Tribunal: TJDFT
Processo: 0701653-32.2021.8.07.0020
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-07-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701653-32.2021.8.07.0020 RECORRENTE: COPPITEL ELETRÔNICA EIRELI - EPP RECORRIDO: ACS ADMINISTRAÇÃO DE SHOPPING CENTER S.A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRELIMINAR REJEITADA. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DESCABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 – Diversamente do que afirmado pela Recorrente, não se procedeu à inversão do ônus da prova. Assim, prevaleceu a regra geral do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, tendo a Apelante permanecido inerte na oportunidade de especificação de provas. Desse modo, não há que se falar em cerceamento do seu direito de defesa. 2 – Segundo dispõe o art. 35 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que, “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”. 3 – O enunciado no 335 da Súmula de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, preceitua que, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. 4 – Tratando-se de locação de espaço comercial em shopping center, a lei faculta às partes ampla liberdade no estabelecimento de suas cláusulas e condições, nos termos do art. 54 da Lei no 8.245/91: " Nas relações entre lojistas empreendedores de 'shopping centers', prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”. 5 – Inexistindo vedação legal ao estabelecimento de avença nos moldes pactuados pelas partes, não há que se falar em nulidade de qualquer das cláusulas avençadas de livre e comum acordo, devendo prevalecer, dessa forma, a consagração da autonomia da vontade, impondo-se a improcedência do pedido de indenização pelas benfeitorias erigidas no imóvel. Preliminar rejeitada. Apelação Cível parcialmente provida. Maioria qualificada. A recorrente aponta violação aos artigos 475 e 476, ambos do Código Civil, 374 do Código de Processo Civil e 22, inciso I, da Lei no 8.245/91, sustentando ser devida a resolução do contrato de locação firmado entre as partes, com pagamento de indenização por perdas e danos, uma vez que houve o inadimplemento da recorrida, diante da ausência de inauguração da expansão do shopping center no prazo avençado. Assevera ser incabível que a parte recorrida se beneficie da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias necessárias e ao direito de retenção. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Examinando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifico que o recurso especial não reúne condições de prosseguir com relação à mencionada contrariedade aos artigos 475 e 476, ambos do Código Civil, 374 do Código de Processo Civil e 22, inciso I, da Lei no 8.245/91. Com efeito, a turma julgadora, após detida apreciação do conjunto fático-probatório dos autos, concluiu que: A despeito de a data de inauguração da área de expansão do shopping ter sido prevista para 31/10/2019 (Num. 30007589 – Pág. 1), da análise das notas fiscais juntadas pela Autora, verifica-se que ela não havia concluído as obras instalação da loja, conforme estabelecido no parágrafo primeiro da cláusula quarta do contrato ( Num. 30007589 - Pág. 3), pelo menos até dezembro de 2019 (Num. 30007594), e que, em 27/02/2020, após ter sido cientificada da nova data prevista para a inauguração (abril de 2020), a Autora ainda não havia providenciado a licença de funcionamento da loja (Num. 30007830 - Pág. 3), tampouco comprovou nos autos possuir a referida licença, não estando em condições, assim, de iniciar suas atividades de modo a sofrer qualquer prejuízo em razão da postergação da data de inauguração do novo piso do shopping center. Além disso, é fato notório que as atividades dos Shopping Centers e de diversos ramos comerciais foram suspensas em 19/03/2020 pelo Decreto Distrital no 40.539, da mesma data, e só foram retomadas, com diversas restrições, em 27/05/2020, conforme os Decretos Distritais no 40.817, de 22/05/2020, e 40.823, de 24/05/2020, impactando, consequentemente, o planejamento estratégico para o início das atividades da nova área do Águas Claras Shopping. Ademais, a Autora não se desincumbiu do ônus de demonstrar que a sua atividade foi comprometida pela conduta do shopping. Decerto, o reconhecimento da culpa da Demandada pelo desfazimento antecipado do contrato dependeria da comprovação de que a Ré não realizou aquilo que, no âmbito de um contrato de locação de loja em shopping center, se espera do Locador. O simples fato de haver lojas desocupadas no centro comercial, mesmo que em grande quantidade, por si só, não é suficiente para a demonstração pretendida pela parte. Isso porque havia a necessidade de se comprovar que o negócio da Autora foi realmente impactado pelo esvaziamento das áreas em questão (comprovação de que um e outro fato ocorreram simultaneamente ou, ao menos, em momentos próximos). Era necessário, ainda, isolar o impacto eventualmente encontrado da influência de outros fatores econômicos que poderiam, por si, ter gerado uma crise para o comércio (medidas restritivas decorrentes da pandemia da COVID-19, por exemplo). Tais provas inexistem nos autos, tornando imperioso o reconhecimento de que a Autora não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, I, do CPC). Com efeito, há na documentação apenas uma ata notarial (Num. 30007602) que comprova a existência de espaços vazios. Inexiste, todavia, prova da relação entre esse fato e a necessidade de rescisão do contrato de locação entre as partes deste Feito. E apenas a prova dessa relação que socorreria à Autora, pois da desocupação de espaços – ainda que em quantidade significativa – não necessariamente decorre a necessidade de esvaziamento (rescisão da locação) dos ainda ocupados (ID 33037123 - Pág. 7/8). Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A024

