Tribunal: TJDFT
Processo: 0710015-08.2020.8.07.0004
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-06-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DE NÃO SE ASSOCIAR. ASSOCIAÇÃO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DO STF. DISTINÇÃO (DISTINGUISHING). CONDOMÍNIO FECHADO. BOA-FÉ OBJETIVA E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. A associação autora ingressou com ação para condenar a requerida ao pagamento de despesas condominiais que entende devidas pelas unidades 09, 10, 17 e 18, correspondentes a R$ 50.935,70 (cinquenta mil novecentos e trinta e cinco reais e setenta centavos). Para tanto, afirma que a empresa não arca com os valores das despesas, que são rateadas entre os moradores desde 2015.
2. A sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível do Gama julgou improcedentes os pedidos da inicial, sob o fundamento de não ser possível adesão automática ao condomínio, pois a aquisição do imóvel aconteceu antes da constituição da associação. Insatisfeita, a parte autora interpôs apelação defendendo o vínculo associativo entre as partes e pleiteando o afastamento da tese 882 do STJ. Afirma que a adesão à associação é automática e que porque o paradigma se firmou em ambiente aberto, ao passo que na associação o “condomínio” é fechado, conforme entendimento já delineado neste Tribunal.
3. Conforme firmado pelo STJ (Tema 882) e recentemente reafirmado pelo STF (Tema 492), é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei 13.465/2017 ou de eventual lei municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado, é possível apenas no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis. Cito recente julgamento pela 5a Turma Cível: JANAINA UCHOA NASCIMENTO, ALEXANDRO OLIVEIRA MARINHO versus CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS. Acórdão 1385288, 07003475920208070021, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 24/11/2021.
4. A tese firmada pelo STJ no tema 882 é de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. O critério a ser utilizado para decidir se o proprietário é ou não obrigado a responder pelas despesas coletivas é o momento no qual o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Se a associação de moradores é posterior à compra do imóvel, o proprietário não está obrigado a financiar a coisa comum, ao passo que se a constituição da associação anteceder à compra do imóvel, haverá obrigatoriedade de pagamento.
5. Eis o entendimento do STF sobre a matéria (tema 492): “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
6. No caso dos autos, verifico haver prova de que o condomínio instalou portão eletrônico, pavimentou a rua e urbanizou o espaço comum (ID 89831797). O portão instalado impede a livre circulação de pessoas no espaço, evidenciando a distinção (distinguishing) entre os paradigmas julgados pelos tribunais superiores (bairro aberto) e a situação dos autos, que trata de empreendimento fechado. O condomínio de fato foi instituído para administrar áreas comuns, objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo e não se confunde com os loteamentos fechados regulares da Lei no 13.465/17.
7. Há distinção entre os casos em tele e aqueles enfrentados pelas cortes superiores. No Distrito Federal, os condomínios irregulares fechados não se confundem com os condomínios edilícios, loteamentos regulares (tema 492 STF) ou às associações de bairros abertos (tema 882 STJ). Como a associação tem a finalidade de manter e conservar o espaço comum e foi instituída pelos próprios moradores, cria dívidas de natureza pessoal e não “propter rem”. O dever de indenizar surge, então, para afastar o enriquecimento sem causa daquele que se utiliza das benfeitorias e não contribui para a consecução das atividades, privilegiando a boa-fé objetiva.
8. A posse de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação apelada é suficiente para obrigá-lo a contribuir na divisão das despesas comuns, voltadas para beneficiar os moradores e valorizar os imóveis. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, condomínio ou associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais.
9. Precedentes: GLORIA GARCIA DE OLIVEIRA NASCIMENTO vs CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS. Acórdão 1387124, 07005516620208070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2021, publicado no DJE: 6/12/2021; VANIA LUCIA CARVALHO LIMA vs CONDOMINIO RURAL RESIDENCIAL R.K. Acórdão 1368943, 00014662520128070006, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 1/9/2021, publicado no DJE: 14/9/2021; MARCIEL DA SILVA OLIVEIRA vs ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO RESIDENCIAL VALE DOS IPES. Acórdão 1353787, 07123536120208070001, Relator: ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 19/7/2021.
