Tribunal: TJDFT
Processo: 0003795-90.2015.8.07.0010
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-22
Data de publicação: 2022-05-06

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA SOMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL QUANDO A CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NÃO FOR FIXADA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO EXPRESSA NO CONTRATO. DEVOLUÇÃO. CABIMENTO. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recursos interpostos pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na inicial e condenou as rés/1arecorrentes ao pagamento de R$1.600,00 (mil e seiscentos reais), a título de lucros cessantes, bem como do valor de R$670,24 (seiscentos e setenta reais e vinte e quatro centavos) referente a multa contratual. O juízo de origem concluiu que ficou estipulada contratualmente a responsabilidade da autora/2arecorrente pelo pagamento da comissão de corretagem restando legítima a sua cobrança. Julgou, ainda, que em virtude do atraso da obra, é devido o pagamento pelos lucros cessantes, bem como da multa moratória.
3. As 1arecorrentes/rés alegam, como razões de reforma da sentença, que o contrato não seria de adesão e por isso não haveria falar em superioridade de uma das partes. Defendem que a previsão de tolerância (multa) não deveria ser estendida à 2a recorrente/autora de modo a conferir igualdade às partes. Afirmam que a morosidade na entrega do imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda, teria ocorrido em virtude da lentidão do processo administrativo para expedição do habite-se, de modo a configurar força maior. Em síntese, impugnam a condenação ao pagamento por lucros cessantes e defendem a impossibilidade de inversão de multa sob pena de enriquecimento ilícito da 2arecorrente/autora. Por último contestam a possibilidade de cumulação entre elas.
4. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial.
5. A 2arecorrente/autora aduz que seria devida a restituição em dobro da comissão de corretagem, eis que o ônus do pagamento caberia as 1arecorrentes/rés. Argumenta que o negócio teria sido celebrado diretamente no "stand" de vendas delas e que não haveria expressa previsão contratual imputando a ela o pagamento da referida comissão.
6. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de condenação das 1arecorrentes/rés a restituição em dobro da comissão de corretagem.
7. Contrarrazões apresentadas pela 2arecorrente/ autora ID. 13734573.
8. Contrarrazões apresentadas pelas 1arecorrentes/rés ID. 13734570.
9. Defiro os benefícios da justiça gratuita à 2arecorrente/autora.
10. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
11. Na hipótese, diversamente do alegado pelas 1arecorrente/rés, constato o contrato formulado pelas partes é de adesão cujas cláusulas tenham sido estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo (art. 54 do CDC c/c art. 6o da Lei 9.099/95).
12. O processo encontrava-se suspenso por força da decisão prolatada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, que tratava de possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, e da possibilidade de cumular indenização por lucros cessantes com indenização decorrente cláusula penal nos contratos imobiliários, em caso de inadimplemento da construtora. Com a definição do tema, entendo que o recurso está apto para julgamento.
13. Passo a analisar o recurso inominado apresentado pelas 1arecorrentes/rés.
14. Sobressai dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Condomínio Residencial Flores do Vale, (ID. 13734559), tendo a 2arecorrente/autora requerido a indenização por danos materiais em razão do alegado atraso na entrega do empreendimento, bem como a restituição em dobro da comissão de corretagem.
15. Em regra o promitente vendedor não responde por prejuízos quando resultantes de caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil), se expressamente não houver por eles se responsabilizado. Todavia, a justificativa, das 1arecorrentes/ré, de caso fortuito, sob o fundamento de que houve demora no processo de expedição do habite-se, não deve ser acolhida, visto que o referido procedimento integra o risco da atividade empresarial exercida por elas, o que não é capaz de eximi-las da responsabilidade, nem ser transferido ao consumidor, ainda mais quando há no contrato prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem imóvel. Desse modo, não se vislumbra a existência de caso fortuito ou de força maior.
16. É pacífico o entendimento de que a entrega do imóvel se dá com o recebimento das chaves, momento no qual o promitente comprador passa a ter a posse e usufruto do bem. Na hipótese a entrega ocorreu no dia 10/04/2015 (ID. 13734559), quando o prazo estipulado contratualmente, já com cláusula de extensão, tinha seu termo em janeiro de 2015.
