Tribunal: TJDFT
Processo: 0740432-68.2021.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-06-24
Data de publicação: 2022-07-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. INDEVIDA RETENÇÃO DE VALORES PELO FORNECEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. FALHA NO DEVER DE INFORMAR. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS. TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS LUCROS CESSANTES. QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA.
1. Trata-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel no regime de multipropriedade (frações / cotas). Requer a empresa Recorrente a reforma da r. sentença para que seja julgado improcedente o pedido de lucros cessantes, que do valor a ser restituído seja fixado percentual de retenção em seu favor, nos termos da Lei n.o 13.786/2018, ou, se inaplicável essa lei, seja aplicado o entendimento do STJ, com retenção de 25% dos valores pagos; que seja autorizada a retenção de R$ 1.799,50 a título de comissão de corretagem (conforme contrato) ou que sejam admitidas arras confirmatórias de R$ 3.599,00; e que as deduções sejam restituídas ao Recorrido na mesma quantidade de parcelas pagas por ele.
2. Aplicável, ao caso, o microssistema de defesa do consumidor - CDC (Lei n.o 8.078/1990), que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (art. 5o, inciso XXXII da CRFB/1988).
3. Rescisão do contrato. Culpa do promitente vendedor. Os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel, em regime de multipropriedade, em 26/12/2017. O prazo para entrega do imóvel seria de 24 meses, com 180 dias úteis de tolerância. A contagem do prazo de prorrogação em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do CC/2002 e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV e §1o, III, ambos do CDC), devendo ser contado em dias corridos, findando, portanto, em 26/6/2020. Nesse sentido, o acórdão n.o 1220776. Não há provas de entrega do imóvel no prazo; cabível, portanto, a rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor, conforme art. 475 do CC/2002.
4. Retenção de percentual. Inversão em favor do consumidor. Inaplicável a Lei no 13.786/2018 a este caso concreto, vez que publicada em momento posterior à assinatura dos contratos entre as partes (26/12/2017), com eficácia para o futuro, regulando apenas os contratos firmados a partir da sua vigência. Cláusulas contratuais que ensejam a retenção de montante a título de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, por abusivas e incompatíveis com a boa-fé objetiva, em conformidade com o art. 51, inciso IV, da Lei n.o 8.078/1990. A limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedente desta Primeira Turma: acórdão n.o 1418173. Aplicável o Tema Repetitivo 971 do STJ, com inversão da cláusula penal em favor do adquirente; considerando o reequilíbrio do contrato (art. 4o, inciso III do CDC), o direito básico do consumidor de igualdade nas contratações (art. 6o, inciso II do CDC) e a equidade (art. 7o do CDC), há que ser invertida a referida cláusula e, por conseguinte, o recorrente é quem deveria efetuar o pagamento dos 10% do valor efetivamente pago pelo recorrido.
5. Comissão de corretagem ou arras confirmatórias. O STJ, no tema 938 de recursos repetitivos, afirmou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor, demonstrado o adequado dever de informação, de modo que o adquirente tenha plena ciência de que está arcando com o pagamento da comissão. Em análise às provas documentais, não há qualquer destaque ou discriminação de valor a título de corretagem. Ausente o dever de informação, incabível retenção de arras, uma vez que, se o descumprimento contratual partiu da Recorrente, é ela quem deveria devolver, em dobro, o valor pago a esse título pelos Recorridos, nos termos dos arts. 417 a 420 do CC/2002.
6. Restituição em parcela única. Aplicação da Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.
7. Lucros cessantes. O atraso na entrega de imóvel caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do CC/2002. O prejuízo do promitente comprador é presumido. Precedente julgado no Superior Tribunal de Justiça: AgRg no REsp 1.202.506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma. Quanto ao valor arbitrado de lucros cessantes, o valor total de R$ 7.000,00 está dentro do parâmetro e do potencial de renda do imóvel, conforme e-mail da própria recorrente. Ademais, o valor não foi impugnado. Precedente desta Primeira Turma: acórdão n.o 1375062.
8. Termo inicial da correção monetária dos lucros cessantes. Questão de ordem pública. A sentença condenou o Recorrente ao pagamento de lucros cessantes “com correção pelo INPC desde o ajuizamento do feito”. A correção monetária da indenização por dano material na modalidade lucros cessantes deve incidir desde o efetivo prejuízo, conforme Súmula 43 do STJ, enquanto que os juros de mora devem incidir desde a citação, pois cuida-se de obrigação contratual ilíquida. O efetivo prejuízo foi experimentado pelos recorridos a partir do dia seguinte ao fim do prazo para a entrega do imóvel, ou seja, 27/6/2020.
9. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. De ofício, por se tratar de questão de ordem pública, sentença reformada quanto ao termo inicial da correção monetária para constar do efetivo prejuízo (27/6/2020). Custas recolhidas. Sem honorários, pela ausência de contrarrazões. Na forma do art. 46 da Lei n.o 9.099/1995, a ementa serve de acórdão.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. MORA NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. INDEVIDA RETENÇÃO DE VALORES PELO FORNECEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. FALHA NO DEVER DE INFORMAR. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS. TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS LUCROS CESSANTES. QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA.