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701653-32.2021.8.07.0020 RECORRENTE: COPPITEL ELETRÔNICA EIRELI - EPP RECORRIDO: ACS ADMINISTRAÇÃO DE SHOPPING CENTER S.A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRELIMINAR REJEITADA. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DESCABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 – Diversamente do que afirmado pela Recorrente, não se procedeu à inversão do ônus da prova. Assim, prevaleceu a regra geral do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, tendo a Apelante permanecido inerte na oportunidade de especificação de provas. Desse modo, não há que se falar em cerceamento do seu direito de defesa. 2 – Segundo dispõe o art. 35 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que, “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”. 3 – O enunciado no 335 da Súmula de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, preceitua que, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. 4 – Tratando-se de locação de espaço comercial em shopping center, a lei faculta às partes ampla liberdade no estabelecimento de suas cláusulas e condições, nos termos do art. 54 da Lei no 8.245/91: " Nas relações entre lojistas empreendedores de 'shopping centers', prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”. 5 – Inexistindo vedação legal ao estabelecimento de avença nos moldes pactuados pelas partes, não há que se falar em nulidade de qualquer das cláusulas avençadas de livre e comum acordo, devendo prevalecer, dessa forma, a consagração da autonomia da vontade, impondo-se a improcedência do pedido de indenização pelas benfeitorias erigidas no imóvel. Preliminar rejeitada. Apelação Cível parcialmente provida. Maioria qualificada. A recorrente aponta violação aos artigos 475 e 476, ambos do Código Civil, 374 do Código de Processo Civil e 22, inciso I, da Lei no 8.245/91, sustentando ser devida a resolução do contrato de locação firmado entre as partes, com pagamento de indenização por perdas e danos, uma vez que houve o inadimplemento da recorrida, diante da ausência de inauguração da expansão do shopping center no prazo avençado. Assevera ser incabível que a parte recorrida se beneficie da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias necessárias e ao direito de retenção. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Examinando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifico que o recurso especial não reúne condições de prosseguir com relação à mencionada contrariedade aos artigos 475 e 476, ambos do Código Civil, 374 do Código de Processo Civil e 22, inciso I, da Lei no 8.245/91. Com efeito, a turma julgadora, após detida apreciação do conjunto fático-probatório dos autos, concluiu que: A despeito de a data de inauguração da área de expansão do shopping ter sido prevista para 31/10/2019 (Num. 30007589 – Pág. 1), da análise das notas fiscais juntadas pela Autora, verifica-se que ela não havia concluído as obras instalação da loja, conforme estabelecido no parágrafo primeiro da cláusula quarta do contrato ( Num. 30007589 - Pág. 3), pelo menos até dezembro de 2019 (Num. 30007594), e que, em 27/02/2020, após ter sido cientificada da nova data prevista para a inauguração (abril de 2020), a Autora ainda não havia providenciado a licença de funcionamento da loja (Num. 30007830 - Pág. 3), tampouco comprovou nos autos possuir a referida licença, não estando em condições, assim, de iniciar suas atividades de modo a sofrer qualquer prejuízo em razão da postergação da data de inauguração do novo piso do shopping center. Além disso, é fato notório que as atividades dos Shopping Centers e de diversos ramos comerciais foram suspensas em 19/03/2020 pelo Decreto Distrital no 40.539, da mesma data, e só foram retomadas, com diversas restrições, em 27/05/2020, conforme os Decretos Distritais no 40.817, de 22/05/2020, e 40.823, de 24/05/2020, impactando, consequentemente, o planejamento estratégico para o início das atividades da nova área do Águas Claras Shopping. Ademais, a Autora não se desincumbiu do ônus de demonstrar que a sua atividade foi comprometida pela conduta do shopping. Decerto, o reconhecimento da culpa da Demandada pelo desfazimento antecipado do contrato dependeria da comprovação de que a Ré não realizou aquilo que, no âmbito de um contrato de locação de loja em shopping center, se espera do Locador. O simples fato de haver lojas desocupadas no centro comercial, mesmo que em grande quantidade, por si só, não é suficiente para a demonstração pretendida pela parte. Isso porque havia a necessidade de se comprovar que o negócio da Autora foi realmente impactado pelo esvaziamento das áreas em questão (comprovação de que um e outro fato ocorreram simultaneamente ou, ao menos, em momentos próximos). Era necessário, ainda, isolar o impacto eventualmente encontrado da influência de outros fatores econômicos que poderiam, por si, ter gerado uma crise para o comércio (medidas restritivas decorrentes da pandemia da COVID-19, por exemplo). Tais provas inexistem nos autos, tornando imperioso o reconhecimento de que a Autora não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, I, do CPC). Com efeito, há na documentação apenas uma ata notarial (Num. 30007602) que comprova a existência de espaços vazios. Inexiste, todavia, prova da relação entre esse fato e a necessidade de rescisão do contrato de locação entre as partes deste Feito. E apenas a prova dessa relação que socorreria à Autora, pois da desocupação de espaços – ainda que em quantidade significativa – não necessariamente decorre a necessidade de esvaziamento (rescisão da locação) dos ainda ocupados (ID 33037123 - Pág. 7/8). Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A024