Tribunal: TJDFT
Processo: 0712958-47.2020.8.07.0020
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-02-16
Data de publicação: 2022-03-08

Ementa:
CIVIL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS (15%). PECULIARIDADES DO CASO. TAXA DE OCUPAÇÃO (0,5%). LEGALIDADE. RECURSOS IMPROVIDOS.

1. Apelações interpostas contra sentença, proferida na ação de rescisão de contrato com devolução de valores, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) decretar a rescisão do contrato firmado; b) declarar a abusividade das cláusulas 14.1 e 14.2 para viabilizar a retenção máxima de 15% dos valores pagos e reduzir a taxa de fruição para 0,5%; c) condenar a ré a restituir aos autores os valores pagos, com direito de reter 15% deles. Os pedidos reconvencionais foram julgados parcialmente procedentes para condenar os reconvindos a pagarem à reconvinte, já observada a retenção autorizada anteriormente, a taxa de fruição de que trata o item 14.2 do referido ajuste, mas observado o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel. 1.1. Recurso do réu aviado na busca para determinar a aplicação da multa prevista na Cláusula 14.1 do contrato firmado entre as partes, bem como para fixação do percentual de 1% (um por cento) referente a taxa de fruição ou subsidiariamente a reforma parcial do julgado para aplicar a multa rescisória, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos. 1.2. Em seu recurso, os autores pedem que os pedidos reconvencionais sejam julgados totalmente improcedentes, sob argumento de que não podem ser condenados ao pagamento da taxa de fruição, pois somente é devida em casos de inadimplência.

2. De início, a relação jurídica travada entre as partes se configura como relação de consumo, tendo em vista que a ré figura na condição de fornecedora de produtos e serviços, enquadrando-se o autor no conceito de consumidor, destinatário final na cadeia de consumo, a teor do que dispõem os arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/90.

3. Verifica-se dos autos que, no dia 03 de setembro de 2018, os autores celebraram contrato de compra e venda da unidade imobiliária e conforme previsão contratual constante no item 14.1, as partes acordaram que, em caso de rescisão do contrato por inadimplemento ou culpa dos compradores, seria disponibilizada a quantia paga, descontado, no entanto, o equivalente a 10% do valor a ser restituído, a título de prefixação das perdas e danos, assim como de outros 10% (sobre o valor do contrato) para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos, entre outros. A cláusula 14.2 do contrato, previu que, no caso de imóvel se encontrar na posse dos compradores, esses deveriam pagar até a data de sua devolução uma indenização correspondente a 1% de seu preço atualizado por mês. 3.2. Os autores alegando dificuldades financeiras oriundas da crise causada pela pandemia da Covid-19, requereram a rescisão do contrato que foi celebrado com a ré, sem atribuição de culpa à referida parte/promitente vendedora. 3.3. É possível a rescisão unilateral da promessa de compra e venda quando, por exemplo, os adquirentes não possuírem mais condições financeiras de arcar com o pagamento da integralidade das prestações ou quando se arrependerem da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos.

4. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. Portanto, a retenção de 10% pela ré somada com a cláusula penal contida na segunda parte do item 14.1, ou seja, de 10% sobre o valor do contrato, para cobrir despesas feitas pela promitente vendedora, revela-se abusiva e maior que a admitida. 4.1. Precedente: “(...) 3. O percentual da cláusula penal deve ser fixado de acordo com as peculiaridades do caso concreto, sendo razoável a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor com a comercialização do imóvel, uma vez que este ainda poderá renegociar o bem da forma que melhor lhe aprouver. 4. É cabível a retenção/cobrança de valores referentes à taxa de fruição, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, devendo ser minorada quando estabelecida de forma abusiva, sendo razoável fixá-la em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. 5. Sobre o termo inicial dos juros de mora, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.740.911/DF, realizado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.002), fixou a seguinte tese: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." 7. Apelação parcialmente provida. (07022674220188070020, Relator: Hector Valverde, 1a Turma Cível, publicado no DJE: 25/11/2020). 4.2. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 4.3. No particular, o percentual de 15% dos valores pagos pelo autor mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade dos imóveis, podendo renegociá-los posteriormente.

5. A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5.1. Verifica-se, no entanto, que a taxa prevista no contrato de 1% do valor atualizado do imóvel por mês ocupado revela-se distante da realidade do mercado imobiliário e, portanto, demasiadamente onerosa ao consumidor. Em casos similares, este Tribunal tem entendido que a taxa mensal de 0,5% do valor do imóvel, conforme fixado na sentença, mostra-se mais adequada. 5.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 5.3. Trata-se de medida que visa preservar a função social do contrato e a boa-fé objetiva, afastando o desequilíbrio contratual e seu uso como mero instrumento de enriquecimento sem causa.

