Tribunal: TJDFT
Processo: 0700627-05.2016.8.07.0010
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-03-11
Data de publicação: 2022-03-25

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA SOMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL QUANDO A CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NÃO FOR FIXADA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO DO IMÓVEL. TERMO FINAL DA MORA CONTRATUAL. DATA DA ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela ré/recorrente para reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. O Juízo de primeiro grau condenou a recorrente a pagar à autora/recorrida R$ 4.550,00 a título de danos emergentes; R$ 2.627,00 a título de multa moratória; R$ 3.509,72 a título de ressarcimento.
3. Segundo exposto na inicial, as partes entabularam contrato de promessa de compra e venda imóvel, em 25.03.2014, para aquisição de apartamento na Região Administrativa de Santa Maria/DF, cuja entrega deveria acontecer em 28.02.2015. Não obstante, o imóvel teria sido entregue à autora/recorrida tão somente em 15.06.2016. Com isso, a recorrida alega que suportou prejuízos materiais, tendo em vista que residiu em imóvel alugado e que houve correção monetária do saldo devedor por período superior àquele previsto em contrato.
4. Nas razões recursais, a recorrente alega equívoco da sentença ao negar a validade do selo do 5o Ofício de Registro de Imóveis do DF constante da carta habite-se e determinar como prazo final, para fins de adimplemento contratual, o dia 15.06.2016. Insurge-se ainda em relação à condenação ao pagamento de lucros cessantes, bem como da inversão da cláusula penal. Sustenta que inexistiu atraso na entrega do imóvel, pois a averbação da carta habite-se teria ocorrido em 17.09.2015. Quanto à multa moratória, atribui a responsabilidade à recorrida, pois não teria obtido financiamento imobiliário a tempo e modo. Quanto à diferença no valor do financiamento liberado, alega que o valor de R$ 2.650,00 pago, no ato da entrega das chaves do imóvel, tratar-se-ia de recomposição prevista em contrato.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.o 8.078/1990).
6. A Jurisprudência do E. STJ pacificou o entendimento no sentido de, via de regra, não ser cumulável a cláusula penal com lucros cessantes nas hipóteses em que há estipulação contratual de multa em caso de mora do promitente vendedor (incorporador/construtor) equivalente ao valor locativo do imóvel cuja entrega esteja em atraso, isso porque a natureza jurídica da referida cláusula é eminentemente reparatória (indenizatória), possuindo, também, reflexamente, uma função dissuasória (um desestímulo ao descumprimento), conforme voto do Ministro Luís Felipe Salomão nos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC.
7. Todavia, o entendimento acima (Tema 970 fixado em REsp Repetitivo) comporta exceção quando inexiste cláusula penal fixada em caso de mora na entrega do imóvel pela incorporadora equivalente ao valor locativo do imóvel. Em razão de abusividade de cláusula penal fixada unilateralmente (contrato de adesão) pela incorporadora, exclusivamente a seu favor, em caso de mora no pagamento do promitente comprador (art. 51, I e IV do CDC), a consequência inexorável é a sua inversão a favor deste (Tema 971 fixado em REsp Repetitivo), a qual, somente não é cumulável com lucros cessantes, quando o valor da multa tem correspondência equivalente ao valor locativo do imóvel. Nesse sentido (AgInt nos EDcl no REsp 1930574/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 28/10/2021). Em mesmo sentido (Acórdão 1305495, Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, Relatora Desembargadora NÍDIA CORREA LIMA, Órgão Julgador: Câmara de Uniformização do TJDFT, j. 07/12/2020).
8. A Cláusula Quinta (“Da mora, da rescisão e seus efeitos”) do contrato de promessa de compra e venda (ID 1199343) estabelece que “caso o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPARADOR(ES) deixe(m) de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula quinta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, ou ainda resolve rescindir o contrato unilateralmente o contrato, a VENDEDORA poderá, alternativamente: a) Executar o crédito, acrescido de correção monetária pelo IGP-M/FGV, além de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% (dois por cento) incidentes sobre o débito corrigido, sempre calculados pro rata dia, e honorários de advogado de 20% (vinte por cento) sobre o crédito, hipótese em que todas as prestações vincendas serão consideradas antecipadamente vencidas; (...)”.
