrer nos casos de ter sido a obrigação principal cumprida em parte, ou se o valor da multa for manifestamente excessivo, face à natureza e finalidade do negócio.

6. No caso, a multa revela-se excessiva, considerando-se: (i) que o locatário poderia ter pugnado pelo rompimento do contrato em momento anterior, já que alegou que nunca pode exercer, de fato, suas atividades empresariais no imóvel, não permitindo o alongamento da locação; e (ii) o inadimplemento de aluguel pelo locatário, que não pode ser imputado à conduta do locador.

7. Ademais, o contrato teria vigência de 36 (trinta e seis) meses, o que ensejaria valor desproporcional a título de multa (20% do valor total do contrato) em comparação ao período efetivo de locação (treze meses), pois a multa equivaleria a 7 (sete) dos 13 (treze) meses de aluguel efetivamente devidos. Diante de tal quadro, considerando-se tudo o que apontado, merece ser mantida a redução da multa para 10% (dez por cento) sobre o valor de doze meses de aluguel.

8. Na sentença, o locador/reconvindo foi condenado a restituir ao reconvinte/locatário a caução no valor de R$3.000,00 (três mil reais), acrescida de correção monetária desde a data do recebimento e juros moratórios de 12% ao ano, a partir da citação, abatidos os débitos atualizados em aberto. Não se trata de julgamento extra petita, mas, sim, de julgamento de parcial procedência do pedido, tendo em vista que o locatário só faz jus ao “saldo que porventura haja em seu favor” (Parágrafo Quinto da Cláusula Décima Sexta do Contrato), ou seja, à restituição da caução, abatidos os débitos locatícios em aberto. Desse modo, não merece reparo a sentença no ponto, sob pena de enriquecimento sem causa do locador (art. 884 do CC).
9. Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO E RECONVENÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE USO A QUE SE DESTINA. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL CONTRA O LOCADOR/RECONVINDO. REDUÇÃO EQUITATIVA. MANUTENÇÃO. SUPRESSIO. NÃO APLICABILIDADE. CONDUTA EXTRAJUDICIAL DO LOCATÁRIO. RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO. ABATIMENTO DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. PREVISÃO CONTRATUAL E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MANUTENÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. As partes controvertem acerca da incidência e do valor relativo à multa contratual por violação de cláusula contratual pelo locador e da restituição do valor da caução e sua compensação com débitos do locatário.

2. Segundo a Cláusula Décima Sétima do contrato celebrado entre as partes, a multa incide em virtude da infringência de quaisquer das cláusulas ou condições presentes no pacto durante toda a vigência contratual, e equivalerá a 20% (vinte por cento) do valor do contrato. Nos termos do art. 22, I a IV, da Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), o locador é obrigado a: entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

3. Da análise do contexto fático-probatório dos autos, verifica-se que o imóvel objeto da locação não estava em condições plenas de uso. Isso porque o locatário apresentou diversos documentos (e-mails, capturas de tela de conversas por aplicativo de mensagens e fotos), demonstrando ter realizado contatos com o locador e seus prepostos, quanto à existência de vícios que poderiam atrapalhar o uso regular do bem, tais como problemas como sujeira, ocupação de área comum, falta de água, mau-cheiro, entre outros. Diante de tal cenário, ainda que se desconsiderasse a ausência de carta de habite-se no imóvel, há fundamento suficiente no sentido de que houve, de fato, infração contratual pelo locador, no que concerne à entrega e à manutenção do imóvel em condições ao uso a que se destina. Assim, é devida a incidência da cláusula penal.

4. Na supressio, “(...) o titular do direito, abstendo-se do exercício durante um certo lapso de tempo, criaria, na contraparte, a representação de que esse direito não mais seria actuado.” (CORDEIRO, Antônio Manuel da Rocha e Menezes. Da boa fé no direito civil. Coimbra: Almedina, 2015. p. 808/809). Na hipótese, contudo, o locatário comprovou que, durante o curso da locação, encaminhou diversas solicitações extrajudiciais, especialmente de reparo, não havendo, portanto, o requisito da inação do contratante por certo período.

5. Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, a redução equitativa da penalidade deve ocorrer nos casos de ter sido a obrigação principal cumprida em parte, ou se o valor da multa for manifestamente excessivo, face à natureza e finalidade do negócio.

6. No caso, a multa revela-se excessiva, considerando-se: (i) que o locatário poderia ter pugnado pelo rompimento do contrato em momento anterior, já que alegou que nunca pode exercer, de fato, suas atividades empresariais no imóvel, não permitindo o alongamento da locação; e (ii) o inadimplemento de aluguel pelo locatário, que não pode ser imputado à conduta do locador.

7. Ademais, o contrato teria vigência de 36 (trinta e seis) meses, o que ensejaria valor desproporcional a título de multa (20% do valor total do contrato) em comparação ao período efetivo de locação (treze meses), pois a multa equivaleria a 7 (sete) dos 13 (treze) meses de aluguel efetivamente devidos. Diante de tal quadro, considerando-se tudo o que apontado, merece ser mantida a redução da multa para 10% (dez por cento) sobre o valor de doze meses de aluguel.

8. Na sentença, o locador/reconvindo foi condenado a restituir ao reconvinte/locatário a caução no valor de R$3.000,00 (três mil reais), acrescida de correção monetária desde a data do recebimento e juros moratórios de 12% ao ano, a partir da citação, abatidos os débitos atualizados em aberto. Não se trata de julgamento extra petita, mas, sim, de julgamento de parcial procedência do pedido, tendo em vista que o locatário só faz jus ao “saldo que porventura haja em seu favor” (Parágrafo Quinto da Cláusula Décima Sexta do Contrato), ou seja, à restituição da caução, abatidos os débitos locatícios em aberto. Desse modo, não merece reparo a sentença no ponto, sob pena de enriquecimento sem causa do locador (art. 884 do CC).
9. Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários majorados.