6. Apelações improvidas.

Inteiro teor:
CIVIL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS (15%). PECULIARIDADES DO CASO. TAXA DE OCUPAÇÃO (0,5%). LEGALIDADE. RECURSOS IMPROVIDOS.

1. Apelações interpostas contra sentença, proferida na ação de rescisão de contrato com devolução de valores, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) decretar a rescisão do contrato firmado; b) declarar a abusividade das cláusulas 14.1 e 14.2 para viabilizar a retenção máxima de 15% dos valores pagos e reduzir a taxa de fruição para 0,5%; c) condenar a ré a restituir aos autores os valores pagos, com direito de reter 15% deles. Os pedidos reconvencionais foram julgados parcialmente procedentes para condenar os reconvindos a pagarem à reconvinte, já observada a retenção autorizada anteriormente, a taxa de fruição de que trata o item 14.2 do referido ajuste, mas observado o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel. 1.1. Recurso do réu aviado na busca para determinar a aplicação da multa prevista na Cláusula 14.1 do contrato firmado entre as partes, bem como para fixação do percentual de 1% (um por cento) referente a taxa de fruição ou subsidiariamente a reforma parcial do julgado para aplicar a multa rescisória, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos. 1.2. Em seu recurso, os autores pedem que os pedidos reconvencionais sejam julgados totalmente improcedentes, sob argumento de que não podem ser condenados ao pagamento da taxa de fruição, pois somente é devida em casos de inadimplência.

2. De início, a relação jurídica travada entre as partes se configura como relação de consumo, tendo em vista que a ré figura na condição de fornecedora de produtos e serviços, enquadrando-se o autor no conceito de consumidor, destinatário final na cadeia de consumo, a teor do que dispõem os arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/90.

3. Verifica-se dos autos que, no dia 03 de setembro de 2018, os autores celebraram contrato de compra e venda da unidade imobiliária e conforme previsão contratual constante no item 14.1, as partes acordaram que, em caso de rescisão do contrato por inadimplemento ou culpa dos compradores, seria disponibilizada a quantia paga, descontado, no entanto, o equivalente a 10% do valor a ser restituído, a título de prefixação das perdas e danos, assim como de outros 10% (sobre o valor do contrato) para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos, entre outros. A cláusula 14.2 do contrato, previu que, no caso de imóvel se encontrar na posse dos compradores, esses deveriam pagar até a data de sua devolução uma indenização correspondente a 1% de seu preço atualizado por mês. 3.2. Os autores alegando dificuldades financeiras oriundas da crise causada pela pandemia da Covid-19, requereram a rescisão do contrato que foi celebrado com a ré, sem atribuição de culpa à referida parte/promitente vendedora. 3.3. É possível a rescisão unilateral da promessa de compra e venda quando, por exemplo, os adquirentes não possuírem mais condições financeiras de arcar com o pagamento da integralidade das prestações ou quando se arrependerem da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos.

4. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. Portanto, a retenção de 10% pela ré somada com a cláusula penal contida na segunda parte do item 14.1, ou seja, de 10% sobre o valor do contrato, para cobrir despesas feitas pela promitente vendedora, revela-se abusiva e maior que a admitida. 4.1. Precedente: “(...) 3. O percentual da cláusula penal deve ser fixado de acordo com as peculiaridades do caso concreto, sendo razoável a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor com a comercialização do imóvel, uma vez que este ainda poderá renegociar o bem da forma que melhor lhe aprouver. 4. É cabível a retenção/cobrança de valores referentes à taxa de fruição, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, devendo ser minorada quando estabelecida de forma abusiva, sendo razoável fixá-la em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. 5. Sobre o termo inicial dos juros de mora, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.740.911/DF, realizado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.002), fixou a seguinte tese: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." 7. Apelação parcialmente provida. (07022674220188070020, Relator: Hector Valverde, 1a Turma Cível, publicado no DJE: 25/11/2020). 4.2. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 4.3. No particular, o percentual de 15% dos valores pagos pelo autor mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade dos imóveis, podendo renegociá-los posteriormente.

5. A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5.1. Verifica-se, no entanto, que a taxa prevista no contrato de 1% do valor atualizado do imóvel por mês ocupado revela-se distante da realidade do mercado imobiliário e, portanto, demasiadamente onerosa ao consumidor. Em casos similares, este Tribunal tem entendido que a taxa mensal de 0,5% do valor do imóvel, conforme fixado na sentença, mostra-se mais adequada. 5.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 5.3. Trata-se de medida que visa preservar a função social do contrato e a boa-fé objetiva, afastando o desequilíbrio contratual e seu uso como mero instrumento de enriquecimento sem causa.

6. Apelações improvidas.