Tribunal: TJDFT
Processo: 0715483-02.2020.8.07.0020
Órgão julgador: SANDOVAL OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-05-04
Data de publicação: 2022-05-16

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. AFASTADA. DOMÍLICIO DO CONSUMIDOR. FACILITAÇÃO DA DEFESA. LEI N.o 13.786/2018. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA VIGÊNCIA. INAPLICABILIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TERRENOS. RESILIÇÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ABUSIVIDADE. CLÁUSULAS NULAS. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. POSSIBILIDADE. OCUPAÇÃO NÃO COMPROVADA. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. DESPESAS DE IPTU. INSTRUMENTO PROCESSUAL ADEQUADO. RECONVENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO.
1. Apelações contra sentença que declarou a resolução dos contratos de promessa de compra e venda objeto da lide, por iniciativa do adquirente, bem como a parcial nulidade das disposições contratuais que tratam dos encargos da resilição, reduzindo o montante total a ser retido pela ré/vendedora ao patamar de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor/adquirente, sobre o qual incidirá correção monetária conforme contrato, a partir do desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado. Na oportunidade, desobrigou o autor do pagamento das parcelas contratuais, franqueando à ré comercializar ou dar ao imóvel a melhor destinação que lhe convier.
2. O artigo 63 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de alteração, pelas partes, da competência em razão do território, “[...] elegendo foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações”. Por sua vez, o microssistema consumerista inclina-se à facilitação da defesa do consumidor, e sua efetividade perpassa pela competência do Juízo do domicílio do consumidor para julgar o feito.
3. No caso, o autor optou por ajuizar a demanda no foro do seu domicílio – nos moldes do inciso I do artigo 101 do Código de Defesa do Consumidor –, em prejuízo ao de eleição, devendo prevalecer o foro escolhlido para o julgamento do feito, a fim de facilitar a defesa do autor/consumidor.
4. A Lei n.o 13.786/2018 é inaplicável aos contratos firmados antes da sua vigência. Precedentes.
5. Nas hipóteses de resilição unilateral por desistência do promitente comprador, tem-se admitido a retenção de 10% a 25% do montante efetivamente quitado, de modo a cobrir eventuais prejuízos da vendedora e, ainda, proteger o consumidor da retenção abusiva de valores.
6. Na hipótese, a cláusula relativa ao inadimplemento por parte do comprador é nula de pleno direito, por não atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, pois coloca o autor em desvantagem exagerada, permitindo que a demandada retenha elevado percentual, além de dispor dos imóveis da forma que melhor lhe convier.
7. É incabível a retenção de valores relativos à taxa de fruição do imóvel quando não comprovada a efetiva ocupação pelo promitente comprador, revelando-se excessivo o percentual fixado na sentença – 25% do valor pago. A retenção no patamar de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo autor mostra-se consentânea às demais peculiaridades do caso concreto – pois evidentes as despesas suportadas pela ré –, devendo a restituição do valor remanescente observar o disposto na Súmula n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça.
8. O pedido de ressarcimento das despesas relativas ao IPTU deve ser formulado pela parte ré mediante instrumento processual adequado – a reconvenção –, sendo incabível a análise do referido pleito nos presentes autos. Precedente.
9. Nos casos de resilição unilateral do negócio jurídico, o termo inicial de incidência da correção monetária é a data do efetivo desembolso.
10. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. AFASTADA. DOMÍLICIO DO CONSUMIDOR. FACILITAÇÃO DA DEFESA. LEI N.o 13.786/2018. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA VIGÊNCIA. INAPLICABILIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TERRENOS. RESILIÇÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ABUSIVIDADE. CLÁUSULAS NULAS. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. POSSIBILIDADE. OCUPAÇÃO NÃO COMPROVADA. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. DESPESAS DE IPTU. INSTRUMENTO PROCESSUAL ADEQUADO. RECONVENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO.
1. Apelações contra sentença que declarou a resolução dos contratos de promessa de compra e venda objeto da lide, por iniciativa do adquirente, bem como a parcial nulidade das disposições contratuais que tratam dos encargos da resilição, reduzindo o montante total a ser retido pela ré/vendedora ao patamar de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor/adquirente, sobre o qual incidirá correção monetária conforme contrato, a partir do desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado. Na oportunidade, desobrigou o autor do pagamento das parcelas contratuais, franqueando à ré comercializar ou dar ao imóvel a melhor destinação que lhe convier.
2. O artigo 63 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de alteração, pelas partes, da competência em razão do território, “[...] elegendo foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações”. Por sua vez, o microssistema consumerista inclina-se à facilitação da defesa do consumidor, e sua efetividade perpassa pela competência do Juízo do domicílio do consumidor para julgar o feito.
3. No caso, o autor optou por ajuizar a demanda no foro do seu domicílio – nos moldes do inciso I do artigo 101 do Código de Defesa do Consumidor –, em prejuízo ao de eleição, devendo prevalecer o foro escolhlido para o julgamento do feito, a fim de facilitar a defesa do autor/consumidor.
4. A Lei n.o 13.786/2018 é inaplicável aos contratos firmados antes da sua vigência. Precedentes.
5. Nas hipóteses de resilição unilateral por desistência do promitente comprador, tem-se admitido a retenção de 10% a 25% do montante efetivamente quitado, de modo a cobrir eventuais prejuízos da vendedora e, ainda, proteger o consumidor da retenção abusiva de valores.
6. Na hipótese, a cláusula relativa ao inadimplemento por parte do comprador é nula de pleno direito, por não atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, pois coloca o autor em desvantagem exagerada, permitindo que a demandada retenha elevado percentual, além de dispor dos imóveis da forma que melhor lhe convier.
7. É incabível a retenção de valores relativos à taxa de fruição do imóvel quando não comprovada a efetiva ocupação pelo promitente comprador, revelando-se excessivo o percentual fixado na sentença – 25% do valor pago. A retenção no patamar de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo autor mostra-se consentânea às demais peculiaridades do caso concreto – pois evidentes as despesas suportadas pela ré –, devendo a restituição do valor remanescente observar o disposto na Súmula n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça.
8. O pedido de ressarcimento das despesas relativas ao IPTU deve ser formulado pela parte ré mediante instrumento processual adequado – a reconvenção –, sendo incabível a análise do referido pleito nos presentes autos. Precedente.
9. Nos casos de resilição unilateral do negócio jurídico, o termo inicial de incidência da correção monetária é a data do efetivo desembolso.
10. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e desprovido.