Tribunal: TJDFT
Processo: 0701102-61.2021.8.07.0017
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-06-29
Data de publicação: 2022-07-05

Ementa:
CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES (CONDOMÍNIO IRREGULAR). CONFISSÃO DE DÍVIDA CELEBRADA COM TERCEIRO ESTRANHO À LIDE (EX-CONDÔMINO). VALOR CORRESPONDENTE A TAXAS CONDOMINIAIS À ÉPOCA NÃO ADIMPLIDAS:NOVAÇÃO, NOTADAMENTE EM RAZÃO DOS TERMOS AVENÇADOS. FORMAÇÃO DE NOVO TÍTULO DE CRÉDITO. MODIFICAÇÃO DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO DE “PROPTER REM” PARA DE CUNHO PESSOAL. IMPOSITIVO TÃO SOMENTE O DECOTE, NA CONDENAÇÃO, DOS VALORES ORIUNDOS DESSE ACORDO EXTRAJUDICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela recorrente.
A. A de ilegitimidade passiva, pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações formuladas pela requerente na petição inicial (teoria da asserção), de sorte que constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto a pretensão autoral se trataria de eventual obrigação (de pagar) direcionada à requerida.
B. A de cerceamento de defesa (ao argumento de que o juízo de origem não teria analisado o título executivo em nome de terceiro), porquanto a valoração da prova apresentada constitui questão estritamente afeta ao mérito.
C. A de cerceamento de defesa (sob o fundamento de que os documentos considerados ilegíveis pelo juízo de origem poderiam ser apresentados em cartório para comprovação), pois ausente demonstração de efetivo prejuízo, uma vez que as cobranças perpetradas se referem a período anterior ao dos boletos colacionados (Lei 9.099/95, artigos 13, §1o). Ademais, se for o caso de posterior cobrança (taxas condominiais não constantes no acordo de confissão de dívidas e posteriores a 19.12.2019 – ID. 28089028/32), a recorrente poderá apresentá-los em momento processual oportuno.
II. Rejeitada a prejudicial de prescrição, pois o vencimento da primeira parcela referente ao instrumento particular de confissão dívida teria ocorrido em 19.02.2018, e a demanda ajuizada em 12.02.2021. Portanto, antes da ocorrência do prazo prescricional de cinco anos (CC, art. 206, §5o, I).
III. Mérito.
A. Ação ajuizada pela Associação de Moradores com vistas ao recebimento dos valores referentes às taxas condominiais que estariam inadimplidas pela condômina. Insurgência da requerida contra sentença de procedência do pedido principal. Ausente impugnação acerca do não conhecimento do pedido contraposto.
B. A recorrente sustenta, em síntese, que: (i) “os valores cobrados na presente ação são EXCLUSIVAMENTE os da confissão de dívida”, a qual teria sido celebrada pelo Sr. Francisco em 18.02.2018; (ii) “teve ciência da referida dívida no momento da citação”; (iii) “o senhor Francisco vendeu o imóvel para o senhor Wellington que vendeu para a senhora Marli/Recorrente, isso em 04/10/2019”; (iv) “o valor inicial de R$ 5.490,00 foi negociado para ser pago em 30 parcelas totalizando R$ 7.477,48 e hoje soma R$ 9.963,00, sem que tenha sido oportunizado a Recorrente pagar ou até mesmo ter conhecimento”; (v) a confissão de dívida é um título executivo de natureza “pessoal”, pois teria sido firmado em caráter irrevogável e irretratável; (vi) “as Cessões de Direito são claras que não existia débito no ato da assinatura”; (vii) sua condenação em pagar dívida de terceiro “abre portas para o enriquecimento ilícito, pois como saber se o pagamento também não foi realizado pelo senhor Francisco”; (viii) os boletos referentes às taxas condominiais ordinárias não apresentavam “nenhuma cobrança”, a não ser a aludida taxa.
C. Pois bem. É certo que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios (CC, art. 1.345).
D. No entanto, em que pese as cobranças condominiais possuírem natureza propter rem, não se pode olvidar que a existência de novação, por meio de instrumento particular de confissão de dívidas, extingue o débito anterior e cria-se um título de crédito com novas obrigações, a caracterizar uma obrigação de natureza pessoal (CC, art. 360, I).