9. A cláusula transcrita tem por finalidade indenizar os promitentes vendedores em razão da mora em obrigação de pagar dos promitentes compradores. A mora dos promitentes vendedores quanto à entrega efetiva das chaves, por sua vez, é obrigação de fazer. Portanto, as obrigações heterogêneas serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (Tema 971 de Recurso Especial Repetitivo).
10. Na hipótese, a base de cálculo da cláusula penal invertida deve ser o montante pago pelo promitente comprador, que teve por fim amortizar o saldo devedor da obrigação principal, no caso, o valor do imóvel. Por se tratar de responsabilidade civil contratual, o termo inicial da correção monetária da cláusula penal invertida judicialmente é o primeiro dia de atraso da obra (termo inicial da mora contratual). Conquanto a cláusula penal decorra de inversão judicial em razão da inexistência de previsão contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data do evento danoso, no caso, inadimplemento contratual (AgInt no AREsp 759.982/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe 09/03/2017), haja vista a situação dos autos não se confundir com as hipóteses típicas de responsabilidade civil extracontratual, cuja mora se dá a partir da interpelação judicial (art. 405 do CC).
11. Quanto a prazo de tolerância, é incontroverso que se trata de medida legítima, a qual inclusive encontra-se positivada no artigo 43-A da Lei n.o 4.591, de 16.12.1964, cujo novel dispositivo foi inserido por meio de alteração dada pela Lei n.o 13.786, de 27.12.2018.
12. A controvérsia reside em analisar se houve atraso na entrega após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias úteis de tolerância, previsto na cláusula 7.1 (ID 1199343 - Pág. 9). O item II do quadro resumo estipulava a previsão de entrega para 28.02.2015. Considerando o prazo tolerância, a entrega deveria ter ocorrido até o dia 17.11.2015.
13. A recorrente alega que a averbação da carta habite-se deu-se em 17.09.2015, ao passo que a recorrida alega que a entrega teria ocorrido tão somente em 15.06.2016. O Juízo de primeiro grau, por sua vez, entendeu que não houve a comprovação da alegada averbação em 17.09.2015, o que ensejou a imputação do atraso à recorrente.
14. Não obstante, corroboro do entendimento do Juízo de primeiro grau. De fato, da análise das provas constantes dos autos, não há demonstração de que a averbação da carta de habite-se ocorrera em 17.09.2015, pois a documentação trazida pela recorrente não se presta a tal finalidade.
15. Além disso, a mensagem de correio eletrônico enviada pela recorrente à recorrida (ID 1199351), que noticiava a autorização de entrega das chaves, é datada de 15.06.2016. Logo, não é crível que, se o imóvel estivesse finalizado na data informada pela recorrente, esse fato seria informado à parte adquirente tão somente 9 (nove) meses após a conclusão das obras.
16. Portanto, a data de 15.06.2016 deve ser considerada como a data de disponibilização do imóvel à recorrida, assim como entendeu o Juízo de primeiro grau, tendo em vista que se trata de comunicação expedida pela própria recorrente, o que afasta a alegação de que o imóvel estaria disponível em 17.09.2015. Resta, portanto, configurado o atraso na entrega, já considerado o prazo de tolerância ajustado entre as partes.
16. Configurada a mora da recorrente, é cabível a condenação ao pagamento dos alugueis que a recorrida despendeu após o termo final do prazo de tolerância. Quanto à inversão da cláusula penal, de igual modo assiste razão à recorrida, ante o mencionado atraso, sendo ainda aplicável a tese firmada pelo STJ, pois a cláusula penal pactuada entre as partes não observa o valor do locativo.
17. Em relação à atualização do saldo devedor, a recorrida alegou o valor de R$ 116.304,00 (na data da assinatura do contrato) foi corrigido para R$ 135.030,56. O Juízo de primeiro grau entendeu que razão em parte assiste à recorrida. Na hipótese, é escorreita a sentença que, considerando o atraso na entrega, determinou o pagamento da diferença de R$ 3.509,72. A despeito da previsão da Cláusula Terceira dispor que é responsabilidade da recorrida o preenchimento das condições para obtenção de financiamento imobiliário, não há demonstração nos autos do suposto atraso alegado pela recorrente. Além disso, o contrato de financiamento imobiliário (ID 1199342) juntado aos autos é contemporâneo ao correio eletrônico enviado à recorrida, de modo que o financiamento foi obtido tão logo o imóvel foi disponibilizado à adquirente, e não por eventual demora na contratação do empréstimo bancário junto à Caixa Econômica Federal.
18. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
19. Nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099, de 26.09.1995, condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da recorrida, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor atualizado da condenação.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA SOMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL QUANDO A CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NÃO FOR FIXADA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO DO IMÓVEL. TERMO FINAL DA MORA CONTRATUAL. DATA DA ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela ré/recorrente para reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. O Juízo de primeiro grau condenou a recorrente a pagar à autora/recorrida R$ 4.550,00 a título de danos emergentes; R$ 2.627,00 a título de multa moratória; R$ 3.509,72 a título de ressarcimento.
3. Segundo exposto na inicial, as partes entabularam contrato de promessa de compra e venda imóvel, em 25.03.2014, para aquisição de apartamento na Região Administrativa de Santa Maria/DF, cuja entrega deveria acontecer em 28.02.2015. Não obstante, o imóvel teria sido entregue à autora/recorrida tão somente em 15.06.2016. Com isso, a recorrida alega que suportou prejuízos materiais, tendo em vista que residiu em imóvel alugado e que houve correção monetária do saldo devedor por período superior àquele previsto em contrato.
4. Nas razões recursais, a recorrente alega equívoco da sentença ao negar a validade do selo do 5o Ofício de Registro de Imóveis do DF constante da carta habite-se e determinar como prazo final, para fins de adimplemento contratual, o dia 15.06.2016. Insurge-se ainda em relação à condenação ao pagamento de lucros cessantes, bem como da inversão da cláusula penal. Sustenta que inexistiu atraso na entrega do imóvel, pois a averbação da carta habite-se teria ocorrido em 17.09.2015. Quanto à multa moratória, atribui a responsabilidade à recorrida, pois não teria obtido financiamento imobiliário a tempo e modo. Quanto à diferença no valor do financiamento liberado, alega que o valor de R$ 2.650,00 pago, no ato da entrega das chaves do imóvel, tratar-se-ia de recomposição prevista em contrato.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.o 8.078/1990).
6. A Jurisprudência do E. STJ pacificou o entendimento no sentido de, via de regra, não ser cumulável a cláusula penal com lucros cessantes nas hipóteses em que há estipulação contratual de multa em caso de mora do promitente vendedor (incorporador/construtor) equivalente ao valor locativo do imóvel cuja entrega esteja em atraso, isso porque a natureza jurídica da referida cláusula é eminentemente reparatória (indenizatória), possuindo, também, reflexamente, uma função dissuasória (um desestímulo ao descumprimento), conforme voto do Ministro Luís Felipe Salomão nos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC.
7. Todavia, o entendimento acima (Tema 970 fixado em REsp Repetitivo) comporta exceção quando inexiste cláusula penal fixada em caso de mora na entrega do imóvel pela incorporadora equivalente ao valor locativo do imóvel. Em razão de abusividade de cláusula penal fixada unilateralmente (contrato de adesão) pela incorporadora, exclusivamente a seu favor, em caso de mora no pagamento do promitente comprador (art. 51, I e IV do CDC), a consequência inexorável é a sua inversão a favor deste (Tema 971 fixado em REsp Repetitivo), a qual, somente não é cumulável com lucros cessantes, quando o valor da multa tem correspondência equivalente ao valor locativo do imóvel. Nesse sentido (AgInt nos EDcl no REsp 1930574/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 28/10/2021). Em mesmo sentido (Acórdão 1305495, Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, Relatora Desembargadora NÍDIA CORREA LIMA, Órgão Julgador: Câmara de Uniformização do TJDFT, j. 07/12/2020).
8. A Cláusula Quinta (“Da mora, da rescisão e seus efeitos”) do contrato de promessa de compra e venda (ID 1199343) estabelece que “caso o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPARADOR(ES) deixe(m) de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula quinta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, ou ainda resolve rescindir o contrato unilateralmente o contrato, a VENDEDORA poderá, alternativamente: a) Executar o crédito, acrescido de correção monetária pelo IGP-M/FGV, além de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% (dois por cento) incidentes sobre o débito corrigido, sempre calculados pro rata dia, e honorários de advogado de 20% (vinte por cento) sobre o crédito, hipótese em que todas as prestações vincendas serão consideradas antecipadamente vencidas; (...)”.
9. A cláusula transcrita tem por finalidade indenizar os promitentes vendedores em razão da mora em obrigação de pagar dos promitentes compradores. A mora dos promitentes vendedores quanto à entrega efetiva das chaves, por sua vez, é obrigação de fazer. Portanto, as obrigações heterogêneas serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (Tema 971 de Recurso Especial Repetitivo).
