Tribunal: TJDFT
Processo: 0730633-46.2021.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-05-04
Data de publicação: 2022-05-13

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL AFASTADA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. REAJUSTE. IGP-DI. CARÁTER SIMÉTRICO E PARITÁRIO. ART. 421-A DO CC. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO VERIFICADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Se da leitura das razões recursais é possível compreender, com clareza, que a pretensão recursal se volta contra o conteúdo do julgado, com o propósito de demonstrar a improcedência dos pedidos iniciais, não há falar em inépcia da apelação por afronta ao princípio da dialeticidade. Rejeita-se, portanto, a preliminar de não conhecimento suscitada em contrarrazões.
2. Cuida-se de ação revisional de aluguéis movida pelo lojista/locatário contra o shopping center/locador, no qual se insurge contra o índice de reajuste previsto no contrato pactuado (IGP-DI), sob o argumento de onerosidade excessiva em razão do aumento do indicador durante a pandemia de Covid-19.
3. Nos termos do art. 421-A do CC, introduzido pela Lei n. 13.874/19, os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, sendo ressalvadas, dentre outras garantias, a de que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada (inciso III).
4. Especificamente no tocante às relações contratuais mantidas entre lojistas e empreendedores de shopping center, a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) evidencia a primazia do pacta sunt servanda, ao dispor expressamente que “prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação” (art. 54).
5. A Lei de Locações não prevê índice específico para o reajuste de contratos de aluguéis. Pelo contrário, o art. 18 determina ser “lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
6. O IGP-DI (índice geral de preços – demanda interna), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, leva em consideração a variação de preços de bens e serviços e de matérias-primas industriais e agrícolas. O indicador é amplamente adotado no mercado como fator de reajuste nos negócios jurídicos de conteúdo econômico, notadamente em contratos imobiliários de compra e venda e de locação.
7. Durante a pandemia de Covid-19, a segurança jurídica, e a decorrente postura de contenção, sobressai como postulado orientador da valoração de pleitos que pretendam revisar contratos lícitos e nos quais não se observa hipossuficiência relevante ou desequilíbrio importante do ajuste. E, para além da questão submetida, é prudente considerar a possibilidade de que a ingerência renderia implicações econômicas, com variáveis transferidas, sob a rubrica de custos e riscos, para outras contratações da mesma natureza.
8. Por sua vez, a revisão contratual por onerosidade excessiva prevista nos arts. 478 e 317 do Código Civil demanda a comprovação, simultânea, segundo lição da professora e jurista Maria Helena Diniz, da “a) vigência de um contrato comutativo de execução continuada; b) alteração radical das condições econômicas no momento da execução do contrato, em confronto com as do instante de sua formação; c) onerosidade excessiva para um dos contratantes e benefício exagerado para o outro; e d) imprevisibilidade e extraordinariedade daquela modificação, pois é necessário que as partes, quando celebraram o contrato, não possam ter previsto esse evento anormal”.
9. Na hipótese, a simples indicação de elevação do índice de reajuste contratual e de queda de faturamento da sociedade empresária locatária, sem efetiva comprovação nesse sentido, é insuficiente para a revisão do negócio jurídico de locação entabulado entre as partes, haja vista não estar demonstrado que o índice IGP-DI, previsto contratualmente, onere de forma excessiva a parte autora e, ainda, implique em ganho exagerado para a parte ré. Em verdade, a locatária sequer trouxe aos autos qualquer documento contábil, limitando-se a afirmar genericamente que a aplicação do IGP-DI, nos termos contratados, acarretaria excessiva onerosidade aos seus negócios.
10. A par de tal quadro, para além da ausência de critérios objetivos para alcance de um percentual adequado de reajuste do valor dos aluguéis contratualmente previstos, se não observados elementos suficientes para sopesar os efeitos econômicos das medidas de distanciamento social, decorrentes da pandemia, para ambos os contratantes, tampouco o alegado agravamento financeiro ventilado pela parte locatária, afigura-se inviável a revisão judicial dos aluguéis contratados, razão pela qual a reforma da r. sentença, para julgar improcedente o pedido revisional, é medida impositiva.
11. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL AFASTADA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. REAJUSTE. IGP-DI. CARÁTER SIMÉTRICO E PARITÁRIO. ART. 421-A DO CC. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO VERIFICADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Se da leitura das razões recursais é possível compreender, com clareza, que a pretensão recursal se volta contra o conteúdo do julgado, com o propósito de demonstrar a improcedência dos pedidos iniciais, não há falar em inépcia da apelação por afronta ao princípio da dialeticidade. Rejeita-se, portanto, a preliminar de não conhecimento suscitada em contrarrazões.
2. Cuida-se de ação revisional de aluguéis movida pelo lojista/locatário contra o shopping center/locador, no qual se insurge contra o índice de reajuste previsto no contrato pactuado (IGP-DI), sob o argumento de onerosidade excessiva em razão do aumento do indicador durante a pandemia de Covid-19.
3. Nos termos do art. 421-A do CC, introduzido pela Lei n. 13.874/19, os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, sendo ressalvadas, dentre outras garantias, a de que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada (inciso III).
4. Especificamente no tocante às relações contratuais mantidas entre lojistas e empreendedores de shopping center, a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) evidencia a primazia do pacta sunt servanda, ao dispor expressamente que “prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação” (art. 54).
5. A Lei de Locações não prevê índice específico para o reajuste de contratos de aluguéis. Pelo contrário, o art. 18 determina ser “lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
6. O IGP-DI (índice geral de preços – demanda interna), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, leva em consideração a variação de preços de bens e serviços e de matérias-primas industriais e agrícolas. O indicador é amplamente adotado no mercado como fator de reajuste nos negócios jurídicos de conteúdo econômico, notadamente em contratos imobiliários de compra e venda e de locação.
7. Durante a pandemia de Covid-19, a segurança jurídica, e a decorrente postura de contenção, sobressai como postulado orientador da valoração de pleitos que pretendam revisar contratos lícitos e nos quais não se observa hipossuficiência relevante ou desequilíbrio importante do ajuste. E, para além da questão submetida, é prudente considerar a possibilidade de que a ingerência renderia implicações econômicas, com variáveis transferidas, sob a rubrica de custos e riscos, para outras contratações da mesma natureza.
8. Por sua vez, a revisão contratual por onerosidade excessiva prevista nos arts. 478 e 317 do Código Civil demanda a comprovação, simultânea, segundo lição da professora e jurista Maria Helena Diniz, da “a) vigência de um contrato comutativo de execução continuada; b) alteração radical das condições econômicas no momento da execução do contrato, em confronto com as do instante de sua formação; c) onerosidade excessiva para um dos contratantes e benefício exagerado para o outro; e d) imprevisibilidade e extraordinariedade daquela modificação, pois é necessário que as partes, quando celebraram o contrato, não possam ter previsto esse evento anormal”.
9. Na hipótese, a simples indicação de elevação do índice de reajuste contratual e de queda de faturamento da sociedade empresária locatária, sem efetiva comprovação nesse sentido, é insuficiente para a revisão do negócio jurídico de locação entabulado entre as partes, haja vista não estar demonstrado que o índice IGP-DI, previsto contratualmente, onere de forma excessiva a parte autora e, ainda, implique em ganho exagerado para a parte ré. Em verdade, a locatária sequer trouxe aos autos qualquer documento contábil, limitando-se a afirmar genericamente que a aplicação do IGP-DI, nos termos contratados, acarretaria excessiva onerosidade aos seus negócios.
10. A par de tal quadro, para além da ausência de critérios objetivos para alcance de um percentual adequado de reajuste do valor dos aluguéis contratualmente previstos, se não observados elementos suficientes para sopesar os efeitos econômicos das medidas de distanciamento social, decorrentes da pandemia, para ambos os contratantes, tampouco o alegado agravamento financeiro ventilado pela parte locatária, afigura-se inviável a revisão judicial dos aluguéis contratados, razão pela qual a reforma da r. sentença, para julgar improcedente o pedido revisional, é medida impositiva.
11. Recurso conhecido e provido.