Tribunal: TJDFT
Processo: 0715310-41.2021.8.07.0020
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-08-23
Data de publicação: 2022-09-02

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ASSUNÇÃO DE DÍVIDA. RECUSA DO CREDOR IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE PENALIDADE PARA INEXECUÇÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DAS ARRAS. NÃO CABIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. REVISÃO DE CONTRATO PARITÁRIO. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE VÍCIO DO CONSENTIMENTO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela ré/recorrente para reformar a sentença que, julgando parcialmente procedentes os pedidos, a condenou a restituir ao autor/recorrido a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Ato contínuo, julgou improcedente o pedido contraposto.
3. Segundo exposto na inicial, as partes firmaram instrumento de promessa de compra e venda de imóvel, pelo qual seriam pagos R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) diretamente à recorrente, a título de ágio. Além disso, o recorrido quitaria o saldo remanescente de R$ 158.000,00 (cento e cinquenta e oito mil reais), por meio de financiamento bancário. O recorrido teria pago R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de sinal, para garantia do negócio, além do valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de antecipação, a pedido da recorrente. Outrossim, o saldo remanescente da entrada (R$ 46.000,00) deveria ser quitado até o dia 30.04.2021. Alegou o recorrido que, em virtude da pandemia de Covid-19, o processo de aprovação do financiamento bancário atrasou e, somente em 14.06.2021, obteve o crédito. Afirma que a recorrente teria anuído com a prorrogação do prazo para finalização do procedimento bancário. Afirmou que, após informar sobre a obtenção do financiamento, a recorrente teria desistido do negócio e, para não manifestar expressamente o seu desinteresse, ela teria exigido o pagamento de multa pelo atraso no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), inviabilizando, assim, a concretização do negócio jurídico.
4. Nas razões recursais, a recorrente pede a improcedência dos pedidos formulados pelo recorrido. Além disso, pede a procedência do pedido contraposto, a fim de condenar o recorrido pela suposta prática de litigância de má-fé. Requer ainda a revisão da cláusula 7a do ajuste, para que o recorrido lhe pague R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de multa contratual. Subsidiariamente, pede sejam julgados improcedentes os pedidos formulados pelo recorrido, a fim de manter incólume o valor por ele pago, em benefício da recorrente, a título de arras.
5. Contrarrazões ao ID 37220321.
6. Quanto ao pedido contraposto, inicialmente não vislumbro qualquer das hipóteses de litigância de má-fé previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil, razão pela qual corroboro do entendimento do Juízo de primeiro grau, eis que o recorrido tão somente exerceu seu direito subjetivo de ação.
7. A respeito do pedido de revisão da cláusula 7o do Contrato de ID 37220256, houve expressa manifestação em sede de contestação, de modo que não procede a alegação formulada pelo recorrido em contrarrazões quanto a suposta inovação. Quanto ao teor da referida disposição, trata-se de convenção livremente pactuada entre partes capazes e não de contrato de adesão, cuja interpretação favoreceria o aderente, o que não é o caso dos autos, pois se trata de contrato paritário. Outrossim, não se verifica desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução (artigo 317 do Código Civil). Logo, devem ser mantidos os termos na forma em que foram pactuados, sobretudo porque não se verifica qualquer vício de consentimento.
8. A despeito da impossibilidade de a transferência do financiamento ter ocorrido, aparentemente, por culpa do recorrido, as partes expressamente avençaram que nenhuma penalidade seria aplicada, conforme parágrafo 1o da citada Cláusula 7a.
9. Assim, é escorreita a sentença que determinou à recorrente que restitua a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) paga pelo recorrido. No tocante a reversão desse valor, em proveito da recorrente, a título de arras, o artigo 418 do Código Civil estabelece que “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as”.
10. No entanto, o recorrido não poderia compelir a instituição bancária a modificar a titularidade passiva do contrato de financiamento originariamente firmado pela recorrente, pois, nos termos do artigo 299 do Código Civil, a assunção de dívida depende de consentimento expresso do credor. Logo, incabível qualquer retenção em benefício da recorrente, devendo as partes retornarem ao estado anterior.
11. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
12. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n.o 9.099, de 26.09.1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ASSUNÇÃO DE DÍVIDA. RECUSA DO CREDOR IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE PENALIDADE PARA INEXECUÇÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DAS ARRAS. NÃO CABIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. REVISÃO DE CONTRATO PARITÁRIO. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE VÍCIO DO CONSENTIMENTO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela ré/recorrente para reformar a sentença que, julgando parcialmente procedentes os pedidos, a condenou a restituir ao autor/recorrido a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Ato contínuo, julgou improcedente o pedido contraposto.
3. Segundo exposto na inicial, as partes firmaram instrumento de promessa de compra e venda de imóvel, pelo qual seriam pagos R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) diretamente à recorrente, a título de ágio. Além disso, o recorrido quitaria o saldo remanescente de R$ 158.000,00 (cento e cinquenta e oito mil reais), por meio de financiamento bancário. O recorrido teria pago R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de sinal, para garantia do negócio, além do valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de antecipação, a pedido da recorrente. Outrossim, o saldo remanescente da entrada (R$ 46.000,00) deveria ser quitado até o dia 30.04.2021. Alegou o recorrido que, em virtude da pandemia de Covid-19, o processo de aprovação do financiamento bancário atrasou e, somente em 14.06.2021, obteve o crédito. Afirma que a recorrente teria anuído com a prorrogação do prazo para finalização do procedimento bancário. Afirmou que, após informar sobre a obtenção do financiamento, a recorrente teria desistido do negócio e, para não manifestar expressamente o seu desinteresse, ela teria exigido o pagamento de multa pelo atraso no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), inviabilizando, assim, a concretização do negócio jurídico.
4. Nas razões recursais, a recorrente pede a improcedência dos pedidos formulados pelo recorrido. Além disso, pede a procedência do pedido contraposto, a fim de condenar o recorrido pela suposta prática de litigância de má-fé. Requer ainda a revisão da cláusula 7a do ajuste, para que o recorrido lhe pague R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de multa contratual. Subsidiariamente, pede sejam julgados improcedentes os pedidos formulados pelo recorrido, a fim de manter incólume o valor por ele pago, em benefício da recorrente, a título de arras.
5. Contrarrazões ao ID 37220321.
6. Quanto ao pedido contraposto, inicialmente não vislumbro qualquer das hipóteses de litigância de má-fé previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil, razão pela qual corroboro do entendimento do Juízo de primeiro grau, eis que o recorrido tão somente exerceu seu direito subjetivo de ação.
7. A respeito do pedido de revisão da cláusula 7o do Contrato de ID 37220256, houve expressa manifestação em sede de contestação, de modo que não procede a alegação formulada pelo recorrido em contrarrazões quanto a suposta inovação. Quanto ao teor da referida disposição, trata-se de convenção livremente pactuada entre partes capazes e não de contrato de adesão, cuja interpretação favoreceria o aderente, o que não é o caso dos autos, pois se trata de contrato paritário. Outrossim, não se verifica desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução (artigo 317 do Código Civil). Logo, devem ser mantidos os termos na forma em que foram pactuados, sobretudo porque não se verifica qualquer vício de consentimento.
8. A despeito da impossibilidade de a transferência do financiamento ter ocorrido, aparentemente, por culpa do recorrido, as partes expressamente avençaram que nenhuma penalidade seria aplicada, conforme parágrafo 1o da citada Cláusula 7a.
9. Assim, é escorreita a sentença que determinou à recorrente que restitua a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) paga pelo recorrido. No tocante a reversão desse valor, em proveito da recorrente, a título de arras, o artigo 418 do Código Civil estabelece que “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as”.
10. No entanto, o recorrido não poderia compelir a instituição bancária a modificar a titularidade passiva do contrato de financiamento originariamente firmado pela recorrente, pois, nos termos do artigo 299 do Código Civil, a assunção de dívida depende de consentimento expresso do credor. Logo, incabível qualquer retenção em benefício da recorrente, devendo as partes retornarem ao estado anterior.
11. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
12. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n.o 9.099, de 26.09.1995.