17. Inversão da multa contratual em favor do consumidor. A jurisprudência pacificada pelo Tema 971 esclarece que a cláusula penal, ainda que invertida, deve ser considerada na fixação da indenização: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Nesse sentido, a Câmara de Uniformização, no julgamento da Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, fixou o entendimento no sentido de permitir a cumulação de lucros cessantes com a inversão da multa (a incidir uma única vez). Esse foi também foi o entendimento do juiz “a quo”, senão vejamos: “...devem as requeridas suportar o pagamento de R$1.600,00 (mil e seiscentos reais), a título de lucros cessantes. Resta demonstrado que houve inadimplemento contratual por partes das requeridas, as quais extrapolam o prazo fixado para a finalização da obra, exsurgindo, de tal modo, além do dever de indenizar, a obrigação de pagar a multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago...tenho que as parcelas vencidas em 2014, as quais totalizam R$134.048.54 (fls. 32/33), foram efetivamente pagas. Assim, deve a ré arcar com o pagamento da multa no valor de R$670,24.” Dessa forma, entendo que a sentença não merece reforma neste tópico.
18. Passo a analisar o recurso inominado apresentado pela 2arecorrente/autora.
19. O contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias deve ser iniciados por quadro-resumo, no qual deve constar expressamente o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário, conforme a inteligência do art. 35-A, inciso III, da Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018). No mesmo sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quando afirmou que: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1599511 / SP 2016/0129715-8 Relator (a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO).
20. Ao analisar detidamente os autos percebo que não há previsão no quadro geral acerca da comissão de corretagem (ID. 13734559), requisito exigido pela lei. Percebo apenas a existência do recibo constante do ID. 13734559, referente aos “serviços de nossa intermediação de venda da unidade acima mencionada.”
21. Dessa forma, concluo que as 1arecorrentes/rés devem restituir à 2a recorrente/autora o valor de R$6.000,00 (seis mil reais), a título de comissão de corretagem, na forma simples, tendo em vista que a controvérsia ainda não estava pacificada há época da formalização do negócio jurídico objeto da presenta demanda. Precedentes desta 1a Turma Recursal: Acórdão 1222612, 07016070720158070003, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 13/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.
22. CONHEÇO DO RECURSO DAS 1aRECORRENTES/RÉS E LHE NEGO PROVIMENTO.
23. CONHEÇO DO RECURSO DA 2oRECORRENTE/AUTORA E LHE DOU PROVIMENTO para condenar as 1arecorrentes/rés ao pagamento de R$6.000,00 (seis mil reais) a título de restituição da comissão de corretagem.
24. Condeno as 1arecorrentes/rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a disposição inserta no 55, da Lei no 9.099, de 26.09.1995.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA SOMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL QUANDO A CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NÃO FOR FIXADA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO EXPRESSA NO CONTRATO. DEVOLUÇÃO. CABIMENTO. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recursos interpostos pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na inicial e condenou as rés/1arecorrentes ao pagamento de R$1.600,00 (mil e seiscentos reais), a título de lucros cessantes, bem como do valor de R$670,24 (seiscentos e setenta reais e vinte e quatro centavos) referente a multa contratual. O juízo de origem concluiu que ficou estipulada contratualmente a responsabilidade da autora/2arecorrente pelo pagamento da comissão de corretagem restando legítima a sua cobrança. Julgou, ainda, que em virtude do atraso da obra, é devido o pagamento pelos lucros cessantes, bem como da multa moratória.
3. As 1arecorrentes/rés alegam, como razões de reforma da sentença, que o contrato não seria de adesão e por isso não haveria falar em superioridade de uma das partes. Defendem que a previsão de tolerância (multa) não deveria ser estendida à 2a recorrente/autora de modo a conferir igualdade às partes. Afirmam que a morosidade na entrega do imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda, teria ocorrido em virtude da lentidão do processo administrativo para expedição do habite-se, de modo a configurar força maior. Em síntese, impugnam a condenação ao pagamento por lucros cessantes e defendem a impossibilidade de inversão de multa sob pena de enriquecimento ilícito da 2arecorrente/autora. Por último contestam a possibilidade de cumulação entre elas.
4. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial.
5. A 2arecorrente/autora aduz que seria devida a restituição em dobro da comissão de corretagem, eis que o ônus do pagamento caberia as 1arecorrentes/rés. Argumenta que o negócio teria sido celebrado diretamente no "stand" de vendas delas e que não haveria expressa previsão contratual imputando a ela o pagamento da referida comissão.
6. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de condenação das 1arecorrentes/rés a restituição em dobro da comissão de corretagem.
7. Contrarrazões apresentadas pela 2arecorrente/ autora ID. 13734573.
8. Contrarrazões apresentadas pelas 1arecorrentes/rés ID. 13734570.
9. Defiro os benefícios da justiça gratuita à 2arecorrente/autora.
10. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
11. Na hipótese, diversamente do alegado pelas 1arecorrente/rés, constato o contrato formulado pelas partes é de adesão cujas cláusulas tenham sido estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo (art. 54 do CDC c/c art. 6o da Lei 9.099/95).