10. Conheço e dou provimento à apelação para determinar o pagamento das despesas condominiais em aberto referente às unidades 09, 10, 17 e 18, respeitada a prescrição.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DE NÃO SE ASSOCIAR. ASSOCIAÇÃO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DO STF. DISTINÇÃO (DISTINGUISHING). CONDOMÍNIO FECHADO. BOA-FÉ OBJETIVA E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. A associação autora ingressou com ação para condenar a requerida ao pagamento de despesas condominiais que entende devidas pelas unidades 09, 10, 17 e 18, correspondentes a R$ 50.935,70 (cinquenta mil novecentos e trinta e cinco reais e setenta centavos). Para tanto, afirma que a empresa não arca com os valores das despesas, que são rateadas entre os moradores desde 2015.
2. A sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível do Gama julgou improcedentes os pedidos da inicial, sob o fundamento de não ser possível adesão automática ao condomínio, pois a aquisição do imóvel aconteceu antes da constituição da associação. Insatisfeita, a parte autora interpôs apelação defendendo o vínculo associativo entre as partes e pleiteando o afastamento da tese 882 do STJ. Afirma que a adesão à associação é automática e que porque o paradigma se firmou em ambiente aberto, ao passo que na associação o “condomínio” é fechado, conforme entendimento já delineado neste Tribunal.
3. Conforme firmado pelo STJ (Tema 882) e recentemente reafirmado pelo STF (Tema 492), é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei 13.465/2017 ou de eventual lei municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado, é possível apenas no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis. Cito recente julgamento pela 5a Turma Cível: JANAINA UCHOA NASCIMENTO, ALEXANDRO OLIVEIRA MARINHO versus CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS. Acórdão 1385288, 07003475920208070021, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 24/11/2021.
4. A tese firmada pelo STJ no tema 882 é de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. O critério a ser utilizado para decidir se o proprietário é ou não obrigado a responder pelas despesas coletivas é o momento no qual o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Se a associação de moradores é posterior à compra do imóvel, o proprietário não está obrigado a financiar a coisa comum, ao passo que se a constituição da associação anteceder à compra do imóvel, haverá obrigatoriedade de pagamento.
5. Eis o entendimento do STF sobre a matéria (tema 492): “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
6. No caso dos autos, verifico haver prova de que o condomínio instalou portão eletrônico, pavimentou a rua e urbanizou o espaço comum (ID 89831797). O portão instalado impede a livre circulação de pessoas no espaço, evidenciando a distinção (distinguishing) entre os paradigmas julgados pelos tribunais superiores (bairro aberto) e a situação dos autos, que trata de empreendimento fechado. O condomínio de fato foi instituído para administrar áreas comuns, objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo e não se confunde com os loteamentos fechados regulares da Lei no 13.465/17.
7. Há distinção entre os casos em tele e aqueles enfrentados pelas cortes superiores. No Distrito Federal, os condomínios irregulares fechados não se confundem com os condomínios edilícios, loteamentos regulares (tema 492 STF) ou às associações de bairros abertos (tema 882 STJ). Como a associação tem a finalidade de manter e conservar o espaço comum e foi instituída pelos próprios moradores, cria dívidas de natureza pessoal e não “propter rem”. O dever de indenizar surge, então, para afastar o enriquecimento sem causa daquele que se utiliza das benfeitorias e não contribui para a consecução das atividades, privilegiando a boa-fé objetiva.
8. A posse de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação apelada é suficiente para obrigá-lo a contribuir na divisão das despesas comuns, voltadas para beneficiar os moradores e valorizar os imóveis. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, condomínio ou associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais.
9. Precedentes: GLORIA GARCIA DE OLIVEIRA NASCIMENTO vs CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS. Acórdão 1387124, 07005516620208070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2021, publicado no DJE: 6/12/2021; VANIA LUCIA CARVALHO LIMA vs CONDOMINIO RURAL RESIDENCIAL R.K. Acórdão 1368943, 00014662520128070006, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 1/9/2021, publicado no DJE: 14/9/2021; MARCIEL DA SILVA OLIVEIRA vs ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO RESIDENCIAL VALE DOS IPES. Acórdão 1353787, 07123536120208070001, Relator: ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 19/7/2021.
10. Conheço e dou provimento à apelação para determinar o pagamento das despesas condominiais em aberto referente às unidades 09, 10, 17 e 18, respeitada a prescrição.