Tribunal: TJDFT
Processo: 0718307-09.2021.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-22
Data de publicação: 2022-05-06

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RELAÇÃO CIVIL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL FIXADA EM DESFAVOR DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO TEMA 971 FIXADO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. INADIMPLEMENTO RELATIVO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. Trata-se de recurso inominado interposto pelas ré/recorrente em face de sentença prolatada pelo 1o Juizado Especial Cível de Brasília, a qual julgou procedentes em parte os pedidos formulados, para condenar a recorrida a pagar R$ 6.400,00, devidos pela compradora/recorrente ao vendedor/recorrido, em razão de contrato de compra e venda de imóvel.

3. A recorrente, em suas razões recursais, afirma que não é devido o valor da condenação, porquanto o recorrido, vendedor do imóvel, somente o entregou em 06/05/2020, dois meses após a respectiva escrituração pública. Em razão da mora do recorrido, deve ser invertida a cláusula penal prevista no contrato de promessa de compra e venda, incidindo em multa de R$ 3.200,00 e juros moratórios de março e abril, no importe de R$ 1.600,00 em cada mês.

4. Em contrarrazões, o recorrido defende a manutenção da sentença, porquanto a recorrente somente pagou a importância de R$ 54.437,54, relativa ao imóvel em 29/04/2020, muito após a lavratura da escritura pública de compra e venda de imóvel. Esclarece que a entrega do imóvel fora do prazo contratual se deu por convenção não escrita entre as partes, sendo estipulado que o vendedor permaneceria por maior prazo no imóvel, por suas dificuldades de encontrar outra residência em período pandêmico, e a compradora somente pagaria o valor residual em prazo elastecido. Por fim, esclarece que as chaves foram entregues ao corretor que intermediou o negócio jurídico em 20/04/2020.

5. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídico-material firmada pelas partes, porquanto ausentes os requisitos que qualifica a recorrente como consumidora, nos termos do art. 2o da Lei no 8.078/1990.

6. Não se aplica o tema 971 firmado em Recurso Especial Repetitivo, em que há previsão de inversão de cláusula penal prevista apenas para o inadimplente adquirente de imóvel em contrato firmado entre o comprador e a construtura/incorporadora. Isso porque, a razão da inversão da cláusula penal naqueles contratos decorre do dever de equilíbrio (Art. 4o, III do CDC), igualdade nas contratações (Art. 6o, II do CDC) e equidade (Art. 7o do CDC), que nem sempre são observadas, em razão da hipossuficiência do consumidor em contratos de adesão, típicos nas relações de consumo, caracterizando cláusulas abusivas, nulas de pleno de direito (Art. 51 do CDC).
7. Por outro lado, nas relações civis, como há prévia igualdade entre os contratantes, inclusive no período pré-contratual, em que há as tratativas para a pactuação de negócio jurídico, deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda e a intervenção estatal mínima nos contratos, a teor do art. 421-A do Código Civil. Nesse sentido: (Acórdão 1294383, 07328265720198070016, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 27/10/2020, publicado no DJE: 11/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Por tais razões, não é possível inverter a cláusula 5a, que prevê cláusula penal moratória em caso de descumprimento contratual da recorrente/comprador em obrigação de pagar, notadamente em razão da heterogeneidade das obrigações, porquanto a obrigação do recorrido/vendedor é de entregar coisa, não sendo equânime a incidência de multa de 2% sobre o valor do imóvel, quando, no caso de mora do comprador, a multa incidiria somente sobre a parcela em atraso.

8. Não há nos autos prova de acordo entre as partes para a permanência do promitente vendedor, nem tampouco da entrega das chaves em 20/04/2020, conforme afirmado pelo recorrido. Isso porque as conversas com o alegado corretor ao ID 33320951 são posteriores à referida purgação, além de se tratar de imagens de tela de computador produzidas unilateralmente em que tem como emissor do conteúdo o próprio recorrido, não podendo, portanto valer como meio de prova idôneo. Ainda que a escritura pública de compra e venda ao ID 33320948, datada de 13/03/2020, reduziu a termo a alegação das partes de plena quitação do imóvel, restou incontroverso nos autos que o recorrente somente pagou a importância de R$ 54.437,54 em 29/07/2020, conforme confissão do recorrente em contestação (ID 33320946 – pág. 8), o que afasta a presunção de verdade do quanto estabelecido na escritura pública. Desse modo, por se tratar de contrato bilateral, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro, nos termos do art. 476 do CC, tratando-se de aplicação, na espécie, da exceção de contrato não cumprido.
9. Por fim, não há prazo para a entrega das chaves previstas no contrato, de modo que ausente o termo para esse fim, a mora se qualifica ex persona, exigindo a interpelação judicial para a sua configuração, nos termos do parágrafo único do art. 397 do CC. Assim, não são devidos os juros de mora, seja pela ausência de previsão contratual de termo de entrega das chaves, tratando-se de mora ex persona, diferente da mora ex re prevista na cláusula 5a do contrato em caso de inadimplemento parcial no pagamento da parcela prevista (art. 397, caput, do CC), seja em razão da incidência, no caso, da exceção do contrato não cumprido.

10. Recurso CONHECIDO e NÃO ROVIMENTO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

11. Custas e honorários advocatícios devidos pelas recorridas à recorrente, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. (Art. 55 da Lei no 9.099/1995).

