Tribunal: TJDFT
Processo: 0700326-83.2020.8.07.0021
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-03-17
Data de publicação: 2022-03-30

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. NULIDADE. REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIDA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE.
1. Incumbe ao impugnante o ônus da prova quanto à ausência dos requisitos para o deferimento da gratuidade de justiça.
2. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
4. O julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal, originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
6. Constatada a existência factual do condomínio, a criação de taxa de contribuição mensal anterior à aquisição do lote pelo devedor e a existência de anuência contratual desse ao pagamento das taxas condominiais, não há que se falar em limitação temporal da cobrança das contribuições condominiais, em razão de eventual reflexo da Lei no 13.465/2017, a qual se limitou a confirmar entendimento já consolidado à época, no âmbito desta Corte de Justiça.
7. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do tema 492, não se aplica aos condomínios residenciais formados a partir do fracionamento irregular de fazendas ou chácaras privadas, pois esses não se enquadram no conceito de loteamentos de acesso controlado, onde as vias internas são públicas.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. NULIDADE. REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIDA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE.
1. Incumbe ao impugnante o ônus da prova quanto à ausência dos requisitos para o deferimento da gratuidade de justiça.
2. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
4. O julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal, originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
6. Constatada a existência factual do condomínio, a criação de taxa de contribuição mensal anterior à aquisição do lote pelo devedor e a existência de anuência contratual desse ao pagamento das taxas condominiais, não há que se falar em limitação temporal da cobrança das contribuições condominiais, em razão de eventual reflexo da Lei no 13.465/2017, a qual se limitou a confirmar entendimento já consolidado à época, no âmbito desta Corte de Justiça.
7. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do tema 492, não se aplica aos condomínios residenciais formados a partir do fracionamento irregular de fazendas ou chácaras privadas, pois esses não se enquadram no conceito de loteamentos de acesso controlado, onde as vias internas são públicas.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.