E. Nesse sentido, é de se pontuar que: (i) em 15.02.2018, a associação de moradores, ora requerente, teria celebrado com o Sr. Francisco (terceiro estranho à lide) um instrumento particular de confissão de dívida a constituir nova obrigação de pagar no valor de R$ 7.477,48, dividido em 30 parcelas de R$ 249,23, com vencimento no dia 19 de cada mês, a iniciar em 19.02.2018, cujo pagamento seria “por meio de boleto bancário, impresso em apartado do boleto de taxa condominial mensal, já entregue ao DEVEDOR no ato da assinatura deste” (ID. 28089005); (ii) consoante a cadeia possessória colacionada, em 23.5.2019, o Sr. Francisco teria vendido o imóvel para o Sr. Wellington, que, em 04.10.2019, o vendeu para a requerida, sem indicação de repasse da aludida dívida confessada (ID. 28089006/07); (iii) aliás, a cláusula terceira de ambas cessões de direitos afirma que o imóvel estaria “em dia com todas as contas, taxas (...)”; (iv) a planilha de cálculos colacionada pela requerente engloba a cobrança de valores relativos ao acordo formalizado com o Sr. Francisco (ID. 28089009); (v) em 17.6.2020, a requerida teria participado da assembleia com direito a voto para eleição de sindico, circunstância que demonstraria, em tese, que a condômina estaria em ordem com suas obrigações condominiais, nos termos do artigo 1.335, III do Código Civil (ID. 28089000).
F. Nesse quadro fático-jurídico, considerando que a novação, decorrente do instrumento particular de confissão de dívida celebrado entre a requerente e o Sr. Francisco, desnatura o caráter propter rem da obrigação de pagar para transformá-la em natureza pessoal do devedor (AREsp n. 1.959.032, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 17/02/2022), notadamente em razão dos termos avençados (novo título de crédito), tem-se por impositivo decotar da condenação os valores oriundos do aludido acordo extrajudicial, de sorte a permanecer a cobrança relativa às demais taxas condominiais constantes na planilha de cálculo (ID. 28089009), caso não comprovado o efetivo pagamento, o que poderá ser realizado em momento processual oportuno (cumprimento de sentença).
G. No ponto, ressalto que não há de se falar em sentença ilíquida se o total da condenação pode ser obtido mediante singelo cálculo aritmético, o que não evidencia contrariedade ao disposto no parágrafo único do art. 38 da Lei 9.099/95.
IV. Rejeitadas as preliminares. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para decotar da condenação os valores correspondentes ao instrumento particular de confissão de dívida, nos termos do item III, letra “F” da presente ementa. No mais, sentença mantida por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem custas nem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55). Ressalta-se que a recorrente litiga sob o pálio da gratuidade de justiça, ora deferida.

Inteiro teor:
CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES (CONDOMÍNIO IRREGULAR). CONFISSÃO DE DÍVIDA CELEBRADA COM TERCEIRO ESTRANHO À LIDE (EX-CONDÔMINO). VALOR CORRESPONDENTE A TAXAS CONDOMINIAIS À ÉPOCA NÃO ADIMPLIDAS:NOVAÇÃO, NOTADAMENTE EM RAZÃO DOS TERMOS AVENÇADOS. FORMAÇÃO DE NOVO TÍTULO DE CRÉDITO. MODIFICAÇÃO DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO DE “PROPTER REM” PARA DE CUNHO PESSOAL. IMPOSITIVO TÃO SOMENTE O DECOTE, NA CONDENAÇÃO, DOS VALORES ORIUNDOS DESSE ACORDO EXTRAJUDICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela recorrente.
A. A de ilegitimidade passiva, pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações formuladas pela requerente na petição inicial (teoria da asserção), de sorte que constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto a pretensão autoral se trataria de eventual obrigação (de pagar) direcionada à requerida.
B. A de cerceamento de defesa (ao argumento de que o juízo de origem não teria analisado o título executivo em nome de terceiro), porquanto a valoração da prova apresentada constitui questão estritamente afeta ao mérito.
C. A de cerceamento de defesa (sob o fundamento de que os documentos considerados ilegíveis pelo juízo de origem poderiam ser apresentados em cartório para comprovação), pois ausente demonstração de efetivo prejuízo, uma vez que as cobranças perpetradas se referem a período anterior ao dos boletos colacionados (Lei 9.099/95, artigos 13, §1o). Ademais, se for o caso de posterior cobrança (taxas condominiais não constantes no acordo de confissão de dívidas e posteriores a 19.12.2019 – ID. 28089028/32), a recorrente poderá apresentá-los em momento processual oportuno.
II. Rejeitada a prejudicial de prescrição, pois o vencimento da primeira parcela referente ao instrumento particular de confissão dívida teria ocorrido em 19.02.2018, e a demanda ajuizada em 12.02.2021. Portanto, antes da ocorrência do prazo prescricional de cinco anos (CC, art. 206, §5o, I).