1. Trata-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel no regime de multipropriedade (frações / cotas). Requer a empresa Recorrente a reforma da r. sentença para que seja julgado improcedente o pedido de lucros cessantes, que do valor a ser restituído seja fixado percentual de retenção em seu favor, nos termos da Lei n.o 13.786/2018, ou, se inaplicável essa lei, seja aplicado o entendimento do STJ, com retenção de 25% dos valores pagos; que seja autorizada a retenção de R$ 1.799,50 a título de comissão de corretagem (conforme contrato) ou que sejam admitidas arras confirmatórias de R$ 3.599,00; e que as deduções sejam restituídas ao Recorrido na mesma quantidade de parcelas pagas por ele.
2. Aplicável, ao caso, o microssistema de defesa do consumidor - CDC (Lei n.o 8.078/1990), que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (art. 5o, inciso XXXII da CRFB/1988).
3. Rescisão do contrato. Culpa do promitente vendedor. Os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel, em regime de multipropriedade, em 26/12/2017. O prazo para entrega do imóvel seria de 24 meses, com 180 dias úteis de tolerância. A contagem do prazo de prorrogação em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do CC/2002 e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV e §1o, III, ambos do CDC), devendo ser contado em dias corridos, findando, portanto, em 26/6/2020. Nesse sentido, o acórdão n.o 1220776. Não há provas de entrega do imóvel no prazo; cabível, portanto, a rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor, conforme art. 475 do CC/2002.
4. Retenção de percentual. Inversão em favor do consumidor. Inaplicável a Lei no 13.786/2018 a este caso concreto, vez que publicada em momento posterior à assinatura dos contratos entre as partes (26/12/2017), com eficácia para o futuro, regulando apenas os contratos firmados a partir da sua vigência. Cláusulas contratuais que ensejam a retenção de montante a título de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, por abusivas e incompatíveis com a boa-fé objetiva, em conformidade com o art. 51, inciso IV, da Lei n.o 8.078/1990. A limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedente desta Primeira Turma: acórdão n.o 1418173. Aplicável o Tema Repetitivo 971 do STJ, com inversão da cláusula penal em favor do adquirente; considerando o reequilíbrio do contrato (art. 4o, inciso III do CDC), o direito básico do consumidor de igualdade nas contratações (art. 6o, inciso II do CDC) e a equidade (art. 7o do CDC), há que ser invertida a referida cláusula e, por conseguinte, o recorrente é quem deveria efetuar o pagamento dos 10% do valor efetivamente pago pelo recorrido.
5. Comissão de corretagem ou arras confirmatórias. O STJ, no tema 938 de recursos repetitivos, afirmou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor, demonstrado o adequado dever de informação, de modo que o adquirente tenha plena ciência de que está arcando com o pagamento da comissão. Em análise às provas documentais, não há qualquer destaque ou discriminação de valor a título de corretagem. Ausente o dever de informação, incabível retenção de arras, uma vez que, se o descumprimento contratual partiu da Recorrente, é ela quem deveria devolver, em dobro, o valor pago a esse título pelos Recorridos, nos termos dos arts. 417 a 420 do CC/2002.
6. Restituição em parcela única. Aplicação da Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.
7. Lucros cessantes. O atraso na entrega de imóvel caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do CC/2002. O prejuízo do promitente comprador é presumido. Precedente julgado no Superior Tribunal de Justiça: AgRg no REsp 1.202.506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma. Quanto ao valor arbitrado de lucros cessantes, o valor total de R$ 7.000,00 está dentro do parâmetro e do potencial de renda do imóvel, conforme e-mail da própria recorrente. Ademais, o valor não foi impugnado. Precedente desta Primeira Turma: acórdão n.o 1375062.
8. Termo inicial da correção monetária dos lucros cessantes. Questão de ordem pública. A sentença condenou o Recorrente ao pagamento de lucros cessantes “com correção pelo INPC desde o ajuizamento do feito”. A correção monetária da indenização por dano material na modalidade lucros cessantes deve incidir desde o efetivo prejuízo, conforme Súmula 43 do STJ, enquanto que os juros de mora devem incidir desde a citação, pois cuida-se de obrigação contratual ilíquida. O efetivo prejuízo foi experimentado pelos recorridos a partir do dia seguinte ao fim do prazo para a entrega do imóvel, ou seja, 27/6/2020.
9. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. De ofício, por se tratar de questão de ordem pública, sentença reformada quanto ao termo inicial da correção monetária para constar do efetivo prejuízo (27/6/2020). Custas recolhidas. Sem honorários, pela ausência de contrarrazões. Na forma do art. 46 da Lei n.o 9.099/1995, a ementa serve de acórdão.