Tribunal: TJDFT
Processo: 0701580-67.2019.8.07.0008
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-06-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701580-67.2019.8.07.0008 RECORRENTE: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS RECORRIDA: EUNICE SALES DA COSTA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CITAÇÃO POR EDITAL. VIA EXCEPCIONAL. ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA LOCALIZAÇÃO DA RÉ. NULIDADE NÃO VERIFICADA. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. POSSIBILIDADE. APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. INADIMPLEMENTO DA PARTE RÉ NÃO COMPROVADO. SENTENÇA REFORMADA. 1. É válida a citação editalícia da parte ré, quando verificado o esgotamento dos meios para a localização de seu endereço. 2. Após a vigência da Lei n. 13.465/2017, o custeio da taxa de manutenção de loteamentos resulta dos atos constitutivos do Condomínio e não mais pelo ato de associação. 3. Não comprovado, de forma satisfatória, o fato constitutivo do direito do Condomínio autor no que tange à inadimplência da parte ré, é imperativa a improcedência da ação de cobrança. 4. Recurso da parte autora conhecido e não provido. Recurso da parte ré conhecido e provido. O recorrente sustenta que o acórdão recorrido negou vigência ao artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, porque o demonstrativo de débito é documento suficiente para comprovar a inadimplência em sede de ação de cobrança. Nesse sentido, aponta divergência jurisprudencial com julgados do TJMG, TJSC e TJSP. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não deve ser admitido quanto à indicada ofensa ao artigo 373, incisos I e II, do CPC, e em relação ao respectivo dissenso pretoriano, pois a turma julgadora fez as seguintes considerações no ID 28212398 – Págs. 7 e 8, verbis: No caso dos autos, no entanto, como bem alegado pela Defensoria Pública, na qualidade de Curadora Especial, observa-se que o Condomínio autor não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo do direito alegado, qual seja, o inadimplemento por parte da requerida. Isso porque, conforme narrativa constante da petição inicial/ emenda (id 24280902), a atual administração do Condomínio enfrentou dificuldades para tomar posse de fato nos cargos para os quais foram eleitos em Assembleia condominial, tendo sido necessário ingressar com ação judicial (processo n. 0734892-89.2018.8.07.0001 - 19a Vara Cível) para que, por meio de decisão judicial (id 24280896, p. 2/4), a posse fosse efetivada. Ocasião em que o aludido magistrado determinou que o réu daqueles autos (síndico anterior) entregasse ao autor (síndico atual), “(...) todos os documentos, livros fiscais, livros contábeis, tokens, papeis, senhas, cartões, talonários, chaves, veículos e demais pertences do CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS (CNPJ n° 26.474.213/0001-49). (...)” (id 24280896, p. 4), sob pena de multa. Ato contínuo, nos presentes autos, o autor relata que a aludida decisão judicial não foi cumprida integralmente, uma vez que os documentos não se encontravam dentro da sede do requerente, de modo que lá não constava nem mesmo o único computador que era utilizado como servidor de dados do Condomínio, tendo a Administração anterior levado, ainda, as pastas com os documentos (cadeia de cessões de direitos, títulos, contratos, etc.) de várias das unidades imobiliárias (id 24280902, p. 2). A partir desses fatos, o autor conta que, diante da inexistência dos documentos necessários para comprovar a situação financeira de cada unidade imobiliária, a Administração atual realizou a convocação de todos os moradores/proprietários para comparecerem à sede do Condomínio e apresentarem os comprovantes de pagamento das taxas condominiais dos últimos 05 (cinco) anos. Entende, assim, que foi oportunizado a todos os condôminos a comprovação da regularidade financeira de sua unidade, de forma administrativa, de modo que, para aqueles que não se manifestaram, restaria a via judicial. Nota-se que, num primeiro momento, em sua petição inicial/emenda, o Condomínio autor requereu a exibição dos comprovantes de pagamento, aduzindo que assim seria possível dar baixa nas taxas efetivamente adimplidas e prosseguir com a