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RELAÇÃO CIVIL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL FIXADA EM DESFAVOR DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO TEMA 971 FIXADO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. INADIMPLEMENTO RELATIVO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. Trata-se de recurso inominado interposto pelas ré/recorrente em face de sentença prolatada pelo 1o Juizado Especial Cível de Brasília, a qual julgou procedentes em parte os pedidos formulados, para condenar a recorrida a pagar R$ 6.400,00, devidos pela compradora/recorrente ao vendedor/recorrido, em razão de contrato de compra e venda de imóvel.

3. A recorrente, em suas razões recursais, afirma que não é devido o valor da condenação, porquanto o recorrido, vendedor do imóvel, somente o entregou em 06/05/2020, dois meses após a respectiva escrituração pública. Em razão da mora do recorrido, deve ser invertida a cláusula penal prevista no contrato de promessa de compra e venda, incidindo em multa de R$ 3.200,00 e juros moratórios de março e abril, no importe de R$ 1.600,00 em cada mês.

4. Em contrarrazões, o recorrido defende a manutenção da sentença, porquanto a recorrente somente pagou a importância de R$ 54.437,54, relativa ao imóvel em 29/04/2020, muito após a lavratura da escritura pública de compra e venda de imóvel. Esclarece que a entrega do imóvel fora do prazo contratual se deu por convenção não escrita entre as partes, sendo estipulado que o vendedor permaneceria por maior prazo no imóvel, por suas dificuldades de encontrar outra residência em período pandêmico, e a compradora somente pagaria o valor residual em prazo elastecido. Por fim, esclarece que as chaves foram entregues ao corretor que intermediou o negócio jurídico em 20/04/2020.

5. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídico-material firmada pelas partes, porquanto ausentes os requisitos que qualifica a recorrente como consumidora, nos termos do art. 2o da Lei no 8.078/1990.

6. Não se aplica o tema 971 firmado em Recurso Especial Repetitivo, em que há previsão de inversão de cláusula penal prevista apenas para o inadimplente adquirente de imóvel em contrato firmado entre o comprador e a construtura/incorporadora. Isso porque, a razão da inversão da cláusula penal naqueles contratos decorre do dever de equilíbrio (Art. 4o, III do CDC), igualdade nas contratações (Art. 6o, II do CDC) e equidade (Art. 7o do CDC), que nem sempre são observadas, em razão da hipossuficiência do consumidor em contratos de adesão, típicos nas relações de consumo, caracterizando cláusulas abusivas, nulas de pleno de direito (Art. 51 do CDC).
7. Por outro lado, nas relações civis, como há prévia igualdade entre os contratantes, inclusive no período pré-contratual, em que há as tratativas para a pactuação de negócio jurídico, deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda e a intervenção estatal mínima nos contratos, a teor do art. 421-A do Código Civil. Nesse sentido: (Acórdão 1294383, 07328265720198070016, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 27/10/2020, publicado no DJE: 11/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Por tais razões, não é possível inverter a cláusula 5a, que prevê cláusula penal moratória em caso de descumprimento contratual da recorrente/comprador em obrigação de pagar, notadamente em razão da heterogeneidade das obrigações, porquanto a obrigação do recorrido/vendedor é de entregar coisa, não sendo equânime a incidência de multa de 2% sobre o valor do imóvel, quando, no caso de mora do comprador, a multa incidiria somente sobre a parcela em atraso.

8. Não há nos autos prova de acordo entre as partes para a permanência do promitente vendedor, nem tampouco da entrega das chaves em 20/04/2020, conforme afirmado pelo recorrido. Isso porque as conversas com o alegado corretor ao ID 33320951 são posteriores à referida purgação, além de se tratar de imagens de tela de computador produzidas unilateralmente em que tem como emissor do conteúdo o próprio recorrido, não podendo, portanto valer como meio de prova idôneo. Ainda que a escritura pública de compra e venda ao ID 33320948, datada de 13/03/2020, reduziu a termo a alegação das partes de plena quitação do imóvel, restou incontroverso nos autos que o recorrente somente pagou a importância de R$ 54.437,54 em 29/07/2020, conforme confissão do recorrente em contestação (ID 33320946 – pág. 8), o que afasta a presunção de verdade do quanto estabelecido na escritura pública. Desse modo, por se tratar de contrato bilateral, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro, nos termos do art. 476 do CC, tratando-se de aplicação, na espécie, da exceção de contrato não cumprido.
9. Por fim, não há prazo para a entrega das chaves previstas no contrato, de modo que ausente o termo para esse fim, a mora se qualifica ex persona, exigindo a interpelação judicial para a sua configuração, nos termos do parágrafo único do art. 397 do CC. Assim, não são devidos os juros de mora, seja pela ausência de previsão contratual de termo de entrega das chaves, tratando-se de mora ex persona, diferente da mora ex re prevista na cláusula 5a do contrato em caso de inadimplemento parcial no pagamento da parcela prevista (art. 397, caput, do CC), seja em razão da incidência, no caso, da exceção do contrato não cumprido.

10. Recurso CONHECIDO e NÃO ROVIMENTO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

11. Custas e honorários advocatícios devidos pelas recorridas à recorrente, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. (Art. 55 da Lei no 9.099/1995).