Tribunal: TJDFT
Processo: 0002253-79.2016.8.07.0017
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-02-16
Data de publicação: 2022-03-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. DESERÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. NÃO ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL.
1. Apesar de o recurso de apelação dos autores ter sido interposto desacompanhado do comprovante de pagamento do preparo, o posterior recolhimento em dobro afasta a pena de deserção, conforme determina a legislação processual (art. 1.007, § 4o do CPC/2015).
2. Na linha do entendimento jurisprudencial deste Tribunal, reputa-se válida a cláusula que estabelece prazo de tolerância para a conclusão do empreendimento imobiliário. É possível a previsão de uma margem razoável de atraso sem que isso enseje qualquer desequilíbrio contratual capaz de gerar ônus exacerbado em desfavor do adquirente ou em responsabilidade civil ao construtor. Esse prazo de tolerância pode ser contado em dias úteis, desde que não seja demasiadamente extenso. Precedentes.
3. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de excesso de chuvas e greve no transporte público não se caracteriza como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois constituem fatos inerentes à atividade desenvolvida. Obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel. Afinal, é justamente pensando na ocorrência desses eventos que os contratos de compra e venda de imóvel em construção trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos burocráticos, razão por que não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, previsíveis à construção civil.
4. Em regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Caso em que não demonstrado atraso por culpa da construtora após a averbação do “habite-se”, e, por outro lado, considerando que a entrega efetiva da unidade demandava a realização de providências que também ficavam a cargo dos compradores — das quais não se eximiram a contento, verificada a persistência do débito cuja quitação foi realizada somente após assinatura de instrumento de confissão de dívida —, deve ser adotado como termo final do inadimplemento, e, consequentemente, marco temporal para incidência da pretensão reparatória, a data da averbação do habite-se.
5. O art. 389 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear reparação por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Para a hipótese de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel adquirido na planta, o inadimplemento da vendedora enseja dano material indenizável ao comprador, que pode ser representado pela aplicação de cláusula penal ou pela fixação de indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes). No tocante à prescrição, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que na hipótese de reparação civil contratual a prescrição é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil.
6. A cláusula penal moratória prevista no contrato deve ser cumprida, produzindo os efeitos que lhe são inerentes, que são a prefixação dos prejuízos de correntes do inadimplemento. Além de ter sido razoavelmente estabelecida em valor equivalente ao locativo, representando, razoavelmente, o proveito econômico que o bem normalmente produziria, consoante orientação do STJ, a penalidade foi definida de maneira consciente e voluntária pelas próprias vendedoras e inseridas unilateralmente no contrato de adesão que elas mesmas elaboraram, de modo que não podem posteriormente alegar o seu excesso, pois isso é aproveitar-se da própria torpeza, em claro e manifesto abuso de direito contratual. Precedentes. Conforme expressamente convencionado, a multa deve ser calculada sobre o valor atualizado do “preço total” de venda do imóvel.
7. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso da requerida conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. DESERÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. NÃO ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL.
1. Apesar de o recurso de apelação dos autores ter sido interposto desacompanhado do comprovante de pagamento do preparo, o posterior recolhimento em dobro afasta a pena de deserção, conforme determina a legislação processual (art. 1.007, § 4o do CPC/2015).
2. Na linha do entendimento jurisprudencial deste Tribunal, reputa-se válida a cláusula que estabelece prazo de tolerância para a conclusão do empreendimento imobiliário. É possível a previsão de uma margem razoável de atraso sem que isso enseje qualquer desequilíbrio contratual capaz de gerar ônus exacerbado em desfavor do adquirente ou em responsabilidade civil ao construtor. Esse prazo de tolerância pode ser contado em dias úteis, desde que não seja demasiadamente extenso. Precedentes.
3. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de excesso de chuvas e greve no transporte público não se caracteriza como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois constituem fatos inerentes à atividade desenvolvida. Obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel. Afinal, é justamente pensando na ocorrência desses eventos que os contratos de compra e venda de imóvel em construção trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos burocráticos, razão por que não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, previsíveis à construção civil.
4. Em regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Caso em que não demonstrado atraso por culpa da construtora após a averbação do “habite-se”, e, por outro lado, considerando que a entrega efetiva da unidade demandava a realização de providências que também ficavam a cargo dos compradores — das quais não se eximiram a contento, verificada a persistência do débito cuja quitação foi realizada somente após assinatura de instrumento de confissão de dívida —, deve ser adotado como termo final do inadimplemento, e, consequentemente, marco temporal para incidência da pretensão reparatória, a data da averbação do habite-se.
5. O art. 389 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear reparação por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Para a hipótese de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel adquirido na planta, o inadimplemento da vendedora enseja dano material indenizável ao comprador, que pode ser representado pela aplicação de cláusula penal ou pela fixação de indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes). No tocante à prescrição, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que na hipótese de reparação civil contratual a prescrição é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil.
6. A cláusula penal moratória prevista no contrato deve ser cumprida, produzindo os efeitos que lhe são inerentes, que são a prefixação dos prejuízos de correntes do inadimplemento. Além de ter sido razoavelmente estabelecida em valor equivalente ao locativo, representando, razoavelmente, o proveito econômico que o bem normalmente produziria, consoante orientação do STJ, a penalidade foi definida de maneira consciente e voluntária pelas próprias vendedoras e inseridas unilateralmente no contrato de adesão que elas mesmas elaboraram, de modo que não podem posteriormente alegar o seu excesso, pois isso é aproveitar-se da própria torpeza, em claro e manifesto abuso de direito contratual. Precedentes. Conforme expressamente convencionado, a multa deve ser calculada sobre o valor atualizado do “preço total” de venda do imóvel.
7. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso da requerida conhecido e desprovido.