cobrança de eventuais taxas em aberto. Posteriormente, no entanto, em aditamento à petição inicial (id 24280917), alegou perda de interesse quanto à obrigação de fazer consistente na apresentação dos aludidos comprovantes, requerendo, assim, a exclusão desse pedido, o que foi acolhido pelo magistrado a quo (id 24280919), prosseguindo o feito tão somente no tocante à cobrança dos valores inadimplidos. Ocorre que, da análise dos documentos coligidos pela parte autora, observa-se que, a fim de demonstrar a existência do débito da parte ré, limitou-se a coligir aos autos o contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel rural (id 24280897, p. 2/4), datado de 20 de fevereiro de 1992 e o Termo de Quitação do aludido contrato (id 24280897, p. 1), documentos que comprovam que a ré é proprietária de imóvel/loteamento no condomínio autor e que, de fato, tem o dever de pagar as taxas condominiais, ao menos aquelas vencidas após 11/07/2017, como já visto. Não obstante, diante do relato acerca da falta de acesso à documentação da gestão anterior do Condomínio e, por conseguinte, do sistema de controle de pagamentos dos condôminos, carece o Condomínio autor de elementos que comprovem, efetivamente, a inadimplência da parte ré, não podendo a ação de cobrança pautar-se na presunção de que a ré se encontraria inadimplente por não haver comparecido à convocação realizada pelo Condomínio para fins de comprovação de pagamento das referidas taxas, uma vez que compete ao Condomínio o controle de caixa de valores pagos. Ademais, não se mostra razoável nem segura essa forma de aferição dos débitos, uma vez que, em razão do longo período de tempo que se pretende apurar, é de se considerar essa prova/comprovação como de difícil produção. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher o pleito recursal, é indispensável reapreciar, mais uma vez, o acervo fático e probatório, procedimento vedado pelo verbete sumular 7 do Superior Tribunal de Justiça. Acrescente-se que a aludida barreira também se aplica ao apelo fundamentado no dissenso pretoriano (AgInt no AREsp 1957392/SP, Relator Ministro HERMAN BENJAMIN, DJ-e de 15/3/2022). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701580-67.2019.8.07.0008 RECORRENTE: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS RECORRIDA: EUNICE SALES DA COSTA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CITAÇÃO POR EDITAL. VIA EXCEPCIONAL. ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA LOCALIZAÇÃO DA RÉ. NULIDADE NÃO VERIFICADA. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. POSSIBILIDADE. APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. INADIMPLEMENTO DA PARTE RÉ NÃO COMPROVADO. SENTENÇA REFORMADA. 1. É válida a citação editalícia da parte ré, quando verificado o esgotamento dos meios para a localização de seu endereço. 2. Após a vigência da Lei n. 13.465/2017, o custeio da taxa de manutenção de loteamentos resulta dos atos constitutivos do Condomínio e não mais pelo ato de associação. 3. Não comprovado, de forma satisfatória, o fato constitutivo do direito do Condomínio autor no que tange à inadimplência da parte ré, é imperativa a improcedência da ação de cobrança. 4. Recurso da parte autora conhecido e não provido. Recurso da parte ré conhecido e provido. O recorrente sustenta que o acórdão recorrido negou vigência ao artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, porque o demonstrativo de débito é documento suficiente para comprovar a inadimplência em sede de ação de cobrança. Nesse sentido, aponta divergência jurisprudencial com julgados do TJMG, TJSC e TJSP. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não deve ser admitido quanto à indicada ofensa ao artigo 373, incisos I e II, do CPC, e em relação ao respectivo dissenso pretoriano, pois a turma julgadora fez as seguintes considerações no ID 28212398 – Págs. 7 e 8, verbis: No caso dos autos, no entanto, como bem alegado pela Defensoria Pública, na qualidade de Curadora Especial, observa-se que o Condomínio autor não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo do direito alegado, qual seja, o inadimplemento por parte da requerida. Isso porque, conforme narrativa constante da petição inicial/ emenda (id 24280902), a atual administração