12. O processo encontrava-se suspenso por força da decisão prolatada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, que tratava de possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, e da possibilidade de cumular indenização por lucros cessantes com indenização decorrente cláusula penal nos contratos imobiliários, em caso de inadimplemento da construtora. Com a definição do tema, entendo que o recurso está apto para julgamento.
13. Passo a analisar o recurso inominado apresentado pelas 1arecorrentes/rés.
14. Sobressai dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Condomínio Residencial Flores do Vale, (ID. 13734559), tendo a 2arecorrente/autora requerido a indenização por danos materiais em razão do alegado atraso na entrega do empreendimento, bem como a restituição em dobro da comissão de corretagem.
15. Em regra o promitente vendedor não responde por prejuízos quando resultantes de caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil), se expressamente não houver por eles se responsabilizado. Todavia, a justificativa, das 1arecorrentes/ré, de caso fortuito, sob o fundamento de que houve demora no processo de expedição do habite-se, não deve ser acolhida, visto que o referido procedimento integra o risco da atividade empresarial exercida por elas, o que não é capaz de eximi-las da responsabilidade, nem ser transferido ao consumidor, ainda mais quando há no contrato prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem imóvel. Desse modo, não se vislumbra a existência de caso fortuito ou de força maior.
16. É pacífico o entendimento de que a entrega do imóvel se dá com o recebimento das chaves, momento no qual o promitente comprador passa a ter a posse e usufruto do bem. Na hipótese a entrega ocorreu no dia 10/04/2015 (ID. 13734559), quando o prazo estipulado contratualmente, já com cláusula de extensão, tinha seu termo em janeiro de 2015.
17. Inversão da multa contratual em favor do consumidor. A jurisprudência pacificada pelo Tema 971 esclarece que a cláusula penal, ainda que invertida, deve ser considerada na fixação da indenização: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Nesse sentido, a Câmara de Uniformização, no julgamento da Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, fixou o entendimento no sentido de permitir a cumulação de lucros cessantes com a inversão da multa (a incidir uma única vez). Esse foi também foi o entendimento do juiz “a quo”, senão vejamos: “...devem as requeridas suportar o pagamento de R$1.600,00 (mil e seiscentos reais), a título de lucros cessantes. Resta demonstrado que houve inadimplemento contratual por partes das requeridas, as quais extrapolam o prazo fixado para a finalização da obra, exsurgindo, de tal modo, além do dever de indenizar, a obrigação de pagar a multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago...tenho que as parcelas vencidas em 2014, as quais totalizam R$134.048.54 (fls. 32/33), foram efetivamente pagas. Assim, deve a ré arcar com o pagamento da multa no valor de R$670,24.” Dessa forma, entendo que a sentença não merece reforma neste tópico.
18. Passo a analisar o recurso inominado apresentado pela 2arecorrente/autora.
19. O contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias deve ser iniciados por quadro-resumo, no qual deve constar expressamente o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário, conforme a inteligência do art. 35-A, inciso III, da Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018). No mesmo sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quando afirmou que: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1599511 / SP 2016/0129715-8 Relator (a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO).
20. Ao analisar detidamente os autos percebo que não há previsão no quadro geral acerca da comissão de corretagem (ID. 13734559), requisito exigido pela lei. Percebo apenas a existência do recibo constante do ID. 13734559, referente aos “serviços de nossa intermediação de venda da unidade acima mencionada.”
21. Dessa forma, concluo que as 1arecorrentes/rés devem restituir à 2a recorrente/autora o valor de R$6.000,00 (seis mil reais), a título de comissão de corretagem, na forma simples, tendo em vista que a controvérsia ainda não estava pacificada há época da formalização do negócio jurídico objeto da presenta demanda. Precedentes desta 1a Turma Recursal: Acórdão 1222612, 07016070720158070003, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 13/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.
22. CONHEÇO DO RECURSO DAS 1aRECORRENTES/RÉS E LHE NEGO PROVIMENTO.
23. CONHEÇO DO RECURSO DA 2oRECORRENTE/AUTORA E LHE DOU PROVIMENTO para condenar as 1arecorrentes/rés ao pagamento de R$6.000,00 (seis mil reais) a título de restituição da comissão de corretagem.
24. Condeno as 1arecorrentes/rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a disposição inserta no 55, da Lei no 9.099, de 26.09.1995.