III. Mérito.
A. Ação ajuizada pela Associação de Moradores com vistas ao recebimento dos valores referentes às taxas condominiais que estariam inadimplidas pela condômina. Insurgência da requerida contra sentença de procedência do pedido principal. Ausente impugnação acerca do não conhecimento do pedido contraposto.
B. A recorrente sustenta, em síntese, que: (i) “os valores cobrados na presente ação são EXCLUSIVAMENTE os da confissão de dívida”, a qual teria sido celebrada pelo Sr. Francisco em 18.02.2018; (ii) “teve ciência da referida dívida no momento da citação”; (iii) “o senhor Francisco vendeu o imóvel para o senhor Wellington que vendeu para a senhora Marli/Recorrente, isso em 04/10/2019”; (iv) “o valor inicial de R$ 5.490,00 foi negociado para ser pago em 30 parcelas totalizando R$ 7.477,48 e hoje soma R$ 9.963,00, sem que tenha sido oportunizado a Recorrente pagar ou até mesmo ter conhecimento”; (v) a confissão de dívida é um título executivo de natureza “pessoal”, pois teria sido firmado em caráter irrevogável e irretratável; (vi) “as Cessões de Direito são claras que não existia débito no ato da assinatura”; (vii) sua condenação em pagar dívida de terceiro “abre portas para o enriquecimento ilícito, pois como saber se o pagamento também não foi realizado pelo senhor Francisco”; (viii) os boletos referentes às taxas condominiais ordinárias não apresentavam “nenhuma cobrança”, a não ser a aludida taxa.
C. Pois bem. É certo que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios (CC, art. 1.345).
D. No entanto, em que pese as cobranças condominiais possuírem natureza propter rem, não se pode olvidar que a existência de novação, por meio de instrumento particular de confissão de dívidas, extingue o débito anterior e cria-se um título de crédito com novas obrigações, a caracterizar uma obrigação de natureza pessoal (CC, art. 360, I).
E. Nesse sentido, é de se pontuar que: (i) em 15.02.2018, a associação de moradores, ora requerente, teria celebrado com o Sr. Francisco (terceiro estranho à lide) um instrumento particular de confissão de dívida a constituir nova obrigação de pagar no valor de R$ 7.477,48, dividido em 30 parcelas de R$ 249,23, com vencimento no dia 19 de cada mês, a iniciar em 19.02.2018, cujo pagamento seria “por meio de boleto bancário, impresso em apartado do boleto de taxa condominial mensal, já entregue ao DEVEDOR no ato da assinatura deste” (ID. 28089005); (ii) consoante a cadeia possessória colacionada, em 23.5.2019, o Sr. Francisco teria vendido o imóvel para o Sr. Wellington, que, em 04.10.2019, o vendeu para a requerida, sem indicação de repasse da aludida dívida confessada (ID. 28089006/07); (iii) aliás, a cláusula terceira de ambas cessões de direitos afirma que o imóvel estaria “em dia com todas as contas, taxas (...)”; (iv) a planilha de cálculos colacionada pela requerente engloba a cobrança de valores relativos ao acordo formalizado com o Sr. Francisco (ID. 28089009); (v) em 17.6.2020, a requerida teria participado da assembleia com direito a voto para eleição de sindico, circunstância que demonstraria, em tese, que a condômina estaria em ordem com suas obrigações condominiais, nos termos do artigo 1.335, III do Código Civil (ID. 28089000).
F. Nesse quadro fático-jurídico, considerando que a novação, decorrente do instrumento particular de confissão de dívida celebrado entre a requerente e o Sr. Francisco, desnatura o caráter propter rem da obrigação de pagar para transformá-la em natureza pessoal do devedor (AREsp n. 1.959.032, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 17/02/2022), notadamente em razão dos termos avençados (novo título de crédito), tem-se por impositivo decotar da condenação os valores oriundos do aludido acordo extrajudicial, de sorte a permanecer a cobrança relativa às demais taxas condominiais constantes na planilha de cálculo (ID. 28089009), caso não comprovado o efetivo pagamento, o que poderá ser realizado em momento processual oportuno (cumprimento de sentença).
G. No ponto, ressalto que não há de se falar em sentença ilíquida se o total da condenação pode ser obtido mediante singelo cálculo aritmético, o que não evidencia contrariedade ao disposto no parágrafo único do art. 38 da Lei 9.099/95.
IV. Rejeitadas as preliminares. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para decotar da condenação os valores correspondentes ao instrumento particular de confissão de dívida, nos termos do item III, letra “F” da presente ementa. No mais, sentença mantida por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem custas nem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55). Ressalta-se que a recorrente litiga sob o pálio da gratuidade de justiça, ora deferida.