do Condomínio enfrentou dificuldades para tomar posse de fato nos cargos para os quais foram eleitos em Assembleia condominial, tendo sido necessário ingressar com ação judicial (processo n. 0734892-89.2018.8.07.0001 - 19a Vara Cível) para que, por meio de decisão judicial (id 24280896, p. 2/4), a posse fosse efetivada. Ocasião em que o aludido magistrado determinou que o réu daqueles autos (síndico anterior) entregasse ao autor (síndico atual), “(...) todos os documentos, livros fiscais, livros contábeis, tokens, papeis, senhas, cartões, talonários, chaves, veículos e demais pertences do CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS (CNPJ n° 26.474.213/0001-49). (...)” (id 24280896, p. 4), sob pena de multa. Ato contínuo, nos presentes autos, o autor relata que a aludida decisão judicial não foi cumprida integralmente, uma vez que os documentos não se encontravam dentro da sede do requerente, de modo que lá não constava nem mesmo o único computador que era utilizado como servidor de dados do Condomínio, tendo a Administração anterior levado, ainda, as pastas com os documentos (cadeia de cessões de direitos, títulos, contratos, etc.) de várias das unidades imobiliárias (id 24280902, p. 2). A partir desses fatos, o autor conta que, diante da inexistência dos documentos necessários para comprovar a situação financeira de cada unidade imobiliária, a Administração atual realizou a convocação de todos os moradores/proprietários para comparecerem à sede do Condomínio e apresentarem os comprovantes de pagamento das taxas condominiais dos últimos 05 (cinco) anos. Entende, assim, que foi oportunizado a todos os condôminos a comprovação da regularidade financeira de sua unidade, de forma administrativa, de modo que, para aqueles que não se manifestaram, restaria a via judicial. Nota-se que, num primeiro momento, em sua petição inicial/emenda, o Condomínio autor requereu a exibição dos comprovantes de pagamento, aduzindo que assim seria possível dar baixa nas taxas efetivamente adimplidas e prosseguir com a cobrança de eventuais taxas em aberto. Posteriormente, no entanto, em aditamento à petição inicial (id 24280917), alegou perda de interesse quanto à obrigação de fazer consistente na apresentação dos aludidos comprovantes, requerendo, assim, a exclusão desse pedido, o que foi acolhido pelo magistrado a quo (id 24280919), prosseguindo o feito tão somente no tocante à cobrança dos valores inadimplidos. Ocorre que, da análise dos documentos coligidos pela parte autora, observa-se que, a fim de demonstrar a existência do débito da parte ré, limitou-se a coligir aos autos o contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel rural (id 24280897, p. 2/4), datado de 20 de fevereiro de 1992 e o Termo de Quitação do aludido contrato (id 24280897, p. 1), documentos que comprovam que a ré é proprietária de imóvel/loteamento no condomínio autor e que, de fato, tem o dever de pagar as taxas condominiais, ao menos aquelas vencidas após 11/07/2017, como já visto. Não obstante, diante do relato acerca da falta de acesso à documentação da gestão anterior do Condomínio e, por conseguinte, do sistema de controle de pagamentos dos condôminos, carece o Condomínio autor de elementos que comprovem, efetivamente, a inadimplência da parte ré, não podendo a ação de cobrança pautar-se na presunção de que a ré se encontraria inadimplente por não haver comparecido à convocação realizada pelo Condomínio para fins de comprovação de pagamento das referidas taxas, uma vez que compete ao Condomínio o controle de caixa de valores pagos. Ademais, não se mostra razoável nem segura essa forma de aferição dos débitos, uma vez que, em razão do longo período de tempo que se pretende apurar, é de se considerar essa prova/comprovação como de difícil produção. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher o pleito recursal, é indispensável reapreciar, mais uma vez, o acervo fático e probatório, procedimento vedado pelo verbete sumular 7 do Superior Tribunal de Justiça. Acrescente-se que a aludida barreira também se aplica ao apelo fundamentado no dissenso pretoriano (AgInt no AREsp 1957392/SP, Relator Ministro HERMAN BENJAMIN, DJ-e de 15/3/2022). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015