10. Na hipótese, a base de cálculo da cláusula penal invertida deve ser o montante pago pelo promitente comprador, que teve por fim amortizar o saldo devedor da obrigação principal, no caso, o valor do imóvel. Por se tratar de responsabilidade civil contratual, o termo inicial da correção monetária da cláusula penal invertida judicialmente é o primeiro dia de atraso da obra (termo inicial da mora contratual). Conquanto a cláusula penal decorra de inversão judicial em razão da inexistência de previsão contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data do evento danoso, no caso, inadimplemento contratual (AgInt no AREsp 759.982/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe 09/03/2017), haja vista a situação dos autos não se confundir com as hipóteses típicas de responsabilidade civil extracontratual, cuja mora se dá a partir da interpelação judicial (art. 405 do CC).
11. Quanto a prazo de tolerância, é incontroverso que se trata de medida legítima, a qual inclusive encontra-se positivada no artigo 43-A da Lei n.o 4.591, de 16.12.1964, cujo novel dispositivo foi inserido por meio de alteração dada pela Lei n.o 13.786, de 27.12.2018.
12. A controvérsia reside em analisar se houve atraso na entrega após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias úteis de tolerância, previsto na cláusula 7.1 (ID 1199343 - Pág. 9). O item II do quadro resumo estipulava a previsão de entrega para 28.02.2015. Considerando o prazo tolerância, a entrega deveria ter ocorrido até o dia 17.11.2015.
13. A recorrente alega que a averbação da carta habite-se deu-se em 17.09.2015, ao passo que a recorrida alega que a entrega teria ocorrido tão somente em 15.06.2016. O Juízo de primeiro grau, por sua vez, entendeu que não houve a comprovação da alegada averbação em 17.09.2015, o que ensejou a imputação do atraso à recorrente.
14. Não obstante, corroboro do entendimento do Juízo de primeiro grau. De fato, da análise das provas constantes dos autos, não há demonstração de que a averbação da carta de habite-se ocorrera em 17.09.2015, pois a documentação trazida pela recorrente não se presta a tal finalidade.
15. Além disso, a mensagem de correio eletrônico enviada pela recorrente à recorrida (ID 1199351), que noticiava a autorização de entrega das chaves, é datada de 15.06.2016. Logo, não é crível que, se o imóvel estivesse finalizado na data informada pela recorrente, esse fato seria informado à parte adquirente tão somente 9 (nove) meses após a conclusão das obras.
16. Portanto, a data de 15.06.2016 deve ser considerada como a data de disponibilização do imóvel à recorrida, assim como entendeu o Juízo de primeiro grau, tendo em vista que se trata de comunicação expedida pela própria recorrente, o que afasta a alegação de que o imóvel estaria disponível em 17.09.2015. Resta, portanto, configurado o atraso na entrega, já considerado o prazo de tolerância ajustado entre as partes.
16. Configurada a mora da recorrente, é cabível a condenação ao pagamento dos alugueis que a recorrida despendeu após o termo final do prazo de tolerância. Quanto à inversão da cláusula penal, de igual modo assiste razão à recorrida, ante o mencionado atraso, sendo ainda aplicável a tese firmada pelo STJ, pois a cláusula penal pactuada entre as partes não observa o valor do locativo.
17. Em relação à atualização do saldo devedor, a recorrida alegou o valor de R$ 116.304,00 (na data da assinatura do contrato) foi corrigido para R$ 135.030,56. O Juízo de primeiro grau entendeu que razão em parte assiste à recorrida. Na hipótese, é escorreita a sentença que, considerando o atraso na entrega, determinou o pagamento da diferença de R$ 3.509,72. A despeito da previsão da Cláusula Terceira dispor que é responsabilidade da recorrida o preenchimento das condições para obtenção de financiamento imobiliário, não há demonstração nos autos do suposto atraso alegado pela recorrente. Além disso, o contrato de financiamento imobiliário (ID 1199342) juntado aos autos é contemporâneo ao correio eletrônico enviado à recorrida, de modo que o financiamento foi obtido tão logo o imóvel foi disponibilizado à adquirente, e não por eventual demora na contratação do empréstimo bancário junto à Caixa Econômica Federal.
18. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
19. Nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099, de 26.09.1995, condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da recorrida, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor atualizado da condenação.